物业管理常见纠纷案例解析

　　物业管理常见纠纷案例解析

　　案例一：业主家中地板渗水怎么办

　　去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作：

　　1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点；

　　2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责；

　　3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修；

　　4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。

　　有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。

　　点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。

　　案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办

　　每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。

　　一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理。

　　二、逢节日提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定，并派专人到现场疏导监督。

　　三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。

　　四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。

　　点评：卤葬行事，容易闹出乱子。可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。

　　案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办

　　去年初夏的一天下午，某小区护卫队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。等装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。

　　装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管（果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的）。

　　业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵持不下。

　　水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！”（处理此类问题不公是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话）等两人都平静下来，他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好”。（证明你错了，自然说明我是对了，这样的说服方法很巧妙）业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。

　　点评：人们赏说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。

　　案例四：业主对物业公司有了成见怎么办

　　某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。

　　你发火我不发。管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理

法规，说明保持外观统一的必要性，任硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让（处理这类问题就得态度坚决，决不能轻易退让开口子，开了一个口子，下要为例，恐怕一发而不可收）。业主一看管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。

　　虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着个脸，主动搭话也爱理不理的。为了消除好的误解，管理处不计较其态度，照常真诚地为她提供各方面帮助，以换取好的理解和信任（管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任）。装修完帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家具……

　　一次，助理员小王见她回来，吃力地拿着两大包东西，而当时电梯又临时停运，就主动前去，帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王，想到入住前后与管理处相处的这段日子，好终于露出了久违的笑容，有些不好意思的连声道谢。

　　点评：坚持原则，造成与业主的感情隔阂后，可以持两种态度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心换心，重归于好。前者显示的是霸气，后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位，当然应当选择后者。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物业管理区域划分纠纷案案例分析

　　关于物业管理区域划分的纠纷案案例分析

　　案例：

　　某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，20**年6月完成一期开发。随着业主入住，20**年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。

　　20**年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，20**年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。

　　为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。

　　案例分析：

　　房管部门认为，这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。

　　物业管理区域的划分，是物业管理最为基础性的工作。划分物业管理区域，应当遵循什么原则，按照哪些标准呢？

　　对此，《武汉市物业管理条例》第五条作出明确规定，物业管理区域的划分应该遵循相对集中、便于管理的原则，并综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体划分标准有三条：

　　一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

　　二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

　　三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

　　本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个《国有土地使用证》宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。

篇3：上海物业管理用房所有权纠纷案

案情:

原告:上海市长宁区仙霞别墅(785弄)业主管理委员会(以下简称仙霞别墅管委会) 被告:上海市房屋土地管理局 第三人:上海新城房产企业公司 上海市房屋土地管理局认定,上海市虹古路785弄门卫室(即仙霞别墅小区门卫室)系上海新城房产企业公司于1990年8月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米,结构为混合一等,层数为一层。上述事实有上海市规划局核发给上海市居住区第四开发公司(以下简称“四分公司”)(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照、上海市私有房屋产权登记申请书、上海市房屋产权登记审核表等证据为证。被告根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第六条第一项的规定,于1994年4月4日向第三人核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。原告于1997年1月28日知道被告向第三人核发了房屋所有权证。原告不服,于1997年3月26日向上海市长宁区人民法院提起诉讼。 原告诉称,上海市虹古路785弄门卫室系仙霞别墅小区公建配套设施,门卫室的产权应属于全体业主共有,且该小区全体业主在购买仙霞别墅商品房时,购买了小区建筑占地分摊面积,即系争的门卫室土地面积已由全体业主购买。被告将房屋所有权证核发给第三人是不合法的,请求予以撤销。

被告辩称,其向第三人核发虹古路785弄门卫室房屋所有权证认定事实清楚、证据充分,请求维持其核发的房屋所有权证。

第三人述称,全体业主在购买仙霞别墅商品房时,虽然购买了小区建筑占地分摊面积,但门卫室的房屋建筑面积并未被业主购买。被告根据建房执照核发房屋所有权是合法有效的,请求予以维持。

判决:本案在审理过程中,经当庭质证,原告对被告提供的二份建筑工程执照提出异议,认为被告核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号建筑工程执照,而该执照的建筑物名称内根本没有门卫室,故被告核发房屋所有权证无事实依据。被告则认为其在核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照,上海市房屋产权登记审核表内漏写了(90)第674号二份建筑工程执照。第三人对被告提供的证据均无异议,坚持其述称意见。

审理中另查明,“四分公司”从属于上海市居住区综合开发中心,“四分公司”无对外进行房屋销售的职权,为此,上海市建设委员会于1985年4月2日批准成立上海新城房产企业公司,该公司也从属于上海市居住区综合开发中心,可对外进行商品房销售。虹古路785弄门卫室1990年由“四分公司”建造,1991年8月20 日由上海市居住区综合开发中心将房屋调拨给上海新城房产企业公司。其后,上海新城房产企业公司申请办理房屋所有权证。

法院经审理认为,虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是该小区必需的物业管理用房,故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。第三人因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权,在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室,法理上属于占有改定。因此,被告对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。作出判决如下: 撤销被告上海市房屋土地管理局1994年4月4日核法全给第三人上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。 本案受理费人民币一百元,由被告上海市房屋土地管理局负担。

评析:

本案是一起行政诉讼案,争议的焦点是物业管理用房的产权归属。首先,物业管理用房的产权归谁所有。为保障物业管理的开展,国家实行物业管理用房保障制度。《物业管理条例》第三十条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房是在房

篇4：梁晓梅诉物业管理公司合同纠纷案

【内容摘要】一审驳回起诉的裁定,二审的结果无外乎维持或者指令审理两种,似乎了无新意。本案的案情亦似乎几近平淡无奇,但是为着说服当事人,裁判时还是应当作入情入理的论证,而不是强词夺理的评判。本案系一物业管理合同纠纷,裁判时择其要,选择该类合同在合同相对性方面表现出的特点,展开论证。

【关键词】合同物业管理相对性

【案情】
原告:梁晓梅,女。
被告:徐州久隆集团物业管理有限公司(以下简称九隆物业公司)。

1998年8月,梁晓梅购买久隆花园503室的房屋一套,并于20**年4月1日接受房屋交付。久隆花园位于徐州市中山北路39号,共有57位业主。20**年4月4日,九隆物业公司与久隆花园的全体业主分别签订了内容相同的《久隆房产物业管理合同》,双方对履行期限未作约定。20**年6月30日,久隆花园业主委员会成立。

20**年4月5日,九隆物业公司向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告。该公告声称:九隆物业公司在提供1年期的前期物业管理服务后,又在“不合法”的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此,九隆物业公司决定于公告发布之日起一周后,停止在久隆花园的一切管理服务活动,撤出管理机构和管理人员,同时等待业主委员会接收九隆物业公司的相关移交。梁晓梅对九隆物业公司的上述行为持有异议,于20**年4月8日发出了致该公司的公开信。后双方协商未果,形成本案诉讼。

【审判】

徐州市泉山区人民法院经审理认为:本案是一起因解除物业管理合同引发的纠纷。九隆物业公司在为久隆花园小区实施4年的物业管理后,向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于九隆物业公司解除合同的效力认可与否,涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利,根据《物业管理条例》的规定,全体业主成立业主大会,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此,在涉及小区公共利益事项的权利行使上,应以三分之二业主的意思表示为依据。同时,业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。就是否与九隆物业公司继续履行物业管理合同提起诉讼,亦应以三分之二以上业主的意思表示为依据。梁晓梅作为久隆花园业主之一,提起诉讼,要求九隆物业公司继续履行与全体业主签订的《久隆房产物业管理合同》没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,裁定:驳回梁晓梅对九隆物业公司的起诉。案件受理费500元,由梁晓梅负担。

一审裁判送达后,梁晓梅不服,向徐州市中级人民法院提起上诉。

徐州市中级人民法院经审理认为:梁晓梅与九隆物业公司于20**年4月4日所签订的物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效的合同。本案纠纷的缘起在于围绕该物业管理合同的履行问题,双方发生争议。审查物业管理合同这一新类型民事合同的法律性质,其本质上仍系民事合同之一种,不过在合同的相对性方面,明显表现出其独有的特性。单个业主的物业管理合同一般不能与其他业主的物业管理合同截然分离而独立存在。一审法院认定梁晓梅不是本案的适格当事人,裁定驳回其起诉并无不当。但一审诉讼费收取不当,应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十四条之规定,裁定:驳回上诉,维持原裁定。一审案件受理费50元,二审案件受理费50元,均由梁晓梅梁晓梅负担。

【评析】

物业管理合同乃近年来广泛出现的一种新型民事合同,其履行过程中所发生的各种纠纷林林总总,不一而足。本案当事人之间的纠纷即其一种。市场经济社会之下,个案中当事人之间的力量对比总是存在的,但是在诉讼过程中不应人云亦云地高喊“保护弱者”的空洞口号,而应当立足于现有立法、衡平双方利益,以寻求合情、合理、合法的纠纷解决方式。

&n

篇5：朱美娣诉上海申城物业公司物业管理纠纷案

上诉人(原审被告):朱美娣,女,1943年3月22日出生,汉族,退休,住本市茅台路500弄2号楼608室。
委托代理人:吴益民,上海市和平律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):上海中星集团申城物业有限公司(原名上海申城物业公司),住所地上海市邯郸路600弄1号3楼。
法定代表人:黄永林,董事长。
委托代理人:顾明侠,上海市震旦律师事务所律师。
委托代理人:王晓萍,上海中星集团申城物业有限公司工作人员。

上诉人朱美娣因物业管理一案,不服上海市长宁区人民法院(1999)长民初字第1818 号民事判决,向本院提起上诉。本院于2000年5月30日立案,依法组成合议庭,于2000年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱美娣及其委托代理人吴益民,被上诉人上海中星集团申城物业有限公司(以下简称申城物业公司)的委托代理人顾明侠、王晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定:1993年5月29日,朱美娣购置了本市茅台路500弄2号楼608室 (建筑面积为79.53平方米)房屋。同年6月11日,朱美娣将该房委托申城物业公司进行物业管理,并与之签订了《房屋委托管理合同》。合同约定:申城物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理,朱美娣应积极配合;由于大楼产权性质较复杂,给管理和维修带来很大难度,申城物业公司的管理和修理费用严重不足,经双方商定,朱美娣愿意以每平方米130元支付给申城物业公司作“维修、管理补贴费”,由申城物业公司包干使用十年,合计人民币9,460.10元;“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上,公用部位的划分界线是以各分户门为界,分户门以外的均为公用部位,公用部位的一切设备和设施、结构均由申城物业公司统一管理和维修(包括街坊总体中的一切事宜)。申城物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行,结构必须保持完好,使大楼各部位都能发挥正常的使用功能;申城物业公司以“管理费”形式每月收取朱美娣人民币23.90元,一并作维修、管理包干使用;朱美娣有依约向申城物业公司按期交付管理费的义务,逾期交付超过一个月的,应偿付管理费月金额的20%违约金,并补交应付管理费等。签约后,朱美娣按约一次性给付申城物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9,460.10元,并在1994年6月前按月支付申城物业公司管理费23.90元。自1994年7月起,朱美娣以物业管理不善等为由拒付管理费。1995年5月18日,朱美娣所在小区茅台花苑业主管理委员会成立。茅台花苑业主管理委员会代表业主与申城物业公司签订了物业管理合同。但对上述合同的终止未作明确。

茅台路500弄茅台花苑保安保洁工作原由茅台花苑居民委员会负责并收取费用。1997年 7月1日,茅台花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给申城物业公司,并由申城物业公司收取费用,保安保洁费每月为人民币5元。1998年1月1 日,因朱美娣所在茅台路500弄2号楼的业主要求,为加强该大楼的保安保洁工作,保安保洁费用每月调整至人民币12元。另查,为朱美娣等茅台路500弄2 号楼业主未支付管理费等,上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持申城物业公司与业主调解,均未结果。申城物业公司遂于1999年7月6日诉至法院,请求判令朱美娣给付物业管理费?1,862.44?元,保安保洁费890.32元,电梯水泵运行费1,134.44元,并按日3‰支付滞纳金。

原审法院于二OOO年四月二十七日作出判决:一、朱美娣应给付申城物业公司自1994年 7月起至1999年11月止的管理费人民币l,553.50元及支付违约金人民币310.70元;二、朱美娣应给付申城物业公司自1997年7月起至 1999年11月止的保安保洁费人民币358元及支付滞纳金人民币?513.63?元;三、申城物业公司的其余诉讼请求不予支持。上述第一、二条款,朱美娣应于本判决生效之日起7日内履行。案件受理费人民币260.04元,由申城物业公司承担人民币212.75元,朱美娣承担人民币47.29元。判决后,朱美娣上诉称,其所签订的委托物业管理合同约定收取十年的管理费,违