物业纠纷典型案例:不缴物业费咋成业主首选维权方式

　　物业纠纷典型案例--不缴物业费咋成业主首选维权方式

　　邹强 赵淑雯/城市商报/20**1017

　　苏中工业园区人民法院发布物业纠纷典型案例

　　随着住宅商品化进程的不断加快，法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天，苏州工业园区人民法院对20**年-20**年间的物业纠纷进行梳理，通过商报向社会发布五大典型案例，提供给广大业主作为参考。

　　统计显示，20**年-20**年这四年里，园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度，法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主，起因都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的非常多。究其原因，是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。

　　大量物业纠纷的背后，折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是，业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗，结果被告上法庭。

　　□商报记者　邹强　通讯员　赵淑雯

　　房门被撬财物被盗

　　物业公司有责任吗

　　自家房门被撬财物被盗，小区物业要承担责任吗？业主王先生就遇到这样一件气恼事。

　　20**年10月14日，王先生回家时发现，自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说，他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知，早在一个月前，小区监控设备因故障一直处于瘫痪状态。其后，他花2000元维修并更换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司承担一半的赔偿责任。

　　法院认为，物业公司已知小区监控设备瘫痪，在未修复的情况下，既未主动采取应急措施，增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理，也未告知全体业主加强自我防范，因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽（过失），应对王先生损失承担补充赔偿责任（王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担）。结合其过错情况，法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

　　【法官说法】

　　依照《物业服务合同》规定，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定，法院将结合实际情况，考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

　　房屋漏水修不好

　　拒缴物业费抗议

　　房屋漏水能否拒缴物业费？恐怕要具体问题具体分析！

　　最近，某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上，赵先生“理直气壮”地说，自己欠缴物业费不假，但欠费的原因是20**年11月自己房屋因漏水而进行维修，但经多次维修，至今还在漏水。如今，业主报修后，物业都不来人处理。此外，地下车库入户电梯处也有漏水现象，长期未得到处理。

　　诉讼过程中，业主支付拖欠的物业费，但物业仍要求高昂的滞纳金。法院认为滞纳金计算标准明显过高，依法予以调整，酌定业主参照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。

　　【法官说法】

　　房屋出现漏水，首先要找到原因，是房屋本身的质量问题，还是相邻业主的原因，还是因物业管理疏忽原因导致的。如因房屋质量问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，业主应追究开发商的赔偿责任，但不能以此为由拒缴物业费。如因相邻业主导致漏水，相邻业主应承担相应赔偿责任。如确因物业管理疏忽导致漏水，物业服务提供方应当承担相应的责任。

　　另外，物业服务合同所约定的滞纳金、罚金等条款，均属法律规定的违约金范畴。当事人约定的违约金如果过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。

　　楼上群租乱糟糟

　　楼下拒缴物业费

　　孙先生最近被小区物业告上法庭，原因也是拖欠物业费。

　　在法庭上，孙先生认为自己不交物业费的理由很充足，自家楼上的那户人家，长期处于群租状态。每到深夜，楼上进进出出、洗衣洗澡，动静太大，常常让自己休息不好。为此，他多次向物业反映，希望能根治这个问题，但物业公司未有效管理。有一次，楼上往下漏水，孙先生向物业反映，但也没有得到妥善处理。因此，孙先生要求物业给自己减免物业费。

　　不过，物业并不认同孙先生的说法。针对小区群租问题，物业公司认为自己已经尽到了合理的管理服务义务。至于漏水问题，物业认为这属于楼上业主的问题，况且这一问题目前已经解决。法院认定孙先生的辩解理由不成立，应支付拖欠的物业费。

　　【法官说法】

　　业主拒缴物业费，应提供充分、有力的证据，证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致物业服务未达到合同约定的服务承诺标准。同时业主维护自身权益的方式也是多样的，仅通过拒缴物业费不能真正达到维权之目的。

　　业主房屋长期闲置

　　能不能减免物业费

　　丁先生是园区某小区的业主。20**年4月，他与物业公司签订《

业主（临时）管理规约》，其中明确规定：“房产一经购买、交付，不论是否空置或被占用，出租于其他租户或许可他人使用，该房产业主必须全额缴纳服务费及其他该房产应付之费用给予物业服务者。”之后，物业起诉丁先生拖欠物业费。丁先生则提出，自己房屋一直闲置并未入住，要求按《苏州市物业服务收费管理办法》的规定，给予七折优惠，况且业主对物业服务质量不满意，所以不及时缴费。

　　法院认为，双方既然明确约定空置情况下全额缴费，业主就应当全额缴费。至于服务缺陷，丁先生拿不出证据证实，因此业主应按约定全额支付拖欠的物业费。

　　【法官说法】

　　生活中，部分业主买下房屋后不住的，应当在与物业服务公司签订物业服务合同时，需就房屋空置物业费收取的问题进行谨慎约定。如有明确约定，房屋空置则不能成为物业费打折的理由。

　　业主车辆被划伤

　　怎能不缴物业费

　　钱小姐因为自己停放在小区里的私家车辆被人划伤，再加上地下车库里的窨井盖被盗，向物业反映都未得到处理，因此拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭。通过法院调解，钱小姐同意向物业公司支付欠付的物业费及滞纳金。

　　【法官说法】

　　业主财物受损，不能当然成为业主拒缴物业费的理由。同时，《物业服务合同》中关于业主财物受损的免责条款，并非当然成为物业公司免责的合理借口，如有证据证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致业主财物受损。物业公司应就业主的损失承担赔偿责任。如因第三人侵权导致，业主应向侵权人主张相应的赔偿责任。物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，业主可通过相应途径主张权利。

　　【延伸阅读】

　　这些情况易引发物业纠纷

　　1，开发商的遗留问题，容易让业主和物业闹矛盾。比如：开发商交付的房屋存在设计不合理或严重的施工质量问题、房屋规划变更影响业主权益、配套项目不全等。由于业主联系开发商困难，且认为物业与开发商为同一家，因此直接要求前期物业公司解决。当开发商与物业公司互相推诿责任时，导致业主不满，从而引起纠纷。个别开发商指定的前期物业企业没有多少实际管理经验，服务质量差，难以得到业主认可，或是一些前期物业公司为了承接物业项目,自行降低标准接管物业,都为日后的纠纷埋下隐患。业主入住后一旦产生不满，往往把矛头指向物业公司。

　　2，物业公司服务标准不明确，导致无法对其进行监测和评估。业主认为物业公司的服务质量和管理水平与当初的承诺、宣传有较大出入，而物业公司则认为自身在小区的管理和维护中已经做了大量工作，埋怨业主过于挑剔。由于物业服务行业在发展初期，我国立法及实践中均未形成分类全面、系统具体、指标明确的物业服务评价指标体系，且该行业本身存在项目多、标准难以量化等特点。使得法院在处理物业纠纷时，对物业服务水平难以进行客观的评价。当物业公司缩减服务项目和内容时，无法对其进行有效的监测和评估，纠纷难以化解。

　　3，物业公司收费标准及支出项目不够公开透明，易使业主对收费的合理性产生怀疑。当下，物业收费标准特别是支出项目，一般不向全体业主公开，导致业主怀疑物业公司只收费不管理或多收费少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物业费。另外由于单个业主处于弱势地位，无法与物业“平等协商”，也容易产生纠纷。比如，双方对于物业费的优惠打折问题难以达成一致，有的业主因未实际入住小区，而要求物业费打折，而物业公司不同意。有的小区二期开发产生噪音，部分业主拒缴或少缴物业费，而物业公司不同意。

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篇2：小区内私搭乱建 业主维权案例

　　小区内私搭乱建，业主如何维权案例

　　田珍祥/中国消费者报/20**1113

　　■本报记者 田珍祥

　　小区内私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题。物业公共区域和违章建筑如何定义？对于部分业主私自搭建违章建筑的行为，物管公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？北京市海淀区人民法院对这些问题进行了法律解析。

　　私盖阳光房 属违法建筑

　　●典型案例

　　新华小区业主王刚，在未经规划部门批准的情况下，私自在自家楼顶外的露台上搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业管理公司据此诉至法院，要求王刚将搭建的阳光房拆除。

　　王刚辩称，露台由其单独使用，其有权对露台上进行加盖，故不同意物管公司的诉请。

　　经过审理，海淀区法院支持了新华物业管理公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。

　　●法官评析

　　海淀区法院法官宋纯峰指出，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第二条第二款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。物理上专属于特定房屋。销售合同有约定。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

　　其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了 《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑范围，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益，所以理应立即拆除违章建筑。

　　擅扩阳台面积 需恢复原状

　　●典型案例

　　金府小区业主李欣，在入住小区时，与金府物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，均约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。

　　李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。金府物管公司与其协商未果，起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。

　　海淀区法院经审理后，支持了物业管理公司的诉讼请求。

　　●法官评析

　　海淀区法院法官李晓馨认为，依据 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物管公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物管公司的权利，同时也是义务。

　　邻居私搭乱建 违建要拆除

　　●典型案例

　　宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，故诉至法院。

　　海淀区法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。

　　●法官评析

　　海淀区法院法官宋纯峰认为，根据《物权法》规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第八十三条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。上述案件中，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻里王辛的利益。此时作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。

篇3：业主拒交物业管理费 法院强制执行助维权案例

　　业主拒交物业管理费，法院强制执行助维权案例

　　业主拒交物业管理费 桂林市七星法院强制执行助维权

　　20**年4月26日，广西桂林市七星区人民法院成功执结了十六起物业服务合同纠纷案件，有效地保护了桂林市某物业服务有限责任公司的合法利益，彰显了法律的权威性。

　　20**年4月19日，桂林市某物业服务有限责任公司为了收取拖欠已久的物业管理费，向七星法院提起诉讼，主张自己的合法权利。其中大部分业主在接到起诉状或判决书时都主动缴纳了物业费，但还有二十几位业主漠视法律的权威，拒不参加开庭，在领取缺席判决书后，对法律判决义务置之不理，时隔一年之久也不履行给付义务。

　　20**年4月16日，七星法院执行局采取强制执行措施，通过查账和冻结银行账户，将麦某某等十六位被执行人拖欠的物业管理费划扣到法院开户账号里，并依法通知了十六位被执行人，于20**年4月26日顺利将这笔物业管理费交与申请执行人。

篇4：业主维权应合法适度

法官指出:业主维权理应合法适度

方红、闻亮(均为化名)都是本市杨浦区某居民小区的业主,因对上一届业委会工作不满,两人以向小区居民散发《补充承诺》的形式,称前业委会“财务帐目混乱不清,有严重经济问题”,造成前业委会负责人黄先生及财务韩女士未能再次当选委员。一气之下,黄先生和韩女士将方、闻两人告上了法庭。

日前,杨浦区法院对该起名誉侵权纠纷案作出一审判决,认定被告方红、闻亮的行为已侵害了黄先生、韩女士的名誉权,因此除向两人书面赔礼道歉外,还要赔偿精神损害抚慰金各500元及律师费各1500元。

一年前:两业主直指业委会“有经济问题”

去年4月,住在杨浦区某都市家园小区的近300名业主收到了一份《补充承诺》。同样是小区业主的方红、闻亮在这封《补充承诺》中直言不讳地“揭露”,小区前业委会存在“严重的经济问题”。

由于此时正值该小区进行第三届业委会委员竞选,因此这几百份在小区范围内随机投递的《补充承诺》立即引起了关注。在《补充承诺》里,方红、闻亮自称曾接受业主代表大会委托,参与对第二届业委会过往财务帐目的查核工作,而在查帐的过程中,他们发现,业委会帐目混乱不清、疑团重重,有严重的经济问题,他们还称,由于遭受种种干扰,查帐组后来无法继续开展工作。

不久,“揭露”前业委会经济问题的方、闻两人顺利当选小区业委会第三届委员,而从20**年2月起分别担任该小区第二届业委会负责人及财务主管的黄先生、韩女士未能再次当选。

一年后:两业主被法院判定“侵害名誉权”

黄先生、韩女士在落选后愤愤不平。他们认为,一份《补充承诺》,不仅使他们双双落选业委会,而且还引起了小区其他业主的误会,对两人的名誉也造成了很大伤害。一气之下,两人聘请律师对方红、闻亮提起诉讼,要求对方赔礼道歉,并以书面形式张贴于小区内,同时赔偿精神损失费各5000元、律师费各1500元。

法院审理后认为,方红、闻亮制作的《补充承诺》直指“上届业委会”的财务问题,依一般普通人理解,可以确定黄先生、韩女士就是该文指向特定对象之一。

而在开庭前法院发现,方、闻两人自称参与的、针对该小区第二届业主委员会的财务查帐工作并未完成,目前也未发现任何贪污、挪用等经济问题。法院据此认为,方红、闻亮有关“业委会经济有问题”的贬意结论性意见是在缺乏事实依据的情况下得出的。而选择在业委会委员换届竞选期间,散发《补充承诺》,造成了小区居民对黄先生、韩女士社会评价的降低。

法院认定,方红、闻亮的行为侵害了黄先生、韩女士的名誉权。由于原告主张赔偿的数额过高,法院酌定后作出了上述判决。

法官点评:缺乏证据下结论构成侵权

业主有权监督业委会的工作,如果对业委会工作不满,完全可以通过正当的途径提出质疑、批评。然而在本案中,方红、闻亮两人在缺乏证据的情况下,就得出了前业委会成员“帐目混乱不清、疑团重重,有严重经济问题”等贬意结论,并最终导致纠纷产生,构成了对他人名誉权的侵害。业主维权理应合法适度。

篇5：业主维权应分清是非维修工作应支持

执意维护自己的私人居住空间,宁愿让整个小区的住户利益受损,某小区的物业公司就碰到了这么一个“坚决维权”的业主。

案情介绍:

要供暖了,某栋楼最高层的一户业主李先生家中的暖气管出现问题,物业管理公司必须要到他家中进行维修,才能保证这一栋楼的正常供暖。但是,李先生因与物业公司存在其他一些矛盾,竟然坚决拒绝物业公司进入其家中进行抢修,理由是公民私人居住空间不容侵犯。物业公司多次与之进行交涉,但李先生态度坚决,就是不同意物业公司入室维修。

时间一天天过去,因得不到维修,导致这栋楼所有业主家中(包括李先生家)无法采暖,其他业主挨冻等待,直到无法忍耐。他们将怨气撒在物业管理公司头上,有的不断打电话责问,有的声称将拒交物业管理费,更有业主要同物业公司打官司。

这件事情的确麻烦:李先生的家毕竟是人家的私人空间,如果他不让进,别人还真不能闯进去。其他业主呢,因为别人家出了问题而在这儿跟着受冻,这事放谁身上都觉得冤。物业公司为此也颇为恼火与无奈,一边就是不让进门维修,一边催着让恢复供暖,法律又未赋予物业管理公司强行进入业主家中维修的权利,该怎么办呢?

法理分析:

问题的焦点就集中在李先生究竟该不该让物业公司进入家中进行维修。

根据我国《宪法》第三十九条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。我们应该注意到,这里所禁止的进入是指“非法”的进入,而物业公司进入李先生的住宅,是合法的进入。

房子虽然是李先生私有的,但供暖管道作为一个整体系统是共用的。暖气设施是一套不可分割的整体系统,各业主家中的暖气管道只是这一系统的一部分,使用该暖气系统的各个业主之间存在着不动产的相邻关系。

我国《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结有助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给予相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍、赔偿损失”。

其他业主既然交了供暖费,就有权利享受应得的供暖服务。作为相邻一方的李先生,他有义务为其他业主正常使用暖气系统提供便利条件。但此时李先生在使用暖气时做出的行为影响了其他相邻各方的正常生活。

法律赋予公民权利,李先生有权维护自己的权利,也有权为了实现自己的权利而实施一些措施,但是他不应将与物业公司的矛盾转嫁到其他业主身上,更不应为保护自己的权利而损害其他业主的合法权利。

物业管理公司不是业主,但是公司依据《物业管理委托合同》、《物业管理公约》对小区进行日常的管理,这种管理是根据业主的授权,维护业主权益的行为。合同及公约中均有关于物业公司对小区各项配套设施设备进行维修保养的规定,这是全体业主赋予物业公司的权利和职责。

案件点评:

李先生对物业公司的维修不予配合,直接导致其他业主挨冻,损害了其他业主的合法权益。所以李先生的行为不是什么维权行为,而是侵权行为。物业公司虽然并非相邻关系的一方,但因为李先生的不予配合,导致日常管理无法正常进行,甚至导致其他业主拒交物业管理费。他的权利同样受到了侵害。所以,其它业主和物业公司都有权对李先生提起诉讼。

但是,事情发展到这一步,不管是否打官司,不管官司打的结果如何,都会为各方造成很多损失和麻烦,终归是一件令人遗憾的事情。物业管理公司希望为广大业主提供好的物业服务,业主们也希望得到物业管理公司提供的优质服务,双方的愿望是统一的,为此,双方应尽量本着体谅、理解、配合的态度来对待出现的问题,以实现共同的愿望。