物业管理纠纷为何频频发生

物业管理服务合同是委托合同,还是服务合同,当前还没有定性。我国物业管理的现有模式是从港台引入的,物业一词本身来自港澳地区。我国的物业管理不仅缺乏丰富的实践经验,而且对物业管理问题的理论研究也相对薄弱。目前最高法院案由分类中,既有服务合同纠纷,又有物业管理纠纷,法院受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

物业小区相关主体及法律关系不确定性

《物业管理条例》是国务院制定的行政法规,虽然对相关主体的民事权利义务有所规定,但涉及物业行政管理的内容居多。相关主体的法律关系界定不明确,单个业主、一幢楼业主、全体业主、业主大会、业主委员会、物业公司、房地产开发企业以及市政公用单位、居委会、公安、房地产管理部门各种主体之间的关系,规定不够明确。当前,法院审理此类案件遇到的突出问题,是由谁代表全体业主参加诉讼,也就是业主大会与业主委员会的诉讼主体问题。在《物业管理条例》出台之前,上海法院依据《上海市居住物业管理条例》的立法精神,规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼,解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后,业主委员会的作用发生了变化:《上海市居住物业管理条例》规定,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织;《物业管理条例》则规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主委员会是业主大会的执行机构。是由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼,在司法实践中存在不同观点,主要分歧在于对涉及全体业主的诉讼是应当采用诉讼担当理论,还是采用业主大会作为无权利能力但赋予其诉讼当事人团体的制度。无论是业主大会还是业主委员会作为诉讼主体,涉及到如何参加诉讼、是否能成为被告、败诉后责任如何承担、拿什么财产赔偿、如何执行,以及涉及部分业主共同利益、如何诉讼等其他问题。

业主大会、业委会、业主规范运作机制尚未建立

业主作为物业管理区域内物业的所有权人,不仅对建筑物专有部分享有专有权,对共用部分享有共用权,同时作为小区成员还享有成员权。业主通过业主大会的形式,在物业小区的框架范围内进行民主管理、自我管理,通过民主协商,个人利益服从共同利益,少数人的利益服从多数人的利益。但目前主要问题是:由于业主民主观念淡薄,工作忙,除涉及自己利益的事务外,对小区公共事务缺乏热情,加上相关法律法规缺乏可操作性,小区业主大会往往难以成立和召开,已成立的业主大会则存在换届难,业主委员会交接难的问题。业主委员会、物业管理企业的运作缺少监督,侵害业主权益的事件不断出现。业主权利得不到保障,如业主应享有的大会讨论事项的表决权、制定修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利在实践中经常被侵犯。由于现行《物业管理条例》对此规定较为粗浅,层次也较低,又无业主大会非讼程序进行配套的相关法律法规,执行中存在诸多问题,如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督,对业主大会选任事项意见不一,业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

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篇2：试论物业管理接撤管纠纷问题

摘要:在物业管理市场竞争日益加剧的今天,物业管理企业随时面临着被解聘的危险,由于各种复杂的原因,物业管理接撤管矛盾纠纷亦不断增多,很多物业项目的接撤管不但不能正常进行,甚至还引起了众多的矛盾纠纷。本文对物业管理接撤管难的原因进行了客观地分析,并提出了行之有效的解决办法。

随着我国物业管理行业市场化程度的不断提高,物业管理企业之间的竞争变得越来越激烈,通过向业主提供更加价廉物美的服务,各个企业进行着一场争夺有限市场资源的暗战。而作为这种竞争的结果,业主解聘物业管理企业的事件频频发生,从行业发展的角度来讲,业主行使自己的权利,解聘并重新选聘物业管理企业体现了业主维护自身权益意识的不断提高,同时这种通过竞争表现的资源重新分配,更加有利于物业管理行业健康和长远发展。但现实的情况是,由于各种复杂的原因,很多物业项目的接撤管不但不能正常地进行,甚至还引起了众多的矛盾纠纷,因此,正确并客观地分析物业管理接撤管难的原因并提出行之有效的解决办法,是促进物业管理行业快速发展的当务之急。

一、物业管理接撤管纠纷的主要类型及其产生原因

从表现形式上来看,物业管理接撤管纠纷主要有三种:(1)业主解聘原物业管理公司,但原物业管理公司拒绝撤出;(2)原物业管理公司愿意撤出,但业主委员会、新物业管理公司和原物业管理公司在移交物业管理权、相关资料和物业管理用房发生分歧;(3)虽然原物业管理公司愿意撤出,但没有新的物业管理公司来接管,致使原物业管理公司处于两难境地。仔细分析物业管理接撤管纠纷产生的原因不外乎以下几点:

一是业主委员会运作不规范。业主委员会是业主大会的执行机构,根据《物业管理条例》的规定,选聘、解聘物业管理企业等重大事项,应召开业主大会,并经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,根据这一规定,业主委员会的决议不能代表业主大会的意志,业主委员会没有决定选聘和解聘物业管理公司的权利。但在现实中,一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于众多业主和业主大会之上,擅自以业主大会的名义解聘物业管理企业,当物业管理企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时,双方便产生争议,最终导致纠纷的发生。事实上作为业主财产管理的共同体,业主委员会和广大业主之间只是代理关系,不能认为业主委员会是业主的法定代表人,更不能将自身的权利凌驾于业主和业主大会之上。

二是建管不分的体制弊端。据权威统计数据显示,目前相当一部分物业管理企业隶属于开发企业,(合肥市隶属比例为52%、武汉市为50%沈阳市为45%、青岛市为29%),这种非市场化的体制,使开发企业和物业管理企业不能以正确的态度看待业主的选聘和解聘行为。因为业主和物业管理企业的关系是建立在合同基础之上的,解聘也就是解除合同,解除合同一般有约定解除和法定解除两类。约定解除是在符合合同条款约定条件下或当事人双方协商一致的条件下解除合同;法定解除是指当事人一方行使法定的解除权而使合同的权利义务归于消灭的行为,依照现有法规,业主组织成立后有权解聘物业管理企业,终止合同。但实际的情况是,业主大会一旦做出决议解聘原物业管理企业并选聘新物业管理企业,开发商认为这会给自己带来诸多不便,使很多问题暴露出来,因此通过操纵业主委员会等手段阻挠新物业管理企业接管物业项目。而对于隶属于开发商的物业管理企业来说,由于自己是开发商设立的,于是就想当然地认为业主无权解聘自己,最终导致自己和业主之间的矛盾产生。

三是接撤管相关制度规定不健全。《物业管理条例》第二十九和三十九条规定,物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房,竣工平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料交还给业主委员会;同时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。尽管《条例》对物业管理企业接撤管进行了规定,但这些规定都比较概括,并没有对接撤管的细节进行明确,这也导致了实际接撤管进行过程中,如何移交材料、移交什么材料、业主拖欠物业

篇3：当前物业管理纠纷出现形式其对策

去年物业管理出现了大量纠纷,其中上海雅仕居案件最典型。它由物业管理企业与业主的纠纷,发展成恶性的、暴力冲突的流血事件。在3.15公布的统计数字中,物管投诉占到各类商品投诉的第四位。这是个非常惊人的数字。对此,我想作些探讨。如解决得好,对于降低物管成本,提高企业形象,会有一定作用。现分三个方面来谈。

第一方面:物管纠纷的主要形式

先谈我对“纠纷”的看法。上海雅仕居案件的后果很严重,物管企业被吊销了资质证书,经理被判刑(缓期执行)。今年的纠纷也很多。物管有点处于“千夫所指”的境地。对物业管理纠纷应作明确界定,它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识,他们往往把跟物业有关的纠纷误认为物管纠纷。这无疑扩大了物管纠纷的范围。另外,任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错,可现在一提物管纠纷,就认为是物管公司的不对。物管面临许多难题,最大的难题是开发的问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走,留下的缺陷、责任却由物管企业、业主两个不该承担的主体来承担。物管企业又没有能力承担,在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。

还有一个大问题是现阶段物管与开发商的职责权利不清,最典型的表现是接管验收制度的幕后化,把物管的接管验收,往往等同于房地产的竣工验收。这本应是两个完全不同的阶段。房地产的竣工验收是将产品交付使用;物管的验收是委托管理,两者混淆就会职责不清,这是导致纠纷的重要原因。

物业开发、管理一体化的模式在某种程度上更是造成纠纷的总根源。上海雅仕居就是由开发引起的纠纷,最后倒霉的是物管企业。这种模式也有好处,有利于物管的前期介入。但毛病肯定很多,它不是市场经济条件下权责明确划分下的主体的商业行为。这种父子模式容易使消费者错误的认为物业管理的任何行为都是开发商的售后服务行为;对产品——房屋缺陷的任何维护都应该是无偿的,都属于售后服务。可物管企业又确实是独立法人,有独自的利益要求,这与业主认为物管应无偿售后服务的需求自然产生矛盾。所以下面要谈到分业经营是解决很多问题的主要途径。中海物管的触礁也说明了这个问题。

现举一个例子说明我们中国人对待和处理纠纷的态度。湖北省有一个砸奔驰的事件,从中可探索出我们中国人的三个价值判断和取向:

处理问题往往缺乏理性,感性和情绪化太重;(1) 对司法的公证性、专业性缺乏信任,对司法成本高有看法;(2) 认为通过这种方式引起媒体重视比通过司法途径更容易解决问题,也就是低成本的解决问题。其实这属于个例。(3) 第二个例子是机动车看管的官司……最近,有了些改变,有的物管公司在诉讼中获胜。

现在物业管理的纠纷大体有四种形式:

第一种 物业管理权的纠纷

它常与第二种物管费的纠纷纠缠在一起。迄今,几乎所有物管公司一旦提起物管费的诉讼,业主的抗辩理由就是物管公司没有管理权。被告方首先动摇你的法律基础。如果无管理权,谈何收费?第二步,否定收费标准,说你多收了(主要在市场定价这一块)。第三个理由,说你的管理质量不行,无非这三点。虽然管理费问题只要物管公司提起诉讼,一般都能赢。(问题是诉讼成本太高,所以不愿告。)因为法院认为,即使你没有签管理协议,公约中也无承诺,但物管公司的服务实际是付出了,法律对事实上的服务行为是认定的,业主接受了服务,自然要付出相应代价。这时,另一个问题出来了,到底什么样的收费标准是合理的?如果是开发商定的所有业主都会认为高了,而物管公司又认为合理,甚至低了。怎么办?大多数法院通过物价部门出具价格鉴定书来解决。……关于物管服务质量缺陷问题,物管公司大多数能赢。这是物业管理的一个重要特征所决定的:物业管理的消费与生产处于同一过程。业主对质量问题很难举证,除非该业主很有心计。

实际上管理费问题业主最有力的依据是管理权问题。的的确确任何一家物管企业如果没有对法律文件进行必要的处理,你的管理权是否具有