探析日本物管企业如何提供服务

　　探析日本物管企业如何提供服务

　　一、日本物业管理企业从业许可登记

　　日本对物业管理企业的从业资格以及经营内容是有严格规定的。一般来说，需要进行如下登记；公寓管理业者的登记由国土交通省颁发；警备业认定由公司所在地的公安委员会认定；建筑物环境卫生一般管理业、建筑物储水槽清扫业、建筑物鼠虫防除业等经营范围的登记，由公司所在地的都、道、府一级政府颁发；净化槽保守点检业由卫生部门颁发；消防设备业由地方消防厅管理；一般废弃物收集搬运业由所在城市颁发许可。总之，不管公司从事哪一项业务都必须到政府相关部门进行登记，或得到主管部门的行业许可。

　　二、日本物业管理业从业人员资格

　　1、物业管理业务：由公寓管理士、管理业务主任者、区分所有管理士负责。

　　2、环境卫生业务：由建筑物环境卫生管理技术者、清扫作业监督者、空气环境测定实施者、储水槽清扫作业监督者、防除作业监督者、大楼清扫技能士、净化槽清扫技术者等负责。

　　3、设备管理业务：由电气主任技术者、电气工事士、特殊电气工事资格者、电气工事施工管理技师、冷冻机械责任者、冷冻空气调和机器施工技能士、净化槽管理士、净化槽技术管理者、消防设备士、消防设备点检资格者、危险物处理者、防火管理者、大楼设备管理技能士等负责。

　　4、建筑物、设备保全业务：由特殊建筑物调查资格者、建筑设备检查资格者、管道工事施工管理技士负责。

　　5、保安警备业务：由保安警备员负责，警备员兼指导教育责任者。

　　三、日本物业管理企业加入的社会团体

　　日本物业管理企业一般都会同时加入几个社会团体，如全国（或地方）大楼保持协会、全国（或地方）警备业协会、高层住宅管理业协会、高层住宅管理业协会保证机构、全国（或地方）宅地建筑物交易业保证协会，等等。

　　日本物业管理涉及的法律关系

　　1、管理组合（业主自治组织）与业主之间的法律关系。管理组合的权利来源于全体业主对小区共有部分的共有财产权力。在管理组合和业主之间存在着一种权利和义务的法律关系。管理组合作为小区全体业主的自治机构，有代表小区全体业主行使对小区共有部分进行维护管理和向业主收取管理费的权利，也有接受业主监督的义务。与之相对应，业主作为管理组合的成员，在管理组合享有对重大问题决策的权利和对管理组合进行监督的权利，同时承担向管理组合缴纳管理费和维修积立金（维修资金）的义务，以及遵守管理组合各种有关规定的义务。

　　2、管理组合与物业管理企业之间的法律关系。首先，管理组合和物业管理企业之间存在一种合同关系。物业管理企业依据物业管理服务合同的规定，具有提供服务的义务，同时享有从管理组合获得管理服务报酬的权利。管理组合享有获得物业管理服务合同规定的管理服务的权利，同时也有义务按管理服务合同的规定向物业管理公司支付物业管理服务费用。

　　其次，管理组合和物业管理企业之间存在一种代理与被代理的关系。因为，物业管理企业在物业管理服务的过程中，必然要行使一些日常管理物业小区的权力，而这些权力都来源于管理组合的授权。物业管理合同中规定的物业管理企业提供服务的范围，也就是管理组合对物业管理企业的授权范围。

　　3、管理组合与其他服务提供者之间的法律关系。小区的管理组合除了聘请物业管理企业对小区进行管理的专业服务之外，还要聘请一些其他的服务提供者提供其他的专业服务。例如，聘请律师提供法律服务，聘请专业的维修公司提供小区设施或设备的维修服务。管理组合与这些服务提供者之间的关系也是一种服务与被服务的合同关系。

　　四、日本物业管理企业可提供的服务

　　日本的物业管理企业有地产买卖公司系列、开发商系列以及独立系列的物业管理企业等类型。日本的物业管理企业一般提供以下服务：

　　1、住宅管理服务。在日本，由于业主工作繁忙或人口老龄化等原因，很多业主无法承担管理组合的工作，因此部分小区就会出现管理组合缺少人手，或者是由于小区业主户数过少而无法成立管理组合等情况，这就引发了许多住宅物业管理方面的问题。日本的物业管理企业根据上述这情况不断调整他们的经营业务，将住宅管理服务区分为住宅管理的基本事务、日常管理业务以及辅助管理组合运作业务。稳中有降类业主的主要服务内容如下：

　　住宅管理的基本事务，包括管理费的收到、管理组合会计的收入/支出管理、维修工程的计划与实施等。

　　日常管理业务，包括管理员业务、清扫业务、日常检查、绿化、管理费欠费管理与追缴等。

　　辅助管理组合运作业务，包括管理公约、细则的制定与变更，长期维修计划的制定、攸，维修档案的记录、保存，管理组合全体大会、委员会议事档案的整理与保管，小区内公告的制作等。

　　2、咨询业务。在日本，管理组合作为小区的管理主体，通常也会遇到一些使他们感到困惑的问题，例如全体决议时参加人数过半了是否有效，田径赛的理事长根据自大的意愿在有关文件上盖章是否生效等。因此，合计管委会一能源字书会根据需要给予管理组合以专业的建议。这些建议包括：

　　管理组合的运作诊断。对全体业主会议的召开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。

　　维修计划的诊断。对全体业主会议的召开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。

　　派遣管理者。管理纵使理事长位置空缺的情况下代行部分管理者的业务。

　　3、技术支持服务。有关公寓建筑物、设备的实修、维修等计划的制定与实施是需要一定的专业知识的，而管理组合的委员会成品一般都缺乏的专业知识，这就会在建筑物、设备维修的品质以及金额等方面引起许多困扰。管理组合如果与物业管理企业之间建立了相互依赖的关系，就可心从专业人员那里得到很好的建议。物业管理企业通常给予的建议包括：建筑物以及设备的诊断、维修计划的设计、专业施工公司的挑选以及建筑物以及设备的日常检查、生字检查记录的保管与整理等。

　　4、促使监控服务。促使是指通过设立保安、门卫等形式，防止小区发生偷盗、火灾等事故。此外，有的物业管理企业也对小区的电气、给排水设备和消防设备等异常情况以及住户的异常声响等进行24小时的全天修好监控，一旦发现异常，也会及时派员处理或向有关部门通报。

　　5、其他服务。有些规模大的物业管理企业还可以为业主提供共用部位的维修管理、业主志有部分的更新维修、房屋租赁买卖等业务。

　　文章来源：《住宅与房地产；物业管理》文/钟宏萍

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篇2：物业知识培训：物管经营服务

　　物业知识培训：物管经营服务

　　(一)鉴定要求

　　掌握综合经营服务的内容和开展综合经营服务的基本要求；掌握综合服务的三种方式及其内容；了解开展综合经营服务的条件和综合经营服务市场预测的内容；掌握综合经营服务评估的意义和方法。

　　(二)鉴定重点

　　1.综合经营服务的内容

　　(l)综合服务的内容

　　①为物业自身服务

　　②清扫保洁服务

　　③绿化养护服务

　　④治安保卫服务

　　⑤家庭居民生活服务

　　(2)经营性综合服务的内容

　　具有经营性的项目很多，主要有；

　　①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

　　②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

　　③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

　　④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

　　⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

　　⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

　　⑦金融方面：开办信用社。

　　⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。

　　⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

　　(3)开展综合经营服务的要求

　　基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：

　　①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

　　②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

　　③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

　　④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

　　2.综合服务的方式

　　综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

　　(l)常规性服务

　　这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

　　(2)委托性服务

　　这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。

　　(3)无偿性服务

　　3.综合经营服务的运作

　　(l)综合经营服务的条件

　　综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。具体分为三方面：

　　①筹措资金

　　1)获得上级主管部门拨款。

　　2)自筹资金。可以以物业管理公司的信誉直接进行项目借贷，进行抵押贷款，或通过向其他单位、个人集资的办法。

　　②寻找场地(包括建筑物)

　　场地最好是自有的，而且位置在建筑物底层、库房或住宅小区的中心、出入口处；而如果开发单位与物业管理公司是相互独立的，且在开发中没有预留场地，物业管理公司则需租借房屋或寻找合适场地自行搭建。

　　③选择经营内容或项目

　　选择经营内容和项目时要遵循的原则有：

　　l)日常生活类项目优先；

　　2)消费周期短、利用频繁的项目优先；

　　3)易损易耗品维修项目优先；

　　4)优势特色项目优先；

　　5)中介服务项目优先。

　　(2)物业综合经营服务的市场预测

　　概念

　　借助于市场调查和综合经营服务的专业知识，通过一定的市场预测手段，来对某种服务项目开设以后的未来市场供求关系变化和发展作一个大概的分析和预算。

　　②主要内容

　　1)预测经营服务项目的市场需求量。由综合经营服务的地域性决定了不仅要了解产品和服务的社会拥有量与社会饱和点等需求一般要素，而且要研究社会购买力、购买指数、居民社会文化层次、购买心理和潜在竞争因素等。

　　2)预测经营服务项目的技术发展。对新技术、新工艺、新产品的发展及对经营服务项目的影响要及时把握。

　　3)预测自己经营服务项目的供给数量。根据市场需求情况和自身实际，确定适合的营业规模。

　　4.综合经营服务的评估

　　(1)意义

　　评估是检验的一种重要方法。综合经营服务评估有助于修正和完善方案；有助于客观检测成效与不足，以便在未来改进；也有助于获得信任与支持，使服务人员得到成就感。

　　(2)内容

　　①评估社会效益。主要通过调查用户满意度的方法，可根据公司自身情况设计“用户调查表”进行民意测验。

　　②评估环境效益。主要方法是检查小区环境面貌的改善结果。

　　③评估经济效益。经济效益表现为保持物业的正常使用功能并延长使用年限与增加物业管理公司服务收入两方面，最直接的评估办法是进行财务核算和资产清算。

　　(3)综合经营服务的发展趋势

　　①开展综合服务，对于社会主义精神文明建设具有越来越重要的作用。

　　②物业综合经营服务日益成为扩大劳动者的就业量的重要手段。

　　③由于科学技术的发展，现代化的手段越来越多地应用于服务管理中来。

　　④现代手段在物业服务中的应用，实现了物业服务的自动化。

　　(4)综合经营服务的质量

　　综合经营服务质量包括产品质量和服务质量两方面。物业管理企业要杜绝经营假冒伪劣产品以保证产品质量，同时要规范服务并加强企业内部管理以提高服务质量。

　　(5)综合经营服务经营的原则

　　①有偿原则：要按价值规律办事，实行等价交换；

　　②竞争原则：引进竞争机制，进行项目招标；

　　③服务原则：要为方便住(用)户生活而服务。

篇3：以质量体系提升物管服务

　　以质量体系提升物管服务

　　从“质量把关检验”到“制造过程的质量控制”、“全面质量管理”进而到“质量经营”，并非是简单的演进，它实质上反映了企业经营思想观念的变化和经营机制的变化。因为，质量和经营息息相关。

　　质量经营VS质量管理

　　“质量经营”是近年来管理学界推崇的一种新的经营管理模式，它与我们目前大多数企业普遍采用的“质量管理”模式有着绝然的不同。

　　●“质量管理”侧重提高产品质量和服务质量;“质量经营”则注重从质量意识和质量教育入手，改革企业风尚，促使全员树立正确的质量道德观念，建设质量文化，树立质量精神，提高企业的质量形象。

　　●“质量管理”在技术管理方式上，偏重与产品的符合性质量，即内在质量特性和外部质量特征;“质量经营”则强调质量特性、特征(内在质量)与精神质量(外显质量)的融合统一，注重产品的文化含量和审美质量，是与之相得益彰。通过体现产品的文化内涵和美的形式而增值。

　　●“质量管理”在管理对象上，以产品质量、工序质量和工作质量为中心;“质量经营”强调以人为中心，通过对人的行为管理和激励，促使全员正确地工作来保证质量的改进和提高。

　　●“质量管理”从管理重点看，侧重于产品和服务质量本身;“质量经营”则侧重于质量的经济性、效益性、注重在保证质量的前提下，降低质量的成本，提高效益。方法是通过将质量成本“数值化”引起经营者的关注，从而加强质量成本管理，以质量效益为中心来持续地改善产品的质量和服务质量。

　　●“质量管理”在管理的方法上，侧重于维持性质量保证的检测和控制，全面“质量管理”侧重于质量改进;“质量经营”则着眼于持续性质量突破，实现质量领先，从而提高质量竞争优势。全员质量管理与服务效益相结合的综合考核。

　　●“质量管理”在市场营销和顾客满足上，侧重于产品和服务质量本身的满足和推销;“质量经营”则从经营的角度，以质量营销为出发点，着眼于品牌、形象等无形资产的建立，以顾客满意为目标，开展全方位的质量营销。

　　“质量经营”就是企业为实现其任务目标，在整个服务经营范围内向顾客提供满意以质量为核心，所展开的一系列相关的系统策划及其管理的理论和方式。直观地说，质量经营实质上就是把质量管理与企业服务经营两者有机地融合在一起，即把质量管理渗透到服务经营活动的各个方面。

　　几个例子看“质量经营”

　　从传统的“质量管理”的角度来看“首问负责制”，只是以工序质量和工作质量为中心;只要第一个接待用户的员工，把用户需要解决的问题的信息传递出去，并把处理的结果反馈给用户，就算很好的处理完了。而从“质量经营”的角度，注重从质量意识和质量教育入手，促使全员树立正确的质量道德观念，建设质量文化，树立质量精神，提高企业的质量形象。进行“质量是企业生命线”的教育和培训，用大量的案例说明质量与企业生死存亡有着密切的关系。

　　把质量同效益挂钩，施行质量一票否决制。以对用户跟踪回访的满意度作为“首问负责制”的考核标准。通过对“首问负责制”考核，找出服务的盲区;通过对“首问负责制”的信息处理，找出服务工作中存在的共性问题，通过改进服务流程、创新服务模式来完善服务服务工作。同时，对个性问题进行分析研究找出解决问题的办法和提供相应的个性化服务。促进和保持客户对服务的满意度和忠诚度。

　　又如，“企业文化”。从“质量管理”的角度，着重于产品的符合性质量，形式化的东西，多于实质的东西。搞搞活动，打打球，外面走走，吃吃饭，发发钱等等。而从“质量经营”的角度，着眼于质量特性、特征(内在质量)与精神质量(外显质量)的融合统一，相得益彰。把企业文化看作是一种无法效仿克隆的企业核心竞争力，通过企业文化加强对内部客户(员工)的服务，使企业的价值取向变为员工的价值取向;企业的价值观成为企业员工的价值观。在企业内部形成一种以身作则，认真做事，尊重员工，关爱员工，激励员工，奖罚分明，勇于进取的机制。

　　又如，“设备运行管理”。从“质量管理”的角度，只注重表面形式化的工作。设备设施的运行记录是否完整，设备设施巡视记录是否完整，设备设施的维修保养是否到位，是否建立了设备设施台帐等等。而从“质量经营”的角度，则着眼于持续性质量突破，实现质量领先，提高质量竞争优势。全员质量管理与服务效益相结合的综合考核。在注重表面形式的同时，更注重内在实质的工作。除上述工作外，更关注设备设施的运行质量及综合效益;更关注采用科学的管理手段来进行分析。比如，设备设施的用电用水量，会用立柱对比图将每周、每月的用量记录，同上一年度的同期进行比较，同当年上周、上月的同期进行分析比较。找出上升或下降的原因扬长避短，通过成本效益管理改变管理服务模式。

　　质量与经营息息相关

　　从“质量经营”的特征与质量管理的比较可以看出，现代质量经营是一种集各种质量管理理论与实践精华的新质量经营体系，它标志着质量管理进入到了一个新的发展阶段。从“质量把关检验”到“制造过程的质量控制”、“全面质量管理”进而到“质量经营”，并非是简单的演进，它实质上反映了企业经营思想观念的变化和经营机制的变化。因为，质量和经营息息相关。

　　今天，离开经营空谈产品质量和质量管理已经没有意义。一个成功的企业，它的质量管理总是紧密结合经营环境的变化和消费者需求的变化及企业细分市场后确立的目标市场定位，根据这些要素把质量管理的重点放在解放经营中的难点和问题上。质量管理围绕经营活动和质量效益优化而展开，为实现经营战略目标服务。质量对企业的各项管理、技术活动有重要的影响，它带动和促进着整个企业素质的提高。强有力的质量经营能力是当代公司的主要管理实力之一，也是增强企业能力的中心环节。

篇4：物管案例：欠缴物业服务费的业主能不能当业委会委员

　　物管案例：欠缴物业服务费的业主能不能当业委会委员

　　某小区的有位业主平时很热心小区事物，在业主中有人缘，在一次业主代表选举中，该业主获票较多。但物业管理公司以该业主半年来拒交物业服务费为由，认为该业主不具备当选资格。在未交物业服务费用的业主能否当选业主委员会委员的问题上，部分业主和物业管理公司争执不下......

　　[案例分析]

　　业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。

　　从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权一样。公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。

　　至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为依据经济催缴。业主仍不交纳，就要承担违约责任。

　　[解决方法]

　　物业管理公司应向该业主及业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主及业主委员会的形象。还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。

　　[相关法规制度]

　　1．《业主大会规程》（节选）

　　第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。

　　第二条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　......

　　第九条业主大会履行以下职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　(三)选聘、解聘物业管理企业；

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

　　第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　......

　　第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。

　　第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　(二)遵守国家有关法律、法规；

　　(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　(五)具有一定组织能力；

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　　第二十三条业主委员会履行以下职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　(四)监督业主公约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十五条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第二十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十八条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十九条经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　(四)有犯罪行为的；

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　(六)拒不履行业主义务的；

　　(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第三十一条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　......

篇5：物管案例：业主委员会不签订《物业服务合同》

　　物管案例：业主委员会不签订《物业管理服务合同》

　　某小区于今年2月成立业主委员会，3月公开招聘物管公司，共有3家物管公司应邀投标应聘。经过小区业主委员会3个月的调查后，在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开的小区业主代表大会上，A物业管理公司以13票对10票胜出。但时至今日，小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订《物业管理服务合同》。

　　[案例提示]

　　应依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等相关法规中关于中标后招标方无故不签订合同的条款进行处理。

　　[案例分析]

　　了解无故不肯签订《物业管理服务合同》的真实原因，主动与野猪委员会积极协商，如业主委员会仍拒绝签订合同，就运用法律手段保护企业利益。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后，A物业管理公司将小区的业主委员会告上了法庭。

　　据了解本案例业主委员会迟迟不与胜出的物管公司签订合同，关键在于原物业管理公司公司不愿退出，业主委员会中的某些委员偏向原来的物管公司，从而给中标的物业管理公司公司设下障碍，导致了现在中标的物管公司进不来的局面。

　　A物业管理公司公司状告业主委员会，理由主要是：该公司是应邀投标应聘，并按照规定投送标书及有关承诺书，业主委员会没有权力借故迟迟不与该公司签订《物业管理服务合同》。新的《物业管理条例》明确规定了业主大会的作用，当业主大会召开后，选聘物业管理公司的最终决定权掌握在业主大会手里，而不是现在的业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物管公司以及小区内所有涉及全体业主权益的事情，都要通过业主大会决定，业主委员会不得擅自做主。本案例的核心问题是业主委员会取代了业主大会。该小区业主委员会的执行秘书承认，选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话，小区业主将失去对业主委员会的信任。