太阳城项目顺驰物业前期介入

　　太阳城项目顺驰物业的前期介入

　　顺驰物业对每个物业项目的前期介入工作中都会本着认真参与、积极建议、专业咨询等工作准则，即全面的向开发商就下列方面提出一些建议：

　　*机电设施介入:

　　介入基本拟定内容：/前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*为使用及管理者方便，节约日常运行费用

　　*公共照明灯具、布线和开关的合理选用的设置；

　　*重大设备的选用和购货合同条款的拟定；

　　*电气设备和供配电系统设计与施工；

　　*给排水系统设计与施工；

　　*各种门锁和钥匙的选用；

　　*消防设施的设计与施工；

　　24小时热水供应系统的设计与施工等；

　　/*所有公共布线应更为简洁，应便与业

　　*主二次装修改装及日后物业方维护保养；

　　*门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生；

　　*给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。

　　*部分楼道消防通道可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也

　　*不足消防法规规定之1.5米之安全距离等；

　　*其他建议略。

　　*建筑设计介入:

　　介入基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*使用及管理者方便，保持物业形象

　　*围墙和大门的设置；

　　*监控中心及安保岗亭的设计与施工；

　　*单元户型及实用功能；

　　*建筑物外立面的控制；

　　*公共环境装饰和绿化的布置；

　　*各种标志牌选用；

　　*大堂接待台的布置；

　　*物业管理用房的设计和施工；

　　*预留家用空调穿墙孔和室外机座位置的确定*已完成之单元应与还在施工的区域隔离开，并由施工他包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待竣工验收。

　　*个别单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易造成日后一次装修或改建时主要拆除对象。这样即会增加物业日后管理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。

　　*空调外机预留位置不当，主要是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。

　　*外墙是否易于攀爬，租户日后可能会因此为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。

　　*智能系统介入:

　　基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*人防+技防的理念，强调社会化服务

　　*闭路电视防盗监控系统

　　*电子巡更系统

　　*车库管理系统

　　*公用设备监控系统

　　*访客楼宇对讲系统

　　*背景音响和应急广播系统

　　*卫生电视接收和有线电视系统

　　*综合布线系统

　　*宽带接入和上网方式等*小区综合布线系统应保证端口的预留量，应从住户人群的不同需求考虑各类接入线的预留口。如：有线通、电信、联通等通信线的接入预留。

　　*公共区域监控设施设备的位置应做合理的安排，对一些路段易被车辆碰撞的区域就先设置防冲撞栏。

　　*车库管理系统的可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，特别车库控制系统的购置应多从维修保养方面加以控制。

　　*其他建议略。

　　*跟进施工过程:

　　基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*维护顺驰水蓝和业主利益，保证施工质量

　　*发现可能存在的隐患

　　*施工对以后维修保养是否有影响

　　*提供成品保护措施建议

　　*收集设计和施工文档资料

　　*协助检查建筑施工和设备安装的质量

　　*提供操作培训要求

　　*提供备品备件要求

　　*提供竣工图纸递交要求

　　*提供操作手册递交要求

　　*技术资料递交要求等*地下车库的进出口的坡度上的防滑设施应在施工

前予以考虑，目前一些项目在后期简单用水泥加置防滑条或辅设地砖的做法与日后车辆行驶及管理维护不利，建议施工时向下开防滑槽，这样即可节约成本投入，也可增加防滑系数。

　　*现工地管理方通常会对施工现场的安全管理、施工人员生活区域的卫生等方面管理还比较薄弱。巡视中也经常会发现：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护措施，如有高空附物很容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走的工人。

　　*施工方对产品保工作不到位，如：已安装的铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗入等。

　　*其他建议略。

　　*物业销售配合:

　　基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜：

　　*通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼

　　*提供国际及国内的房产租售信息

　　*参加物业管理介绍会

　　*培训售房人员解答物业管理问题

　　*提供物业管理宣传资料顺驰物业背景介绍

　　*从物业管理的角度审核预售合同

　　*将物业管理的有关规定制成合同附件

　　*参加各种庆典/活动

　　*探讨解决各种销售中遇到的管理

　　问题等*通常我司会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时的向求购或有来访人员进行房产介绍。同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种房展会上人的安全保卫工作。以我司多次其他项目的经验，均得到了相关的员的好评。

　　*其他工作，我司亦会根据贵司之销售

　　进度全力配合。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

　　太阳城物业管理前期介入与筹备工作计划

　　*确定物业管理费收费标准

　　顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

　　*安排和招聘管理人员

　　顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

　　*完成物业管理人员入职培训

　　顺驰物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

　　*准确各种物品和装备

　　顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

　　*参与设备调试和验收

　　顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

　　*提供施工现场安保服务

　　施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

　　*确保物业管理各种方案

　　顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合太阳城的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

　　*制订物业管理的各项规章制度

　　顺驰物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

　　*完成物业保险工作

　　对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，顺驰物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

篇3：前期介入阶段物业管理顾问工作内容

合作期限:由签约之日起至H侨海景城一期入伙之日前二个月
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。

(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。

(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;
3、设备机房的环境、::通风是否满足要求;
4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提

篇4：物业管理前期介入服务方案

　　前期介入服务与接管验收及入住管理方案

　　前期介入服务

　　要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对"××广场××号楼项目(---)"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、规划设计阶段

　　对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置;

　　小区人车分流的设计;

　　公共照明开关设置位置;

　　公共照明开关开闭形式;

　　物业管理用房的位置设计;

　　小区垃圾房的设置;

　　公共洗手间的设置;

　　信报箱的设立;

　　公共告示栏(来自:www.pmceo.com)的配置;

　　家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

　　......。

　　2、建设施工阶段

　　建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

　　分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

　　审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

　　检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

　　检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

　　配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

　　提出遗漏工程项目的建议;

　　对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　3、竣工验收阶段

篇5：员工培训讲稿:做好高层物业前期介入工作

　　员工培训讲稿：如何做好高层物业前期介入工作

　　各位领导、各位同事:

　　大家下午好！

　　随着E棚户区改造一期工程交房的日益临近，E生活区没有高层建筑这一历史也将被改写，这一历史性变化与资产公司领导和广大员工的不懈努力和艰辛付出密不可分。E高层建筑的交工也就意味着高层物业管理迎面而来，这既是机遇也是挑战，如何做好高层物业的前期介入、搞好高层物业管理就成了我们义不容辞的责任。

　　很高兴也很荣幸今天能有机会在这里和大家共同学习、探讨如何做好高层物业前期介入工作。

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商，取决于工程质量，工程质量对物业产生不良影响的时间是长远的。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，下面我们就一起来探讨学习物业管理前期介入验收的具体内容。

　　物业管理的前期介入验收分为五个部分.

　　第一部分物业资料的验收；第二部分共用房屋的验收；第三部分公共配套设施验收；第四部分绿化验收；第五部分机电设备验收。

　　我们先来了解一下第一部分物业资料的验收，资料的验收是物业承接验收的基础，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和准备。物业资料验收包括物业产权资料、综合竣工图、施工设计资料、机电设备资料和业主资料5个部分。

　　我们先来了解物业资料验收中的物业产权资料，物业产权资料包括以下5个方面：

　　1、项目开发批准报告；

　　2、规划许可证；

　　3、土地使用合同；

　　4、建筑开工许可证

　　5、用地红线图。

　　物业资料验收的第二部分综合竣工资料（二）综合竣工资料包括以下5个方面：1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

　　2、建设工程竣工验收证书；

　　3、建设消防验收合格证；

　　4、公共配套设施综合验收合格书；

　　5、电梯准用证。

　　物业资料验收的第三部分施工设计资料（三）施工设计资料包括以下6个方面：

　　1、地质报告书；

　　2、全套设计图纸；

　　3、图纸会审记录；

　　4、设计变更通知单；

　　5、重要的施工会议纪要；6、隐蔽工程验收记录；针对隐蔽工程，我给大家介绍一下，隐蔽工程主要是指地基、电气管线、供水供热管线等需要覆盖、掩盖的工程。

　　物业资料验收的第四部分机电设备资料（四）机电设备资料包括以下4个方面：

　　1、机电设备出厂合格证；

　　2、机电设备使用说明书（要求必须有中文说明）；

　　3、机电设备安装、调试报告；、

　　4、设备保修卡、保修协议。

　　物业资料验收的第五部分

　　第五部分业主资料

　　（五）业主资料包括：

　　已购房业主姓名、坐落、面积、联络方式以及业主专项维修资金交纳情况等；

　　下面我们来了解物业前期介入的第二大项共用房屋验收二、共用房屋验收包括以下16项内容

　　（一）外墙不得渗水；

　　（二）屋面隔热层、防水层完好，排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；

　　（三）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差；

　　（四）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏；（这个主要是为了避免业主在以后的使用过程中，卫生间、厨房的污水倒流入客厅或卧室等房间，破坏地面的装饰，浸泡地板，造成经济损失。）

　　（五）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整；

　　（六）内墙面：内墙面的验收包括3个方面

　　1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2、块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直；

　　3、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，

无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

　　公共房屋验收的第七项，门窗的验收

　　（七）门、窗的验收标准包括以下4个方面：

　　1、门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

　　2、门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

　　3、玻璃安装牢固（安装不牢固砸住人或车导致事故），胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

　　4.油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

　　公共房屋验收的第八项

　　公共房屋验收的第八项（八）楼梯无裂缝，钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、无弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

　　第(九)项木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；

　　第(十)项开关安装牢固，开关灵活，接触良好；

　　(十一)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常；

　　(十二)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；

　　(十三)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅；

　　(十四)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹，流水通畅，有足够压力；

　　(十五)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；电视上看到过一个这样的事，某小区一业主给物业管理公司打电话，说自己厨房和洗手间内的地漏返水，污水淹了客厅的部分木地板，业主要求物业赔偿。物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入住，污水管的管道内残留建筑垃圾造成的，平时排水量少时污水管道没什么事，用水高峰期时则排水不畅，形成返水。由于业主所用的木地板比较昂贵，后期物业更换木地板花费了大概2万元。如果在接管验收阶段认真查验，这样的事情完全是可以避免的。

　　下面我们来了解物业前期介入的第三大项公共配套设施验收

　　三、公共配套设施验收包括以下18项内容

　　(一)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好；

　　(二)道路：道路的验收标准包括以下3个方面

　　1、路面平整，块料面层拼砌整齐，无水泥块，无起砂、无断裂；

　　2、路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　3.、交通标识线、路牌清楚完好。

　　公共配套设施验收第三项

　　(三)室外消防设施：室外消防设施验收标准包括：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；

　　消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

　　公共配套设施验收第四项(四)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；

　　第（五)项垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便；

　　第(六)项安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损；

　　第(七)项安全道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；

　　第(八)项停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；

　　第(九)项自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好；

　　第(十)项明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；

　　(十一)项沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物；

　　(十二)项护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固；

　　(十三)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝；

　　(十四)水池、水箱卫生清洁，无渗漏；

　　(十五)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁；

　　（十六）雕塑、小品牢固，完好，安全；

　　(十七)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁；

　　（十八）避雷设施连接牢固。

　　下面我们来了解物业前期介入的第四大项绿化验收

　　四、绿化验收包括

　　绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　物业前期介入的第五大项

　　机电设备验收

　　五、机电设备验收包括以下7个方面

　　第(一)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮；

　　第(二)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤；

　　第(三)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；

　　第(四)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好；

　　第(五)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；

　　第(六)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整；

　　第(七)安全监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；

　　关于高层物业管理前期介入的专业知识部分，今天与大家分享到这里，下面，我想与大家分享一下这次在整理资料的过程中，自己的一些心得体会：干好高层物业，与普通物业是有很大区别的，不仅需要敬业，更需要专业，高层物业管理，对我们来说是一个全新的概念，我们必须从E生活区的现状出发，结合高层管理的相关专业知识，认真系统地、有针对性地学习，不断完善自己、充实自己、提高自己，适应和紧跟企业今后的发展节拍。优秀的企业离不开优秀的人才，优秀的人才造就了优秀的企业，我期待我们大家与资产公司一道共同创造我们辉煌的明天。因为时间仓促，准备的不够充分，有不足不当之处还请各位批评指正。

　　祝各位领导和同事身体健康、工作顺利！

　　谢谢大家！