大厦消防设备维修保养制度
大厦消防设备及维修保养制度
一、消防设备管理要求
1.大厦内所有走火出路指示牌必须保持良好状态，停电后仍正常工作。
2.大厦内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应马上维修并记录。
3.任何消防设备安装于机房内，应每星期检查一次。
4.消防系统警钟应每月测试一次，如有故障应马上维修并记录。
5.消防水泵应保持良好状态，阀门没有被人误关及消防水箱水位正常。
6.填写完整消防保养证明书。
7.每年应有一次消防演习。
二、消防系统/设备维修保养制度
火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般外判维护保养，物业管理公司需做发各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作。
1.每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。
2.每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。
(1)采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。
(2)试验火灾警报装置的声光显示。
(3)试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。
(4)对备用电源进行 1-2 次充放电试验，1-3 次主电源和备用电源自动切换试验。
(5)用自动或手动检查下列消防设备的功能：
a.防排烟设备（可半年检查 1 次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。
b.室内消火栓、自动喷水灭火系统。
c.水喷雾灭火系统。
d.火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。
(6)强制消防电梯停于首层试验。
(7)消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。
(8)检查所有转换开关。
(9)强制切断非消防电源功能试验。
(10)开启消防泵、喷淋泵试运转、检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。
3.每年一次试验火灾事故广播设备的功能，每年一次全面检查所有灭火器，按不同类型做好灭火器更换或灭火液体等工作。
4.探测器投入运行 2 年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阀值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。
三、消防日常检查流程
由于消防设备维修由消防局认可分包单位负责保养维修，工程部及保安部，共同负责操作监控消防系统运作，如遇上系统出现故障，工程部及保安部人员需了解故障原因及把系统恢复，使消防系统在 24 小时内处于正常运行状态，并记录故障点位置及故障情况，通知保养分包单位做出维修。如消防系统出现不可复位的故障，工程部人员应及时停止警报钟响，及中央空调冷冻送风及排风系统，以免影响大厦用户，并立即通知负责维修分包单元，进行紧急检查及维修。在完成通知有关分包事宜后，工程部或保安人员应记录故障的时间，原因，通知分包时间，分包处理人员名称，分包到大厦的时间，负责维修人员姓名，完成维修时间，故障原因，修理方法，更换备件名称及数目等，当完成报表后，承报有关报表给工程部经理，以便作为分包维修核算之用。
四、消防故障处理流程表
五、记录表
日期：时间：
负责部门：负责记录人员名称：
故障系统名称：位置：
联动系统是否复位：（）是；（）否
故障原因：
工程部/保安部处理方法：
是否需要通知保养分包单位：
（）是通知分包单位日期及时间：
（）否
分包完成维修时间：
分包处理方法：
分包负责人签署：日期：
工程部/保安部负责签署：日期：
工程部经理核实：日期：
备注：
六、消防水泵例行检查记录表
大厦：系统及设备：
位置：记录日期：
系统设备检测项目
检测结果备注/跟进
水泵进/出水压（Kpa）
控制屏运作电流（A）/电压（V）
水泵轴心定位正常否？
进出水闸阀运作情况
供水/稳压泵设备
迫件/封垫/轴封运作情况
紧急停机制运作功能
输水喉管状况
其它：
储水箱状况/容量/现存水量
稳压水缸/容量/现存水量
进出水闸阀操作情况
储水箱设备
进出水水压
浮球控制阀操作状况
其它：
排污喉管水道状况
排污喉管出口格栅情况
排污喉管状况
雨水喉管水道状况
雨水喉管出口情况
排水系统
雨水喉管状况
排水闸制阀门操作状况
排污隔油井状况
排污水泵操作情况
其它：
备注：
记录：审核：
七、消防水泵半年保养记录表
编号：
系统名称：喷淋头水泵 001系统编号：FS-SP-B-001日期：
保养项目保养情况及处理维修保养单位确认审核
润滑油检查
盘根检查
盘年松紧
接地情况
电缆头紧固
电机接线端紧固
电机外观整洁、铭牌
清晰
电路主触点检查
接触器响声
泵壳外观检查
阀门开闭灵活、无长
阻、无漏水
阀门手柄完好，阀杆
润滑好
单向阀动作灵活，指
示准确
电机三相起动负载
电机绝缘电阻 ABC（Ω）
电机运转电流 ABC（Ω）
手动开泵检查
自动开泵检查
消防联动讯号
水泵系统静止水压出水/入水kpa
水泵系统起动水压出水/入水kpa
水泵前格器检查
泵叶及泵壳锈食情况
八、机电项目例行保养维修/检查/测试记录表
大厦：系统及设备：
位置：记录日期：
系统设备检测项目检测结果备注/跟进
烟感头数量及运作功能
热感头数量及运作功能
损坏烟感头/热感头位置
消防控制屏警报讯号运作功能
感应设备/警报系统
消防控制屏重置制/消音制运
作功能
消防分层流水制讯号运作功能
破玻璃讯号制状况
其它：
消防水缸状况/储存量
消防水泵运作功能
消防水泵控制屏运作情况
消防加压水泵运作功能
消防加压水泵控制屏运作情况
消防入水制运作功能
消防设备及装置喷淋头/洒水头状况
消防喉辘/运作功能
灭火喉运作功能
消防检及排气阀运作功能
灭火筒状况及功能
灭火筒容量/水或二氧化碳
灭火毯状况及功能
其它：
九、消控系统设备维修申请单
申请日期：年月
日
申请单位：工程部
检修单位：
检修日期：年月日
维修内容检修结果
管理处检查人员意见：
管理处审核：
十、消控中心值班记录表
十一、每月保养分包单位消防检查整改通知单
篇2：大楼消防设备维修保养规程
消防设备维修保养规程
1、目的
保证大楼内消防设备的使用正常。
2、适用范围
大楼内所有消防系统设备。
3、职责
中控室负责设备巡检、监控、维修，电工负责维修保养工作。
4、工作程序
1)消防报警系统
(1)烟感探头测试每年1次;
(2)报警盘清洁每年2次;
(3)探头检查每年1次;
(4)蓄电池检查每年1次;
(5)消防门报警锁、电池每年检查1次;
2)喷淋消防泵
(1)电接头压力计清洁除尘每年1次;
(2)消防管道泄水每年1次;
3)自控系统
(1)每3个月对各控制点、检测点的传感器进行监测1次;
(2)每年中修1次，做全面检查;
(3)视设备运行情况，每2~3年大修1次;
4)消防系统
(1)每天对客房各层模拟盘，写字楼、地下室、非标层的CJ控制机检查一遍;
(2)每月对各排烟阀、防火阀、水源开关、烟感探头、警铃、煤气控制阀等检查1次;
(3)每半年对空调、加压风机、火幕控制阀、卷帘门的联动检查1遍。
5、相关文件
篇3：粤海物业消防设备设施维修保养管理规程
粤海物业消防设备设施维修保养管理规程
1．0目的
通过规范消防设备设施维修保养，确保消防系统设备性能良好，保证安全运
行。
2．0适用范围
适用于**集团大厦消防系统设备的维修保养。
3．0职责
3．1消防保养单位负责对设备的维修保养。
3．2工程部、保安部负责提供工作指导及检查监督。
4．0工作程序
4．1．1中心设备维修保养工作程序。
4．1．2中心设备由消防保养单位负责维修保养。
4．1．3消防设备维修后，必须恢复原来状态，不得随意更改器材、线路。
4．1．4中心设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。
4．1．7凡是夜间发生的，不影响业主（或用户）生活、工作的，不会产生严重后果的中心设备故障，可以由次日通知消防保养单位进行维修。
4．1．8工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。
4．2火灾报警系统的检查保养。
a．每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键，让报警控制器进行自检。
b．然后按消声键，消去控制器的声音。
c．完成日检查保养全部内容；
d．控制器主要工作电压测试；
e．公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净、完好；
f．随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后检查报警是否正确；
g．手动报警按钮、检查安装是否牢固，有无破损及丢失；
h．任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；
i．对楼层内道中各支箱（就地区域支控制、显示箱）进行外观检查、外接线是否固定良好。
j．对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘，检查线路连接情况，有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换，报警检查。
4．2.2消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。
a.泵体：检查、补充、替换润滑油，如油质变色、变硬，有金属屑，应全部更换；
b.泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面；
c.转动灵活，无卡壳，泵转与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐。
d.外观整洁，油漆完好，标志清楚、铭牌字迹清晰。
e.阀门、管道及附件：阀门开闭灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水；阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；单向阀动作灵活，无漏水；压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水；管道外表洁净、无锈，油漆脱落的要补齐。
f.电机（检查时要关电源）外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，对地绝缘良好，外壳接地良好；检查润滑油情况，如油质变钯、发硬，应全部更换。
4．2.3风机保养。
a.断开主电源，挂上警告牌，检查电机接地是否良好。
b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
c.测量电动机绝缘电阻，应大于1MΩ。检查主接触器触点，是否起麻点，凹坑，若有庆用砂纸打平，如触头磨损过大，应更换。
d.调节皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。
e.检查和更换接合面间的垫片和密封填料。
f.清洁电机外表，打开电机风叶罩，清洁风叶等。清洁风口滤器和风机风叶。
g.检查风机轴承润滑情况，加润滑油。（如润滑油变色、变质、发硬，要全部更换）。
h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。
i.手动开机、测量三相电流值，检查指示灯，电压电流表，听查风机，电机
j.各部件运行声音。
k.检查各风机联动控制柜（含箱内元件）连续三次开、停机，检查其联动的正确性、可靠性。
l.连续运转半小时验证风机动转正常。
m.每半年进行一次定期保养检修，关记录。
4．2.4疏散出口指示灯的保养。
a.月保养内容：
检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；
出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应查清原因或修理；
检查出口指示灯安装是否牢固；
针对检查中发现的缺陷，取下来进行修复，再装回原位。
灯箱外壳及面板擦抹干净。
b.每3个月进行一次备电池亮灯（半小时），使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。
4．2.5灭火器使用及保养
a.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。
b.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。
c.灭火器设置地点位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
d.灭火器（ABC干粉）要经常进行检查，检查内容为（每月）：喷筒是否畅通（如堵塞要及时清通）；压力指示表是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；零件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。
e.灭火器由消防部门进行灌装。
4．2.6消火栓的保养。
a.每季度逐个检查一次，卫生清洁由清洁部负责。
b.栓外检查：检查栓门
关闭是否良好，玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；c.随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；
d.栓门封条脱落破损的补贴封条。
e.每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。完成季检查中栓外检查部分；开栓门取出水带、仔细检查有无破损，如有应即修补或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次；检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净，在栓内放好；检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门、贴上封条。
5.0相关记录
5．1《消防系统保养检查登记表》
篇4：小区消防设备、设施维修保养规程
小区消防设备、设施维修保养规程
1、物业管理处工程主管每年12月制订下一年度〈消防设备、设施检查保养计划〉并组织实施，必要时编制〈消防设备、设施维修计划〉报管理处主任批准，消防设备年检查保养内容按〈消防设备年保养记录表〉中的内容进行，并填写保养结果记录。
2、火灾报警系统的检查保养
2.1月检查保养
1)完成目检查保养全部内容：(对消防火灾报警控制器进行自检功能检查，按自检键，让报警控制器进行自检，然后按消声键，消去控制器的声音。)
2)控制器主要工作电村测试。
3)公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好;
4)随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确;
5)手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失;
6)任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常;
7)对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好;
8)对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘，线路松动，应进行紧固，对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
3、消防泵的维护保养
3.1泵体
1)检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换;
2)泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面;
3)转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈(有防锈措施)，垫片齐;
4)外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。
3.2阀门、管道及附件
1)阀门开闭灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水;
2)阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁;
3)单向阀动作灵活，无漏水;
4)压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。
3.3电机
1)外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢固。
2)线耳联接紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。
4、风机保养
4.1断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。
4.2紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
4.3检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
4.4调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。
4.5检查与更换各接合面间的垫片和密封材料。
4.6清洁电机及风滤器和机壳内部。
4.7向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。
4.8检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。
4.9手动开机测定三相电流值，检查指示灯电村、电流表，听查风机各部件运行声音。
4.10各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。
4.11连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性，可靠性。
4.12连续运转半小时验证风机运转正常。
4.13每半年进行一次定期保养检修，并记录。
5、疏散出口指示灯的保养
5.1季保养内容：
1)检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象;
2)出口指示灯电源指示是否亮，如不亮，应立即处理;
3)检查出口指示灯安装是否牢固;
4)针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位;
5)灯箱外壳及面板擦抹干净。
5.2每3个月进行一次备用电池亮灯(半个小时)，使电池放电后再充电，延长电池寿命。
6、灭火器使用及保养
6.1灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的爆晒，不得接近热源或受剧烈振动。
1.2灭火器挂地点的环境温度为-10度-55度。
6.3灭火器设置地点应设置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
6.4对灭火器要经常进行检查，检查内容为：
1)喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通);
2)压力表是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装);
3)零部件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏);
4)可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验);
5)铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行安装，并作密封试验，重新铅封)。
6.5按时进行定期检查、保养：每季检查一次喷嘴和喷射管是否堵塞、腐蚀损坏、刚性连接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。
6.6灭火器由消防部门进行灌装。
7、消火栓的保养
7.1第季逐个检查一次
1)栓外检查：检查栓门是否良好，销、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好。
2)随机抽取消火栓总数
篇5：写字楼消防设备系统维护保养方法
写字楼消防设备系统的维护保养方法
（1）烟温感报警系统
每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，看电源是否正常，各按钮是否在接收状态；每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有无破损；每半年对烟感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢靠，并逐个进行吹烟试验。
（2）防火卷帘门系统
每半月检查一次电器线路、元件看是否正常并清扫灰尘；每月对电器元件线路检查保养一次，看有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计标准进行试验；每季对机械元件进行保养检查、除锈、加油及密封。
（3）送风、排烟系统
送风：每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前室加压风口是否灵活；每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房及风机表面灰尘；每月进行一次维护保养，检查电器元件有无损坏松动，清扫电器元件上的灰尘，风机轴承加油等。排烟：每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源看是否正常，同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘；每月进行一次维护保养，检查电器元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部分加油保养，打扫机房，同时按照设计标准抽50%楼层实施自动控制试验。
（4）消防检系统
每周巡视检查各层消防栓、水枪头、报警按钮是否完好，各供水泵、电源是否正常，各电器元件是否完好及处于战备状态；每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘，轴承加油，电器控制部分是否处于良好状态，同时按设计标准进行全面试验；每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，检测电动机的绝缘是否良好。
（5）花洒喷淋系统
每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电器元件是否完好及处于战备状态；每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水；检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵；供水泵月保养、季中修内容与消防栓水泵类似。
（6）应急广播系统
每周观察主机、电源信号、各控制信号是否正常。各控制开关是否在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘；切换机在每月的试验过程中，是否能正确的切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头；楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等；检查后进行试播放。
精彩专栏
