浅议物管企业营销透支

　　浅议物管企业营销透支

　　CPI的上涨还看不到回落的迹象；在流动性过剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上涨导致物管企业经营成本持续高增，而物业服务费却基本没有上调空间。对物管企业而言，在刚性成本增加的同时主营收入却在下降。

　　与此同时，《物权法》的施行让物管行业的规范经营和信息透明走上了快车道。穷、累、乱，这三种声音在业内日渐高涨，物管企业举步维艰。除了外部环境因素外，这些现象的背后是否有被忽略的关键环节，物管企业为何应对乏力?所幸，不少业内人士开始思考这方面的深层次问题，在物管企业经营“江郎才尽”的窘境下，我们是否走入了某个误区，是否透支了什么?笔者将通过本文与大家共同解析当前物管企业的营销透支现状，并探讨其内在成因，求证补血之方，以期促进行业有序竞争和良性发展。

　　一、物管企业营销透支众生相

　　1、承诺竞赛

　　20**年11月，广州某豪宅推出“终身免物业服务费”的承诺，置业者趋之若鹜，楼盘热卖。这是以承诺促销的形式之一；也有物管企业承诺小区内发生被盗事件，物业公司包赔，或者炒直接责任人鱿鱼。诸如此类的承诺叫得一个比一个响。

　　须知承诺是银，践诺是金。事实上，到了案发时真正考验物业公司成色的时候，有几家公司能不折不扣地践诺?业主看到的是更多的太极高手；也有物业公司承诺工程改造却不了了之的；有承诺提供特色增值服务，却徒有其表的......承诺有刚性的，也有柔性的，或者说有些是必需品，有些是附属品。很多物管企业该承诺的服务品质没有做到，不需要刚性承诺的却抛出一大堆。到头来却透支营销，失信于业主。不知道提出“终身免物业服务费”这一承诺的企业是否做过严谨的可行性分析，首先在财务制度上是否可行，成本如何计算和分摊；其次，不管以后企业的经营状况如何，一旦作出承诺，就成为合同的一部分，如果企业不履行承诺，其责任该如何界定?如果做不到，就等于给自己挖了一个坑，等着被埋进去。

　　不少物管企业为了取悦业主或争夺市场，不断提出新的承诺，乐此不疲。殊不知，这种承诺竞赛实际是严重的营销透支，饮鸩止渴，是企业幼稚的典型表现。

　　2、模式泡沫

　　物管企业的营销脱离不了企业的文化和运营。在物管企业的营销传播中，企业管理模式往往是重磅炸弹，同时也是以产品差异化来细分市场和区分竞争对手的重要标尺。

　　去年笔者初步归结了行业的十大管理模式：规模导向型、市场导向型、差异导向型、专业导向型、利益导向型、股权导向型、资本导向型、标准导向型、阳光导向型、和谐导向型。管理模式故然重要，但关键是模式内在的运营机理和输出效果。而国内的大多数物管企业走入了一个误区，似乎不创造出一种新模式就得不到认可，就没有市场效应。事实上，企业的口碑是业主给的，让业主为物管企业做营销才是正道，而非沉湎于所谓的新模式创造。即使是同一模式，也应该务实地持续改进，不断丰富其内涵，通过服务输出最终在业主满意度上得以体现。

　　3、概念炒作

　　我们先来看看以下的概念：

　　1)零干扰服务

　　2)氛围管理

　　3)个性化服务

　　4)“管理报告”制

　　5)产学联手

　　6)1拖N管理

　　7)打分制

　　8)一卡制

　　9)约束性管理

　　10)会所服务

　　11)首份产权明晰的物业管理合同

　　12)零收费

　　不可否认，有些概念推进了物业服务的延伸，但也有些概念在混淆视听，追求纯炒作效应。如果我们把有益于行业发展的概念称之为功能型概念，则其它的可称之为炒作型概念。这些炒作型概念有多现实?在这些无形的概念中，业主或者物业使用人获益几何?答案恐怕只有始作俑者才知道。

　　原本属于发展商惯用的手段，如今也成为不少物管企业的营销工具。这些炒作型概念的硬伤在于没有一个可操作、可检验的标准，没有一个把概念转化为服务实现的时间表，在概念的背后没有服务支持和企业资源支撑，看不见也摸不着。透支概念是危险的，一旦透支以后，物管企业势必要不断透支再透支，以自圆其说，由此给业主带来的危害也就更大。

　　4、荣誉泛滥

　　每年各种机构都会在各行业进行荣誉评选。除了少数属于本行业的权威评选之外，行业外的不少机构在利益驱动下也来派发荣誉。由于我国物业管理行业全国性的权威评奖较少，不少物管企业为了自身的营销需要，就通过业外的其它机构获取荣誉，然后进行整合推广。这些业外荣誉有来自公众媒介的，也有来自相关品牌评选机构的，还有来自让人看不明白的“某某委员会”、“某某办”的，总之是花样百出、鱼龙混杂。

　　而这些物管企业一旦有偿取得这些荣誉之后，就视为金字招牌，放在企业展览室里“彰显”企业实力，迎接参观考察，编制标书，并在相关媒介上传播等等。我们姑且不论这些荣誉的评选标准是否合理，评选过程是否透明，获奖企业起码应该对荣誉的含金量进行自我评估。否则，将一些水分明显过重的荣誉草率推广出去，岂不贻笑大方。这类荣誉越多越显得企业自身的底气不足。

　　5、广告黑洞

　　做营销肯定是需要代价的，需要通过长期的积累才能打造一个成功的物管品牌。但有太多的物管企业经营者简单地认为只有大规模高空轰炸才能成为强势品牌，把大量的资金投入到广告中，令人扼腕。不交这笔学费，很多物管企业是不甘心的，但到头来却以企业耗尽资源黯然退场而告终。因为他们没有吃透服务行业的营销该如何运作，物业服务的营销又该如何运作，没有认识到服务的体验式营销和传统有形产品营销的本质区别。

　　我们可以清楚地看到，在行业排名前列的物管企业，有几家轰轰烈烈地投入了硬性广告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有几家是通过做硬性广告而排名前列的?在行业门户网站上又有几家知名物管企业出现在需要支付大量广告费才能占据的显著位置?在户外广告牌上，我们又能看到几家知名物管企业在做广告?

　　如果我们再了解到这样一份数据：世界上约有近80%的人口对广告开始失去信任甚至产生反感。只有大约不到30%的人口还对广告存在着不同程度的信任，总而言之一句话，人们对广告已经开始麻木和漠然。那么我们又该作何感想?

　　“上帝关闭了一扇门，同时又为我们敞开了另一扇门”。物管企业之所以产生营销透支、浪费资源，是没有集中关注业主认为最重要的关键接触点。或者说，营销费用没有投入到真正对受众起作用的关键点上。投入了大量资金，只是给受众带来了感官享受，却没有将物管企业的核心价值传递给受众。物业服务营销不只是要做品牌知名度更要做品牌美誉度，这样才会产生对品牌最有价值的顾客忠诚度。

　　6、营销人祸

　　物管企业营销透支还有人为因素，包括职业操守和个人营销能力等透支现象。

　　1)职业操守不正

　　有些物管企业负责营销管理的专业人士，不潜心研究营销策略，不专注学习营销理论，不精心提炼企业文化，不持续创新服务产品，而是热衷于个人蝇头小利，造成企业营销失血。古人说得好，做事之前要先做人。

　　2)业绩透支过度

　　有的物管企业营销人员总好夸夸其谈，盲目扩大营销功效，随意承诺通过营销能够帮助企业多承接项目、提高市场占有率、快速提升品牌知名度等，害人终害己。

　　3)营销团队缺位

　　不少物管企业没有设置专职营销人员，将该项职能并入办公室、人力资源部等，或者仅任用一个人来负责全公司的营销工作，更谈不上配置专业营销团队来负责营销策划、整合推广、品牌危机处理等。营销团队的缺位是造成物管企业营销透支的重要因素。

　　4)营销方式陈旧

　　物业服务消费市场越来越成熟，业主越来越理性，营销组合也应日新月异。但不少物管企业的营销人员不是科班出身，即使是专业对口，但承包对营销方式的创新却视而不见，抱残守缺，以为“一招鲜吃遍天”。

　　二、营销透支背后那只看不见的手

　　拿句套话来说，造成物管企业营销透支的原因是多方面的，但我们往往看到的是表象。这与营销管理的运作流程有较大关联。当营销信息到达终端受众的时候，我们才会意识到营销的存在。而前期的营销策划与整合运作是在幕后的。正如营销人员经常说的“没有新闻造事件，没有事件造概念”，我们看到了表象却看不到背后的套路。我们只有透过现象看本质，才能认识到物管企业营销透支的根本原因，才能抓住背后那支看不见的手并最终从源头上解决问题。症结在于物管企业营销战略的透支。展开来说就是，营销策略在透支、促销方式在“透支”、市场推广在“透支”，甚至企业的战略目标也在“透支”，将资源透支耗尽而不去开源。

　　当前，类似360度营销、品牌管家、品牌护盾、行销工具箱、6p、6c等等之类的营销理论太多了，实在让人眼花。但有一点是不变的，营销一定是围绕顾客需求来开展的。物管企业必须重新审视自身的营销环境，在对企业做全面SWOT(优势、劣势、机会、威胁的英文简称)分析的基础上，构建适合企业本身的营销管理系统。配合企业发展战略，重新梳理营销策略，并通过营销管理系统得以全面实现。

　　此外，物管企业也不能简单模仿那些强势品牌的操作手法，也不能迷信品牌靠“策划+广告”就能做得出来。因为物业服务品牌是建立在业主体验基础上的，如果内部运营滞后，付出再多营销努力也无济于事。物管企业更应该从管理的角度做营销，强调4p的整合运用，建设自身独有的服务品牌。

　　总而言之，物管企业不能为做营销而做营销，要及时中止对营销的透支。否则，就会吞下把毒品卖给自己的后果。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物管服务是构建和谐社会不可或缺的力量

　　物管服务是构建和谐社会不可或缺的力量

　　构建社会主义和谐社会既是党中央在新世纪新阶段我国社会主义发展道路进程中提出的宏伟战略任务，同时，这也是全社会民众的迫切需要和共同要求。构建和谐社会是一项宏大而复杂的系统工程，如何实现这一宏伟目标，需要引起全体国民的高度重视，各行各业都应积极地投身到这项工作中来，依托中央科学地决策，各级政府合理地安排布署，各部门和各行各业扎实细致，有步骤地把各项工作落实到实处，从而使该项工程得以顺利实现。

　　作为构建和谐社会中不可或缺的重要力量---物业服务企业如何发挥自身的作用，我个人认为应从以下几方面入手：

　　一、搞好社会调研，积极参与政府决策

　　构建和谐社会是我国社会主义市场经济发展过程中在新形式下提出的又一发展项目，科学的决策、合理的设计，都离不开广泛的信息收集和社会调研，作为从事社会基本组成单元---社区服务工作的物管企业应在政府部门的统一安排和部署下，扎实细致地搞好社区调研，广泛收集人们在价值观、生活观、道德观、社会观、居住观等各个领域的信息，分门别类地对各种数据加以统计和整理，汇集成册，提供给政府部门，为其科学决策提供真实有效的基础信息和数据。

　　二、广泛开展横向联系和交流，共织和谐社区网

　　和谐社会是由无数个和谐的社区连结而成的，社区与社区之间的和谐共融、互补、包容是连接的轴线，这就要求各物管企业围绕构建和谐社会这一框架蓝图，广泛深入地进行全方位接触和交流，使构建和谐社区处于一种互动互融的状态，实现个体与整体的统和谐，局部和全局的和谐共融，避免出现“一骑绝尘”的状况，而要达到“浓妆淡抹总相宜”的完美境界，围绕这一目标，全体物业人应团结起来，统一认识，共同行动，加强合作，充分交流，互通有无，资源共享，为实现这一新时期的历史使命而共同奋斗。

　　三、切实抓好内部建设，努力构建和谐社区

　　社区和谐的构建主要体现在以下几个方面：

　　1、公司上下和谐统一

　　作为担负社区管理与服务任务的物管企业，要把“以人为本”的核心指导思想贯穿在各项工作中去，使管理制度、企业文化、服务理念等和谐统一，使整个企业能够在构建和谐社区的全过程中保持协调一致，步伐一致，成效显著并能得到较好的巩固，使每一个物业人能够真正成为构建和谐社区的倡导者、引导者和实施者。

　　2、管理与服务的和谐均一物管企业管理的是固定的物，而服务的是动态的人。管理与服务的和谐性，实质就是物与人的和谐性，这里所指的物是指社区里的为广大业主服务的生活设施、文化设施、健身设施等。物的完好是满足人正常生活、工作的保障，而人对物的认识、了解、自觉的维护是确保物处于完好状态的重要因素。也就是说，物管公司应依靠物管人员使用好、维护好和完善小区所有设备设施，使其不因设备设施的故障，给小区带来不和谐因素，而让其为小区的和谐服务。物管公司对人的服务是指物管人员对业主的尽善尽美的优质服务。高品质是服务，是小区和谐的首要条件，否则，小区的和谐就是一句空话。如何实现两者的和谐统一，物管企业除了多形式、多频次、多渠道地开展宣传教育活动以外，应致力与搭建人物相融的知识平台，激发广大业主关心身边事物的积极性和兴趣性，主动投身到爱护社区环境和设施设备中来，只有做到了这一步，才能真正实现人与物的和谐统一。

　　3、物管企业与业主、业主与业主的和谐相融

　　物管企业与业主、业主与业主是通过社区这个载体而连结在一起的，他们同时也构成了构建和谐小区的主体，他们能否达到和谐相融是能否实现和谐社区这一目标的决定因素。物业服务公司应以一个组织者和召集者的身份高度重视构建和谐社区的重要性，忠实地履行自己的职责，尽最大能力去维护业主的切身利益，用真诚的服务为广大业主营造一片舒心之地，安心之园，放心之家。同时，社区文化建设应广泛考虑业主的不同文化层次，生活背景，精神需要，年龄需求等，多渠道地提供广大业主相五交流的文体活动平台，让业主在这一社区舞台上充分展示自己，了解他人，培养大家爱护家园，热爱邻里的道德情操，激发大家共同参与社区建设的积极性和使命感，只有当广大业主都积极参与到和谐社区构建工作中来时这一目标才能得以顺利实现。

　　总之，构建和谐社会是一项需要全社会都参与进来而又需要常抓不懈的系统工程，应引起全社会的高度重视和共同参与，物业服务企业应与社区居委会一道，充分发挥前沿阵地的作用，在各级政府职能部门的统一部署和业务指导下，扎实细致地做好各项构建工作，把物业服务和构建工作有机地结合起来，把创优工作和构建工作有机地结合起来，广泛加强横向联系，与社会各界结成构建联盟，让和谐社区之花开满神州大地，让和谐社会之歌唱遍大江南北。

　　重庆佳禾物业服务有限公司总经理张明红

篇3：浅析物管企业的多维度积累无形资产

　　浅析物管企业的多维度积累无形资产

　　人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为物业服务的生存和发展创造了更加广阔的空间。物业服务的行业特点，决定了物业服务企业的生存必须建立在市场竞争的基础上。物业服务的市场竞争已经深化，单纯地依靠某一方面的优势来占领市场的策略已成为过去，现在的竞争更强调的是企业综合实力的竞争，而要提高企业的综合实力就不能不重视企业无形资产的积累及运用。

　　物管行业稳定而持久且不易模仿的核心竞争能力主要来自于无形资产。物管企业的无形资产主要由以下三方面构成一一品牌、人力资源和企业文化。

　　一、塑造品牌、经营品牌、依托品牌、开拓市场，已经成为物业服务企业的共识。

　　企业品牌具有独特的识别性，竞争对手难以模仿。塑造品牌对企业来说在于提高其公众知名度，扩大其社会影响力，对业主来说其意义则在于降低交易成本。物管企业的品牌形象一定要具有对业主有价值的特征并且获得公众的认可才能称其为品牌。如果说购房者一听到某个物管公司名称就联想到温馨、和谐等词汇，那么说明这个企业品牌已经有了渗透力，反之，一提到某个品牌就皱眉头，那么其结果也就可想而之了。

　　物管品牌是物管企业人本管理的理念、行为、形象的完整体系。它的升华和凝结目的就是要在企业中形成一种“以入为本”的价值观念及行为规范。物业服务企业属服务性行业，生产的就是服务。从根本上说服务质量的高低决定了品牌的价值。物管企业只有从提供优质的物业服务产品和真正坚持尊重业主、信守契约、依法收费、共建家园的价值观，到拥有一定规模和特定市场的物业服务客户与项目等，物管才能形成真正的4品牌。

　　品牌经营是企业发展的潮流。物管企业打造品牌的好处:一是有利于拓展物业服务市场，获得充足的服务对象，获得更好的规模效益;二是通过品牌建设为企业的永续经营打下一个坚实的基础;三是良好的形象和信用容易为业主所接受，增强信任感，并乐意接受物业公司提供的服务。

　　而在品牌的建设过程中，物管企业应加强CI设计，CI将企业的精神、形象，进行整合统一系统化，并用一定的形式加以识别，向公众传递现代化的重要标志，这不仅有助于从管理现代化的角度创造和设计物业服务公司的经营特色，更有助于完善和塑造住宅小区和大厦形象和文化品位，在引人CI设计后，整个企业拥有统一识别系统，管理理念渗透到每个员工及业主，并为大家所认同。有了CI后，物管企业应进一步开展创优达标活动，争取IS09002质量体系认证，突出企业的质量品牌。要通过开展创优达标活动和苦练内功，力争获得全国或地方城市的优秀管理小区(大厦)称号，并争取早日通过国际上通行的IS09002质量体系认证，为台|建知名品牌打下质量基础。

　　二、人力资源是体现在企业员工身上的才能，包括专业素质、文化素质、创造力、解决问题的能力、执行能力，也包括管理层的领导能力等。

　　市场竞争归结到底是企业间人才的竞争。由于物管行业处于成长期企业必须是学习型的团队，组织学习能力强、速度快，只有这样才可以在人才竞争中占取先机。

　　物管企业对人才的使用和管理面临着许多新的挑战和变化，主要由过去的重使用轻培养向全面的人力潜能开发转变。对于物管企业来说，人力资源的开发应采用综合性的手段，把自身培养与引进结合起来。要根据不断发展变化的新情况，开展专项技能和知识培训，包括任职前培训和在职培训，不断更新知识和观念，跟上时代发展。

　　三、很多人认为， 物管企业的规模大多偏小，经营范围也较为单一，因此很难有自己的企业文化。事实上并不是这样。应该说，每时每刻，我们都在与企业文化打交道，只是我们没有留心而已。从表层上讲，员工的着装、服务语言甚至体态，都是文化的再现;从深层上讲，企业的价值理念、道德追求，增强了企业文化的厚度，而且不太容易被识别出来。在这种较深层面上的东西，一旦形成，将为企业内部人群所共有，并能得到延续和保持。因此，建筑积极向上的企业文化，是现代物管企业的必然追求。

　　企业文化是企业的无形资产，具有可积累性，可传承性。优秀的企业文化对企业的物质活动具有不可忽视的促进作用。企业凝聚力的形成，企业经营理念的传播、企业品牌的强化，都离不开企业文化。文化建设中，企业文化的理念设计非常重要，因为当今企业的员工不仅是“经济人”，更是“社会人”。作为“社会人”的企业员工，不能单纯追求物质收入，还有着社会方面、心理方面的更高需求。因此，作为企业制度文化的建构，不能单从技术和物质条件着眼，还必须从员工的社会需要和心理需要方面来构思、设计和建立。企业文化的核心是企业精神或企业价值观，企业要努力培养员工与企业同呼吸、共命运的价值观，增强企业员工的主人翁意识，实现“人企合一”，齐心协力推动企业发展。

　　品牌、人力资源、企业文化是企业的长期投资，是不断积累的结果，从而具有难以模仿和复制的特征。在物管行业，品牌、人力资源、企业文化具有十分明显的价值创造，业主在企业的无形资产形成中往往能体察到企业的良好用意，更容易与企业互动，从而使双方的效用都有提升的机会。由于企业的品牌特征、人员特征、文化特征越来越多的渗透到企业的服务中去，对物管企业核心竞争力的培养将起到积极的推动作用。

　　让无形资产帮企业创造效益，是一件值得努力的做的事。

篇4：物管企业的协作联运式发展

　　物管企业的协作联运式发展

　　目前，我国的物业管理发展水平并不均衡，区域间的、企业间差异明显存在。如何打破现行的物业管理企业之间相互孤立、独立发展，区域间的物业管理相互“分离”与“分割”的现状，使物业管理企业产生有序，的分工协作、资源整合，形成协作联动的发展模式?这正是本文研究的重点。

　　物业管理企业协作联动的方式对于物业管理企业的协作联动，从微观方面分析，就是需要物业管理企业之间内部融合，取长补短，共同发展，从宏观方面分析，就是要有一种全局的战略发展框架，在区域间进行统筹规划，联合互动，合理流动，从而在规模上谋求更大发展，在物业服务质量、管理水平上获得更大突破。因此物业管理企业协作联动的方式具有多样性。

　　(一)从协作联动的条件基础分析

　　从物业管理企业协作发展的条件基础分析，物业管理企业协作联动的方式可分为共生式和互补式。

　　企业间在物业管理发展目标、发展条件、资源禀赋、经营理念等方面存在一定共性，在共性的基础上叠合强化，优势对接，使弱者变强，强者更强，这种协作联动的方式视为共生式。有共性才能达成共识，这是协作联动的基础。

　　而物业管理企业之间在人力资源、政策、区位、市场、规模、发展水平等方面也存在一定的差异性，在这种互异的基础上取长补短，优势互补，创造物业管理企业的合成优势，这可视为协作发展的互补式。

　　(二)从协作联动对象来分析

　　为了加快物业管理企业的发展，各种不同地域、不同规模、不同发展水平的物业管理企业之间存在协作联动的必要性和可能性。具体表现在：

　　1、大中城市的物业管理企业与小城镇的物业管理

　　企业之间的协作与联动大中城市的物业管理相对成熟与完善，物业管理发展相对超前于小城镇，两者的协作与联动既可促进小城镇物业管理的发展，又有利于大中城市的物业管理企业的市场扩张。

　　2、大企业与小企业之间的协作与联动这里的大企业指的是规模大、资质等级高、具有一定品牌的物业管理企业。它们的协作可不限地域，即可在本地物业管理企业之间，也可是在异域的物业管理企业之间。在协作中，大企业的优势因素进一步释放，小企业也得到发展壮大。

　　3、发达地区的物业管理企业与欠发达地区的物业管理企业之间的协作与联动发达地区的物业管理企业在物业管理观念、市场化程度、管理机制、人力资源等方面具有相对优势‘但当地日趋激烈的竞争使之将发展的触角伸向欠发达地区，异地经营管理的项目在本土化过程中势必要与本地企业交流合作，双方在合作中谋求进一步发展的可能。

　　4、海外物业管理企业与国内物业管理企业之间的协作与联动我国大陆的物业管理起步较晚，虽然在较短的时间内取得了较大的发展，但在管理理念、模式、法制建设体系等方面与海外物业管理还相差很大，因此学习借鉴先进的理念和管理方法，吸引外资，开放搞活，可进一步提高我国物业管理水平，提升物业管理企业的内涵与竞争力。

　　物业管理企业协作联动的原则物业管理企业的协作联动发展集科学性、现实性与操作性于一体，为了保证其有效实施应遵循下列原则。

　　1、协同发展下的效率与公平兼顾原则效率和公平是一对矛盾，在区域经济、企业发展不平衡背景下尤为突出。物业管理企业的协作联动，既不能只考虑协作方特别是优势方企业的高效益，这样不仅不会取得较好的协同发展效果，而且还会使双方的差异进一步扩大，失去协作联动的基础，同时也不能急于缩小双方差距，只重视处于相对劣势方的发展，由此必然影响协作联动的发展积累和发展后劲。因此，必须既要重视效率又要做到恰如其分的公平，使“效率”与“公平”达到有机统一。

　　2、优势互补与互利共赢原则以物业管理企业之间的比较优势作为协作联动发展的基础，进行要素与资源的整合，优势对接，取长补短，在共生或互补的基础上获得整体大于部分之和的放大效应，使协作双方能够资源共享、优势共享，达到互利互惠、共同发展的目的。

　　3、科学性与超前性相结合的原则

　　要求物业管理企业的协作联动发展对内容、方向、对策、措施和方案等方面进行严格论证，要有很强的科学依据和超前意识，要符合市场发展的经济规律和物业管理行业的长远发展规划、方向，也要符合产业结构调整的优化方向。这样才能为物业管理企业的协作联动发展选择正确的道路。

　　4、整体系统协调性原则

　　把协同发展的物业管理企业和区域看作一个统一的整体和系统，每个物业管理企业只是这个系统中的子系统，各物业管理企业和区域互相依赖，相互影响，不可分割。系统内的各个企业在资源、生产要素以及信息等的沟通与交换有序进行使系统内的物业管理企业协调发展，保持高度的整体性，从而创造更好的整体效益。

　　物业管理企业协作联动的效应通过物业管理企业之间的协作联动，可以获取以下效应来更好地推动物业管理企业和物业管理行业的发展。

　　1、组合效应

　　通过物业管理企业间的互补与共生，实现资源要素、区位优势、管理模式、经营理念等方面的组合，更好地获取外部资源与外部市场，形成规模效益，降低经营管理戚本，提高了协同企业的整体效益，提高了物业管理企业的竞争力。

　　2、联动效应

　　物业管理企业的协同发展，产生了要素资源如人才、资金、信息等的合理流动，一个企业或一个区域的物业理念的改变、先进技术的的出现，可以迅速在协同范围内得到应用，造成企业之间、区域之间的王相影响和互动，牵一而影响全局，这种联动的结果是协同企业更加重视协同，以获得更多的组合效应。

　　3、外延效应

　　企业之间、区域之间的合作、联动，带来了与物业管理直接或间接相关的资源开发、经营投资与服务，也伴随着物业管理信息、技术、知识、经验的综合运用，促进了两地经济、科技、文化等方面的交流与发展，激发了物业管理创新思维、创新观念的出现，促进了物业管理企业的发展。

　　物业管理企业协作联动的障碍因素跨企业、跨区域的协同发展在总体设想上是科学合理的，但在实际运作的过程中存在些不可忽视的障碍因素。

　　1、观念因素

　　不同物业管理企业之间存在的观念差异主要表现在企业文化、经营理念、市场理解、管理模式等方面，而跨区域的合作企业观念相差更大。观念的不同，严重影响物业管理企业之间的沟通理解，有的企业甚至担心会被兼并、收购而拒绝协作。

　　2、地区利益因素

　　因区域经济发展的不平衡，许多地区为了保护本地经济的发展，不使本地市场流失，在各方面设置障碍，防止外来物业管理企业竞争本地物业项目，或者构建行政性壁垒，进行人为的区域市场分割，这种只顾局部和眼前的地方保护主义，一方面难以形成统一的物业管理发展大格 局，另一方面也不利于本地企业的成长、壮大。

　　3、机制政策因素

　　现行物业管理市场竞争机制不规范，在“谁开发，谁管理”原则的指导下，新建物业大多是由开发商组建的物业管理企业实施物业管理，这种模式不利于物业管理企业的健康发展，也使得企业间协作失去了市场合作机会。同时我国物业管理的法规建设不完善，地方性的政策有些方面又互相矛盾，不能全面、系统地指导物业管理工作，不能为物业管理企业协同发展保驾护航。

　　4、人才因素随着物业的大型化、复杂化、智能化及其管理的现代化，对物业管理企业从业人员的素质提出了更高的要求。而现在我国物业管理行业中，从业人员整体水平有待于提高，高素质的管理人才尤其是具有创新思维，能创造性地解决物业管理问题的人才严重缺乏。人才因素不仅已成了制约物业管理企业协同发展的主要方面，也是制约物业管理行业发展的瓶颈。

　　加强物业管理企业协作联动的对策

　　1、建立跨区域大型物业管理企业集团

　　建立具有现代企业活力的物业管理企业集团，有利于打破行政界线和行政干预，合理安排其内部组织的空间结构。通过成立跨区域大型物业管理企业集团，使企业之间的合作与协调变为企业内部行为，不仅绕过协同发展中的某些障碍因素，有效地实现区域要素组合，提高了宏观范围的资源配置效率，而且将企业之间的行为变为企业内部行为，降低了市场交易费用，有利于经济效益的提高和成本的节约。同时通过建立跨区域大型物业管理企业集团，有利于塑造物业管理企业的品牌形象，能更好地达到协作联动的效果。

　　2、建立跨区域物业管理行业协会

　　行业协会是一种自律性组织，我国各地的物业管理行业协会一般是服务于当地企业，与外地物业管理企业和同行交流少，受行政地域所界限。但任何一个行业都是跨地区的，行业的跨越性和企业协同发展的必要性，需要建立跨区域的物业管理行业协会。可赋予跨区域的物业管理行业协会更多内容和职能组织引导物业管理企业联合、分工和合作，推进专业化分工，形成行业的良好布局，引导物业管理企业协同发展，实现规模经营，发挥行业协会的服务功能，提供市场情况、人才交流、政策理念等，发挥行业自我管理、自我协调的功能，规范经营行为，开展物业标准化服务建设。因此，建立跨区域物业管理行业协会，可促进物业管理企业的协同发展。

　　3、建立物业管理企业信息反馈网络

　　建立专门的物业管理企业信息反馈网络，专职负责物业管理企业协同发展在研究策划、统筹规划、联系沟通、指导实施、信息服务、政策法规咨询等方面的工作，推动物业管理协同企业全方位.多层次和有效益的全面合作。通过建立物业管理企业信息反馈网络，给企业与企业、企业与业主、企业与政府搭建了联系的桥梁，促进了各方的交流与融合，推动了思想的沟通和观念的转变，从而有效促进物业管理企业的协作与联动。

　　4、建立统一的区域市场战略

　　物业管理企业应抓住现阶段物业管理行业高速发展的机遇，按照协同发展、优势互补、共利共赢等原则，逐步建立起对外开放的区域性统一大市场。一是由政府在政策、法规方面引导与市场竞争相结合来促进统一市场的形成，二是各种资源的合理流动与整合，特别是人力资源，三是统一协调，制定共同协议和市场规则。以促进物业管理企业发展为总目标，优化市场体制，完善物业管理企业相关法规政策，拆除地方保护主义壁垒，优化环境，最终实现统一的区域市场战略，以促进物业管理企业的协同发展。

　　谢希钢

篇5：物管纠纷雪球效应可带来雪崩后果

　　物管纠纷“雪球”效应可带来“雪崩”后果

　　近来，全国物业服务纠纷事件层出不穷，已凸现为物业服务各市场主体和影响城市社会稳定的大问题，且这种纠纷的“雪球”效应正在经济较发达地区形成和迅速扩散。各级政府和社会各方对此不加以严重关注和正确引导，可能将发展演化为物业服务和社会稳定的“雪崩”后果。

　　一、当前物业服务纠纷的严峻形势

　　1、“业主自治”权利使用不当，使得业主获得良好管理服务愿望落空。

　　当前出现的“业主自治”权利在解聘、选聘物管企业时使用不当，主要表现为业主服务消费的成熟度不够和对物管企业解聘选聘过程的非规范性及非专业性两个方面。

　　前者，较普遍的物业服务消费只片面要求企业管理服务水平，却不顾及物管企业服务成本；只看到优秀物管企业的优质楼盘的管理服务，却不考虑自身楼盘硬件条件和管理服务条件；只期望品牌企业的服务，不愿支付品牌服务费用。像南京百家湖别墅花园、湖滨世纪花园都曾是全国物业服务“第一方阵”的名牌企业提供物业服务服务，却不能令各方满意就是例证。对此，政府、媒体、企业都有责任引导、帮助业主树立正确的物业服务服务消费观。

　　后者，在实施“业主自治”行为“炒”物管企业时，表现为随意性、非专业性，其既不按相应的法定程序接受政府的指导和监督，也不接纳物业服务专业人士参与对企业的选聘，其结果当然是新换“管家”与“老管家”没有区别，甚至不如“老管家”，且由于选聘程序不合法，使得“新”、“老”企业交替出现大量的“后遗症”，忙坏了政府主管部门。物业服务服务是个复杂的过程，企业服务质量优劣取决于多方面因素，仅权衡判断物业服务条件与管理服务范围一项就不像“买青菜萝卜”那样简单。“业主自治”“炒”物管企业行为的不规范和随意性一旦泛滥开来，我们可以想象到政府主管部门编制定员的匮乏。

　　2、“业主自治”权利的滥用，将物业区域广大业主利益置于危险境地。

　　“业主自治”是法律赋予业主参与自家物业服务的民主权利，合法选聘物管企业是业主的“服务消费”自主权利。《物业服务条例》将业主选聘物管企业的决策权利法定为全体业主2/3以上业主权数的一致意愿，而不是个别业主，也不是业主委员会的单方意思表示；选聘物管企业的活动应当在法规规定的框架内有序进行，并接受政府主管部门的指导和监督、吸纳物业服务专家参与建议。这些市场体系框架，能够有效确保“业主自治”权利的落实。然而，当前连续不断发生在我们身边的物业服务纠纷，大多源于“业主自治”权利被个别业主“代表”的滥用。个别业主委员会成员要求个人减免物业服务服务费、要求安置亲朋就业......都是满足个人私欲、损害全体业主共同利益的表现。其私欲和不规范行为，是导致社区新老物管企业进不来出不去、停水断电、事故频发、大字报满天飞、打砸现象出现......等严重不良社会后果的根源。这种“业主自治”权利被滥用情况若不被政府主管部门所重视和抑制，其示范效应将带来物业服务行业和社会安宁危机的严重后果。

　　3、舆论客观性不够，助涨了物业服务纠纷的“雪球”效应。

　　当前，见诸媒体的物业服务纠纷事件大多是“谴责”物业服务企业行为和鼓励“业主”“炒”物管企业的导向，且鲜有政府官员和专家学者客观、公正加以评判。这很容易使受众觉得“天下物业服务一般黑”。试问全国上万家物业服务企业，几十万从业人员与几亿业主朝夕相处建立的深厚友谊，难道找不出感人的事迹吗？较发达地区物业服务企业保证了城市50%以上区域的安宁，不可以颂扬吗？物业服务企业确保社区不发生**、聚众闹事、“非典”扩散......不值得称道吗？物业服务行业提高居民生活质量和生活环境质量所做的努力，不值得鼓励吗？

　　二、遏制物业服务纠纷“雪球”效应的建议

　　1、规范“业主自治”行为刻不容缓。

　　在《物业服务条例》及相关配套行政法规框架下，严格规范业主、业主大会、业主委员会在解聘、选聘物管企业时的行为刻不容缓。各级政府行政主管部门有责任，且应该在解聘、选聘物管企业活动中发挥指导和监督作用，依法规范业主解聘、选聘物管企业的决策、程序和过程。对违规操作行为应当旗帜鲜明、着力坚决予以制止和纠正。建立起“法定权数业主决策、程序合法、专家参与、过程公开透明”的物业服务招标投标机制，从源头遏制物业服务纠纷的泛滥。

　　2、正确引导物业服务服务消费。

　　南京市80%的物业服务企业亏损，原因很多，但物业服务服务费普遍偏低是主要原因。而当前南京物业服务市场竞争仍聚焦在价格恶性竞争上。当然，消费者的“优质低价”消费心理是可以理解的，孰不知物业服务的价格体系一开始就建立和形成于收不抵支的成本底线上，在这样的成本底线上再搞价格恶性竞争，无异于砸穿行业的“锅底”，其结果陷入“企业裁减服务→业主越发不满意→业主越发不交费→谁家企业也无法生存”的恶性循环中，最终受害的是业主的共同利益。所以，社会各方有责任宣传、引导业主的物业服务服务消费行为，倡导业主“用合理的价格在市场上采购到优质的服务”。

　　3、规范物业服务企业的市场行为。

　　企业守法经营是定律和企业本份，参与违规招标活动就是参与违法经营活动；至于低于服务成本恶性竞争的行为，这既是扰乱公平竞争的市场环境和秩序，也是企业的“自杀”行为，还是遗害业主、社会的不负责任的做法。政府主管部门有责任“维持市场秩序”，有义务维护业主的根本利益，对物管企业参与违规招标活动和低于管理服务成本竞争行为进行制裁和谴责也是政府主管部门的本份。

　　总之，当前物业服务纠纷的“雪球”效应正在扩散，社会各方，特别是各级政府有责任抑制它的进一步发展，使“业主自治”权利在规范、有序、健康的良好秩序中落实，以确保gg开放和社会稳定的大好局面。

　　南京北辰物业服务咨询有限公司谢瑶扬