商圈理论

　　商圈理论

　　做商业地产最经常遇到的理论就是商圈理论。

　　商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。

　　传统的商圈理论下，一个商场是由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

　　传统零售的商圈，表面上看是以商场为中心的构成的。但从另一个角度来看，这个理论的基础还是以人为中心的，是以人的消费习惯、对各品类或服务的消费频次（日频次、周频次和月频次等）的不同而形成的。日频次主要是日常生活服务类，这些都希望是就近解决，也就是社区商业要紧紧把持的市场。而消费者愿意为周频次和月频次的消费付出更远距离和更长时间来进行满足，这也就成为区域型购物中心和城市级购物中心重点关注的消费类型。而那些专门类别的消费，可能一年或偶尔消费一次，根据聚集效应原理，形成专业市场。

　　而如今，由于电商的发展，传统商圈理论被撕裂了。

　　近年来，线上零售的发展对传统零售冲击很大，而足不出户便可进行全世界范围的采买的网络零售模式直接颠覆了以距离为影响力的传统商圈理论。距离已经不是问题，不管日常的食品、每季的服饰还是几年消费一次的电器家居都可以线上下单，从万里之外送货到家。

　　那么线上消费领域的商圈或消费聚集是如何形成的，对线下商圈的发展又有何影响？能不能把线下商圈与线上商圈进行有效整合，线上与线下联动从而增强消费者黏性，我想这应是摆在所有商业地产人面前需要去思考和实践的。

　　在线上消费习惯没有养成的阶段，线上商业如同传统商业最早期一样，是由市场而发展起来的。比如淘宝就是类似于小商品城，当当就只做图书。规模化和粗放式是这个阶段的特征，大家都在烧钱跑马圈地，要在各领域中做到第一才有长期发展的机会。

　　当线上消费习惯基本养成的时候，线上商业开始进入细分发展阶段，开始逐渐根据客群定位进行转型，多元化和专业化成为主流特点。实力型线上电商发展成为线上的百货商城，进驻商品和品牌类型日益增加，与线下百货类似，也需要交纳保证金，并按照销售额的一定比率（如5%）交纳技术服务费，只不过比百货的扣率要低。面对激烈的竞争，线上商业也开始进入错位发展阶段，有的走专业店路线，针对女性或儿童的品类；有的走本地化路线，针对社区或区域进行辐射。

　　在上述两个阶段中，服务类的电商也开始孕育发展，如前两年红红火火的团购网站和一直稳健发展的大众点评，针对餐饮、休闲娱乐和生活服务市场跑马圈地。

　　而如今中国蓬勃发展的商业地产遇上了同样蓬勃发展的电商，各种暧昧自不必说。以商圈理论为基础，构建线上与线下的消费闭环，或许是一个可以实践的方向。

　　由于就近消费的原则，社区类服务和日常消费受到的电商冲击最小。很多零售企业和社区商业的开发企业都在围绕着“最后一公里”的社区商圈做文章，强化服务和物流。而很多做社区商业电商实践的由于社区消费电商消费习惯不成熟和物流的不经济等原因以失败告终。由于在区域型购物中心的转型中，生活服务类业态是必然选择，这也是近期万达去服饰化而增生活服务的重要原因。

　　而服装、电子、电器等非日常消费的品类明显受到电商冲击。而这一部分，又是目前购物中心或零售商业的主体，如何构建线上与线下一体的商业模式显得尤为重要。银泰的线上零售发展已经起步，而万达仍在思考。去服饰化之后，或许由百货出面进行零售业态线上与线下的整合会更有效率。当然，由线下进入线上的电商品牌能否获得市场广泛认可仍待观察。如果自建线上平台不成功，某一天传出“天猫”“京东”嫁给“银泰”“万达”我们也不必奇怪。

　　而在线上与线下的消费闭环中，不得不面对的就是品牌零售面积的缩减。由于线上平台的存在，零售品牌开店数量或许会呈现下降趋势，很多品牌或许只需要在城市最核心的位置开设1-2家大型的品牌体验店，利用大数据和新技术进行更具个性化的服务和推荐，不要开设过多的零售店。

　　由此分析，未来5年商业地产会酝酿一场大的变局。一方面大量非理性的购物中心入市，会带来市场重新的盘整。另一方面，在电商冲击下，购物中心的分化会呈现加速态势。由于商业品牌开店数量趋势性的减少和中心化聚集，规模适当的社区型购物中心和辐射全城的超大型购物中心将有机会保持更长的竞争力。而区域型购物中心，必须更接地气，在满足社区服务、增强消费体验上做出更多调整和实践。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：商圈确定和研究

　　商圈的确定和研究

　　1．商圈的概念及分析目的

　　商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。

　　2．商圈的构成及顾客来源

　　商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。

　　次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。

　　真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客

　　3．商圈的设定

　　商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。

　　根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。

　　4．确定商圈的方法

　　商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯"新零售引力法则"和哈夫的"概率模型"等。

　　零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。

　　商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。

　　康维斯"新零售引力法则"与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。

　　哈夫的"概率模型"完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。

　　以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况，市场变量采集困难，很难单纯用一种方法解决我们的分析问题，所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。

篇3：城市商业区位问题理论模式

　　城市商业区位问题的理论模式

　　对于城市区位问题的论述，主要有以下几种理论模式：

　　（一）杜能的土地价值理论

　　在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（Von Thunen）指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此，工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。

　　（二）加纳模式

　　将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳（B．J．Garner）进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。

　　加纳模式的主要思想可概括为：高门槛（所谓"门槛"threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（Population Threshold）作为门槛高低的简明指标。当然，某一企业"门槛"水平的高低，是与其自身的特征相关的。

　　此外，通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，总结出商业区空间布局的几个特征：

　　1、经济规模较多的高门槛经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列的其他职能活动（如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等）。

　　2、任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。

　　3、随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局。

　　4、在任何一级商业中心的典型职能内，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。

　　加纳理论的不足之处主要在于：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁（P．B．Downing）进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。

　　（三）中心位置理论

　　中心位置理论是由沃尔特·克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年创立的，后经奥古斯特．廖什（August．Losch）补充和修正。这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。一般情况下，凡门槛较低的货物，其相应的销售范围也较小，这类货物称为低级货物。那些门槛水平高、销售范围广的货物，称为高级货物。但是，往往由于门槛的限制，每个商业中心并不能提供所有的货物和服务，而且，货物供应点出现的实际频率，还与货物的等级成反比。低级货物在很多中心地都可购到，而高级货物只能在少数地主得到供给。由此，史里斯泰勒认为，中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。

　　按照中心位置理论学说，城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。对于中央商业区地域范围的界定，墨菲（R．E．Murphy）和万斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商业职能来划分。在实践中，有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准；有些城市则以土地价格来划定其中心商业区的范围。

　　国外城市商业区位理论的研究是以完全市场经济为前提，以完整的领土、非政治干预、自由的企业和经济购买力气平均分布为假定的，因而研究的对象主要是对城市商业区结构、布局等的理论分析，而对影响城市商业发展规划的政治、流通体制、市场的秩序与控制和管理、新技术的应用等较少考虑，认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展，从而成为以上几种理论模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理论

　　商圈又称"商业圈"或"商势圈"。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言，则是其业务活动的空间，在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。

　　一个设定的商圈，从市场势力范围这一角度考察，其构成为点、线、面、流四个方面。点是指商圈的中心点，又指市场区域据点的中心点。线是指区域间相互依存关系以线相联结，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度，表明市场区域的广泛性及其程度。流是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。上述四个方面的侧重点是不同的：点反映集中化的问题和集聚的程度；线则反映吸引性和相互依存性；面则反映区域性或地区性和同质性；流反映的是活动的态势和职能性。从实际工作而言，商圈，是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。

　　影响商圈设定的因素主要有：人口数量与特征以及其发展趋势；购买潜力与已有企业的设置与经营状况；区域内经济发展前景与产业多无化的程度；区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况；劳动力市场条件；法律、工商行政管理因素；民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施，如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。

　　商圈又分批发商圈与零售商圈。其中零售商圈的主要内容有：

　　1、构成。零售商业圈是以商店为中心，向四周扩展与辐射，形成一定范围。零售商圈分为四个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言，核心商圈能吸55%-70%的顾客；次级商圈为15%-25%；边缘商圈则最小，比较稀疏。但商店的规模不同、类型不同，对顾客的吸引也不同。一般而言，中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈的顾客的吸引力相对要大。商圈通常不是圆的，更多是椭圆形或多边近圆形。

　　2、限度。1929年，美国人威

廉·雷利用三年时间，调查了美国150个以上的城市，终于在1931年提出了"零售引力法则"，又称"雷利法则"。他认为，"具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。"该法则主要地证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。

　　雷利法则有两项假定：一是两城市同样接近公路，距离的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同。顾客之所以吸引到人口较多的城市，乃是由于该城市商业设施好，商品品种多等因素的影响。

　　3、饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点。通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和。其中饱和指数计算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。

　　4、制约零售商圈的主要因素有：①商店经营类型；②同类型竞争商店的位置；③商品种类；5商店规模；⑤店址周围的条件；⑥促销活动的开展情况。

　　单店面积极限理论

　　规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商店营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。

　　人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。顾客在商店游览购物，同样存在着疲劳度，超过这个度，不仅使一部分设施空置，导致部分购物区无人光顾，而且会直接影响购物情绪，甚至产生"恐惧感"。根据测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为40-60分钟，成人为90-150分钟。按此推算：1、顾客在商场（店）的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物；2、普通人休闲步速为30-40米／分，顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米；3、每平方米营业面积的顾客通过距离为0.35-0.4米，因此，顾客对商场营业面积的心理最大承受量为：150分钟×40米／分钟÷0.35米／平方米≈17143平方米。而经测算，顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.2-2.3万平方米，超过这一限度，顾客就会因"累"而不再继续。

　　因此，单体商场面积一般以不超过2.5-3万平方米为宜。

篇4：理论法规知识点:合同无效情形

　　
　　理论与法规知识点：合同无效情形
　　合同无效情形
　　(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
　　(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
　　(3)以合法形式掩盖非法目的;
　　(4)损害社会公共利益;
　　(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
　　免责条款无效的情形
　　(1)造成对方人身伤害的;
　　(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

篇5：理论法规知识点:效力待定合同

　　
　　理论与法规知识点：效力待定合同
　　◆限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　◆行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　◆行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
　　◆法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
　　◆无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。