浅论经营型物业管理模式

摘要:经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分,是物业管理概念的拓展和外延,是物业营销与物业管理的有机结合。物业管理企业运用经营型物业管理模式将营销的概念融于物业管理工作之中,体现物业管理使物业资产保值、增值的重要功能。物业管理企业在开创经营型物业管理上有着广阔的市场前景和市场空间。

一、经营型物业管理模式的内涵和核心思想

经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合,是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式,物业管理企业不仅要做好物业管理工作,而且为业主、客户策划并实施物业经营方案,实现物业资产的经营效益;同时将服务由物业管理委托期,延伸到物业资产整个寿命期,为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

经营型物业管理模式适合写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其它可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。

二、经营型物业管理模式存在广阔的市场需求

( 一 ) 国际上和香港地区特别注重物业管理工作中的经营行为。

笔者20**年在考察美国的物业管理时,了解到美国普天寿( Prudential )公司的运行模式。在美国,经历多年市场历练的物业管理企业,大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的

工作、生活环境,而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。

近年来,在我国内地迅猛发展业务的外资物业管理企业,无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕,无一例外的以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营于管理服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。他们都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色。

(二) 我国的房地产市场对经营型物业管理的需求旺盛。

房地产行业迅猛发展,拓展出了房地产服务领域巨大的市场空间。租赁代理、物业交易、物业估价、交易咨询的中介市场需求和物业管理企业有着必然的联系,显示出经营型物业管理模式的市场需求旺盛。

(三) 我国市场上一定量的物业资产缺乏专业管理和合理的规划与经营。

现代的物业资产不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中体现价值的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业资产这一特殊商品的游戏规则。在当今的市场环境下,物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利性而承受巨大的市场压力。

三、经营型物业管理模式的利弊分析

从市场需求和香港同行企业的运作经验来看,采用经营型物业管理模式企业不但要为开发商、业主、客户当好管家,还应在物业资产的整个寿命期中有偿性的担当其物业经营的顾问,向开发商、业主和客户提供综合性物业服务,这种服务所涵盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致。

但是,经营型物业管理模式的推行是否会因其多元经营而导致不良后果?可以肯定地讲,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业经营本身应该是现代物业管理概念的应有范畴。

(一) 经营型物业管理模式的好处主要体现在 :

1.可以更好地满足市场需求和客户需要。如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务一样,是与时俱进。

2.更好地体现了经营、管理的一条龙服务,对客户来讲,减少了投入的精力和资源,提高了效率。

3.扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾,租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明

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篇2：物业管理全委托项目经营模式思考

摘要:本为重点阐述了物业管理企业在不断发展壮大时,对于所承接的全委托项目的经营模式变革的探讨,为企业与之相适应的管理模式提供了一定的方法。

关键词:物业管理 全委托 经营模式 思考

随着物业管理行业近二十几年在国内的长足发展,整个行业已逐步摆脱行业刚兴起时无论项目规模大小地产商均自建自管、物业公司的成立如雨后春笋般呈几何数涌现的情形,社会资源逐渐向那些有较成熟管理经验和品牌优势的物业公司倾斜。目前,国内已出现很多管理面积数百万甚至上千万、管理项目众多、初现规模化经营态势的物业企业。作为仍属新兴产业的物业管理行业,规模化趋势的呈现是行业发展的必然,但同时也给业界带来了诸如人才培养、管理品质的一致性保证等等一系列课题。物业公司作为企业,规模的扩张只是手段,其目的是为了实现企业作为一个组织产生和存在的终极目标─追求效益最大化。因此,在行业规模化发展过程中,适时建立与企业规模相适应的经营管理模式应是企业面临的最重要的课题。

作为物业公司,全委托的项目管理处是其基本的经营单位、也是公司的基本利润点。据笔者对目前业内较具规模的部分物业公司所属项目管理处经营管理方面了解到的情况,绝大部分物业公司对下属项目管理处实行的仍然是收支完全集中、层层审批的集中管理方式。这种传统的管理方式在一些公司已非常明显地出现影响公司整体运作效率的情况,并且不能从根本上实现企业效益最大化。

拿一家物业公司的一个项目管理处的任何一次物料需求流程来说,在很多公司其基本流程是:管理处提出物料需求→部门领导审核→公司分管领导审核→总经理审批→采购部门组织送货→部门使用。同时报销也基本按上述流程。从运作效率角度来说,管理处任何一次物料需求活动走完这两个流程都需要两周左右的时间。管理处很多物料需求都非常零星并且对时限要求较急,中间环节过长势必影响运作效率;从成本控制角度来说,这种控制流程本身非常清晰,且体现了层层把关的精神,但由于部门基本没有成本支出控制的压力,只会在乎申请是否批下来,在物料的使用方面必然处于粗放的管理状况,由此出现成本控制压力成了公司最高领导的压力,下面的环节出现要么凭个人成本控制意识,要么无所谓的状况。行业内初具规模的公司近些年来精力都放在抓企业拓展的大计上,企业规模较小时,这种控制方式是可行的,但当企业规模大了时,就应着手探讨与企业规模相适应的经营管理方式。

笔者在这方面的体会是,应探索通过对单个项目管理处确定年度收入总指标、年度支出总指标及分项指标后,确定部门年度利润指标,将年度利润指标完成情况与部门个人的奖金收入挂钩,同时将一定范围内的支出审批权下放到管理处,实现管理处责、权、利的对等。就物业管理这个行业来说,其基本经营单位—管理处的收入是相对稳定和单纯的,收入状况基本取决于小区入伙情况,经营收入指标可控制性强,基本没有太大的变数。公司对管理处收入的控制可根据小区入伙情况,确定年度回收率和年度回收及时率目标继而确定年度收入总指标即可。

因此对管理处经营管理的重点应体现在对成本的控制上。对管理处的成本控制,大致可以分成两条线:一条线是人工工资;一条线是日常消耗品支出。对第一条线人工工资的控制,可由公司核定管理处各层面人员配置的基数后,给管理处核定一个年度工资限额,由于管理人员的工资标准通常差异较大,并且因很多公司发展较快致使人员调动较频繁,因此可对管理层设定年度指导性工资限额,留一定调整空间;而操作层人员的工资无较大差异,可将操作层设定完全的年度工资限额。管理层人员基本工资的级别调整由公司掌握,奖金与部门经营目标完成情况挂钩,而对操作层员工,在下达年度工资限额指标后,在限额内对员工工资的调整按公司指导工资级别主要由部门决定,公司只把握年度总额度,并由财务部对总额度按月分解后,对月度额度执行情况进行监控。将操作层工资调整权下放后还有一个好处是:利于管理处根据员工的实际工作能力和工作表现奖优罚劣体现收入差距。

因为只有一线管理处才最清楚操作层员工的实际工作状态。对第二条线日常消耗品的控制方面,因管理处日常消耗项虽然繁杂,但有很多项的支出是相对稳定的,所以可将它分作三块。第一块,管理处基本配置方面,由于前面已有管理处人员核编,可在管理处组建时,由公司根据人员编制确定服装、对讲机、办公设备、宿舍用具等基本配置后,一次性配备到位,同时根据小区的实际需要确定作业设备设施的配备。对这些相对固定的物料配备,由公司确定使用年限后,只对管理处提出的更新需求进行监控;第二块,对支出相对较稳定的保洁物料、公共水电、垃圾清运等项目,由公司根据管理处的实

篇3：扫描物业管理顾问模式

物业管理顾问发展历程

20多年前,物业管理对国人来说还是一个极其陌生的名词,20世纪70年代末从国外、香港渗入中国沿海地区。

20世纪80年代初期,国家百业俱兴。国民生活水平的不断提高,使房地产业逐渐走俏并继而升温;作为居住文明的要件之一,物业管理也随之波生潮涨,其表现特征则是在房地产业发展高潮的90年代初,物业管理公司也是数量激增,一边观察着行业的发展,一边聆听着业主的呼声,在摸索中缓慢前进。正所谓“林子大了什么鸟都有”,因各物业公司成立的原因、起点、目的各不相同,导致各物业公司的管理水平也是天壤有别。这就为高水平的物业管理向外输出埋下了伏笔。

90年代中期,北京及沿海地区的一些“科班出身”的物业公司便开始出山,根据市场需求拓展顾问业务。其内容有三:一是向当地身单体薄的物业公司灌输内力,提供管理咨询服务;二是地产商不惜重金聘用正牌物业担任顾问商或管理商,提供先进管理、优质服务,并使物业保值升值作为销售的一大卖点,以凝聚超强人气,取得最大销售成果;三是内地许多物业公司也感受到市场的潜在压力和潜在商机,开始邀请深圳、北京、上海三个城市的物业公司去传经送宝,以壮大自身实力,树立品牌,提高社会知名度。

1994年,深圳市莲花北村首次实行了招投标决定物业管理单位;1996年,鹿丹村在全国首次实施物业管理公开招投标,其结果是刺激了深圳市物业管理市场飞速发展。1999年5月,全国物业管理工作会议在深圳召开,深圳物业管理的经验引起了全国同行和不少城市政府领导的关注,此后,在深稍具品牌的物管企业“北上”之势狂飙突进,纷纷在内地抢滩登陆,攻城掠地:开元国际进军桂林,莲花和华侨城入主山东,国贸占据重庆,福田进入苏州和南昌,中航抢滩天津,科技园进入南京,万厦进入昆明,金地在华中也造成很大影响,北京更是成为万科、长城等多家深圳物业公司进行角逐的战场。真是一番好景象:“鹰击长空,鱼翔浅底,万物苍天竞自由”。

顾问咨询服务领域

最早的物业管理类型仅限于住宅小区,但完善的物业管理服务逐渐成为楼盘租售不可缺少的重要因素,更能为开发商在物业市场建立良好的商誉,物业管理类型也随之而向其他领域快速渗透:写字楼、别墅、超大型综合项目、超高层物业、酒店服务式公寓、商场、工业厂房、医院、院校、军区后勤、政府大院、会展中心、海滨浴场、公园、旅游景点等等。物业顾问咨询公司从社会上引进大量专业人才,加重自身砝码,为涉猎更多的咨询领域提供最大可能性。

顾问咨询服务内容

最早的物业管理顾问范围比较简单,仅限于老三篇:保安、清洁、维修。但随着物业管理市场竞争日趋激烈,生存压力越来越大,部分物管公司开始跻身广泛的特殊物业领域,创下了各种物业类型管理的先河。物业管理公司凭借自己的经验与教训,对各专业总结出一系列的科学管理方法,并将之向社会进行推广,形成了以下顾问咨询领域:

辖区内日常保洁、保安、维修或单项管理与服务;楼宇内机电设备选型及专

项维护管理;电梯选型及专项维护管理;

篇4：政府机关物业管理模式特点

摘要:中国的政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变,这使物业管理企业的发展有了新的市场,但由于机关本身的特点和机关物业管理的特点,使得机关物业管理服务也具有自己的特色。物业管理企业能根据这些特点来开创具有特色的机关物业管理服务,将成为物业管理企业在行业竞争中立于不败之地的不二法门。

物业管理——一个gg开放后的新兴行业 , 已经经历了一个从无到有、从萌芽到茁壮成长的发展历程,物业管理的对象也从单纯的住宅小区发展为住宅小区、公寓、别墅、写字楼、工厂、医院和机关办公楼等各种类型的管理对象,这一方面也证明我国的物业管理行业正在逐步趋于完善,并与国际接轨。物业管理行业作为房地产开发的后续产业,主要是对物业本身及相配套的建筑物、附属物进行管理,以达到物业的保值增值。而这个概念忽略了一个最重要的主体,那就是业主,业主是物业的所有者,是物业管理企业提供物业管理服务的主观对象,他们对物业管理服务的态度才是衡量物业服务好坏的标准,也正因为业主的存在,才为物业管理服务提出了更高的要求。

一、政府机关物业管理的三种模式

中国政府机关的物业管理,前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制,对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式,物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中,这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是gg开放后 , 在人们更新效益观念的冲击下,部分政府机关对后勤编制实施改革,引入企业化管理,制定责任目标和检验标准,使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识,这是先期导入专业化物业管理的有益尝试,但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端,仍然有其无法解脱的痼疾 ; 在这种情况下,产生了第三种模式,以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表,这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式,这种模式下,由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况,量体裁衣地准备物业管理实施方案,合理议价、财务公开,为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理,通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景,给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境,这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志,同时也意味着政府自身角色的全新定位。

二、政府机关物业管理服务的特点

政府机关的物业管理服务是很有特点的,因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先,政府机关物业不同于一般写字楼,一般写字楼拥有多个业主或使用者,他们可能从事不同性质的工作,所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的,是一个“大业主”,所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子,他们的工作基本都是围绕同一主题,从而对物业管理服务的要求基本大同小异 ; 其次,政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别,物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活,主要都是一些

琐碎的便民服务。而机关物业服务主要是提供围绕着机关办公的一些服务,除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外,还有很多政府机关物业特有的服务内容。

1.服务保密性。

政府机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。机关是政府办公的场所,在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容,特别是北京作为中国的政治中心,国家机关比比皆是,工作中会有大量的国家机密和绝密。作为机关的物业管理服务人员,其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密,怎么为机关业主提供放心的服务?这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。

首先,物业管理企业为机关物业配备的所有工作人员都要进行严格的审查和培训,定期做思想教育工作和保密教育 ; 其次,在具体工作上也应该有相应的措施,比如在入室保洁工作时应该做登记,有条件的应该实行“双人以上人员同时上岗制度”;最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度,这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。

2.服务多样性。

政府机关物业管理服务的第二个特点就是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作,而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出其它各种物业服务,比如说会议服务、餐饮服务、放映服务等。

会议服务应该是机关物业管理服务的重头戏,也是体现一个物业管理企业服务水平的重要标准。会议服务不仅仅是单纯地为与会人员端茶倒水,还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且,根据会议性质的不同,对会议服务的要求也会不同 ,如何为机关业主提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。

餐饮服务、放映服务作为机关物业管理服务的一个衍生体,从严格意思上区分,好像并不是物业管理的范畴,但是从服务的角度出发,这两点恰恰是体现了物业管理企业全方位服务的水平。中国有句俗话叫作“众口难调”,要做好一个机关的餐饮工作真的不是一件容易的事情,但是如果物业管理企业能够从餐饮服务管理上下手,制定严格的服务制度,不仅从饭菜上下功夫,而且注重食堂的用餐服务 , 一旦有了这种双管齐下的服务,一定会使机关业主满意,得到他们的认可,而这也将成为物业管理企业与同行竞争的一张王牌。

3.沟通的重要性。

政府机关物业管理服务的第三个特点就是沟通的重要性。做好服务,沟通甚为重要。俗话说“知己知彼,百战不殆”,这就要求物业管理人员想业主所想,做业主想做。机关的工作往往是具有连贯性的,很多事情是一环扣一环地进行的,如果物业管理企业没有和机关业主做好良好的沟通,不能全方位地了解情况,就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误,可能会导致很多后续的工作无法正常进行。这样一来,其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题,还可能严重影响或阻碍机关的正常工作,这样怎么让机关再选用物业管理企业为其服务?所以,物业管理企业在管理过程中一定要做好与机关领导的沟通工作,不仅物业管理领导要和机关领导沟通,物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作,这样才能保证物业管理工作的万无一失。

政府机关物业管理服务工作是具有鲜明的中国特色的,是特色的物业管理。只要物业管理企业能根据机关物业管理工作的特点,制定各种有效的管理措施,培养出一个适合机关物业管理工作的团队,一定能为机关业主提供一个良好的工作环境,从而使物业管理企业在机关物业管理领域得到长足的发展。

参考文献:

① 赵绍洪,《物业管理实务》,中国林业出版社,2000
② 黄安永,《物业管理实务》,中国建材工业出版社,1999
③ 梁金华,《现代物业管理》,贵州教育出版社,1997

篇5：探索独立工矿企业物业管理发展模式

从中国石化集团物业管理的实践中探索独立工矿企业物业管理的发展模式

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业,由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定,承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区,生活区往往自成体系,石油企业由于油区分布广,居民区分散建设,没有城市依托,企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底,石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元,从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容,拥有居住面积4300多万平方米,住宅总数超过66万套,各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个,资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。s0100

1998年经国务院决策,石油和石化两大行业进行了重组,实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要,寻求更大发展,1999年开始,石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来,改制成中国石化股份有限公司,并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体,主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期,对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离,在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区,物业管理行业今后的发展方向是什么?应采取什么样的发展模式和对策?本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程,作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试,取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求,企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来,组建了专门的社区管理和服务机构。例如,在油田企业管理层设有公共事业管理部门,分片设立若干社区管理中心(二级单位),下设物业管理公司或物业管理站,负责居民小区的日常管理工作。

二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理,小区环境的综合治理,治安、环卫、绿化、交通、消防管理,向居民提供日常生活服务,组织开展健康有益的康乐活动,丰富社区文化生活等。

三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主(即主营单位)与服务方(即物业管理公司、站)共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算,实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神,服务价格确定的原则是;有国家定价的按国家规定的价格执行,无国家定价的按市场价格执行,既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价,以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明,对独立工矿企业的居民小区实行物业管理,得到了主营单位和广大居民的支持拥护,总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高,广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理,解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态,为居住小区统一