物业管理企业亏损问题探讨

物业管理是城市管理的重要组成部分,它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径,对加快城市经济文化的发展起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业,在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面,显示出巨大的发展潜力。而物业管理作为一种劳动密集型企业,属于微利行业,当前,在银川市尚无一家物业管理企业盈利,同时西部地区物业管理企业基本上处于亏损经营状态。无法建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制,物业管理企业不能实现“自主经营,独立核算,自负盈亏”的现代企业管理模式,在住宅区的物业管理中,亏损现象更为严重。物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律,这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展,将物业管理作为“朝阳”产业来培育,必须解决企业经营亏损问题。

一、物业管理亏损的原因

(一)物业管理的社会化、专业化、市场化新体制虽然已初步确立,但发展缓慢,企业规模小、效益差、管理水平低。

在银川市绝大部分物业管理公司是由房地产开发企业组建,物业管理企业仍属于开发企业的子公司,停留在谁开发谁管理的旧有管理模式上。同时,各物业管理企业出于其母公司的制约或观念的守旧,没有扩大自己管理规模的意识。这样物业管理市场就难以形成,物业管理企业形不成规模效益,人员、设备等企业资源存在浪费现象,企业效益较低,形成经营性亏损。

受传统观念的影响,物业管理企业或单位所配备的人员素质较低,缺乏掌握现代管理科学的管理人员和专业技术人员,致使物业管理企业不能拓宽市场,发挥不出人的优势,企业只能停留在就物业管物业的基础上,不能发挥业主这个潜在的商业市场和“客户资源”。同时企业内部管理上也存在问题,服务不到位,影响了服务费用的收缴,造成人力、物力资源的浪费,加大了物业管理成本。

银川市共有物业管理单位102家,有资质的物业管理企业75家,真正实行“独立核算,自主经营,自负盈亏”的物业管理企业屈指可数,其余均为房地产开发公司的子公司或内设科室。根据各物业管理企业的财务报表显示,集中管理面积在30万平方米左右的普通住宅物业才能持平或实现微利。目前银川市共有住宅近1400万平方米,其中管理面积在30万平方米以上的只有10家,也就是说有条件实现盈利的企业很少。

(二)政府及社会各界没有为物业管理企业创造一个良性发展空间。

物业管理收费价格机制不合理。物业管理是一种特殊的服务行业,受传统体制的影响其服务收费标准仍实行政府定价或指导价,而政府价格主管部门在制订价格时考虑物业管理基本情况、物业管理的服务水平并不多,往往出于稳定社会秩序或其他考虑,一般对住宅小区物业管理收费标准定的很低,物业管理服务的付出与收费标准存在差异,企业利益得不到保证,各企业为了使盈亏平衡就只能降低服务标准,形成一个费用收支的恶性循环。而大部分有关物业管理的媒体报道只关心的是企业服务质量如何、投诉解决如何等问题,很少从服务价值和收费标准的角度去关心物业管理,这样片面引导的结果就是给物业管理造成不良的社会氛围,制约了行业的健康有序发展。从业主角度讲,表面上一时期内减少了开支负担,实际影响了业主的长远利益。

其他行业管理部门在对物业管理企业进行行业管理时支持太少,物业管理企业承担的责任过多。在物业发展过程中,很多业主和媒体工作者及行政管理工作者认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责,不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵,把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业管理企业头上。住宅区业主动辄就以拒交物业管理费或向行政管理部门投诉来施加压力,而部分行政管理部门由于对物业管理行业不了解或为了息事宁人,将责任全部推向物业管理企业一方。行业管理部门对物业管理企业的制约关系也无法得到根本改变,多家、多头、多口管理的现象十分普遍,这就势必导致物业管理企业不合理地承担过多责任。物业管理企业,它不是公安、民政、街道居委会,而是一个从事物业相关服务的企业,认为物业管理企业只要收了钱,就应对业主或使用人的一切损失(包括人身伤害和财产损毁,丢失)承担责任的观点是不正确的。但物业管理的母公司为了维护企业形象,提高销售率便要求其委曲求全、息事宁人。这样完全违背了企业的运作方式,致使企业形成政策性亏损。

(三)物业管理服务费收缴率低

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篇2：我国物业管理发展趋势分析

我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期,纵观我国物业管理的发展历程,分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势,展望我国物业管理的未来,笔者认为,随着《物业管理条例》(以下简称《条例》)的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟,我国的物业管理将呈现以下发展趋势。

一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破,三足鼎立的局面已经形成,物业管理的战国时代即将到来

深圳作为我国物业管理的发源地,23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河,而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法,成为中国物业管理的代名词。应当说,深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力,为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献,并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天,在中国物业管理发展史上刻下了英名,而且深圳的许多成功经验和做法,今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言,深圳在全国物业管理排头兵的地位,领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是,深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破,物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因:一是近年来,深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换,这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上,不断扩展管理领域,使大批的物业管理优秀人才安营他乡,对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走,使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来,北京、上海等城市的物业管理发展迅猛,深圳的先进经验和做法已被他们掌握,并结合本地创造发展,形成了自己特色。

上海作为国际化大都市,精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理,并为全国创造了鲜活的经验。1997年《上海市居住区物业管理条例》(以下简称《上海条例》)实施后,使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施,上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件,初步形成了物业管理法规体系。同时,上海市政府和行业主管部门,在推进物业管理机制转换,理顺物业管理体制,加强行业监督,解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作,使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域,还是在行业整体素质、物业管理质量、物业服务水平,均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来,上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米,员工6000余人,不仅成为上海物业管理行业的领军人物,而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”,发挥了报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能,受到业主和社会各界的一致好评。国务院《条例》颁布后,上海市政府及时地出台了《贯彻<物业管理条例>实施意见》,20**年5月,上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业自律公约》,20**年8月,上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》(以下简称《管理规定》),成为《条例》颁布后,全国最早出台地方性法规的城市。尽管《管理规定》的适用范围,仅适用住宅区的物业管理,但是,《管理规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任,以及物业管理区域的划分和调整、分期开发项目的物业管理、业主投票权的计算、物业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场(库)的管理、专项维修资金不足时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项,均作了明确的规定。并在诸方面取得了重大突破。

北京市的物业管理尽管起步较晚,但发展迅速、法规健全、

篇3：物业管理人历史使命

回顾中国物业管理 25年发展的历史,我们可以看到,第一个十年是物业管理的起步发展时期,也是第一代物业管理人的破冰创业时期。不仅外界对于物业管理还很陌生,就连业内人士对于物业管理也还是一知半解,大家都在“摸着石头过河”。

第二个十年是物业管理的整体推进时期,也是第二代物业管理人的激情创业时期。物业管理行业的独立地位开始逐步确立,外界开始以一种新奇、半知半解的目光在打量着这个新起的服务行业,而业内人士则充满了理想主义激情,提出了许多新鲜的发展观点,并在实践中勤勉为之,不经意间留下许多创业“传说”,这是物业管理业发展史上的“黄金时期”。

现在,物业管理业的第三个十年发展时期已过去了一半,第三代物业管理人正在前辈的悉心栽培之下茁壮成长。但时过境迁,第三代物业管理人面临的社会发展时代和创业境遇与过去相比大有不同。

从大的社会发展层面来说,这是一个全面对话的开放时代,“公开、公平、公正”是这个时代高昂的旋律。因此相应的,物业管理发展的时代也已悄然变迁,即由“企业时代”变迁到了“业主时代”。

在这样的时代里,物业管理行业过去盛行的一些常规做法、运作理念和发展模式等,被长久地置于公众不理解、不信任的“拷问”之中,社会部分人士对物业管理的印象欠佳,有的意见还非常大,这一切均使本就高涨的业主维权意识再度蓬勃发展,进而酿成波澜起伏的业主维权运动,物业管理业的发展一时陷入被动应付的局面。

为适应新时代新境遇下物业管理的发展需要,尤其是在《物权法》即将正式出台之前,第三代物业管理人必须着眼于物业管理发展的未来,未雨绸缪,早做谋划。

从目前物业管理发展的态势上看,第三代物业管理人有必要重点研究以下有关物业管理未来发展走势的问题:一是物业管理模式的创新发展问题,是固守“一元化物业管理公司模式”,还是主动出击,将之变更为由物业管理公司经营、业主自管、职业经理人个人代理等共同参与形成的“多元化物业管理发展模式”?二是政府监管模式的问题,是固守以往的以监管物业管理企业日常经营管理和服务行为为主的模式,还是改弦更张,转而以为业主和物业管理企业提供政策、法规和咨询服务的模式为主?三是物业管理企业经营管理和服务模式的创新发展问题,是固守以往“大而全”的全面发展模式,还是变革为“小而专”的精细发展模式?是继续强调服务业主,还是着重为业主提供投资理财、设施设备和资产等管理内容?物业管理企业的现代管理体制和机制有没有真正建立?等等这些,都是第三代物业管理人所必须要正视的行业深层次发展问题。

中国近代维新变法主将梁启超曾慷慨陈说“少年智则国智,少年富则国富,少年强则国强,少年独立则国独立,少年自由则国自由,少年进步则国进步。”当此时刻,中国物业管理已发展到了“不进则退”的关键时期,作为推进物业管理事业发展的新生代力量,与激情创业的前辈们相比,第三代物业管理人拥有更扎实的基层实践经验,拥有更全面的专业知识结构,拥有更先进的现代管理思想和更宏阔的国际发展视野,他们理应拿出一往无前的二次创业勇气,敢于破除一切阻碍行业发展的桎梏,敢于完成前辈们还没有来得及完成的创新任务,敢于建立中国物业管理未来发展的新秩序!

这是中国物业管理发展的全新挑战!这是历史赋予第三代物业管理人的神圣使命!

篇4：物业管理资本经营

概述
物业管理资本的经营具有资本经营的一切特征。
资本经营是指企业把拥有的法定资本和增值资本、固定资本和流动资本、自有资本和借入资本、投资资本和债权资本、有形资本和无形资本等变为可以经营的价值资本,通过优化配置的流动、收购、兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等各种途径进行有效运营,最大限度地实现资本增值目标的一种经营管理方式。
资本经营一般包括存量资本经营和增量资本经营,也可分类为实业资本经营、金融资本经营、产权资本经营、无形资本经营等。

1.资本经营的特点

(1)传统的生产经营只关心产品的生产开发、品种质量、产品价格和原材料、设备成本的变动,资本经营则始终以实现资本最大限度的增值为最终目标。
(2)资本经营把人作为企业资本的重要组成部分,是资本增值的首要目标。
(3)资本只有流动才能增值,资产闲置是资本最大的流失。
(4)资本的支配和使用比占有资本更重要,因为利润来源于使用资本而非拥有资本。可以通过兼并、控股、联盟等形式获得对更大资本的支配权。
(5)优化资本结构,包括对企业内部资源结构(产品、组织、技术、人才等)的优化、资本形态结构(实业资本、金融资本、产权资本)的优化、资本经营过程的优化,等等。
(6)传统的经营方式只注重资产资金的运用,而资本经营则将所有可以利用和支配的资源、生产要素都看做是可以经营的价值资本。
(7)最大限度地支配和使用资本,以较少的资本调动支配更多的社会资本。只要资本能够最大增值,企业可以打破地域、行业、部门、产品等概念,面对所有行业、所有产品和整个世界市场。
(8)依靠产品组合、多元化经营等方式降低或分散资本经营的风险。

2.物业管理资本经营。

物业管理目前还不具备从事高等级资本经营的条件,如不具备雄厚的经济实力使之可以走风险之路。所以,笔者将物业管理资本经营的范围限定为将资本投入到可以获得更多收益的与物业管理密切相关的经营活动中。物业管理的基本特点是劳动密集型而非资金密集型,实行资本经营必须结合物业管理的现实情况和历史因素以及我国的实际国情进行改造。这也是提出“物业管理资本经营”概念的背景。

理财
企业理财是指对财物进行科学而合理的管理,使之适应企业经营发展的需要,并发挥最大的效用,产生最大的效益。

1.财务分析与经济活动分析。 分析物业管理经营活动在经济效果方面的有关情况,对一定时期的经济活动过程及结果进行比较、分析和对比,找出问题及原因,以采取措施挖掘潜力,提高经营管理水平。两项分析活动应贯穿物业管理经营过程中的全部环节。
2.成本控制。 因推行成本控制而发生的成本不应超过因缺少控制而丧失的收益。成本控制系统包括企业的组织系统、信息系统、考核制度和奖励制度等。其中,考核及奖励制度是重要因素。
3.节税 。纳税人根据政府的税收政策,通过经营结构的调整和交易活动的安排,对纳税方案进行优化选择,以减轻税负。常见的节税方法有,投资方案节税法、材料计算节税法、地域特点节税法、租赁节税法、筹资方案节税法、信托节税法、技术改造节税法、费用分摊节税法,等等。
4.筹资。 一般认为物业管理不是资金密集型行业,也很少有物业管理公司筹资。这是一个错误思维。 "借鸡下蛋"是企业经营的常用措施,即用别人的钱来赚钱,而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。在具体的经营项目中,自有资金所占比例越低,则投资利润回报率就越高。企业筹资的渠道有企业自身经营收入、银行借贷、抵押贷款、发行债券、发行股票、利用国际资金贷款等,物业管理还可向业主进行筹资。
5.资金增值经营。 将企业剩余资金进行理财经营以获益 .一是融出资金,如企业间的拆借。二是投资证券以分散风险,如购买国债、铁路建设债券、公司债券等。投资证券还包括各种基金、股票等,但风险较大,需慎重选择。三是期货投资、外汇买卖、艺术品投资、贵重金属买卖等。

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篇5：我国物业管理行业核心产品思考研究

任何一个行业、一个企业均有核心产品,核心产品必有其核心卖点。只有明确自身产品核心卖点,才能通过培养自己的核心技术,并在核心技术的基础上发展核心的产品,进而形成自己的核心业务。核心产品和产品的核心卖点不是一成不变的,是随着环境和产品受众诉求的变化而不断变化的。传统行业如此,新兴的物业管理行业亦是如此。

一、我国物业管理核心产品的透视与反思

我国物业管理的产生发展是依存于我国特定的历史环境,适应这种宏观背景和条件,我国物业管理行业核心产品相应定位为物业的运行、维护、维修和管理以及综合服务。核心的卖点则是向业主提供一站式、全方位物业管理综合服务。应当说,我国物业管理行业核心产品和卖点的定位,是我国发育中的市场经济和社会经济生活的需求,也是我国物业管理发展进程的使然。其不仅形成了一个新兴的产业,深刻地影响了我国的社会生活,而且创造了无数的辉煌,为我国社会经济的发展作出了应有的贡献。

但近年来,随着社会生产力的不断发展,业主对物业管理服务要求日益升级,维权意识不断强化,围绕物业管理的专业服务和专业公司不断成长壮大,物业管理相关专业公司和专业服务直接或间接介入物业管理服务的的频率越来越高,范围越来越大,影响力不断提高,甚至已经出现了业主直接聘请专业公司实施物业管理服务作业的个案。物业管理公司也逐步摈弃了“大而全、小而全”的作业模式,普遍采用专业分包操作方式。审议中的《物权法》(草案)第八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。此项法律一旦出台,原有的物业管理相关保护性政策法规将被废止,我国物业管理行业独家垄断物业管理市场的局面也将被彻底打破,物业管理市场将形成物业管理企业、专业公司、业主和社会其它机构等共同参与的多元主体竞争的格局。可见,我国物业管理的市场条件已经发生了本质性的变化,国家物业管理法制建设已经进入规范化的局面,我国物业管理已经进入一个新的时代。

这种新形势和新格局对我国物业管理行业影响深远。究其原因,一个核心和重要的因素是,我国物业管理行业旧有核心产品和卖点的基础条件已经发生了革命性和颠覆性的变化,但我们仍然以传统的观点和视觉审视、定位和操作物业管理,这明显是与我国物业管理的新形势、新要求不相适应的。因此,我国物业管理行业重新调整核心产品定位,强化核心产品卖点,并在此基础上整合资源、规划发展,突出困境、寻求机遇已是“箭在弦上,不得不发”。

二、物业管理受众诉求分析与研究

著名的营销专家罗斯 · 里夫斯认为,只有企业提出一个竞争对手没有提出或无法提出的核心卖点,产品才能成为消费者追逐的对象。一个好的产品核心卖点不仅可以使你的产品和其他产品区别开来,而且对产品的传播、销售、品牌树立有着不可估量的拉动效应。一个企业如此,一个行业也是如此。调整定位物业管理核心产品,首先要分析物业管理核心产品的卖点,分析卖点则需要科学界定在新的市场条件下物业管理产品受众的诉求。我国当前物业管理市场条件下,物业管理产品受众诉求,一般而言包括以下方面:

一是功能需求。物业管理必须满足业主对物业正常使用要求,物业要得到良好的运行、维护和管理;二是经济需求。物业管理交换要遵循等价交换原则,产品价格必须与物业管理服务相匹配;三是专业需求。物业管理服务是一种各专业技术的集合,业主在购买和使用物业管理产品时,总是要求市场提供的产品和服务必须是最专业的;四是选择需求。市场经济的一个重要特征是自由选择和交换,购买者只有在最大限度范围内自主、自由选择,才能确保交易的顺利和延续;五是信息需求。业主在购买物业管理产品时要求产品提供方的产品信息必须是直观的和易于理解的,同时对物业管理操作过程、标准和结果的信息也要求公开和透明;六是综合需求。业主购买消费物业管理产品必须满足心理、安全、品牌和价格等方面综合要求。

一般而言,物业管理企业和专业公司均具有满足业主物业管理基本诉求的能力。在专业公司不发达的市场中,物业管理企业实际上扮演双重角色,既是专业服务的提供者,又是物业管理综