试论物业管理接撤管纠纷问题

摘要:在物业管理市场竞争日益加剧的今天,物业管理企业随时面临着被解聘的危险,由于各种复杂的原因,物业管理接撤管矛盾纠纷亦不断增多,很多物业项目的接撤管不但不能正常进行,甚至还引起了众多的矛盾纠纷。本文对物业管理接撤管难的原因进行了客观地分析,并提出了行之有效的解决办法。

随着我国物业管理行业市场化程度的不断提高,物业管理企业之间的竞争变得越来越激烈,通过向业主提供更加价廉物美的服务,各个企业进行着一场争夺有限市场资源的暗战。而作为这种竞争的结果,业主解聘物业管理企业的事件频频发生,从行业发展的角度来讲,业主行使自己的权利,解聘并重新选聘物业管理企业体现了业主维护自身权益意识的不断提高,同时这种通过竞争表现的资源重新分配,更加有利于物业管理行业健康和长远发展。但现实的情况是,由于各种复杂的原因,很多物业项目的接撤管不但不能正常地进行,甚至还引起了众多的矛盾纠纷,因此,正确并客观地分析物业管理接撤管难的原因并提出行之有效的解决办法,是促进物业管理行业快速发展的当务之急。

一、物业管理接撤管纠纷的主要类型及其产生原因

从表现形式上来看,物业管理接撤管纠纷主要有三种:(1)业主解聘原物业管理公司,但原物业管理公司拒绝撤出;(2)原物业管理公司愿意撤出,但业主委员会、新物业管理公司和原物业管理公司在移交物业管理权、相关资料和物业管理用房发生分歧;(3)虽然原物业管理公司愿意撤出,但没有新的物业管理公司来接管,致使原物业管理公司处于两难境地。仔细分析物业管理接撤管纠纷产生的原因不外乎以下几点:

一是业主委员会运作不规范。业主委员会是业主大会的执行机构,根据《物业管理条例》的规定,选聘、解聘物业管理企业等重大事项,应召开业主大会,并经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,根据这一规定,业主委员会的决议不能代表业主大会的意志,业主委员会没有决定选聘和解聘物业管理公司的权利。但在现实中,一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于众多业主和业主大会之上,擅自以业主大会的名义解聘物业管理企业,当物业管理企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时,双方便产生争议,最终导致纠纷的发生。事实上作为业主财产管理的共同体,业主委员会和广大业主之间只是代理关系,不能认为业主委员会是业主的法定代表人,更不能将自身的权利凌驾于业主和业主大会之上。

二是建管不分的体制弊端。据权威统计数据显示,目前相当一部分物业管理企业隶属于开发企业,(合肥市隶属比例为52%、武汉市为50%沈阳市为45%、青岛市为29%),这种非市场化的体制,使开发企业和物业管理企业不能以正确的态度看待业主的选聘和解聘行为。因为业主和物业管理企业的关系是建立在合同基础之上的,解聘也就是解除合同,解除合同一般有约定解除和法定解除两类。约定解除是在符合合同条款约定条件下或当事人双方协商一致的条件下解除合同;法定解除是指当事人一方行使法定的解除权而使合同的权利义务归于消灭的行为,依照现有法规,业主组织成立后有权解聘物业管理企业,终止合同。但实际的情况是,业主大会一旦做出决议解聘原物业管理企业并选聘新物业管理企业,开发商认为这会给自己带来诸多不便,使很多问题暴露出来,因此通过操纵业主委员会等手段阻挠新物业管理企业接管物业项目。而对于隶属于开发商的物业管理企业来说,由于自己是开发商设立的,于是就想当然地认为业主无权解聘自己,最终导致自己和业主之间的矛盾产生。

三是接撤管相关制度规定不健全。《物业管理条例》第二十九和三十九条规定,物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房,竣工平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料交还给业主委员会;同时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。尽管《条例》对物业管理企业接撤管进行了规定,但这些规定都比较概括,并没有对接撤管的细节进行明确,这也导致了实际接撤管进行过程中,如何移交材料、移交什么材料、业主拖欠物业

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篇2：当前物业管理纠纷出现形式其对策

去年物业管理出现了大量纠纷,其中上海雅仕居案件最典型。它由物业管理企业与业主的纠纷,发展成恶性的、暴力冲突的流血事件。在3.15公布的统计数字中,物管投诉占到各类商品投诉的第四位。这是个非常惊人的数字。对此,我想作些探讨。如解决得好,对于降低物管成本,提高企业形象,会有一定作用。现分三个方面来谈。

第一方面:物管纠纷的主要形式

先谈我对“纠纷”的看法。上海雅仕居案件的后果很严重,物管企业被吊销了资质证书,经理被判刑(缓期执行)。今年的纠纷也很多。物管有点处于“千夫所指”的境地。对物业管理纠纷应作明确界定,它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识,他们往往把跟物业有关的纠纷误认为物管纠纷。这无疑扩大了物管纠纷的范围。另外,任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错,可现在一提物管纠纷,就认为是物管公司的不对。物管面临许多难题,最大的难题是开发的问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走,留下的缺陷、责任却由物管企业、业主两个不该承担的主体来承担。物管企业又没有能力承担,在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。

还有一个大问题是现阶段物管与开发商的职责权利不清,最典型的表现是接管验收制度的幕后化,把物管的接管验收,往往等同于房地产的竣工验收。这本应是两个完全不同的阶段。房地产的竣工验收是将产品交付使用;物管的验收是委托管理,两者混淆就会职责不清,这是导致纠纷的重要原因。

物业开发、管理一体化的模式在某种程度上更是造成纠纷的总根源。上海雅仕居就是由开发引起的纠纷,最后倒霉的是物管企业。这种模式也有好处,有利于物管的前期介入。但毛病肯定很多,它不是市场经济条件下权责明确划分下的主体的商业行为。这种父子模式容易使消费者错误的认为物业管理的任何行为都是开发商的售后服务行为;对产品——房屋缺陷的任何维护都应该是无偿的,都属于售后服务。可物管企业又确实是独立法人,有独自的利益要求,这与业主认为物管应无偿售后服务的需求自然产生矛盾。所以下面要谈到分业经营是解决很多问题的主要途径。中海物管的触礁也说明了这个问题。

现举一个例子说明我们中国人对待和处理纠纷的态度。湖北省有一个砸奔驰的事件,从中可探索出我们中国人的三个价值判断和取向:

处理问题往往缺乏理性,感性和情绪化太重;(1) 对司法的公证性、专业性缺乏信任,对司法成本高有看法;(2) 认为通过这种方式引起媒体重视比通过司法途径更容易解决问题,也就是低成本的解决问题。其实这属于个例。(3) 第二个例子是机动车看管的官司……最近,有了些改变,有的物管公司在诉讼中获胜。

现在物业管理的纠纷大体有四种形式:

第一种 物业管理权的纠纷

它常与第二种物管费的纠纷纠缠在一起。迄今,几乎所有物管公司一旦提起物管费的诉讼,业主的抗辩理由就是物管公司没有管理权。被告方首先动摇你的法律基础。如果无管理权,谈何收费?第二步,否定收费标准,说你多收了(主要在市场定价这一块)。第三个理由,说你的管理质量不行,无非这三点。虽然管理费问题只要物管公司提起诉讼,一般都能赢。(问题是诉讼成本太高,所以不愿告。)因为法院认为,即使你没有签管理协议,公约中也无承诺,但物管公司的服务实际是付出了,法律对事实上的服务行为是认定的,业主接受了服务,自然要付出相应代价。这时,另一个问题出来了,到底什么样的收费标准是合理的?如果是开发商定的所有业主都会认为高了,而物管公司又认为合理,甚至低了。怎么办?大多数法院通过物价部门出具价格鉴定书来解决。……关于物管服务质量缺陷问题,物管公司大多数能赢。这是物业管理的一个重要特征所决定的:物业管理的消费与生产处于同一过程。业主对质量问题很难举证,除非该业主很有心计。

实际上管理费问题业主最有力的依据是管理权问题。的的确确任何一家物管企业如果没有对法律文件进行必要的处理,你的管理权是否具有

篇3：物业管理纠纷分析

随着我国住房制度改革的不断深入,在住房商品化和住房管理商品化的“两化”过程中,产生了许多新的矛盾和纠纷,物业费收缴率不足值得关注。

一、纠纷的类型

1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。

业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中,物业公司往往是原告,业主以种种理由行使抗辩权。如:原告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案,田某等人认为物业公司未能全面履行其义务,在维修、保洁、绿化等方面均存有问题,不同意支付物业管理服务费用,物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费;在另一案中,业主辩称原告物业公司擅自提价,且入住后,房屋漏水、窗无法关,多次向原告报修未果,加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定,故拒付物业管理费。

2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。

此类纠纷也较为常见,如某物业公司诉谢某等人一案,该案中业主在平台上搭建卫生间,拒绝拆除搭建物遂致纠纷;与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业委员会诉张某案,由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗,导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。

3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。

因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。如原告上海轻工物业管理有限公司诉李某一案,被告李某购置售后公房一套,由原告进行物业管理。该物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同,既有公有住宅,又有已售公有住宅,还有一般的商品房。20**年1月起,被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院,要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。

4、业主以小区末成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。

因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理,物业公司期满后仍旧继续履行前期合同,后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费,这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管理服务有限公司诉被告董某一案,原告与案外人凯通公司于1998年签订了前期物业管理服务合同,凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理,在该合同约定的服务期限届满后,开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服务合同,但原告仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗辩,拒绝承担后期的物业管理费。

5、物业公司中标后未签订物业管理合同,因认定标准不一而致纠纷。

如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》,双方约定由侨阳公司受上海侨益房地产有限公司的委托对阳明新城实行物业管理,物业管理费为建筑面积每平

篇4：物业管理案件所引起纠纷处理规范

　　物业管理案件所引起纠纷的处理规范

　　在物业管理区内车辆失窃、业主居室内财物失窃及业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范

　　（一）业主车辆丢失赔偿案件的处理规范

　　1．如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任。

　　2．如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被盗，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系，对业主的车辆没有保管义务。

　　3．如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条关于高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认的规定，并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。

　　（二）业主居室内财物被盗赔偿案件的处理规范

　　物业管理合同没有约定财物保管服务，但物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理公司承担与其过错相适应的赔偿责任。对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题，我们还是应该看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定，如果有约定则物业管理公司不能免责。如果没有约定，但有证据证明物业管理公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务的，物业管理公司也不能免责。这里有两个问题需要注意：

　　1．盗窃案件已被侦破的，则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的，则由物业管理公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。

　　2．盗窃案件未被侦破的，其业主财物损害的数额难以确认，则应按照公平合理原则，也就是权利义务均衡与对价的原则，确认物业管理公司应当承担的赔偿责任。

　　（三）业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范

　　业主在小区内被害，其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务，而要求物业管理公司承担民事赔偿责任，物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿，由此引起纠纷。物业管理区域内发生刑事案件，物业管理公司是否应当承担赔偿责任，这是一个颇有争议的问题。我们认为，问题的关键在于对物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解，物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内的治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”，则物业管理公司只要未做到这一点，即为违反合同义务，就应当承担违约赔偿责任。但如此理解，对物业管理公司而一言过于苛刻。无论是从物业管理合同的缔约目的，还是从各地制定的物业管理条例中关于物业管理公司应当提供的服务的规定来看，物业管理中的治安服务，都应理解为对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件；从权利义务相对等原则而言。

篇5：物业管理水电公摊费用纠纷成因防范处理

　　物业管理水电公摊费用纠纷的成因及防范处理

　　一、水电公摊费用纠纷的成因

　　1．水电公摊费用界限“模糊”

　　物业共用部位和共用设施设备是一个过于笼统的概念，如共用部位，一般是指承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等；共用设施设备一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、室外停车场、各类球场等。以上所列共用部位、共用设施设备，有的平时并不耗用水电，有的所耗用的水电需要小区全体业主分担，有的只需某一幢楼、某一单位或某一楼层的部分业主承担，有的则需某些经营项目承担。而构成物业服务成本的物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用显然是需要小区全体业主公平分担的，它并不包括只需要部分业主或某些经营项目承担的公摊费用。至于水电公摊费用是否包含在物业服务费中的问题，法律并没有作出特别规定，自然允许双方约定。但是，由于是物业共用部位、共用设施设备的概念表述过于笼统，致使一些业主产生了误解，认为所缴物业服务费中必然或已经包含了水电公摊费用。这是导致水电公摊费用纠纷产生的一个客观因素。

　　2．个别业主缺乏公共服务消费意识

　　《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴公摊水电费用(共用部位、共用设施设备与专有部分不可分割，即使不入住也会发生公共照明、绿化用水等需要分摊的费用)。

　　3．个别物业企业对拒交水电公摊费用处置失当

　　拒缴水电公摊费用，表面上看是业主与物业企业之间的纠纷，实质则是业主与供水、供电部门之间的合同纠纷。作为物业企业，无论所承接的物业管理区域内是否实行了抄表到户，是否落实了供水供电部门向最终用户收取费用的法律规定，在水电费用包括水电公摊费用的收缴过程中，一般来说，要么是接受业主的委托负责统一代收，要么是接受供电供电部门的委托负责代收。因此，当遇到拒缴水电公摊费用时，除了应向委托方报告，由委托方进行处理外，是不允许擅自采取停水断电措施的。但是，由于一些物业服务企业，在收缴水电费用中的角色定位错误，加之夹在业主与供水供电部门之间，常常两头“受气”，有时为了不影响绝大部分已经缴纳水电公摊费用业主的正常生活，擅自采取了一些拉闸断电、卸表停水等超越自身权限的过激做法，从而进一步激化了矛盾。

　　4．向“最终用户收取费用”的法律制度得不到落实

　　《物业管理条例》等法律法规明确规定，“物业管理区域内，供水、供电……等单位应当向最终用户收取有关费用”。但是，这一法律制度在落实中存在很多困难和问题。如笔者所在城市，除绝大部分新建住宅小区实行了向终端用户收取费用的规定外，大量旧有住宅小区除少数经过业主与供水供电部门协商改造外，多数尚无法落实抄表到户的要求。

　　二、水电公摊费用纠纷的防范与处理

　　1．政策界限应当明晰准确

　　水电公摊费用是否应当包含在物业服务费中的问题，必须从政策层面予以具体明确。从广州等地的规定看，水电公摊费用根据不同情况，有的包含在物业服务费中，有的不包含在物业服务费中，有的则由物价部门议定。《南阳市物业服务收费管理实施办法》(下称《办法》)对水电公摊费用的界限也作出了政策规定，《办法》把物业共用部位、共用设施设备的“日常运行”费用及绿化用水费用予以单列，规定“小区内公用设施、设备、共公照明用电及绿化用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担”。虽然该《办法》并不像广州那样对水电公摊问题一一列举并作出规定，但基本上抒水电公摊的政策界限作出了厘定，这对于防范和减少水电公摊费用纠纷必将产生积极的影响。

　　2．收取分摊应当公开透明

　　综合国内其他城市物业管理的情况，目前物业小区水电公摊的方式一般有三种，一种是水电分摊不计入物业服务费中，单独收取；第二种是将所有公摊费用计入物业服务费中，不再另外收取，即实行包干制；第三种是抒涉及小区全体业主的公共部分水电开支计入物业服务费或者列入管理费，而把仅涉及部分业主的公共部分，如单栋楼的走廊、电梯、洗水池等水电费由涉及范围内的业主自行分摊。无论采取何种分摊方式，水电公摊的费用最终都只能由业主来承担。因此，物业企业应当及时把当期需要公摊的项目、水电总量、费用标准、分摊方式等内容在物业服务区内的显著位置或者通过其他方式予以公示，做到公开透明，消除不必要的误解，从而减少矛盾的纠纷。

　　3．处置纠纷应当依法示范

　　在水电公摊费用收缴过程中，物业企业只是“中间人”，当遇到个别业主拒交水电公摊费用时，不管物业企业有什么充分理由，都绝不能擅自采取停水断的电的措施。而必须以“中间人”的公正身份，正确把握委托合同的性质，积极协调各方并协助有关方面妥善加以解决。具体讲，当遇到个别业主拒交水电公摊费用时，物业

企业应当履行劝告、催缴义务。劝告、催缴后业主仍拒绝缴纳的，物业企业可分别情况处理：若是接受业主委托，应向业主委员会报告，由业主委员会负责纳缴，或根据业主委员会的指示，向水电供应部门反映解决；若是接受供电供电部门委托，则应向供水供电部门直接反映解决；若所管物业项目既没有进行水电履行，又没有成立业主委员会时，物业企业可以直接向水电供应部门呈报未缴纳水电公摊费用的户主名单及明细账，由水电供应部门下达催缴水电费用的通知，否则水电供应部门可以采取停水断电等惩罚性措施。

　　当然，在物业管理的实际工作中，对没有实行水电履行的物业小区，水电供应部门通常的做法只是负责抄表到物业小区，也就是只负责抄到总表，对总表到业主分户表之间的损耗以及其他公共分摊部分耗用的水电并不关心。但因水电公摊必然导致水价升高，这往往成为个别业主拒交水电费或拒交水电公摊费用的理由。长此以往则积少成多，导致物业企业无法垫支代缴个别业主拖欠的水电费用。对于这种情况，供水供电部门一般采取对整个物业小区实施停水断电的处罚，即使已经按期缴纳水电费用的业主也不能幸免。遇到这种情况，物业企业应当向全体业主说明情况，并应当告知已经缴纳费用的业主有权通过民事法律途径去维护自己的合法权益，要求违约方承担责任。这是物业企业依法处置水电费用纠纷时能够采取的最大限度的措施。逾越这一限度，擅自采取停水断电的措施，物业企业就必须承担侵权的法律责任。

　　4．抄表到户是治本之策

　　实践证明：凡是抄表到户、向终端用户收取费用制度落实的物业小区，水电公摊费用的纠纷基本上很少发生。因此，实行抄表到户可以就的上是治本之策。对于新建物业小区而言，只要建设单位与供水供电部门之间沟通到位，实行抄表到户一般不会存在问题。但对于旧有物业小区，必须解决水电改造问题。这需要各方面的共同努力。