我国物业管理发展趋势分析

我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期,纵观我国物业管理的发展历程,分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势,展望我国物业管理的未来,笔者认为,随着《物业管理条例》(以下简称《条例》)的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟,我国的物业管理将呈现以下发展趋势。

一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破,三足鼎立的局面已经形成,物业管理的战国时代即将到来

深圳作为我国物业管理的发源地,23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河,而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法,成为中国物业管理的代名词。应当说,深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力,为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献,并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天,在中国物业管理发展史上刻下了英名,而且深圳的许多成功经验和做法,今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言,深圳在全国物业管理排头兵的地位,领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是,深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破,物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因:一是近年来,深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换,这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上,不断扩展管理领域,使大批的物业管理优秀人才安营他乡,对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走,使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来,北京、上海等城市的物业管理发展迅猛,深圳的先进经验和做法已被他们掌握,并结合本地创造发展,形成了自己特色。

上海作为国际化大都市,精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理,并为全国创造了鲜活的经验。1997年《上海市居住区物业管理条例》(以下简称《上海条例》)实施后,使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施,上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件,初步形成了物业管理法规体系。同时,上海市政府和行业主管部门,在推进物业管理机制转换,理顺物业管理体制,加强行业监督,解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作,使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域,还是在行业整体素质、物业管理质量、物业服务水平,均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来,上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米,员工6000余人,不仅成为上海物业管理行业的领军人物,而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”,发挥了报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能,受到业主和社会各界的一致好评。国务院《条例》颁布后,上海市政府及时地出台了《贯彻<物业管理条例>实施意见》,20**年5月,上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业自律公约》,20**年8月,上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》(以下简称《管理规定》),成为《条例》颁布后,全国最早出台地方性法规的城市。尽管《管理规定》的适用范围,仅适用住宅区的物业管理,但是,《管理规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任,以及物业管理区域的划分和调整、分期开发项目的物业管理、业主投票权的计算、物业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场(库)的管理、专项维修资金不足时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项,均作了明确的规定。并在诸方面取得了重大突破。

北京市的物业管理尽管起步较晚,但发展迅速、法规健全、

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篇2：试谈商业物业管理特点发展趋势

摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。

一、购物中心的管理特点

在一般的商业物业,管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼,其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员,而该群体素质比较高,自律意识、自律能力很强,进入目标区域的行为规范非常明了。同样,酒店的主要群体是住客,闲杂人员极少,由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态,注重形象,行业上也已形成了公认的规范,所以管理会比较流畅。对于展览馆,只要布展前期工作完成后,其主要的服务对象只有参观者,参观者的目的是再明确不过了,他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是:管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确,由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力,能令身临其境的客体自觉遵守规则,不敢造次。

相比之下,购物中心的管理要复杂得多,他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体:业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体,他们会时刻跟着感觉走,任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化,不能让来客有压抑感、约束感,故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现,从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国,更会引发许许多多意想不到的系列问题。

二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征

1. 业主

期望物业的知名度不断提升,物业管理有较高的专业能力和水准,设备设施保养精良。环境和业态布局

合理,能紧跟市场潮流,入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高,最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值,以获取理想的投资回报。

2. 租户

希望具备优越的营商环境,设备设施配套先进、齐全,物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良,收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力,经营交投畅旺,能取得满意的经营收益。

3. 顾客

享受格调优雅的购物环境,流畅方便的交通设计和设施,整齐划一、条理分明、布局合理的业态,简单明了的标识系统,一应俱全的功能配套,先进的服务设施并多样化、选择性强,高品质的商品、价格体系理想,商户信誉好、服务优良有保障。

从以上特征中不难发现这样的规律:营商者希望物业管理做得更好,提高物业的知名度,使物业保值增值,创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套,舒适的环境和氛围,价廉物美、实惠得体的品牌商誉,而付出的经济代价最少。由此可见,购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响,它既要满足一般低端消费群体的要求,又要达到高端消费群体的标准,所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰,以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此,难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态,随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略,及时配合租户商家开展各种推广宣传工作,从而形成了管理难度和管理技术的极高要求,对管理者的专业素质,心理修养等指标也大大提高。由此可见,购物中心物业管理的责任重大,工作要求十分细微,商业意识要远瞻超前,操作水平、经营策划等更可见一斑。

三、商业物业管理发展趋势

购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容,具备物业管理行业的基本特征,同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点,是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

篇3：物业管理责任险产生背景发展趋势分析

物业管理是一种与城市房地产综合开发和住房制度改革相适应的新型的房地产管理模式,简而言之,物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理。

即物业管理公司通过对物业专业化管理,为物业所有人和使用人提供有偿服务,充分开发物业的使用效能,使其发挥保值增值的积极作用。我国目前尚未制定专门的物业管理法,对物业管理行业法规有1994年颁布的《城市新建小区管理办法》,根据该办法深圳市出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条》。

从上述管理办法和实施细则的规定中可以看出,各类物业管理公司在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法规而应承担的法律后果,亦即物业管理公司及其工作人员,在管理、服务的活动中,由于疏忽或过失而实施了违反物业管理法律规范的行为,对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛,因而物业管理法律责任也具有广泛性,有房屋违法责任,土地违法责任、侵犯物权的责任、侵犯债权的责任等。物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。

被纠纷困扰的物业管理公司

随着近年来物业管理行业的不断发展以及物业的使用者运用法律武器维护自身权益的意识不断增强,物业管理公司与物业使用者之间的法律纠纷也与日俱增,而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险,因为再

优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用者的人身安全和财产造成损害,而受害者可依法提出索赔,如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面的一个难题。

有风险,找保险

对于大多数公司来说,转嫁风险是处理风险的最佳方法。保险公司向物业管理公司收取保险费,承担物业管理公司因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失,依法应由参加物业管理责任保险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。

开办物业管理责任保险是转嫁物业管理公司经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险的开办对于保险公司、物业管理公司和物业使用者都具有积极的意义。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域,用保险手段帮助物业管理这个新兴的行业解除经济责任纠纷的困扰,促进其健康、稳定的发展;该保险最大限度地保障了物业使用者的经济利益和合法权益,可以在物业使用者的合法权益受到侵害时,能够及。有保障地得到赔偿;该保险为房地产的发展和住房制度改革提

供配套的保险服务,该险种和楼宇按揭保险、家庭财产保险等,共同构成了为个人住房消费提供配套服务的系列保险产。

物业管理责任险运作方式

物业管理责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。

保险对象:凡在工商行政管理部门登记注册,取得合法资格的物业管理者,均可作为被保险人。

1)在承保期限内,被保险人因管理或从业管理过程中的疏或过失造成第三者

人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责;

2)事先经保险人书面同意的诉讼费用;

3)发生保险责任事故后,被保险人为缩小或减少对第三者身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

上述第1)和第2)项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额;第3)项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每

次事故赔偿限额。

该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风,如公众场所中的第三者责任;电梯责任;游泳池责任;广告牌责任以及停车场责任等。

保险费的计算方式为:

A、基本险

年保险费=年物业管理费收入×基本险费率

B、附加费

年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率

物业管理责任险未来发展趋势

中国的物业管理行业刚刚起步,物业管理责任险亦刚刚实施,未来的趋势应该是参照国外及香港的成熟经验,对物业管行业立法,进一步提高物业管理水平,完善物业管理责任保,以求全面保障物业管理行业健康发展,形成业主、物业公司、保险公司三赢的局面。

篇4：医院物业管理其发展趋势

摘要:随着我国市场化改革的不断深入,医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变,而医院物业管理无疑将成为广大企业扩展生存空间的一个选择。医院物业管理具有独特的内容和特点,企业必须根据这些特点,结合医院物业管理的未来发展趋势,理性介入。

根据《20**年中国医院行业分析及投资咨询报告》等数据显示,我国目前共有28.8万所医院及相关医疗机构,其中三级甲等医院623家,二级甲等医院5198家。仅以三级甲等医院为例,20**年全国三级甲等医院物业管理主营业务收入44.8亿元人民币,相当于同年全国物业管理企业的主营业务收入总额745.5亿元的6%。同时,医院投资主体正趋多元化,全国现约有200多家各种形式的中外合作医疗机构,随着时间的推移,将会进一步推动我国医院竞争局面的形成和先进的服务理念、医疗技术、管理模式乃至市场运作方式的更新与转变。

此外,随着我国市场化改革的不断深入,医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变。作为医院市场化改革核心措施之一的医院后勤服务社会化改革,已呈现出不可逆转的必然发展趋势,这为物业管理公司进入医院后勤服务领域提供了大好机遇。

一、医院物业管理的内容与基本特点

1. 医院物业管理的内容。

医院后勤服务的工作特点,决定了医院物业管理的主要内容,除了我们通常所说的设备设施管理、环境保洁、绿化美护、安全保卫、消防及交通、停车场管理外,还包含了以下几个方面:

(1) 医疗的辅助服务,例如导医、护工、专业陪护等;
(2) 医护人员工作服、病人服、床上用品等消毒、洗涤及保管;
(3) 按照国家相关法规实施污水、污物、尸体的处理和医用垃圾的销毁;
(4) 协助或独立提供部分医疗用具的清洁消毒与管理;
(5) 协助或独立提供物资的送配,如跑单取药、送检验标本等;
(6) 餐厅或食堂管理,包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐等。

2. 医院物业管理的基本特点。

(1)服务性。

医院物业管理服务不仅限于保安、保洁等,还涵盖医院后勤工作中更大范围,如消毒、营养配餐、护工管理与培训、导医与导诊以及一些更多的延伸服务。

由于医院不同于其他物业类型,其物业管理服务也呈现出一些特殊性。比如保洁,医院是各种病原体大量存在的地方,易造成交叉感染,更经常受到病人排泄、呕吐物的污染。因此,严格的消毒隔离、控制传染病原和高频次保洁服务必不可少。不仅如此,越来越多的物业管理公司已开始独立或协助医院按照相关法规和要求提供污水、污物、尸体的处理和医用垃圾销毁的专业服务等等。

(2)计划性。

医院面积大、来往人员多、突发因素多,这要求其管理要有更强与精确的计划性。比如医院急诊常常会收到因斗殴打架受伤的病人,有些仇家还会跟踪到医院,这要求物业管理事先应有一套预案,能够很好地处理此类事件,保证就医环境

篇5：试论商业物业管理特点发展趋势

　　试论商业物业管理特点及发展趋势

　　“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。

　　一、购物中心的管理特点

　　在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户（用户）的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。

　　相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。

　　二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：

　　1.业主

　　期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。

　　2.租户

　　希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。

　　3.顾客

　　享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。

　　从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机；消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一；由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。

　　三、商业物业管理发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展

　　目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。

　　购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，

小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。

　　购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。

　　这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展