物业管理不当引致的法律纠纷案

[案情]

　　李某1999年11月购买了金港房地产公司开发的香港花园3号楼一套单元房。李某对房屋装修后,与2000年1月2日入住,并向金港房地产公司物业管理部交纳了2000年上半年的物业管理费1200元。2000年3月10日晚9时许,李某外出回来后将新购买的摩托车放入楼下的车棚里。第二天早晨李某上班时,发现车棚大门被人橇开,自己的摩托车被盗。当地派出所到现场进行了调查并立案。但是直到6月底仍未有结果。李某咨询律师后向房地产公司提出了索赔,房地产公司要求李某等案件侦破后再说。双方协商多次达不成一致意见,李某向法院提出了诉讼,此案目前正在审理之中。

[争议]

　　李某的律师认为,房地产公司与李某之间存在物业管理合同关系,李某已交纳了物业管理费,并遵守物业管理的规定,将摩托车放置在车棚内,自己无过错,无违约行为。房地产公司在售房广告中明确承诺:小区实施封闭管理,有值班室和专职保卫人员24小时提供门卫值班服务,区域内无闲杂人员。该广告是物业管理合同的重要组成部分。房地产公司应当全面履行合同义务,在小区内必须确保安全,对住户的财物负有看管义务。由于被告物业管理制度不完善,门卫防范不力,履行合同义务不当,由此造成车棚大门被撬,原告摩托车丢失,被告方应当赔偿因其违约而给原告造成的经济损失。房地产公司的律师认为,房地产公司进行物业管理的范围,不包括对住户小棚进行看护,李某的摩托车应当由盗窃人进行赔偿,房地产公司无赔偿义务,目前失窃案件已由公安机关立案侦查,摩托车并非不能够追回,在未有结论之前,李某起诉房地产公司毫无道理。

[分析]

　　本律师认为,物业管理是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托,按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务,收取管理费。物业管理服务应该是多方面的,应当包括对业主放置在管理区域内合理地点财产的看护,因为委托物业管理合同包含有保管合同的内容。本案,房地产公司售房广告中已经明确了小区物业管理的服务范围包括维护财产安全的看护义务。(在通常情况下广告是没有约束力的,但是本案中房地产公司的售房广告内容却符合合同法关于要约的规定,是房地产公司对购买者提出的物业管理服务合同的条款,对其具有约束力。)李某与房地产公司之间事实存在着委托物业管理合同关系,李某在向房地产公司物业管理部支付管理费后,已经尽了合同义务,有理由要求房地产公司履行合同义务。房地产公司在提供服务时,由于制度不完备,防范措施不力,疏于管理,没有尽到应尽的责任,造成李某摩托车被盗,显然违背了合同约定的义务合同法第107条规定"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任". 由此可见,房地产公司应当赔偿李某的摩托车。房地产公司以应由盗窃人赔偿李某损失为借口来推卸自身责任是毫无道理的。

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篇2：商品房购销与物业管理纠纷投诉案例

一、货不对板

　　卢某于94年12月12日与广州市天穗房地产开发建设有限公司签定了“认购书”,认购座落于人民中路与龙津东路交汇处的“安富花园”楼花。并签定了正式“房地产预售契约”,并经广州市公证处公证

　　按期付清全部房款后,持交付证明书前往收楼,发现交楼地点竟是光复北路,与广告及合约所签地点不符。由于买的是铺位,地点是决定因素。为此,拒绝收楼。多次与发展商交涉,要求全额退款并赔偿合理损失,但一直没有结果。

二、延期交楼

　　案例一:

　　周某于94年12月26日与广东省信托房产开发公司签订了购买花地湾碧桃苑6幢B26层商品房预售契约。已分次交齐70%的楼价款共计50余万元。合同规定交楼日期为97年3月31日前,但至今为止,碧桃苑仍是荒地一片。多次找发展商,发展商则以各种理由搪塞。

　　案例二:

　　吴某于94年10月13日与高明市三洲房地产开发公司签订购买三洲综合市场第15座14号商品楼合同书,按合同先交房款总额的30%现金,即39,000元,但公司却在96年交楼日期(6月31日)前停止了施工,造成无法交楼。投诉人多次到该公司协商,要求退房款,多次打电话向当地有关部门投诉,但至今仍无法解决。

　　案例三:

　　卢某于1996年7月21日在佳地新都展销期内以按揭方式向广东佳地(集团)投资有限公司购买位于白云区机场北路佳地新都住宅小区3#-3-207单元,并于1997年1月13日前交付楼款的50%。在96年7月27日与广州佳地新都发展有限公司签订的房地产预售契约中,订明交楼日期为97年3月31日。但该公司一再拖延交楼日期,至今未能交楼。

　　案例四:

　　黎某于1996年3月16日与广州市天河新东方置业发展公司签订商铺内部认购合同,购买位于德政中与文明路交界处东北地段首层商铺(自编11号),一次性付款23.4万多元,面积为15.4平方米,按合同规定,1997年12月使用,但至今建筑现场旧房未拆,连新东方公司办公地点也不见了。投诉人希望指明方向:

　　1.购房合同是否继续有效?

　　2.目前应找哪个单位联系?

　　3.估计什么时候能够完成工程,并交付使用?

　　案例五:

　　袁某于96年7月14日与广州市天河金迪开发公司签订合约,按30%分期付款,70%银行按揭的方式购买了金迪城市花园桥阁8楼C座一套商品房。契约写明,按时交楼,如有违约,按房产总价的千分之一付违约金。然而发展商在延期交楼时间150天后,却在该楼未得到验收合格证书的情况下,发出收楼通知书。另外,原定该楼层的高度是12层楼,现在升到16层楼(未与业主协商)。

　　要求:赔偿违约金及利益损害金。

　　案例六:

　　林某于92年8月通过香港总代理浩东发展公司购入惠东房地产发展公司开发建造的惠东湖滨花园虹阁三楼I、J座2个单位,定于93年3月31日交楼,惟迄今建筑工程仍未完成。

　　案例七:

　　梁某等4人于97年2月看见《羊城晚报》

篇3：物业管理费纠纷案件诉讼策略技巧

　　物业管理费纠纷案件诉讼策略与技巧

　　任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物业管理费纠纷案件也不例外。笔者认为以下几个方面是物业管理费纠纷案的主要矛盾，无论是代理原告还是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在诉讼中立于不败之地。

　　一、开发商身份的证明

　　有很多物业管理费纠纷发生在前期物业管理过程中，要证明前期物业管理合同的合法性，必须证明开发商身份的真实性，这对原、被告双方同等重要。换言之，如果做为物业公司代理人不举证开发商身份的证据，则不能证明物业管理合同的有效性，做为业主代理人则完全可以利用物业公司的这一失误进行有效的抗辩。

　　实践中发生大量的物业管理纠纷，一方不举证发展商身份的证据，想当然地认为某公司就是开发商，想当然的认为这还有什么要证明的？而另一方也不以此抗辩。如果双方都对发展商身份不提异议，实质是对前期物业管理合同的效力不提出异议倒也无妨，一旦业主方以此抗辩，不举证发展商身份的物业公司一方将处于不利的法律境地。

　　诉讼就是一场规则游戏，双方都要讲规则。如果一方不按规则出牌，对方坚持按规则行事，不利的将是不遵守规则的人。尤其是做为物业管理纠纷一方的代理律师，更应熟习规则，擅用规则，否则便是自己的失误，一旦因自己的失误造成委托人的损失，不但代理的诉讼要败诉，还要承担包括退还律师费、支付违约金甚至赔偿损失等在内的相应的法律责任。

　　笔者在此刻意强调的是规则的作用和意义，不论是业主一方还是物业公司一方的代理律师，在发展商身份上千万不要犯想当然错误。

　　哪些证据能够证明小区开发商身份呢？土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规则许可证、施工许可证、竣工验收资料、商品房买卖合同、住宅使用说明书及质量保证书、住房广告、房地产立项批文等等书证、物证、人证、视听资料等均可证明。

　　二、物业管理公司管理资质的证明

　　作为诉讼的需要，物业管理公司必须举证《企业法人营业执照》、法人代表身份证明等证明材料，但依据法律规定，还必须举证下述证明材料，才能证明其有权从事相应面积的小区物业管理。

　　1、物业管理资质证书

　　《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”

　　如果物业公司在诉讼中不举证物业管理资质证据，则其所实施的物业管理不合法，其主张的物业管理费等诉讼请求将难以获得支持。

　　2、物业管理从业人员资质证书

　　《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”

　　物业管理公司往往不举证物业管理资质证据，而举证从业人员职业资格证书的则少之又少，如果不举证此方面证据，无疑将使物业公司处于不利境地。

　　实践中发生的许多物业管理纠纷诉讼中，物业公司的诉讼请求很少得到支持，一个重要的原因是其不举证上述物业管理资质证明材料。物业管理合同只能证明物业管理公司在争议的小区具有物业管理的事实依据，而物业公司能否在争议小区实施物业管理，除了物业管理合同这一事实依据外，还要物业公司举证相应的物业管理资质证据，从而证明其物业管理行为合法性。换言之，如果不能证明物业公司物业管理行的合法性，即便接受了业主的委托也是非法的，不受法律保护的。

　　物业公司往往能够及时举证物业管理合同证据，往往不依法举证其物业管理资质证据，与前述第一个问题相同，失误的原因在于相当然，认为反正自己有相应的物业管理资质材料，举不举证无所谓甚至在当庭还拿不出而请求法庭允许其在庭后补交。因举证是有期限的，超过举证期限不举证被视为依法放弃举证，按无证据论处。物业管理方当庭或庭后举证，法庭没有允许或不允许的权利，这个权利在业主一方，只有业主一方同意就物业方逾期举证的证据进行质证，法庭才能组织质证，否则法庭也不能就物业公司一方逾期举证的证据组织质证，从而不能将此类证据做为认定事实的依据。物业管理公司的物业管理资质在法律上被视为证据，此类证据和其它证据一样，对其举证、质证和认证没有例外的规定和要求。

　　作为物业管理公司一方的代理人不要忽视物业管理资质证据的举证；作为业主一方代理人，物业管理公司一方是否依法举证物业管理资质证据便成为一项重要的抗辩理由。

　　三、物业管理公司收费许可的证明

　　1、举证业主与物业公司协商收费的证据

　　《物业服务收费管理办法》第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

　　《物业服务收费管理办法》第7条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根

据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”

　　《物业服务收费管理办法》第10条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 ”

　　上述收费规定的核心内容是，物业服务收费不是由物业公司、发展商单方制定的，而是由业主或业主委员会与物业管理企业协商制定的，协商的依据是政府指导价。物业公司举证的物业管理合同中往往没有具体的收费标准，物业公司往往举证其已经过政府主管部门备案的收费标准做为其收取物业管理费的依据。笔者认为，这恰恰就是物业公司的举证失误所在。因为物业公司报备的收费标准无证据证明是合法产生的，仍然不能做为确定争议收费金额的标准、依据。

　　2、举证物业收费标准报备的证据

　　《物业服务收费管理办法》第20条规定：“经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主（使用人）缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。”

　　物业公司不但要举证与业主或业主委员会收费标准的证据，还要举证收费标准向主管部门备案的证据，两者缺一不可。否则，即便有管理资质，也有管理依据，但无合法的收费标准，相应的物业管理费的诉讼请求无法得到支持。

　　四、物业所有人或使用人的证明

　　《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

　　根据上述法律规定，物业管理费是物业所有人交纳的，如果要让使用人交纳，必须取得所有人与使用人达成的由物业使用人交纳物业管理费的协议。因此，做为起诉物业管理费纠纷案的原告，物业管理公司必须举证争议物业的所有人。如所有人与使www.pmceo.com用人不一致的情况下，物业公司还要举证使用人是谁的证据以及物业所有人与使用人达成的由物业使用人交纳物业管理费的协议。

　　在此项举证方面，物业管理公司最大的失误是，重视业主拖欠物业管理费的证据，轻视谁是物业的业主即物业管理费交纳义务人的证据；重视物业所有人即业主交纳物业管理费的举证，而忽视甚至根本没想到过就物业使用人身份的举证，这显然是物业管理公司的重大失误。

　　物业管理公司如此重大失误的法律后果是，虽然物业管理公司举证了有权在争议小区从事物业管理的事实依据即争议小区从事的物业管理合法有效应受法律保护了，但因其未举证拖欠物业管理费的业主或使用人是谁，从而使法院无法确定拖欠物业费的责任人是谁，因而无法支持作为原告的物业公司的诉讼主张。

　　物业管理公司为何不举证争议物业的所有人或使用人是谁？笔者认为与物业公司举证本文前述第一、二项所述的关于开发商的身份、物业公司资质时所犯的错误如出一辙，即犯了想当然的错误。物业公司想当然地认为与业主天天见面，争议物业的所有人或使用人是谁自然没有争议，无需举证。殊不知，这只是物业公司一厢情愿的想法，业主未必这样想。业主认为，既然打官司，就要讲证据，因物业公司并未举证拖欠物业管理费的业主是谁，显然出现了重大的漏洞。既然物业公司的起诉出现了重大的漏洞，做为被告的业主求之不得。也就是说，在物业公司未举证拖欠物业管理费的业主是谁的情况下，业主明明是拖欠物业管理费的业主，可业主就是不承认，如果业主坚持不承认自己就是拖欠物业管理费的业主，此时无论是物业公司还是法庭均拿业主一点办法都没有。一个不言而喻的道理是：谁让你物业公司举证出现失误了呢？你原告总不会指望我被告为你原告的诉讼请求提供证据吧？！换言之，如果原告是物业公司方举证了争议物业所有人是谁的证据，即便业主再赖能赖得过去吗？

　　因此，正是从这个意义上说，物业公司与其指责业主耍赖，不如认真检讨一下自己的举证失误更有实际意义的多。换个角度来说，原告方物业公司将自己的举证失误迁怒于业主耍赖也是不公平的。你物业公司告业主拖欠物业管理费却没有举证任何证据，你物业公司又有多少诚信可言！在物业公司就谁是争议物业的业主未举证的情况下，物业公司凭什么让法庭相信物业公司起诉的被告就是本案拖欠物业管理费的业主？说到此，又回到了本文第一个问题所阐述的规则的重要性上来了，在被告业主一方尊重、遵守规则的前提下，原告物业公司因自己的举证失误指责业主的抵赖是徒劳的，无法改变原告物业公司败诉的命运。笔者在此强调说明的是，此种情况下物业公司的败诉其实与与被告业主方的品行与诚信无关，被告业主方只是坚守、利用了规则而已。

　　五、拖欠物业管理费的证明

　　做为原告的物业管理公司要从法律上证明被告业主方拖欠其物业管理费，在前述事项已被证明的基础上，还必须举证如下证据：

　　1、争议的物业已被物业所有人或使用人使用的证明

　　《物业服务收费管理办法》第21条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收。”

　　《物业服务收费办法》第15条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”

　　根据前述法律规定，物业被使用与被闲置，业主交纳管理费的标准是不同的。如果做为原告的物业公司不举证争议物业已被所有人或使用人使用的证据，则物业的所有人或使用人往往会否认其已使用了争议的物业，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情况下。

　　那什么证据能够证明物业的所有人或使用人一直都在使用物业呢？这就需要物业公司在进驻小区从事物业管理的时候，就注意搜集、取得并在诉讼时积极取证这方面的证据，例如业主入住登记表、维修登记表、水电费交纳

凭证等等，凡是能证明业主使用争议物业的人证、物证、书证、视听资料等都可做为业主使用物业的证据。审判实践表明，不是没有业主使用其物业的证据，而是物业公司及其代理人没有注意搜集、调取、举证这方面的证据，因举证出现重大失误而被业主的代理人钻了空子。如前所述，指责业主不诚实或钻空子是毫无意义的，谁让你物业公司留空子让业主钻呢？

　　那什么证据能证明物业的所有人呢？房屋所有权证是房屋所有权的唯一合法凭证，除此之外，商品房买卖合同、付款凭证、商品房预售登记备案表等证据均可证明房屋的所有人。物业管理公司做为争议物业的管理者，自其从开发商或业主委员会手中接手物业管理时，每户房产的所有人资料是其接受物业管理的必备的法定资料，物业公司举证这方面的证据如同其举证物业所有人使用物业的证据一样，并不困难，关键是要有这方面的证据意识，处处做有心人。

　　2、争议的物业已被业主或使用人使用时间的证据

　　这个问题与第1个问题有一定的牵连，但不完全一样，此处强调的是时间的概念、证据。也就是说，做为原告的物业公司泛泛举证业主已使用争议物业还是不够的，其必须举证业主使用争议物业准确起始时间的证据，除非业主、使用人已向物业公司出具了拖欠物业管理费的欠条或业主、使用人已缴纳了自入住之日起至争议之日止的物业管理费。因为物业管理费是按面积收取的，拖欠时间的长短直接决定了拖欠物业管理费的金额。实践表明，正如物业公司忽视了发展商身份、物业管理资质、收费许可、物业所有人与使用人的身份的举证一样，物业管理公司往往忽视此方面证据的举证，应引以为戒。

　　3、争议物业的建筑面积的证明

　　如前所述，物业管理费是按争议物业的建筑面积收取的，除非业主向物业公司出具了拖欠物业管理费的欠条，物业管理公司必须举证争议物业建筑面积的证据。房屋所有权证、争议物业的测绘报告、住宅使用说明书与质量保证书、商品房买卖合同、购房款发票、预售备案登记表等证据均可证明建筑面积。

　　4、拖欠物业管理费的直接证据

　　拖欠物业管理费的直接证据就是欠条，但业主向物业公司就拖欠物业管理费出具欠条的情况比较少见，所以，大多数物业管理公司在起诉业主拖欠物业管理费时，往往举证物业管理公司自制的格式欠费催缴通知单，物业公司在不同时间发给业主的欠费通知单综合在一起证明了业主拖欠物业管理费的起止时间和拖欠的总金额。

　　如果物业公司在举证欠费通知单的同时，举证了合法的物业管理合同，证明了物业管理费的收费标准和收费面积，辅之以欠费催缴通知单，则可以证明业主拖欠物业管理费的事实；反之，仅靠物业公司单方制定发出的欠费催缴通知单，显然不能证明业主拖欠物业管理费及多少的事实。

　　物业公司举证的业主欠费催缴通知单往往还缺乏送达的证据，物业公司往往只是将欠费催缴通知单送到业主家里，并不要求业主签收，甚www.pmceo.com至在业主不在家时，物业公司便将欠费催交通知单帖在业主的门上或放在业主的门口或信箱一走了之。因没有业主签收，诉至法庭后，业主明明收到了欠费催缴通知单也说没有，导致物业公司举证的业主欠费通知单这一业主拖欠物业管理费的直接证据不能被采信。

　　如何解决这一问题？笔者以为可采取以下办法：（1）将欠费通知单提交业主委员会，由业主委员会签收并督促交纳。督促业主交纳物业管理费是业主委员会的法定义务，所以，一旦业主拖欠物业管理费，物业公司及时通知业主委员会并提请其督促业主及时交纳是目前比较切实可行的有效办法。这一办法不但解决了欠费的证据问题，还解决了相应的诉讼程序问题。（2）通过特快专递或邮政商业信函邮寄送达，邮寄送达回证与欠费催缴通知单一起可以证明业主欠费的金额，也可证明物业公司催缴的事实。当然，业主和物业公司同在一小区却通过邮政第三方送达，不仅增加了成本，也不利于和业主的沟通和协调。（3）直接送达，由业主签收，在业主不签收时，贴于业主门上后拍照或由没有利害关系的第三方证明欠费催缴通知单确已送达业主。

　　六、物业管理纠纷是否存在业主委员会的诉前督促程序问题

　　《物业管理条例》第67条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。”

　　《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”

　　笔者认为，依照上述法律规定，物业管理费纠纷物业公司不能直接向法院提起诉讼，必须先行业主委员会督促程序，即在起诉时还要举证业主委员会督促业主缴费的相关证据。虽然这样的主张至今还未被法院才纳过，但笔者认为只是理解不同而已，举证业主委员会督促业主交费的证据仍是必要的。

篇4：物业管理纠纷处理方式程序

一、物业管理纠纷处理方式概述
物业管理纠纷处理方式,概括起来有以下几种:1)当事人各方自行协商和解;2)各方当事人请求第三人调解,请求政府主管部门行政调处。3)当事人之间约定仲裁;4)司法诉讼。
以上几种方式孰优孰劣,难作评定,当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式,而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、物业管理纠纷的调解
物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。
民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。

三、 物业管理民事纠纷的仲裁
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国<仲裁法>的规定:"平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。"
仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容:1)请求仲裁的意思表示;2)仲裁事项;3)选定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明:"有关本合同的争议,双方应协商解决,无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。"达成 仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。
物来管理纠纷仲裁处理的一般程序是:
(1) 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
(2) 委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
(3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
(4)被申请人在规定期限内答辩,双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;
(5)开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;
(6)制作调解书或调解不成时制作裁决书;
(7) 当事人向法院申请执行。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。

四.物业管理纠纷的诉讼
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤:
(1) 当事人一方(原告)提交起诉状,起诉至法院;
(2) 法院审查立案后将起诉状副本送达被告;
(3) 被告提交答辩状;
(4) 开庭:调查、辨论、调解;
(5) 制作调解书或一审判决书;
(6)双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;
(7)第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上诉;
(8) 执行。

无论仲裁还是司法诉讼,均应贯彻合法公正的原则,即以事实为根据,以法律为准绳。由于物业管理

篇5：物业管理纠纷法律问题

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人(物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度

物业管理纠纷案的