在物业管理合同中约定节能模式探讨

摘要:随着我国物业管理行业的不断发展和整体水平的提高,物业管理企业可以尝试国外能源服务公司中的节能管理模式,在物业管理合同中约定节省能源的管理项目,使其成为物业管理合同中的一项重要内容,并可与客户分享节能增效带来的赢利,从而使业主在获得实惠的同时,物业管理企业也能够得到更多利益与发展机遇,最终实现“双赢”。

也许在大多数人的思想概念中,物业管理企业的作用就只是保安、保洁、工程维修、绿化,就是单纯的看家护院、种花养草、扫地除尘、修修补补的管家公司。然而从国内外先进的发展经验来看,物业管理企业的作用远远不止这些。

在发达国家,目前已经出现了一种专业的能源服务公司

与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同,按照合同采用先进的节能技术及全新的服务机制来为客户实施节能项目。为客户提供能源系统诊断、节能项目可行性分析、节能项目设计,帮助项目融资,选择并采购设备、安装调试、进行项目管理、培训操作人员、合同期内系统设备维护、节能量监测等一条龙服务,然后与客户共同验证项目的节能效果、环境效益与经济效益。最后,与客户分享项目实施后取得的经济效益,回收项目的投资和获得应有的利润。这种节能合同管理模式值得在我国的物业管理服务中借鉴,并在管理服务中进行尝试。

在我国目前的物业管理中,设备运行中发生的各项水、电、柴油和煤气等费用,一般是由业主按实际发生费用按实结算,物业管理企业仅仅只是代收缴付。在这种运行模式下,物业管理企业往往是节能意识不强,缺少积极性,因为节能与否和物业管理企业没有直接的利益关系和责任关系。然而,在政府和全社会都在大力提倡节约能源的今天,这对国家和社会的资源来说,是一个极大的浪费。只有改变这种模式,才能达到节能的目的。相信通过提高管理水平,物业管理企业可以在能源节约方面给业主带来巨额的增值效益。且随着物业管理行业的发展和整体水平的提高,这种能够给业主带来效益的深层次服务一定会得到业主和社会的认可和欢迎,而身处其中的物业管理企业更要更新观念,抓紧难得的时间和机遇,把节能作为物业管理服务的亮点,在物业管理合同中约定节省能源的模式,使其成为物业管理合同中的一项重要内容,并与客户分享节能效益带来的赢利和发展,业主方得了实惠,物业管理企业也得到更多赢利,最终实现皆大欢喜的“双赢”局面。

一、合同管理模式,挖掘节能潜力

这种新型的合同约定管理模式,运用市场激励机制,明确约定业主和物业管理企业的节能权利、义务和责任,把降低能源的指标与物业管理企业的经济利益挂钩,在合同中明确规定能源节约指标,如果达不到指标,业主有权扣减物业管理费,如果达到或超过指标,超出部分物业管理企业与业主可五五分成,这样就使节能工作确实落到了实处,彻底改变原能源管理模式中存在的弊端,更可有效挖掘出物业管理企业节能的潜力。

物业管理节能首先要依托硬件基础。在硬件节能上,开发商的义务非常重。物业设施是否节能、今后节能多少主要取决于规划设计阶段。有些开发商在建筑装修材料的节能性,用电设备设施的容量选配方面做了一些不切实际的东西,这样都不利于节能,也不利于减轻业主负担。在这种情况下,就需要物业管理企业在前期规划设计阶段介入并发挥积极的作用,帮助开发商转变观念,为其提供兼顾实际利益和节能降耗的最优配置

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篇2：物业管理手册:节能降耗控制工作程序

　　物业管理手册：节能降耗控制程序

　　1、目的

　　为了节约能源、资源、降低消耗，减少对环境的污染，提高经济效益，制定本程序。

　　2、范围

　　本程序适用于本公司环境管理体系所覆盖部门节能降耗的控制。

　　3、职责

　　3.1管理部负责公司各项节能降耗指标的确定。

　　3.2管理者代表负责节能降耗指标的审核。

　　3.3总经理负责对节能降耗指标的批准。

　　3.4各物业服务中心负责本部门用水、用电等能耗、物耗指标的控制、统计、分析。

　　3.5管理部负责办公用品、车用燃料油等能耗、物耗指标的控制、统计、分析，品质部对落实情况进行监督检查。

　　3.6各部门负责本部门节能降耗工作的实施和管理。

　　4、程序

　　4.1节能降耗指标的制定与考核

　　4.1.1节能降耗指标是指公司内水、电、保洁材料、车用燃料油、办公用品的耗用量，应体现节能降耗的要求。

　　4.1.2每年年初由管理部根据上年度的实际消耗情况，确定出本年度的水、电、保洁材料、车用燃料油、办公用品的消耗指标，编制公司《年度节能降耗计划》经管理者代表审核，总经理批准后，由管理部统一下达。

　　4.1.3各部门每月26日前统计节能降耗指标完成情况，填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》报品质部。

　　4.1.4品质部每季度对各部门节能降耗指标完成情况进行检查，填写《品质部抽检单》，并对各部门进行考核。具体执行《节能降耗管理办法》。

　　4.2实施管理

　　4.2.1公司实行集中领导，分工负责，按责任制要求将指标层层分解。

　　a)品质部负责制定《节能降耗管理办法》职责，定期进行统计、抽查；

　　b)工程部和各物业服务中心按《基础设施设备和工作环境控制程序》做好设备的维修和记录；　　　　　　　c)管理部负责制定《办公用品管理制度》、《节能降耗管理办法》，对办公用品和汽车燃料油消耗的统计和控制；

　　d)管理部每月依据车用燃料油消耗情况填写《车用燃料油月消耗记录》。

　　4.2.2各部门对能源、资源的使用实行科学管理、合理利用，严格执行上述各项管理规定，努力降低各种能源、资源的消耗，杜绝各种浪费和消除不应发生的损失。

　　4.3各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。

　　4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

　　5、相关文件

　　5.1《节能降耗管理办法》

　　5.2《基础设施设备和工作环境控制程序》

　　5.3《办公用品管理制度》

　　5.4《能源使用管理办法》

　　6、相关记录

　　6.1《年度节能降耗计划》JW/JL-7.5.1-11-001

　　6.2《车用燃料油月消耗记录》JW/JL-7.5.1-11-002

　　6.3《月管理目标、指标完成情况统计分析》JW/JL-8.2.1-001

篇3：物业管理节能环保制度(5)

　　物业管理节能环保制度（五）

　　（一）基础管理。

　　1、制度建设：应建立物业管理节能环保管理和激励制度，建立各项设施设备运行及维护保养得的工作记录，并做到及时、完善，有据可查。有条件的宜按GB/T24001执行。

　　2、公众服务措施与要求。

　　2.1装饰装修管理:办理物业装饰装修管理登记服务工作中，应根据国家节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具，并与装修单位签订节能环保相关协议;正常营业时间内应采取措施防止装饰装修活动产生环境噪声、异味污染。

　　2.2垃圾回收处理。在物业内宜设置不可再生和可再生垃圾回收箱，引导业户将一般生活垃圾和可再生垃圾分类投放，实现回收可再生资源的目的。在装饰装修管理活动中，应采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。应督促装修人员或业户及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并正确处置。

　　3、用能监测:应定期抄录商业物业用能计量表读数并汇总分析用能状况;定期检测用能计量表，防止耗能误差;每年应对基础用能作出分析评估并公示。

　　4、屋顶管理:应积极配合政府部门实施屋顶绿化隔热改造，加强屋顶管理。

　　5、宣传引导:应在物业管理区域内开展节能环保宣传，公共设施设备宜设置环保标识和宣传标语。

　　6、热线电话服务:应设置热线服务电话并在物业管理区域内标示，为商业物业业户提供大件物品回收、建筑余泥清运服务信息。

　　（二）设施设备节能环保管理。

　　1、空调设施设备。

　　（1）空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。

　　（2）机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路。更换灯具时宜使用适用的节能灯具，或安装智能开关,自动检测照明区域内人员活动情况,人员离开后,经过延时自动关灯。

　　（3）中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量；冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。

　　（4）每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。

　　（5）中央空调（含水源热泵组合空调）冷冻、冷却水系统应采用物理或化学方式定期进行水质处理。

　　（6）供冷期间应不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每月清洗一次新风机（风柜）尘网，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每季度应对回风口过滤网进行清洗、消毒。

　　（7）每月检查水泵出入水压差，发现异常应清洗管道上的过滤器（网）。

　　（8）冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查原因。

　　（9）冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。

　　（10）在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）风冷式室外机应不少于每年一次清洗冷凝器翅片。

　　（11）在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）应不少于每季度一次清洗室内机过滤网及蒸发器翅片、风机叶片。

　　（12）每年停机期间应对中央空调主机进行一次年度保养，并做好废弃冷冻机油的环保处理工作。

　　（13）每天巡查公共区域空调温度，不得低于26℃。

　　2、供水设施设备。

　　（1）水泵房应保持通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。

　　（2）每日应检查水泵控制箱；每日应记录用水量，发现用水量异常增大应追查原因；每季度应检查、调整水位开关。宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。

　　（3）每日应检查生活水泵（含电动机）进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况；每季度应至少清洗一次管道滤网（器）。

　　（4）每日应检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度应至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀；每半年应至少检修一次水龙头，更换水龙头时，宜采用适用的节水器具；每半年应清洁管井、管道与支架。每年应至少检查一次止回阀。

　　（5）每周应检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度应配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、排水阀、溢流口、进水液压阀、水位控制浮球。

　　（6）水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时应注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水，同时要检查管道、阀门、浮球等设备零件。

　　（7）供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后应立即报告供水部门，并于10分钟内到场协助处理。

　　3、排污设施设备。

　　（1）应建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案应完整，并绘制设施设备平面图；设施设备标识应

规范齐全，井、池盖编号应清晰。

　　（2）每周应至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年应至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。

　　（3）每周应至少检查一次排污管道，防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。

　　（4）每周应至少检查一次化粪池和隔油池，按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水样送检，水质应达到规定等级标准。

　　（5）配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据，定期维护保养污水处理设备。

　　4、供电设施设备。

　　（1）应建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。

　　（2）供电电房应保持通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。

　　（3）每日应检查一次高压配电柜屏、母排温升、各项运行参数、表针指示；每半年应至少检查二次接线紧固状况；每年应检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压允许偏差宜为额定电压的±7％。高压进线柜输出端到用户输入端的损耗率不应超过10％。

　　（4）变压器机房应保持通风，并根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器应合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。

　　（5）每日应检查一次低压母排。220V单相供电电压允许偏差宜为额定电压的＋7％与－10％，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。

　　（6）更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动感应式开关。

　　5、备用发电机设施设备。

　　（1）应建立发电机设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。

　　（2）发电机房隔音设施应完整无缺，启动发电机组时应关闭隔音门。

　　（3）每两周应至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年应至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。

　　（4）应按照发电机蓄电池使用要求定期检查保养，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。

　　（5）应按照发电机操作说明书的要求定期检查、清理和更换发电机空气滤清器、机油油过滤器。

　　（6）启动发电机时应同时启动废气处理设施，应做好剩余柴油、废弃机油、冷却水的环保处理工作。

　　6、电梯设施设备。应建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度；电梯机房应保持合理温度，宜对机房进行合理间隔；地面宜铺地砖或涂地板漆；电梯应设置群控运行，非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间；应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况；应根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。

　　7、停车场设施设备：应建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度；室内停车场应保持通风；应设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，及设置减速带，宜在停车场内设置标志，提倡减少怠速停车时间；室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路；更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。

　　8、园林绿化设施：应建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；施肥、用药宜采用环保型用品；绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。

　　9、排风设备。每季度应至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年应检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用高效率、低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。

　　（三）新技术应用建议：根据物业的实际情况，适时向业户提出新技术应用的方案；大型商业物业宜采用楼宇智能管理对设备设施实施集中管理、分散控制、数据采集、分析调整，以实现综合节能；宜引入错峰储能设备、变频控制技术，选用LED光源等新型材料改造；开展EMC（合同能源管理）等新科技以实现商业物业节能。