沟通化解业主对物业管理的误会

　　物业管理处面对小区内一业户特殊困难需求,通情达理给予帮助,本是一件好事。但是世界上的事情是复杂的,另一同楼业户与特殊困难业户有矛盾纠葛,以妨碍其居住正常利益为由横加阻扰,甚至视物业管理人员为仇人。但是,后来的发展如何呢?且看该物业管理处运用公共关系技巧,使得尴尬事“柳暗花明又一村”。

　　某物业管理处的小区某号楼一楼的业户女主人一天来管理处哭诉说,由于丈夫患癌症,医院无回天之力。他们的居室因窗外一棵大树遮挡,冬天里不透阳光十分阴暗,濒危的病人十分难挨,女主人恳请物业管理处将这棵大树移开一点,让病人获得阳光,以慰籍病人。物业管理处当即赶到实地了解实情。时值隆冬三九严寒,室外阳光还是暖融融的,但这位业户居室因窗口有那棵大树遮挡,室内却十分阴暗,无形之中给垂危的病人心理上蒙上阴影。管理处十分同情该业户的遭遇,又实地察看到大树前的地面开阔,将树挪开一点颇有余地,且不影响大树生长,于是答应了业户的恳求。当正欲施工移树之际,不料同楼的三楼一位业户(该业户是业委会成员)情绪激烈地出面阻拦,坚决反对将这棵大树往外移三米。理由是当时就是冲着有大树临窗才购房的,如果需要移开这棵大树就要退房。虽然物业管理处再三解释,无奈三楼的业户夫妇死活不同意。时隔不久,正值年末将至,一楼的业户女主人再次来物业管理处苦苦哀求,家里实在太阴暗,恳请物业管理处做做好事,让垂危的病人能享受一点阳光。物业管理处考虑再三,将树木移开三米,以告慰病人。刚移栽好树,工作人员还未洗手,那三楼的业户夫妇就怒气冲冲来到物业管理处大吵大闹,越闹越凶。物业管理处耐心地一再解释,请他们谅解。这对夫妇却说什么听不进去。后来有几位业主实在看不过去把三楼夫妇拉走了。

　　物业管理处在三楼夫妇离开之后并非认为事情结束了,而是反复思考冲突的症结究竟在哪里?怎样去化解?带着这一问题,物业管理处进行了深入了解。经过细致的访问了解,原来得知一楼的业户在窗外缝隙地上种蔬菜,引起三楼的业户不满;三楼的业户在窗外长期搁放的湿拖把往下淌水,又引起一楼的业户不满,两家从此有了积怨。物业管理处又在业户走访中得知三楼业主对五楼的一位业主比较尊重,物业管理处决定巧妙地运用人际关系,分头做协调、沟通工作。

　　1)管理处多次到两户业户家中,分别协调、沟通,一再表示物业管理处对每一位业户一视同仁,只要于法于情合理,物业管理处愿意为每一位业户排忧解难。

　　2)物业管理处又登门拜访五楼业主,道明原委,请求五楼业主从中帮助协调,五楼业主见物业管理处工作做得这样细致,处处显示出亲情,十分感动,一口答应从中斡旋。果然,经过五楼业主热心协调,三楼业户收回了坚决要求将大树恢复原地栽种的要求。

　　3)物业管理又分析三楼业主对小区物业管理工作比较热心,因此仍然不断在小区设施增设、小区环境改变等事情上,主动上门请三楼的业主指导、建议、督查,三楼业主也每次乐意参与。

　　春节过后第一天上班,管理处得知三楼业主因身体不适,曾因病住过几天医院,赶忙带上水果上门探望,在探望中祝愿他早日康复,还不时征求他对物业管理工作的意见,三楼业户夫妇大受感动,深感物业管理人员像一家人一样对他们关怀、尊重。此后,三楼业主经常到物业管理处作客,满面笑容与工作人员打招呼,谈物业管理工作。至于一楼的蔬菜地早已铲去,还补种了树苗;三楼的湿拖把也早已收去。两家积怨已烟消云散。

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篇2：高校后勤物业管理案件分析

　　物业管理的实施过程中经常会遇见这样或那样的疑难问题,发生这样那样的案例,如何解决此类问题,是高校物业管理中的一个难题,为了更好地促进高校物业管理,我们将下面的案例的评析提供给大家,希望能对各地高校的物业管理有一定的借鉴作用。由于各地高校的情况不同,物业管理的模式不同,因而存在着差异性,解决问题也不一定照搬,应根据本校的实际情况进行分析、解决,但必须依据法律和法规,超出法律和法规的做法都是错误的:

　　l、保安酒后殴打学生案件

　　20**年1月2日,某高校物业管理中心的两名保安,外出吃饭,由于喝酒过量,在回宿舍的途中酒醉,行走不便,强行要一名学生送俩人回宿舍,学生没有理会,俩人强行抓住学生,发生了纠缠,并且动起手来,俩人将该学生的眼睛打碎,伤及眼眉。该学生被送往医院救治,眉骨处缝合3针。事发后,其他学生报告给学校保卫处,校保卫处立即将两位保安人员送往派出所,经查属实,被拘留审查。 物业管理中心知道此事后,立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生,并表示慰问。同时决定在学生住院期间,每天负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后,按照规定,对两位保安作出开除的决定,扣罚当月工资,罚款500元。 学生家长得知此事后,由于同处一城,立即向学校提出要求,赔偿伤病和精神损失,还要物业管理中心作出检查,否则就要在报刊上予以曝光,还扬言与学校领导很熟,一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。针对此情况,物业管理中心进行了分析,认为此事发生在保安下班后,个人喝酒过量所导致的,系个人行为,与物业管理中心无关,物业管理中心只是有教育不严的问题。为此,不予理会,仍然每天送饭到医院,并且为其熬制鸡汤等补养品,悉心照顾着学生,一直到其出院为止,并为其交付了住院费和医药费。在这期间,学生家长多次威胁,并四处找人,物业管理中心也没有对其要求作出大的反映,一直拖了近一个月。最后,学生家长提出了让学生补考的要求,不再提要物业管理中心检查等要求了,物业管理中心立即联系了学生处,作出了缓考的决定,解决了学生因伤没有参加期末考试的问题,此纠纷也得到了圆满解决。

　　【评析】 保安打人首先违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十二条第一款“殴打他人,造成轻微伤害的。处以l天至1 5天的拘留。”由于殴打部位在脸部,’可能会造成他人留下疤痕,因此构成了伤残罪,依据《中华人民共和国刑法》第二编分则,第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪第二百三十四条“故意伤害他人身体的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是,保安系下岗后自己行为,与物业管理中心无关,物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任,但应承担教育和管理职工的责任,并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发,坚持为被打学生送饭,还为其支付了医药费和住院费,做到了仁至义尽,并以冷处理的办法,最后解决了问题,可以值得借鉴。

　　2、枯枝掉落砸伤行人案

　　20**年5月30日,某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外,不巧院墙外有一位女同志和爱人经过,正好砸在女同志的身上,划破衣服,砸伤背部和手臂。事发后,其爱人给物业管理中心绿化部打来电话,告知情况,主管绿化的副主任立即赶往现场,查看结果与所报事实相符,立即将女同志送往医院医治,经医院检查无大伤,住院休息几天即可。 其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求,1、负责医疗费:2、补偿精神损失费;3、支付营养费等约3400元,并提出了附加条件,即爱人已怀孕,如保不住再议。物业管理中心没有表示同意,也没有表示不同意,只是说先看病,我们请示领导后再说。期间,其爱人多次催促要求答复,物业管理中心在咨询律师后,了解到砸伤行人需要赔偿,但可以不赔偿精神损失费和保证怀孕的胎儿,因此经多次谈判,达成了共识,赔偿了医疗费1300多元,解决了纠纷。

　　【评析】 枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题,全部责任在于物业管理中心,应该赔偿。对于受害者的一些无理要求,必须持慎

篇3：物业管理成楼盘营销的手段案例

　　案例:

　　今年3月,本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是,这家物业公司经过精心准备,在几十家投标单位中一举夺魁,接下来草签协议,将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里,吸引了不少买家。到了10月,开发商开出了非常苛刻的条款,逼中标物业公司自动退出,将自己下属的物业公司隆重推出,于是,物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

　　分析:

　　根据《物业管理条例》的规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

　　点评:

　　目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见,但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见,目前仍有部分开发商为了有利销售,可以采取一切手段来达到其目的,因此,政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。

篇4：高教公寓物业管理招投标案例分析

　　在百家湖花园首次面向全国招聘 “管家”之后,江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱,也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。

　　为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程 --南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地约30万平方米,由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出,物业管理收费标价占招标总分的一半,标书占30分,答辩和企业信誉分别占10分。

　　根据 1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》,住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级,每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下,南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后,南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说,南京的物业管理市场才刚刚启动,老百姓对物业管理收费一向颇有意见,这次明确将收费标准作为硬杠杆,显然增加了物业管理公司的压力,比如爱涛置业要想在招标中获胜,就要拿出更具竞争力的价格来,降低一个收费等级,提高一个服务档次,势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗,以降低企业经营成本。从长远来看,这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。

　　附:南京两次物业管理招投标活动效果分析。

　　1999年12月5日,南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日,南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终,两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏,特别是南京市物业管理市场化的进程。

　　1)百花湖花园住宅区招标概况

　　(1)物业标的:在建,规划建设26,8万平方米,已建11万平方米,其中别墅3万平方米(已入住)。

　　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全,维修基金基本落实。

　　物业管理区域:一个。

　　(2)招标范围:全国公开招标,公证部门全过程公证。

　　(3)招标主体:物业管理主管部门受开发商委托,与开发商共同招标并运作。

　　(4)投标方:深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。

　　(5)评委组成:建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

　　(6)评标方式:专家综合评定,其中信誉调查由招标办随机抽查评分。

　　(7)评分类别及权重:信誉(12%)、标书(54%)、答辩(34%)

　　(8)公共服务费确定:政府定价:别墅,3元/(月?平方米);高档公寓,0.5元/(月?平方米)。

　　(9)招标执行依据:借鉴其他省市经验。

　　2)龙江高教公寓招标概况

　　(1)物业标的:已建29.3万平方米,南北两片,即将入住率95%以上。

　　物业类型:经济适用型普通高层住宅,设施齐全,但车位、管理用房等不足,落实了维修基金;物业管理区域为 2个。

　　(2)招标范围:南京地区省、市物业管理企业投标,公证部门全过程公证。

　　(3)投标方:南京地区省、市属12家企业。

　　(4)评委组成:业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。

　　(5)评标方式:借鉴工程招标方式,无底价竞标,专家评标,业主委员会最终定标,其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。

　　(6)评分类别及权重:信誉(10%),标书(30%),价格(50%),答辩(10%)。

　　(7)公共服务费确定:政府指导价与市场调节价相结合,中标价为0.36元/(月?平方米),业主委员会标底价为0.34元/(月?平方米)。

篇5：物业管理前期介入越早越好之案例

　　案例概述:

　　某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区,随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入,本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念,专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组,深入项目工地,查阅扩初设计方案和其它设计资料,与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致,很快拿出了早期介入工作计划和工作方案,经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中,立下“两会一单”制度,坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会,从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发,先后发出工作联系单25张,对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议,其中大部分意见或建议被发展商采纳,既提高了工程质量,又降低了工程成本,还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外,项目组还配合发展商拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件,组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。

　　由于开发商站得高、看得远,物业管理公司服务理念正确、关系处理得当,充分发挥了自身的优势,使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了边小区施工边业户入伙,物业管理服务从高起点出发,向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘,各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为:物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的,而且介入越早越好,这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。

　　案例分析:

　　本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性,我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司,还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。

　　物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先,作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次,开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题