物业管理案件所引起纠纷处理规范

　　物业管理案件所引起纠纷的处理规范

　　在物业管理区内车辆失窃、业主居室内财物失窃及业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范

　　（一）业主车辆丢失赔偿案件的处理规范

　　1．如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任。

　　2．如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被盗，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系，对业主的车辆没有保管义务。

　　3．如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条关于高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认的规定，并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。

　　（二）业主居室内财物被盗赔偿案件的处理规范

　　物业管理合同没有约定财物保管服务，但物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理公司承担与其过错相适应的赔偿责任。对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题，我们还是应该看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定，如果有约定则物业管理公司不能免责。如果没有约定，但有证据证明物业管理公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务的，物业管理公司也不能免责。这里有两个问题需要注意：

　　1．盗窃案件已被侦破的，则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的，则由物业管理公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。

　　2．盗窃案件未被侦破的，其业主财物损害的数额难以确认，则应按照公平合理原则，也就是权利义务均衡与对价的原则，确认物业管理公司应当承担的赔偿责任。

　　（三）业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范

　　业主在小区内被害，其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务，而要求物业管理公司承担民事赔偿责任，物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿，由此引起纠纷。物业管理区域内发生刑事案件，物业管理公司是否应当承担赔偿责任，这是一个颇有争议的问题。我们认为，问题的关键在于对物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解，物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内的治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”，则物业管理公司只要未做到这一点，即为违反合同义务，就应当承担违约赔偿责任。但如此理解，对物业管理公司而一言过于苛刻。无论是从物业管理合同的缔约目的，还是从各地制定的物业管理条例中关于物业管理公司应当提供的服务的规定来看，物业管理中的治安服务，都应理解为对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件；从权利义务相对等原则而言。

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篇2：物业管理纠纷处理方式程序

一、物业管理纠纷处理方式概述
物业管理纠纷处理方式,概括起来有以下几种:1)当事人各方自行协商和解;2)各方当事人请求第三人调解,请求政府主管部门行政调处。3)当事人之间约定仲裁;4)司法诉讼。
以上几种方式孰优孰劣,难作评定,当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式,而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、物业管理纠纷的调解
物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。
民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。

三、 物业管理民事纠纷的仲裁
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国<仲裁法>的规定:"平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。"
仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容:1)请求仲裁的意思表示;2)仲裁事项;3)选定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明:"有关本合同的争议,双方应协商解决,无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。"达成 仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。
物来管理纠纷仲裁处理的一般程序是:
(1) 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
(2) 委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
(3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
(4)被申请人在规定期限内答辩,双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;
(5)开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;
(6)制作调解书或调解不成时制作裁决书;
(7) 当事人向法院申请执行。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。

四.物业管理纠纷的诉讼
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤:
(1) 当事人一方(原告)提交起诉状,起诉至法院;
(2) 法院审查立案后将起诉状副本送达被告;
(3) 被告提交答辩状;
(4) 开庭:调查、辨论、调解;
(5) 制作调解书或一审判决书;
(6)双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;
(7)第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上诉;
(8) 执行。

无论仲裁还是司法诉讼,均应贯彻合法公正的原则,即以事实为根据,以法律为准绳。由于物业管理