物业管理体制存在问题对策
物业管理体制存在的问题及对策 陈士哲
物业管理在我国作为一种新兴产业,是社会主义市场经济条件下住房制度改革的重要组成部分。自从1994年以来,新建小区普遍实行物业管理新体制,迄今,物业管理在推进住房商品化、优化居住环境、改善城市社区管理等方面发挥了重要作用。然而,随着物业管理服务范围的扩大,物业纠纷日益突出,特别是从中暴露出的物业管理体制的深层次问题日趋明显,影响了业主的正常生活,妨碍了和谐社会的建设。
从目前的情况看,物业纠纷主要来自两个方面:一方面,因业主不交物业费,而被物业起诉的。思明区法院立案庭统计数据表明,该院20**年上半年受理的物业纠纷案高达184起,其中大部分都是因物业费问题被成批当作被告的情况。::另一方面,因物业服务的质量等问题,业主普遍存在对物业公司不满意的情况。20**年中央电视台曾对北京的上百个小区共5000位业主做过问卷调查,高达73%的业主对物业公司表示不满意。物业公司或保安与业主发生口角、冲突的例子更是屡见不鲜。
物业管理体制存在的问题
1、物业管理体制混乱
不同住宅区的管理机构虽然都叫"物业管理",但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别,目前共有以下几种管理模式:
(1)以开发商所派生的物业管理公司为主体的管理体制。开发商组织的物业管理公司通常是开发商的子公司或分公司,与开发商有着或多或少的联系,这类"谁建设、谁管理"的物业管理体制在新建住宅小区内占有较大比重。
(2)以房产管理部门及其转制的物业管理公司为主体的管理体制。随着房改制度的不断深入和完善,日前,这种情况已较少出现。
(3)原企事业单位内部成立的物业管理部门。一般配有本单位的专职人员进行管理,这种模式更多的是采取行政手段进行管理。
(4)以政府社区管理为主体的管理体制。一些旧住宅区,仍保留由街道办组织的如小区管委会进行管理,有的则直接由居民委员会进行管理。
(5)专业物业管理为主体的管理体制。目前已有部分住宅小区过渡到这种管理体制。这种管理体制以业主为主体,成立业主委员会,由业主委员会招聘或招标物业管理公司对小区进行管理。
2、物业管理部门权责不明
由于物业管理体制混乱,导致了不同的职能部门权责不明,出现了多头管理或是管理真空的局面。
(1)业主委员会组建困难,未能真正发挥作用。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业公司必须按照业主大会的决议开展工作,由业主委员会负责监督。但在实际的小区管理中,部分业主委员会运作不
篇2：北京物业管理纠纷之体制成因
北京市物业管理纠纷之体制成因 黎念青
1995年市政府发布《北京市居住小区物业管理办法》后,我市新建小区全面实行物业管理。但近年来,物业管理纠纷急遽上升,据市消费者协会20**年1月对百个小区5000位业主问卷调查,高达73%的业主对物业公司不满意。造成目前物业管理领域矛盾复杂的因素是多方面的:既有部分业主消费观念滞后,对物业管理有偿服务还不适应的问题,也有物业管理企业运作不规范,服务意识和服务水平难以满足业主需求的问题;既有物业管理法律法规不完善问题,也有政府部门监管不到位问题。本文从制度变迁的角度,通过对物业管理制度变迁背后利益关系的分析,剖析物业管理纠纷的深层原因。
一、从路径依赖角度看当前物业管理制度的不足
路径依赖是指过去的体制或事件对现在和将来产生强大的影响,人们过去的选择决定了他们现在可能的选择。::我市物业管理体制的形成可以从制度变迁中对香港物业管理体制的路径依赖和强制性制度变迁中对计划经济下房管所体制的路径依赖得到合理的解释。
1、物业管理制度变迁对香港物业管理体制的路径依赖及其后果
gg开放之初,由于对外部世界的了解非常有限,制度选择集合几乎空白。香港的一些管理制度特别是城市管理的一些做法在全国推开,并成为这些领域体制改革的目标模式。物业管理领域的制度变迁清晰折射出香港模式的影响。1980年8月,我国第一个涉外商品房住宅小区东湖丽苑开始动工兴建,开发商组织人员赴香港参观学习后成立了我国第一个物业管理公司,其物业管理关系有三个鲜明的特征。
一是物业管理单位是以追求利润最大化为目标的企业法人组织,物业管理公司对业主实行有偿服务。
二是物业公司由开发商指定,实行建、管一体化体制。
三是物业管理制度结构长期不完善,没有成立业主组织,业主权益保护缺乏有效的途径。
这三个基本特征直到今天也仍然是我国物业管理行业的普遍现象。特别是建、管一体化体制,使物业管理成为房地产开发商的售后服务环节。开发商借助建、管一体化体制,掩盖房屋开发、销售中的欺诈行为,垄断物业管理经营权,窒息市场竞争,这是我市物业管理纠纷频发的重要原因。
2、物业管理制度变迁对房管所体制的路径依赖及其后果
物业管理这种全新的制度模式出现后,能被迅速推广并上升到法定模式的地位,根本原因还是传统的房屋管理体制难以为继,亟需新的管理模式与住房制度改革相适应。gg开放前,传统的房管模式是一种
篇3：谈物业管理经营体制转变
物业管理经营体制主要有经营制和代理制两种模式,目前国内绝大数物业管理企业实行经营制管理,而香港、国外的物业管理企业则为代理制。经营制指物业管理公司把管理费作为“收入”扣除运作支出后的剩余管理费即为利润,若管理费收不抵支,则由开发商或物业管理公司负责补足。代理制指物业管理公司收取业主的物业管理费,向业主提供各种服务并按一定的比例在管理费中提取适当酬金作为报酬,管理费结余归业主所有,不足则由业主缴纳管理费补足。
在我国实施了多年物业管理经营制,随着物业管理行业的发展,这种经营机制由于独立经营、业主主体地位难以体现、维修基金难以筹集或使用不当、服务质量难以提高等缺陷己越来越不适应物业管理发展的需要。从发展的角度来看,代理制是适应目前我国物业管理发展的经营机制,应大力倡导物业管理代理制,尽快实现物业管理经营制向代理制转变。这是我国物业管理走向市场化、专业化的必然进程,是促进物业管理行业的健康发展的必由之路。
促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变的关键在于:
一、政府行为
1、要加强对物业管理行业的指导和监督。政府应加强对物业管理的宣传力度,引导全社会正确认识物业管理行业,大力倡导物业管理代理制。制订物业管理委托管理合同样本,明确物业管理公司每月的酬金数等等。物业管理主管部门应在物业管理创优考评、物业管理企业资质年检等工作中检查物业管理代理制的实施情况,并将物业管理代理制作为考评创优的首要条件,从而促使物业管理企业实现从经营承包制向代理酬金制的转变。
2、健全物业管理法律法规。广州市制订的《广州市物业管理办法》和深圳市制订的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》等法律法规具有前瞻性,对物业管理经营机制的转变具有重要的指导意义,但还应制订有关细则,使之更具可操作性。内地物业管理落后于沿海地区,代理制也很少实施,应尽快修订完善有关物业管理的法律法规,促进物业管理从经营制向代理制转变。
3、要大力推行物业管理招投标。“谁开发、谁管理”模式是形成经营制的重要原因之一。这种模式导致物业管理市场“条块分割”,缺乏竞争。各个物业管理公司囿于一小块“地盘”难以通过现模化、专业化来降低物业管理公司的经营成本,导致资源严重浪费。为了促进物业管理市场的发展,推行物业管理招投标应是当务之急。推行招投标,有利于物业管理公司实现规模化经营,有利于资源的合理配置,从而推动经营制向代理制转变。因此,政府应大力推行招投标,从而推动物业管理代理制的实施。
二、开发商行为
1、开发商应摒弃“肥水不流外人田”的陈旧观念,让物业管理走上市场化、专业化,将小区(大厦)的物业管理推向市场,最好通过招投标的方法选聘专业的物业管理公司管理。对属下的物业管理公司则应建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制,避免开发与管理权责不清、财务不分的混乱局面。
2、开发商应主动承担前期物业管理的义务和费用,不要做各种减免管理费的承诺,应按政府指导价或业主与物业管理公司之间的协商定价交纳其未售出物业的管理费;要完善配套设备设施,确保房屋质量,从而让物业管理公司轻装上阵,按物业管理自身规律运作。
三、业主、业主委员会行为
业主要转变对物业管理的错误观念,正确认识并行使业主的责任、权利和义务加强对物业管理企业的监管,确保代理制方式的顺利实施。
1、健全组织
要保证代理制的顺利实施,就必须发挥业主委员会的监督作用。据统计,广州市1000多个住宅小区(大厦)里,成立业主委员会的只有100多个,绝大多数小区(大厦)未按规定成立业主委员会。因此,一方面业主应积极参与物业管理工作,积极成立业主委员会。另一方面,已成立的业主委员会应积极制订
篇4：吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见（2014年）
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见的通知
吉府办发〔20**〕29号
井开区管委会，各县(市、区)人民政府，庐陵新区管委会，市直有关单位：
《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》经市政府第七十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
20**年10月15日
吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见
为进一步加强和改进市中心城区住宅小区物业管理工作，充分发挥好各级政府及职能部门的积极作用，提升城市管理水平，提高市民生活质量，维护社会和谐稳定，制定本实施意见。
一、指导思想
以中心城区住宅小区“物业管理提升年”活动为契机，以改革为突破口，进一步明晰市、区政府(管委会)城市管理职责范围和权责关系，将城市管理重心下移，建立和完善开发企业、物业服务企业、业主委员会、物业所在管理辖区、相关职能部门“五位一体”的住宅小区物业管理体制，推进中心城区住宅小区物业管理体制机制创新，破解物业管理难题，改善市民居住环境，构建平安、和谐社区。
二、工作目标
按照“政府负责、行业管理、部门配合、街道组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则，通过对中心城区住宅小区现有物业管理模式的改革创新，推进管理重心下移，进一步明确各级政府、相关职能部门、街道社区的职责，把住宅小区物业管理纳入社区管理范围，实现管理归位。通过实行管理职能关口前移，组建专门综合执法队伍，与街道、社区工作紧密结合，有效发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，切实解决群众最关心的物业管理问题，真正做到问题发现在萌芽，矛盾化解在小区，难点处置在一线，以依法治理和优质服务，全面提升中心城区住宅小区物业管理水平。
三、工作内容
(一)实行属地管理，推进物业管理重心下移。
确立物业管理主体为区政府(管委会)，市房管局负责行业管理和指导，相关职能部门加强协同和配合的机制。
1.各区政府(管委会)对辖区内住宅小区物业管理工作负总责。明确区政府(管委会)住宅小区物业管理机构，负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，以及国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施的宣传、贯彻、落实工作。对本辖区物业管理工作进行部署、检查和督导。建立健全工作体系，组织街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)开展物业管理监督工作。其职责：
(1)负责划分物业管理区域;会同街道办事处(乡镇人民政府)指导、协助辖区内住宅小区业主大会及业主委员会的组建、换届工作;负责业主委员会的备案登记和发证工作;指导、监督业主大会、业主委员会开展工作，对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，责令限期整改或撤销其决定，并通告全体业主。
(2)负责注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业资质申报和资质年度监督检查的初审工作。
(3)会同市房管局参与物业管理招投标工作并负责收取物业服务企业保证金;负责辖区内以协议方式选聘物业服务企业的审批;负责物业服务合同和业主大会议事规则与管理规约的备案工作。
(4)负责辖区内物业管理优秀(示范)项目评选的初审工作;会同市房管局参与物业服务等级认定工作;负责检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务;指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。
(5)建立物业管理投诉受理制度;负责对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理;牵头组织开展住宅小区综合执法活动，依法查处物业管理活动中的违法违规行为。
(6)负责辖区内住宅专项维修基金使用的申报和初审;做好经市房管局审定后的住宅专项维修基金使用监管工作。
2.市房管局为全市物业管理的行业主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。其职责：
(1)对全市物业管理企业实行行业管理，负责全市物业管理服务企业资质的审核发证和资质年度监督检查工作。
(2)组织开展国家级、省级、市级物业管理优秀(示范)项目的预评和审核工作。负责核定中心城区住宅小区物业公共服务等级认定，会同物价部门对物业服务收费进行监管。
(3)会同财政部门负责全市住宅专项维修基金的指导和监督工作，负责中心城区住宅专项维修基金的归集、管理工作。
(4)协调处理全市物业管理活动的重大投诉案件，依法查处物业管理活动中的重大违法行为。
3.街道办事处(乡镇人民政府)负责指导和监督辖区内的物业管理活动。其职责：
(1)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施。业务上接受行业主管部门的指导，配合做好辖区内物业管理相关工作。配备专职人员，指导、监督社区居民委员会(村民委员会)开展物业管理工作。
(2)负责组织成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组、筹建首届业主大会、选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作。
(3)建立住宅小区物业管理联席会议制度，负责牵头召集社区居民委员会(村民委员会)、业主委员会、物业服务企业以及
行政执法部门召开联席会议，协调处理业主委员会与物业服务企业或房地产开发企业、业主与业主委员会之间的纠纷投诉。
(4)提出辖区内物业管理优秀(示范)项目评选的初审意见以及物业服务企业三级(含暂定级)资质年度监督检查的初审意见。监督、检查辖区内物业服务企业的日常服务，配合市行业主管部门、区物业管理机构做好指导、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。
(5)开展辖区住宅小区综合执法活动，依法查处物业管理活动中的违法违规行为。
4.社区居民委员会(村民委员会)负责协调本辖区内日常物业管理活动。其职责：
(1)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施。业务上接受行业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导，并执行其下达的相关工作任务。
(2)指派专人负责辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督工作;派员参加业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组;参与业主大会会议全程的指导监督，配合、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。
(3)指导物业服务企业配合做好创建文明社区工作;负责调处物业服务中的矛盾纠纷;制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为;协助街道办事处依法开展物业管理的相关工作。
(4)配合业主委员会对辖区内住宅专项维修基金使用的申报提出初审意见。
(二)创新管理机制，推进市直部门事权下放。
将市直部门物业管理职能下放给区政府(管委会)住宅小区物业管理部门。
1.市房管局下放的职能
(1)开发建设方面
在办理商品房预售许可证前，参与前期物业服务招投标的评标工作;项目建成交付使用时，参与物业承接查验工作。
(2)物业管理方面
①注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业资质的初审，以及提高企业资质等级和资质年检的初审工作;
②参与住宅小区物业公共服务等级认定工作;
③检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务;指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。
④对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理;牵头组织开展住宅小区综合执法活动，依法查处物业管理活动中的违法违规行为。
⑤省(市)级物业管理示范项目评选的初审工作;
⑥住宅小区内房屋室内装饰装修的管理工作;
(3)业主委员会方面
辖区内住宅小区业主大会及业主委员会的组建、换届工作;业主委员会的备案工作，指导、监督业主大会、业主委员会开展工作;业主委员会工作经费的发放工作;
(4)住宅专项维修资金方面
辖区内住宅专项维修基金使用的申报和初审;做好经市房管局审定后的住宅专项维修基金使用监管工作。
2.工商部门下放的职能：住宅小区内无照经营、超范围经营处罚;变更经营场所初审。
3.环保部门下放的职能：住宅小区内属于环保职能的噪音、油烟污染等行为的处罚;
4.城管部门下放的职能：住宅小区内所有涉及到城管职能除户外城市广告的设置外，全部下放。
5.规划建设部门下放的职能：在住宅小区竣工规划核实并综合竣工验收备案后，对擅自改变建设工程规划许可证内容及未经批准乱搭乱建、乱拆乱改等违法违规建设行为的处罚;对擅自改变小区绿地性质，占用、破坏小区绿地等行为的处罚。
6.交警部门下放的职能：延伸执法范围至住宅小区，先行试点，逐步推行小区违规车辆停放处罚授权。
(三)组建专门队伍，推进综合执法落到实处。
建立综合执法进小区工作机制。各区(管委会)均应成立住宅小区物业管理综合执法队伍。其主要职责：负责辖区内涉及住宅小区物业管理的综合行政执法管理，并对辖区内住宅小区物业管理出现的疑难复杂问题进行集中综合执法。具体管理办法，由各区(管委会)自行制定。凡辖区内涉及物业管理的问题，需要行政执法的，都由各相关职能部门委托授权，做到住宅小区物业管理综合执法一支队伍管到底。市、区财政对住宅小区综合执法工作要给予支持，从用于老旧住宅小区改造经费中切出一块，专项补贴住宅小区综合执法工作经费。
本实施意见未尽事宜，按吉府办发〔20**〕10号吉安市人民政府办公室《关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知》规定执行，已明确的以本实施意见为准。
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