物业管理早期介入实例分析

在物业管理的早期介入工作中,物业建设单位的理解和支持是非常重要的,但物业管理企业能否在早期介入中提供有价值的意见和建议也是早期介入能否落实的关键环节。只有当物业建设单位变被动的强迫接受为强烈的要求物业管理企业参与,只有当物业管理企业把以前的"售后服务"思想变为早期介入的有效实践,物业管理早期介入才能得以有效落实,长期以来建管脱接的问题才能得以解决。

下面就某一典型案例作简要分析:

一、项目背景

该物业项目位于粤西的一个沿海城市,开发规模较大,总建筑面积达40余万平方米,是当地最大的住宅建设项目,因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设,第一期为经济适用房,同时被列为该市重点工作,整个小区建设申报国家康居示范工程小区。

该物业建设单位前期已开发过多项物业项目,自己组建了物业管理企业,为把这个项目建设好、经营好,该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问,帮助解决前期的物业管理问题。

由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后,消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异,房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平,因此以下的分析都是基于这种现状来展开。

二、项目论证阶段物业管理介入的内容和效果

在该项目的论证阶段,物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。

1.考虑到整个工程项目的状况,第一期属经济适用房,消费者大多属于中低收入阶层,在市场定位上除合理控制建设成本外,还应考虑降低物业管理成本。按此思路,第一期的绿化率可以低一些,设备选型可以便宜一些;而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层,绿化率要高,设备选型要好。

2.对整个项目的配套设施建设提出了意见,重点考虑配套设施的布局,既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

3.提出了人车分流的概念,这在该地属于新的提法,也是以后项日销售的亮点。

4.确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容,明确了各配合方之间信息沟通的渠道,确定了分阶段物业管理的目标和要求。

实践证明,这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助,使之市场定位更加准确,性能价格比更为合适,在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。

三、规划设计阶段介入内容

在规划设计阶段,物业管理企业参加了多次论证会,就规划方案提出了多项建议,并得以采纳,也受到了业主的好评。

1.考虑到项目较大、分期开发的情况,建议在方案设计时采用分组团的布局,且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容,确定不同的收费标准,满足不同层次的消费者的需求。

2.对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验,深得建设单位和业主的好评。

3.就物业管理的条

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篇2：别墅项目物业管理早期介入工作

　　别墅项目物业管理早期介入工作

　　前期物业管理早期介入工作计划：派项目经理和相关工程技术人员，根据现场具体情况制定和实施员工招聘工作，实施员工岗前专业培训工作。其他主要任务：

　　参与工程的规划、设计、施工、验收过程。

　　协助售房、向购房者提供该项目的物业管理咨询，按照国务院、江苏省《物业管理条例》协助开发商与购房者签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。

　　确定现场办公地点，为开发商和潜在业主联系提供方便；采购所需的各种物资装备、办公用品共计及相关员工的制服；编制各项工作程序和工作进度时间表，以确保核监督各项工作和物业交接的顺利完成。完善小区各项管理规定、规范。

　　处理小区物业的交接程序，保障开发商、业主的合法权利。

　　根据实地情况，列出改善工程项目工作联系单，提供给开发商。督促开发商根据存在的问题及时加以改善和完善，改善业主在日后使用中的便利条件，同时为物业管理公司在今后的管理服务过程中提供一个良好的空间和条件。

　　协助开发商做好《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》"两书"的制作、发放工作。

　　做好各项房屋面积测绘资料的手机、统计、明细、测算和存档工作，竣工图纸资料和相关设施、设备的资料。

　　前期介入具体工作：

　　1.介入开发商规划、设计、施工、销售全过程，为开发商提供建设性的建议。

　　2.从物业建成后的管理角度出发，对设计的规划、图纸可操作性和住户的方便使用以及物业的发展趋势提出专业性的建议。

　　3.从设施的配置能否满足住房普遍需要出发，对物业的设施提供专业性的建议。

　　4.从物业的长效管理和物业的百年使用大计出发，建筑施工如干线、设备安装等进行监督检查，向开发商或业主提供设备保养维护方面的建议，积极参加开发商重大修改回忆。

　　5.从利于今后物业管理，主动观察和分析管理难点，有针对性的提出施工方面的建议，编制工程完善和遗漏工程项目联系单等。

　　6.积极协助和争取为开发商办理或承包设计施工有关通信、宽带网、燃气、照明、绿化园艺工程、小区市政、小区智能化设施（保安监控、家庭防盗、电子对讲机、电子巡更、可视对讲机）等工程。

　　7.根据开发商、施工单位的要求和协议，为开发商和施工队伍提供前期介入物业管理相关服务。

　　8.参与部分验收、竣工验收和综合验收，认真负责做好物业接管验收工作。

　　9.争取开发商的理解和邀请，认真参与施工单位的分部验收和竣工验收，熟悉和掌握一手资料。

　　10.参与由政府部门组织的综合验收，掌握物业全面状况。

　　11.找开发商书面通知的安排日程，按规范及时组织物业验收接管，对验收过程中发现的问题必须及时约请开发商协商解决。

　　12.提请和协助开发商手机提供国家法律规定的所有接管图纸资料。

　　13.做好住户入住和全面运转实施物业管理的准备工作；做好员工招聘和培训工作，确保员工应知应会，确保员工具备基本上岗素质。

　　14.制定物业管理制度和各项规定，制定入住手册（用户手册），建立住户基本档案（入伙通知书、证件、购（租）房合同、住户登记表、户册、维修台帐、住户来信来访都记录、业主临时公约、前期物业管理协议、住宅装饰装修管理服务协议书、装修申请表及物件、装修台账）。

　　15.与开发商协助确定房屋设施设备验收、接管的具体日程安排，按建设部《物业验收接管规定》，有计划的进行接管前的验收，对验收过程中发现的工程遗留问题或

需要完善的项目，按程序修改后方可接受。

　　16.接收和妥善分类保管住房钥匙。

篇3：物业早期介入两个重要作用

　　物业早期介入的两个重要作用

　　1、完善规划设计，节省投资成本

　　设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。

　　2、提高建造质量，提升维修管理

　　在我国，工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的照片资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。

　　此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。反之，没有前期介入，前期管理混乱，图纸不全，致使隐蔽工程遗留问题无法根除，业户抱怨投诉，最终伤害的，还是开发商的地产品牌。

篇4：物业项目早期介入形式工作内容

　　物业项目早期介入的形式与工作内容

　　1.项目可行性研究阶段

　　（1）介入形式

　　向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

　　（2）主要工作内容

　　①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；

　　②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

　　③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

　　④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；

　　⑤设计物业管理框架性方案。

　　2.规划阶段

　　（1）介入形式

　　参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

　　（2）主要工作内容

　　①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

　　②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；

　　③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；

　　④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

　　3.建设阶段

　　（1）介入形式

　　主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

　　（2）主要工作内容

　　①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；

　　②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；

　　③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

　　④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

　　4.竣工验收阶段

　　（1）介入形式

　　物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。

　　（2）主要工作内容

　　①参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

　　②参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

　　③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

　　④参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。

　　5.销售阶段

　　（1）介入形式

　　物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产促销，同时也利于日后双方的和谐共处。

　　（2）主要工作内容

　　①派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解；

　　②印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额；将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；

　　③采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；

　　④督促物业建设单位（业主）签定《前期物业管理合同》。

　　销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。

篇5：**花园物业服务早期介入工作内容

　　**花园物业服务早期介入工作内容

　　根据**花园的开发情况，我们拟定了**花园物业服务前期介入的工作内容如下：

　　一、向建设单位提出物业服务建议。从物业服务的实际需求出发，结合小区的客户群定位，向建设单位提出完善小区智能化设施配套和其他有利于后期管理的具体建议。包括小区物业服务网络系统、家庭智能化系统、安防系统、专项服务系统等。进一步提高小区计算机网络综合排布的合理性和科学性。

　　二、对工程的综合布线、智能化设施、各类管网的综合配套进行跟踪，从而熟悉工程的各个环节，为开发商提供合理建议，减少各种隐患，为日后的物业服务铺平道路。

　　三、确定物业服务框架，测算前期物业服务费用，明确物业服务的收费标准，制定《临时管理规约》、《业主手册》等。让购房者明白物业服务费所包含的内容，配合前期的销售。同时亦将制定日后小区物业产权人应遵守有关规定。

　　四、让购房者一跨进小区大门就感受到物业服务服务氛围。通过礼宾员的形象、保洁的清新、景观绿化的新颖以及物业服务人员的言谈举止等，充分体现出物业服务的完善、优质和无所不在，从而为小区的销售创造良好的氛围。