上海物业管理用房所有权纠纷案
案情:
原告:上海市长宁区仙霞别墅(785弄)业主管理委员会(以下简称仙霞别墅管委会) 被告:上海市房屋土地管理局 第三人:上海新城房产企业公司 上海市房屋土地管理局认定,上海市虹古路785弄门卫室(即仙霞别墅小区门卫室)系上海新城房产企业公司于1990年8月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米,结构为混合一等,层数为一层。上述事实有上海市规划局核发给上海市居住区第四开发公司(以下简称“四分公司”)(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照、上海市私有房屋产权登记申请书、上海市房屋产权登记审核表等证据为证。被告根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第六条第一项的规定,于1994年4月4日向第三人核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。原告于1997年1月28日知道被告向第三人核发了房屋所有权证。原告不服,于1997年3月26日向上海市长宁区人民法院提起诉讼。 原告诉称,上海市虹古路785弄门卫室系仙霞别墅小区公建配套设施,门卫室的产权应属于全体业主共有,且该小区全体业主在购买仙霞别墅商品房时,购买了小区建筑占地分摊面积,即系争的门卫室土地面积已由全体业主购买。被告将房屋所有权证核发给第三人是不合法的,请求予以撤销。
被告辩称,其向第三人核发虹古路785弄门卫室房屋所有权证认定事实清楚、证据充分,请求维持其核发的房屋所有权证。
第三人述称,全体业主在购买仙霞别墅商品房时,虽然购买了小区建筑占地分摊面积,但门卫室的房屋建筑面积并未被业主购买。被告根据建房执照核发房屋所有权是合法有效的,请求予以维持。
判决:本案在审理过程中,经当庭质证,原告对被告提供的二份建筑工程执照提出异议,认为被告核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号建筑工程执照,而该执照的建筑物名称内根本没有门卫室,故被告核发房屋所有权证无事实依据。被告则认为其在核发房屋所有权证时依据的是(89)第156号及(90)第674号二份建筑工程执照,上海市房屋产权登记审核表内漏写了(90)第674号二份建筑工程执照。第三人对被告提供的证据均无异议,坚持其述称意见。
审理中另查明,“四分公司”从属于上海市居住区综合开发中心,“四分公司”无对外进行房屋销售的职权,为此,上海市建设委员会于1985年4月2日批准成立上海新城房产企业公司,该公司也从属于上海市居住区综合开发中心,可对外进行商品房销售。虹古路785弄门卫室1990年由“四分公司”建造,1991年8月20 日由上海市居住区综合开发中心将房屋调拨给上海新城房产企业公司。其后,上海新城房产企业公司申请办理房屋所有权证。
法院经审理认为,虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是该小区必需的物业管理用房,故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。第三人因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权,在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用系争门卫室,法理上属于占有改定。因此,被告对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。作出判决如下: 撤销被告上海市房屋土地管理局1994年4月4日核法全给第三人上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。 本案受理费人民币一百元,由被告上海市房屋土地管理局负担。
评析:
本案是一起行政诉讼案,争议的焦点是物业管理用房的产权归属。首先,物业管理用房的产权归谁所有。为保障物业管理的开展,国家实行物业管理用房保障制度。《物业管理条例》第三十条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房是在房
篇2：郑州市规范物业管理用房配套建设通知
郑州市关于规范物业管理用房配套建设的通知
各开发建设单位、各有关单位：
为了规范物业管理用房配套建设工作，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和《郑州市物业管理条例》等有关规定，现就物业管理用房配套建设有关事项通知如下：
一、物业管理用房由开发建设单位无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有，主要用于物业服务企业管理服务活动和业主委员会办公使用。
二、开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时应如实对物业管理用房申请登记，市房屋交易和登记中心将物业管理用房在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
三、物业管理用房应当统一规划、设计和建设。对于分期开发建设的物业项目，应当按照规划总建筑面积的标准先预留物业管理用房，开发建设完成后，按照最终确定的规划总建筑面积核定物业管理用房面积。
四、物业管理区域内，开发建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房，总建筑面积小于两万平方米的，按照不低于八十平方米的标准配套建设。
五、地上规划总建筑面积所配备的物业管理用房应位于地面以上，设置在物业项目出入口附近或中心区域并相对集中，具备自然通风采光条件。没有配备电梯的物业项目，物业管理用房位置不应超过第三楼层。
六、地下规划总建筑面积所配备的物业管理用房可设置在地面以下，但应具有独立性、可分割性，并可单独进行产权登记。
总建筑面积在五万平方米以下的，所配备的物业管理用房应当设置在地面以上。
七、建设单位在办理房屋销售手续前，应当向我局物业管理部门提交物业管理用房的座落位置、建筑面积和测绘报告等资料，经审核后向相关部门出具物业管理事项确认证明。
八、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业管理用房。
九、物业管理用房建设应当符合下列标准：
（一）进行简单装修，并达到办公或生活条件；
（二）符合安全、消防、环保、卫生等相关要求，上下水、供电等具备正常使用功能，并独立计费；
（三）物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
二○○九年十二月三十日
篇3：致物业公司移交物业管理用房函
关于致**物业公司移交物业管理用房的函
北京**物业管理有限公司：
根据《中华人民共和国物权法》及JY花园业主大会决议，JY花园小区自20**年9月17日起，正式由北京**物业管理有限责任公司依法接管，但交接工作始终做的很不顺利，贵公司多项资料及设施均未交接。
经业委会决议，要求贵公司马上移交小区规划内的物业管理用房，并且承担因车辆占用地下一层物业规划用地所发生的相关问题。
此致！
北京市朝阳区JY花园业主委员会
20**年12月09日
抄送：北京**物业管理有限责任公司
篇4：巴彦淖尔市城镇住宅小区物业管理用房管理办法
本文提要：房屋测量部门应当对物业管理用房独立测量,计算面积,其面积不得计入分摊的公用建筑面积内,并在出具的测绘报告和房地产平面图相应的位置上标注:“物业管理用房”字样......
第一条 为了规范物业管理用房的建设和使用,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本办法。第二条 本办法适用于本市城镇新建住宅商品房项目中物业管理用房的建设和使用等活动。
第三条 旗、县、区房管局具体负责本辖区内物业管理用房的竣工验收、登记、移交和使用的监管工作。
第四条 城镇新建住宅商品房项目中,建设单位应当按照规划,以不低于其开发建设规模千分之三的标准在住宅小区内配置物业管理用房。
住宅小区的物业管理用房要具备正常使用功能,不得设置在地下。
第五条 房屋测量部门应当对物业管理用房独立测量,计算面积,其面积不得计入分摊的公用建筑面积内,并在出具的测绘报告和房地产平面图相应的位置上标注:“物业管理用房”字样。
第六条 开发建设单位到所在地旗、县、区房管局办理前期物业管理备案时,应当提供经规划部门批准并标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图。
第七条 旗、县、区房管局在核发商品房销售许可证时不包括经过规划确定、前期物业管理备案的物业管理用房。
第八条 实行物业管理用房验收与移交同步进行。开发建设单位办理物业单项竣工验收时必须向当地房管局提交与物业服务企业签订的物业管理用房移交协议。
第九条 物业管理用房属于全体业主所有,开发建设单位在申请办理住宅小区房屋所有权初始登记时,房屋权属登记机关对物业管理用房单独登记、不予发证。(来自:www.pmceo.com)
第十条 物业管理用房用于物业管理活动和业主活动,由使用者负责维修、养护,不得买卖和抵押,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。
第十一条 开发建设单位在住宅小区内不按照规定配置物业管理用房的,由旗、县、区房管局按照国务院《物业管理条理》第六十四条的规定:责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第十二条 本办法自发布之日起施行。
篇5：乌海市物业管理用房管理办法(2019)
本文提要：建设主管部门应当监督开发建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房;应当对物业管理用房独立测量、记算面积,其面积不记入分摊的公用面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样......
第一条 为了加强物业管理用房的建设和使用监督,维护业主和物业管理企业的合法利益,保证物业管理项目的正常管理,根据《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内新建商品房项目中物业管理用房的建设和使用等活动。
第三条 建设主管部门负责全市物业管理用房建设的登记、移交和使用活动的监督管理。
第四条 新建商品房项目应当按照以下原则确定物业管理用房:
(一)建筑面积在5000平方米以下,物业管理用房的面积不少于15平方米,建筑面积在5000平方米以上,按不低于小区规划总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
(二)小区建筑规模在5万平方米以上,应当配备独立的物业管理用房,物业管理用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。
(三)住宅小区建筑规模在10万平方米以上的为了方便管理,应当将物业管理用房设置在小区中心区域或小区主出入口附近。(房地产E网:www.pmceo.com)
(四)住宅小区的物业管理用房不得设置在地下或半地下。
第五条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:
(一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;
(二)上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能;
(三)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能;
第六条 建设主管部门应当监督开发建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房;应当对物业管理用房独立测量、记算面积,其面积不记入分摊的公用面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。
第七条 规划部门在经批准的规划设计图上,标注物业管理用房具体位置和面积。
第八条 建设主管部门核发商品房预售许可证不得包括经过规划确定的物业管理用房。
第九条 开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房一并申请登记。
第十条 在物业管理用房竣工验收合格后30日内,开发建设单位应当与物业管理企业对物业管理用房进行交接验收:
(一)双方应当按照本办法第四条、第五条规定的标准进行交接验收,并在物业管理用房交接验收清单上签字盖章正式移交。移交存在问题的,双方应当约定解决的方法和时限,并如期完成交接验收工作。
(二)双方办理正式移交手续后,物业管理企业应当将物业管理用房情况在小区内公告。成立业主委员会的,物业管理企业应当将物业管理用房情况书面告知业主委员会。
第十一条 物业管理企业退出管理项目的,应向业主委员会移交物业管理用房;未成立业主委员会的住宅小区,可向社区居民委员会移交;业主大会选聘新的物业管理企业管理后,业主委员会或社区居民委员会向物业管理企业移交时不得对房屋内的设施进行拆改。(来自:www.pmceo.com)
第十二条 物业管理用房属于全体业主所有,用于业主委员会和物业管理企业的办公和经营,由物业管理企业负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。
第十三条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的,由市建设主管部门按照国家有关法规予以处罚。
第十四条 违反本办法规定,建设主管部门或者其他行政管理部门的工作人员利用职务之便,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪,依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第十五条 本办法由市建设委员会负责解释。
第十六条 本办法自20**年9月1日执行。
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