梁晓梅诉物业管理公司合同纠纷案

【内容摘要】一审驳回起诉的裁定,二审的结果无外乎维持或者指令审理两种,似乎了无新意。本案的案情亦似乎几近平淡无奇,但是为着说服当事人,裁判时还是应当作入情入理的论证,而不是强词夺理的评判。本案系一物业管理合同纠纷,裁判时择其要,选择该类合同在合同相对性方面表现出的特点,展开论证。

【关键词】合同物业管理相对性

【案情】
原告:梁晓梅,女。
被告:徐州久隆集团物业管理有限公司(以下简称九隆物业公司)。

1998年8月,梁晓梅购买久隆花园503室的房屋一套,并于20**年4月1日接受房屋交付。久隆花园位于徐州市中山北路39号,共有57位业主。20**年4月4日,九隆物业公司与久隆花园的全体业主分别签订了内容相同的《久隆房产物业管理合同》,双方对履行期限未作约定。20**年6月30日,久隆花园业主委员会成立。

20**年4月5日,九隆物业公司向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告。该公告声称:九隆物业公司在提供1年期的前期物业管理服务后,又在“不合法”的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此,九隆物业公司决定于公告发布之日起一周后,停止在久隆花园的一切管理服务活动,撤出管理机构和管理人员,同时等待业主委员会接收九隆物业公司的相关移交。梁晓梅对九隆物业公司的上述行为持有异议,于20**年4月8日发出了致该公司的公开信。后双方协商未果,形成本案诉讼。

【审判】

徐州市泉山区人民法院经审理认为:本案是一起因解除物业管理合同引发的纠纷。九隆物业公司在为久隆花园小区实施4年的物业管理后,向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于九隆物业公司解除合同的效力认可与否,涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利,根据《物业管理条例》的规定,全体业主成立业主大会,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此,在涉及小区公共利益事项的权利行使上,应以三分之二业主的意思表示为依据。同时,业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。就是否与九隆物业公司继续履行物业管理合同提起诉讼,亦应以三分之二以上业主的意思表示为依据。梁晓梅作为久隆花园业主之一,提起诉讼,要求九隆物业公司继续履行与全体业主签订的《久隆房产物业管理合同》没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,裁定:驳回梁晓梅对九隆物业公司的起诉。案件受理费500元,由梁晓梅负担。

一审裁判送达后,梁晓梅不服,向徐州市中级人民法院提起上诉。

徐州市中级人民法院经审理认为:梁晓梅与九隆物业公司于20**年4月4日所签订的物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效的合同。本案纠纷的缘起在于围绕该物业管理合同的履行问题,双方发生争议。审查物业管理合同这一新类型民事合同的法律性质,其本质上仍系民事合同之一种,不过在合同的相对性方面,明显表现出其独有的特性。单个业主的物业管理合同一般不能与其他业主的物业管理合同截然分离而独立存在。一审法院认定梁晓梅不是本案的适格当事人,裁定驳回其起诉并无不当。但一审诉讼费收取不当,应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十四条之规定,裁定:驳回上诉,维持原裁定。一审案件受理费50元,二审案件受理费50元,均由梁晓梅梁晓梅负担。

【评析】

物业管理合同乃近年来广泛出现的一种新型民事合同,其履行过程中所发生的各种纠纷林林总总,不一而足。本案当事人之间的纠纷即其一种。市场经济社会之下,个案中当事人之间的力量对比总是存在的,但是在诉讼过程中不应人云亦云地高喊“保护弱者”的空洞口号,而应当立足于现有立法、衡平双方利益,以寻求合情、合理、合法的纠纷解决方式。

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篇2：徐顺法等上海复瑞物业公司物业管理合同纠纷上诉案

上诉人(原审原告)徐顺法,男,1940年7月23日出生,汉族,上海市东风农场退休职工,住本市沪太路1771弄42号101室。
上诉人(原审原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,汉族,上海市东风农场退休职工,住本市沪太路1771弄42号101室。
上诉人(原审原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,汉族,上海市育鹰学校工作,住本市市光三村85号401室。
上诉人(原审原告)吴广新,男,1964年2月14日出生,汉族,上海国际港口工程咨询有限公司工作,住本市市光三村85号401室。
四上诉人的共同委托代理人张枫,上海市申元律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海复瑞物业管理有限公司,住所地本市行知路190号。
法定代表人杨建国,该公司董事长。
委托代理人陆锋,该公司职员。
委托代理人李敏,该公司职员。

上诉人徐顺法、周玉芳、徐英姿和吴广新因物业管理合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(20**)宝民初字第 5548号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人徐顺法、周玉芳、徐英姿和徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新的共同委托代理人张枫,被上诉人上海复瑞物业管理有限公司的委托代理人陆锋、李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:徐顺法与周玉芳系夫妻,徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女,徐英姿与吴广新系夫妻。徐顺法于 2000年6月向上海复星房地产开发有限公司购买了本市沪太路1771弄42号101室的商品房一套,同住人为徐顺法、周玉芳和其次女徐明姿。该房屋由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称复瑞公司)进行物业管理。徐顺法与复瑞公司在2000年8月7日签订了《公共契约》,约定由复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范、治安工作,徐顺法、周玉芳按月交纳物业管理服务费人民币(以下币种均是人民币)57.50元(其中保安费月 0.10元/每平方米)。复瑞公司在住宅小区配置一个值班日四名保安人员值勤、巡视,并已开通红外线周界报警系统等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1时许,两名罪犯流窜至徐顺法、周玉芳居住的小区。复瑞公司设置的42号监视点发觉异常,保安人员即到现场察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人员无法发现。两名罪犯从徐顺法、周玉芳住宅的北阳台入室。当其中一名罪犯发现北卧室床上熟睡的徐明姿时,顿起歹念,采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对徐明姿实施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日该罪犯被法院一审判处死刑,并在附带民事诉讼中,被判处赔偿徐顺法、周玉芳、徐英姿丧葬费、交通费、误工费等损失共计13,246.50元。

在原审法院审理中,徐顺法、周玉芳、徐英姿和吴广新称,复瑞公司未尽物业管理保安职责,未按《公共契约》在小区内巡视,致使徐明姿遇害,业主利益受损。要求复瑞公司赔偿丧葬费42,459.05元;误工费5,242.50元(徐英姿、吴广新的误工费);抚恤金 360,000元;精神损失费100,000元;赔礼道歉、置换房屋。

在原审法院审理中,复瑞公司辩称,徐明姿半夜里在自己居室内遇害身亡,这是犯罪分子实施犯罪行为所致,复瑞公司在此刑事案件发生中无过错行为,复瑞公司已按约全面履行了保安义务,因复瑞公司不存在违约行为,故不应承担民事赔偿责任。但从道义出发,复瑞公司愿意补偿徐顺法、周玉芳等10,000元。

原审法院审理后认为:双方签有《公共契约》,徐顺法、周玉芳向复瑞公司交纳物业管理费,故双方之间物业管理服务关系成立。徐明姿在自己居室内被害身亡,系犯罪分子实施刑事犯罪行为所致,在处理刑事案件中,徐顺法、周玉芳已提起附带民事赔偿,现犯罪分子已受到法律的惩处,法院并对提出的附带民事赔偿已作了判决。复瑞公司对徐顺法、周玉芳居住的小区进行物业管理服务后,按约配置保安人员并进行保安值勤、巡视,并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统(以下简称三大监控系统),复瑞公司已履行了对小区的保安义务。对于犯罪分子实施暴力,致使徐顺法、周玉芳的女儿徐明姿被害深表同情,但徐顺法、周玉芳以复瑞公司违反物业管理的约定,要求复瑞公司