物业纠纷:园区内违建养鸡该咋办

　　物业纠纷--园区内违建、养鸡该咋办？

　　今年初，家住沈阳市沉河区某小区的李先生接到了法院开庭传票，物业管理公司把他告到法院，要李先生缴纳拖欠的物业费和滞纳金。对于自己成为被告，李先生并不吃惊，知道这是早晚的事，因为自己已经两年没有交物业费了。但是提到物业费的事，李先生却十分生气，一口气数落了物业公司很多不是。

　　李先生说，物业费收费标准为每月每平方米建筑面积1.5元，电梯运行服务费收费标准为每人每月12元。他也与物业公司签订了物业服务合同。20**年入住后，20**年发现房屋飘窗漏水，20**年4月李先生要求物业维修，物业公司没有进入李先生家，只在墙外进行了维修，维修后屋内墙面仍生长霉菌。从20**年开始，冬天暖气一直不热，在零上8度到12度之间，多次找到物业，物业到李先生家多次，都说解决不了，20**年这件事交付采暖公司后才解决。接着李先生说到了自己不交物业费的主要原因是，从20**年到20**年，单元楼道内有回迁户放置的杂物等易燃物品，他多次向物业公司反映，也向派出所反映过，都没有得到解决，楼道内杂物堆置，影响美观和安全。园区内存在违建，他所在楼一楼业主擅自拓展花园，还饲养些鸡。前楼楼顶搭起小房，影响李先生家的采光。物业公司不管不作为，影响园区的美观。李先生还数落到，20**年，楼上住家漏水，他家的天花板和墙都被冲了，找到物业调解，但一直没有结果。20**年的一天的晚上，母亲在小区内散步，由于没有路灯，导致摔伤，物业到李先生家买水果看望母亲，后期就再也没来过。园区内的喷泉没有喷水，垃圾清理不及时。20**年7月一天晚上，李先生开车进入园区，门禁吊杆忽然落下，导致他的车损坏，与物业公司协商不成，后来自行修车。李先生说，物业公司的服务有瑕疵，不符合每平方米1.5元的服务标准。

　　园区内的纠纷并不都是物业的责任

　　在沈阳市沉河区人民法院，李先生把自己遇到的问题和想法讲给了法官。法官经过调查，了解了事情的来龙去脉，然后从法律的角度对李先生讲了自己对案件的看法。

　　关于李先生其房屋墙体有裂缝及物业公司对房屋维修不及时的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，物业公司对房屋并无质量担保的义务，且维修业主自用房屋也并非物业合同的约定义务，不属于物业公司的服务范围。业主以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。业主可以另行向相关义务人主张权利。

　　关于冬天暖气一直不热的问题。根据物业服务合同供暖问题并非物业公司的服务范围，业主以此理由要求抵减物业服务费、电梯运行费无法律依据。同样业主可以另行向相关义务人主张权利。

　　关于园区内业主私自扩建房屋，拓展花园，饲养家禽等现象的问题。物业服务合同仅约定物业公司有管理园区内秩序的义务，但并未约定物业公司有对业主私自扩建房屋、饲养家禽宠物等进行强制处分的权利。实际上，李先生也没有能够举证证明物业公司放任不管。物业公司称已将园区内业主私自扩建房屋等情况向行政执法部门反映，履行了其必要的义务，所以不能认定物业公司违反了合同义务。

　　关于房屋楼上漏水的问题。该问题涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。李先生以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。李先生可以另行向侵权人主张权利。

　　关于车辆被门禁砸坏的问题。该问题同样涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。李先生以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。李先生可以另行向侵权人主张权利。

　　其他的一些问题，有的是李先生向法院提供的证据不够充分，有的是涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。法官建议李先生可以另行主张权利。

　　针对物业公司提出的滞纳金请求，法官认为物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，李先生没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，物业公司没有与被告进行即时有效的沟通，李先生并非恶意欠费，故对该项诉讼请求，法院不予支持。

　　此案最终判决李先生给付物业公司物业费和电梯运行费共计4800元。

　　找对侵权人才能解决问题

　　沉河区人民法院法官靳志宇对物业公司与业主之间的这些纠纷分析说，之所以物业公司与业主发生纠纷，既有物业公司服务不完善的地方，也有业主做的不好的方面。并且还有对法律误解的地方。物业服务企业与园区业主委员会签订物业服务合同，合同对包括物业公司在内的该小区全体业主具有法律约束力。物业公司依据上述物业服务合同，在该小区提供了物业服务，作为业主应按合同约定，交纳物业服务费、电梯运行费。拖欠不付，属违约行为，依法应承担给付物业服务费、电梯运行费的违约责任。而业主遭遇侵权，应当明确侵权人，并不是在小区遇到的所有问题都是物业公司的责任，比如楼上发水把楼下住户冲了，那么楼上住户就是侵权人。而园区违建、养猫养狗、养鸡的问题，物业公司应该与业主积极向相关行政执法部门举报和反映情况，把园区环境搞好。如果物业公司对这些问题熟视无睹，不管不问，那么物业公司就要承担违约责任。而作为业主也要注意保留物业公司怠于管理、服务不到位的证据。

　　靳志宇还说，法院审理物业公司与业主纠纷案件时也注意到物业公司的服务意识问题，因此，在审理案件中也会提醒涉案的物业公司要完善服务，诚信、诚心按照物业服务合同为业主服务，这样才会让业主满意。

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篇2：物管案例讨论:物业不管小区违建 业主以暴制暴

　　物管案例讨论：物业不管小区违建，业主以暴制暴

　　小区业主违建,物业公司应承担何种责任?有的物业公司坐视不管,有的则是想管也管不了。

　　广州市城市管理综合执法局近期出台的《广州市查处和控制违法建设实施办法(征求意见稿)》(以下简称《实施办法》)首次明确物业公司应为小区业主违建担责,但据记者对今年广州十余起涉及物业公司的违建报料案例的采访调查,物业“控违”面临着不可忽视的现实困境。

　　9月20日,《实施办法》征求意见即将结束。律师和专家意见认为,让物管对违建担责确有必要,但罚款措施却未必能够奏效,此外,仅靠物业“控违”也是不够的,关键应严格执法,完善对相关部门的问责机制。

　　【坐视不管】

　　共同利益让物管闭嘴

　　黎先生住在盘福新街某大院内,距离自家房子1.2米之隔的一栋3层违建楼将自家楼房的东南方向死死堵住,严重影响家里的采光和通风,黎先生苦不堪言。

　　黎先生屡次找居委会及物业部门交涉,但由于涉及政府内部相关人员,相关部门均不予干涉。今年端午节期间,业主抢建第3层楼房,无奈的黎先生只能向媒体求助。但在报道的第二天,业主仍继续施工,黎先生便抡起大锤自己动手拆房。“实在没办法了,我只能以暴制暴。”

　　在黎先生的坚持下,目前该楼房尚未完工。业主在楼前堆积着钢筋、泥沙等材料,准备亚运后继续开工。黎先生介绍,该处存在多处违建,很多人家都在自家阳台搭建违建物,圈养鸡鸭。“大家你搭我也搭,占地为王,互不干涉,都默认这种行为。”

　　王先生家住广州某别墅区,小区内的违建之风强盛,多户业主私自改建地窖、房间,对小区的绿化及环境造成很大影响。王先生为此向小区物业管理部门反映,但物业部门对于住户的投诉一直不予理睬。“这其中牵扯到物业部门的利益,只要违建的业主给他们送钱,多交些物业管理费,就相安无事。”

　　【苦口婆心】

　　物管劝止被当耳旁风

　　刘小姐家住广州开创大道某别墅区,小区内50多套物业约三成都存在违建。一些居住在山体别墅的业主往地下挖多了2层楼,每户多出了约200多平方米的违建面积。而一些非山体别墅的业主,则利用车库和花园,进行横向扩张。其中,一户业主在自家的违建建筑上开落地窗,窗口正好对着刘小姐家的主卧室,屋里的一举一动邻居都看得一清二楚。

　　为此,刘小姐向小区物业投诉,物业部门与业主进行沟通,并在门上贴通知让业主对违建进行整改,但违建业主一直不予配合。物业公司无法强制采取措施,只能一直与业主僵持。

　　违建业主表示,违建已成事实,无法整改。甚至有业主为了避开亚运期间狠抓违建的风头,不在别墅内居住,准备过了亚运严查期,再找关系解决。

　　刘小姐无奈表示:“大家都静悄悄的,对于物业的劝止都不理不睬,只能不了了之。”

　　更有甚者,对于一些别墅区的违建工程,已有执法部门进行了拆除,但停息了一段时间之后,风声一过便又卷土重来。

　　【越俎代庖】

　　物管亲自拆违成被告

　　广州番禺某小区内一业主马先生20**年在自家阳台上搭建起一座封闭的玻璃屋,挡住了隔壁王小姐两间房屋的采光和通风。物业公司接到王小姐对马家违建的多次投诉后,在小区居委会、业主委员会和城管人员监督下,于20**年3月将违建的玻璃屋拆除。

　　事后,物业公司被业主告上法庭,认为他们在没有认定书的情况下,拆除他们的玻璃屋是破坏私人财产的行为,要求其赔偿玻璃屋的装修费和材料费。番禺区人民法院判决该物业公司赔偿业主7540元。

　　番禺人民法院在判决书上认定物业公司违反了国家《物业管理条例》第四十六条:“对物业管理区域内有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面违反法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”

　　法院认为法律没有赋予该物业公司具体的行政执法权力,所以该物业公司聘请拆迁队来拆除业主的违建物,是不合法的。

　　物业公司对这份判决表示不服,目前正在向广州市中级人民法院上诉。其副总经理吴小姐说:“现在小区里好多户都开始在阳台上搭建小屋,有人甚至比之前的更严重,但我们都不敢再管了。”

　　现实困境

　　物业不作为,罚款有效吗?

　　广州市城管执法局8月20日公布的《实施办法》第二十条首次明确规定:对已经实行物业管理的区域内发生的违法建设行为,物业服务企业应当予以及时制止,并向相关行政主管部门报告,否则将由国土房管部门处以2000元以上5000元以下罚款。

　　这一条款在受到广泛肯定的同时,也有人提出了担忧。广东胜伦律师事务所律师刘继承

认为,处罚的目的是敦促物业公司及时发现违建,事前防控,惩罚金额是否适当要以能否实现这一目的来衡量。“对于一些大的违建,其中牵涉的利益远远超出了惩罚金的金额数目,如此的处罚未必能够奏效。”

　　即使物业公司如实举报,对于遏止违建又真能奏效吗?若果真如此,番禺案例中的物业公司也不会亲自动手“拆违”了。“如果要等把违建认定书等一切手续办理下来再去拆的话,起码得半年以上,不如自己动手。”其副总经理吴小姐说。

　　当地城管马队长表示,城管一接到物业公司反映业主违建的情况,就反复劝说其自行拆除,还将业主、居委会、物业公司、业主委员会等人召集座谈,但业主不配合,就这样耗了半年时间。“现在违建太多了,完全按程序办,根本办不完。”

　　专家建议

　　完善执法部门问责机制

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任傅崇兰认为,目前违章建筑大范围存在的原因主要在于两方面,一是法制建设不完善,二是相关部门执法不严,这也是当前治理违建问题亟需完成的两大任务。

　　刘继承认为,一些人事不关己,对违章建筑的存在置之不理,相关部门则牵涉到利益而不敢管制,没能起到应有的监督、报告职责,才会导致违建的大范围存在。

　　傅崇兰承认,当前城管执法的确存在着人力不足、资金缺乏等困难,但作为执法部门,城管、街道等必须带头执法、严格执法,形成良好的社会氛围,从源头上杜绝违建的存在。

　　傅崇兰提出,在明确物业管理部门举报违建之责任的同时,更应对城管部门的工作进行问责。而且城管作为违建直接监管部门,权力较大,承担的责任相应比物管也更大。他建议建立20天问责制,即对于市民的违建投诉,必须在20天内进行回复,不得无限期拖延。