住宅园区公共区域设施维修保养细则

　　住宅园区公共区域设施维修保养细则

　　一、外墙、围墙

　　1.半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。

　　2.每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。

　　3.每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。

　　二、小区道路

　　1.每年对大厦外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。

　　2.每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。

　　三、内部大堂、走道及楼梯

　　1.每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。

　　2.每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。

　　3.每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。

　　四、楼顶屋面

　　1.每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。

　　2.每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。

　　3.每年对屋的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。

　　五、电器设备

　　1.每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

　　2.每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。

　　3.每月统计用电量及电压变化。

　　4.每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。

　　5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。

　　6.每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

　　六、煤气设备

　　1.每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。

　　2.每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。

　　七、照明灯具

　　1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。

　　2.每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

　　3.每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

　　八、电梯

　　1.每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。

　　2.每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。

　　3.每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。

　　4.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

　　5.每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。

　　九、避雷装置

　　1.每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。

　　2.每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。

　　十、水泵、上水管道及水箱

　　1.每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。

　　2.每班巡视管道、阀件接口有无异常。

　　3.每班巡视机房附属设施状况。

　　4.每月清扫机房。

　　5.每季对消防泵进行试机一次，时间不低 10 分钟。

　　6.每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

　　7.每半年清洗水箱一次。

　　8.每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。

　　十一、排水管道、卫生设施

　　1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。

　　2.每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。

　　3.每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。

　　十二、污水处理及集水井/泵

　　1.每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。

　　2.每三天清理调节池隔栅垃圾。

　　3.雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。

　　4.每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。

　　5.每季度对潜水泵及控制进行保养工作。

　　6.每季度对污水处理系统进行水质化验。

　　十三、电视监控

　　1.每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

　　2.每月对机房进行一次清洁工作。

　　十四、卫星天线

　　1.每季度检查天线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。

　　2.每月对机房进行一次清洁工作。

　　3.每两年对天线立架基座油漆。

　　4.每年对传动机构换一次新油。

　　十五、消防设备

　　1.每季度检查消火栓状况。

　　2.每半年进行一次消防联动试验。

　　3.每年检查所有灭火机并按要求更换液体。

　　十六、分体空调

　　1.每月清洗一次管理公司的业主办公室及未出现/售单元所有室内机的过滤网。

　　2.每半年清洗一次室外机组。

　　3.每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。

　　十七、其它

　　1.每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。

　　2.每年对所有户外的销匙加一次机油，每年对所有的门销进行一次检查修缮。

　　3.每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：消防系统设备设施维修保养规定

　　消防系统设备设施维修保养规定

　　范围

　　本标准规定了消防设备、设施维修保养工作。适用于消防给水系统。

　　编制依据/引用文件

　　消防系统维修、保养计划。

　　术语

　　盘车：操作人员用手或工具搬动水泵电机连轴器部位使水泵叶轮正常转动。

　　启泵：操作人员采用机房控制柜或消防报警系统远程联动方式开启消防水泵。

　　管理规程

　　1消防泵，盘车/启泵，检查水泵工作压力是否正常。每月一次。

　　2喷淋泵，盘车/启泵，检查水泵工作压力是否正常。每月一次。

　　3喷淋系统减压阀。减压阀保养、检查压力。每年一次。

　　记录

　　《设备设施维护保养记录》

　　附加说明：

　　3.本标准由部门组织起草、审核、批准。

　　4.本标准由部门负责解释、修订。

　　5.本标准的附录*为标准的附录。

　　6.本标准的附录*为提示的附录。

文章

篇3：给排水设备设施维修保养工作标准作业规程

　　给排水设备设施维修保养工作标准作业规程

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。

　　4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定：

　　(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　a、给排水设备设施使用的频度;

　　b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a、维修保养项目及内容;

　　b、备品、备件计划;

　　c、具体实施维修保养的时间;

　　d、预计费用。

　　2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。

　　4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　d、清洁电动机外壳;

　　e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根;

　　d、清洁水泵外表;

　　e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　c、清洁铁芯上的油污及脏物;

　　d、检查复位调簧情况;

　　e、拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油;

　　c、对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　b、清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　d、紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托回是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报物业经理。

　　11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《

　　维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇4：物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定

　　物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定

　　对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。

　　(一)承包商监督规定

　　为规范对承包项目的管理，特制定本规定。

　　1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。

　　3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。

　　4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。

　　5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。

　　6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。

　　7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。

篇5：给排水设备设施维修保养规程

1.0 目的

　　规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

2.0 范围

　　适用于物业集团辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3.0 职责

　　3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

　　3.2 系统工程师负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。

　　3.3 部门经理负责审核设备设施维修保养计划。

　　3.4 单位负责人、业务总部负责年度维修保养、大中修计划的审定,物业集团主管领导审批。

　　3.5 业务总部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。

　　3.6 全面质量管理办公室负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。

4.0 工作内容

　　4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。

　　4.1.1 在每年的12月26日前,由系统工程师组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司领导审批。

　　4.1.2 系统工程师根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《 月份设备维修保养计划表》报部门经理审核后实施。

　　4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:

　　a.给排水设备设施使用频度;

　　b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　c.相关设备技术资料、标准;

　　d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:

　　a.维修保养项目及内容;

　　b.备品、备件计划;

　　c.具体实施维修保养的时间;

　　d.预计费用。

　　4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。

　　4.3 对部门无法解决的问题,可向业务总部寻求技术支援或对外委托,外委应按《采购控制程序》或相关规定执行。

　　4.4 水泵机组维修保养。给排水技工每半年对园区所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　4.4.1 电动机维修保养:

　　a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;

　　b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;

　　c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

　　d.清洁电动机外壳;

　　e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　4.4.2 水泵维修保养:

　　a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;

　　b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;

　　c.检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压或更换盘根;

　　d.清洁水泵外表;

　　e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

　　4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。

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