浅论房地产联盟房地产企业

　　浅论房地产联盟与房地产企业

　　房地产是一个十分年轻的行业，尽管建筑一直伴随人类文明的发展和进程，但是真正成为商品产业化也只有二十年的光景，尤其是近几年发展更是迅猛，从房企数量剧增到规模化集团化的形成。于是，与之相关的产业链条开始形成并完善，土地、资本及人才等基本资源迅速升温，思想、观念及运作技术、技能、技巧等次生资源也开始兴起，房地产联盟组织就是其中一种形式。其实联盟组织运营与企业运营大同小异，生存法则就是：或适应现有的空间，或拓展新的生存空间。在企业上叫遵循市场规律，在联盟上叫为需要而联盟，否则，企将不企，盟将不盟。

　　就目前形势而言，房地产企业已经进入一个艰难时刻，与以往的乐观时期相比绝大多数房企都如履薄冰，他们面临资金周转期长，土地成本虚高及行业人才层次相对较低等窘境，由此产生的后果就是总成本不断增加，利润逐步微化，要想摆脱这样局面，唯一的办法就是在降低成本上下功夫找出路。房企降成本主要体现在提升管理和挖掘公共资源上面，这些已经是企业管理者充分意识到的内容了，因此，发展联盟建设必须是在紧密围绕企业需求的点位上找依据，让企业得到恩惠的同时，才是联盟生存的硬道理。

　　联盟发展三步骤：

　　一、从烘托氛围来开始。任何事物的生存和延续都是需要足够的支撑才能实现的，例如，开业的鞭炮，庆典的场面甚至是地摊上打把势卖艺的锣鼓声，实际目的和宗旨就是为了集聚一下人气，无论是场面还是声势，渲染的就是一个辐射面积的问题。这些模式完全可以借鉴到联盟发起上，以丰富的活动内容开篇，以悦人悦心悦联盟的情怀奠定加盟基础，用以点射面的形式去体现盟的真正意义，实现盟成一片的形势来。

　　二、用专业支持来延续。开场锣结束鼓，一场能叫卖出座的好戏绝对不会只有锣加鼓的喧闹，所以无论是什么样的联盟必须扣紧专业的主题，集行业之优势与精华，展技术之精锐，明确为专业而联盟，为发展而联盟这个基本思想。

　　三、靠需求提供来发展。其实每个联盟成员都是带着双重身份和目的来的，他们既是平台资源的组成元素，又是资源的享用者，甚至很多成员享用的资源远远高于自带资源，这都是合理的，因为联盟组织必须具有高端的整合能力，必须具备一加一大于二的运作运算能力。

　　虽然目前房地产行业形势比较严重，但是这恰好是联盟发展的好时机，只要坚持“大善原则与方向，小律细节与自身；为平台而平台，为资源而资源”，联盟组织必将会蓬勃壮大起来。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：房地产项目战略联盟合作意向协议

　　房地产项目战略联盟合作意向协议

　　甲方：

　　乙方：

　　江苏z置业有限公司（以下简称甲方）同南京z房地产投资咨询有限公司（以下简称乙方），就双方战略联盟合作达成以下合作意向：

　　一、合作标的

　　1.甲方开发的“z华庭”项目待销售的三、四组团——位于江苏省z县，规划建筑面积约为11万㎡（以下简称项目一）；

　　2.甲方开发的“z文苑”项目待销售部分（未售出部分）——位于江苏省z县，规划建筑面积约为13万㎡（以下简称项目二）；

　　3.甲方名下待开发的“z花园”项目——位于江苏省z县，占地约174亩（以下简称项目三）；

　　4.甲方名下待开发的“z项目”——位于江苏省z县，占地约450亩（以下简称项目四）；

　　5.甲方开发的“z花园”项目商业裙房部分——位于江苏省z县，规划建筑面积约为1万㎡（以下简称项目五）。

　　二、合作方式

　　1.项目全程营销代理（不含项目前期策划），合作项目如下：

　　1）项目一

　　2）项目二

　　2.项目全程营销代理（含项目前期策划），合作项目如下：

　　1）项目三

　　2）项目四

　　3.项目全程策划推广及招商配合，合作项目如下：

　　1）项目五

　　三、合作期限

　　自各项目合作补充协议签定之日起到该项目销售率达到95%

　　四、主要服务内容概述

　　1.项目前期策划

　　1）项目开发定位及开发建议

　　2）项目规划设计任务书

　　3）项目规划方案调整及市场化建议

　　4）项目核心形象设计及开发战略

　　5）项目产品外延提示及优化建议

　　2.项目全程营销代理

　　1）项目全程策划

　　A、项目整体市场定位

　　B、项目整体营销概念定位

　　C、项目整体营销战略

　　D、公关活动的策划组织

　　E、阶段性市场分析及连续性调研（含竞争对手分析）

　　F、目标消费者分析

　　2）项目整体销售服务

　　A、项目整体销售总策略拟订

　　B、项目整体销售战略及战术拟订

　　C、项目阶段销售策略的制定与执行（推盘策略、价格策略、周期策略）

　　D、项目整体销售体系建立

　　E、销售专业队伍的组织与管理

　　F、提供3名销售管理人员、6名销售接待人员参与项目整体的销售服务

　　3）项目整体形象推广

　　A、项目整体品牌形象定位

　　B、广告创意设计及广告包装体系建立

　　C、广告战略组团计划拟订及执行

　　D、媒介计划拟订与执行

　　3.项目全程策划推广及招商配合

　　A、项目整体营销概念定位

　　B、项目整体营销战略

　　C、公关活动的策划组织

　　D、阶段性市场分析及连续性调研（含竞争对手分析）

　　E、目标消费者分析

　　F、项目整体品牌形象定位

　　G、广告创意设计及广告包装体系建立

　　H、广告战略组团计划拟订及执行

　　I、媒介计划拟订与执行

　　J、提供人员参与招商工作的执行配合

　　五、主要商务条件

　　1.项目策划推广服务费

　　按总销金额的0.5%提取

　　2.项目全程销售代理

　　1）销售底均价

　　甲乙双方可在项目正式开盘前1月最终商议确定

　　2）代理佣金

　　A、项目阶段实际成交均价低于销售均底价时，按总销售金额的2%提取；

　　B、项目阶段实际成交均价高于销售均底价（小于50元/㎡)，按总销售金额的2.1%提取，前期不足的予以补足；

　　C、项目阶段实际成交均价高于销售均底价50元/㎡时(小于100元/㎡)，按总销售金额的2.2%提取，前期不足的予以补足；

　　D、项目阶段实际成交均价高于销售均底价100元/㎡时(小于200元/㎡)，按总销售金额的2.3%提取，前期不足的予以补足；

　　E、项目阶段实际成交均价高于销售均底价200元/㎡以上时，按总销售金额的2.4%提取，前期不足的予以补足。

　　3）营销推广费

　　占总销金额的0.5%（由甲方承担）

　　4）代理佣金结算

　　A、全程营销代理（不含项目前期策划）的项目

　　a)制定阶段销售指标，双方按月度结算（每月5日为结算日）；

　　b)阶段内完成相应指标的www.pmceo.com，双方按实际总销售金额的100%予以结算；

　　c)阶段内未完成相应指标的，双方按实际总销售金额的80%予以结算，待指标达到时补足剩余的20%佣金。

　　B、全程营销代理（含项目前期策划）的项目

　　a)该项目前期策划工作正式执行之日起5日内，

甲方向乙方一次性支付人民币20万元作为项目前期启动费；该费用在后期的销售代理佣金内予以抵扣；

　　b)该项目进入正式销售期后，双方按5—2及5—4—1）的相应条款予以执行。

　　六、主要服务人员岗位设定

　　1.主要负责人员

　　1）项目策划总负责：方玮

　　2）项目销售总负责：陈亮

　　3）项目协调总负责：汤锦莉

　　2.派驻团队基本构架

　　1）常驻人员

　　A、销售经理：2人

　　B、策划执行：1人

　　C、平面设计：1人（06年春节后到位）

　　2）机动人员

　　A、市场研究人员：2人

　　B、前期策划人员：1人

　　3.全程营销代理项目销售案场人员的基本组成

　　1）销售经理：1人

　　2）销售副理：1人

　　3）行政助理：1人

　　4）销售人员：5~6人（根据项目情况调整）

　　七、其他合作条件

　　1.甲方负责项目预（出）售合同登记，配合客户办理银行抵押按揭贷款及两证办理的相关手续。

　　2.甲乙双方在合作期间，乙方不得在江苏省z县内承接任何地产项目。

　　3.甲乙双方在合作终止后1年内，不得聘请另一方的任何工作人员，否则需向对方支付人民币50万元的违约金。

　　4.甲乙双方中，任一方提前单方面终止合作合同的，应当赔偿双方合作期间及提前解约对另一方造成的一切损失。

　　5.甲、乙双方均应对本合同重要内容保守秘密，非经他方同意或应司法行政机关要求，不得泄露给无关的他人。

　　6.本协议未明确之事项，双方应友好协商，并将协商结果以书面形式作为本协议的补充协议，补充协议经双方签定后方可有效，且具有与本协议同等的效力，本协议与补充协议不一致的，以补充协议的约定为准。

　　7.本协议自双方签字盖章之日起生效。

　　8.本协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

　　9.甲方、乙方的法定代表人于二OO五年月日在签署本协议，以兹证明。

　　甲方：江苏z置业有限公司乙方：南京z房地产投资咨询有限公司

　　法定代表人：法定代表人：

　　签署日期：签署日期：