房地产兵法论专集之十四:偷梁换柱

　　房地产兵法论专集之十四：偷梁换柱

　　孙膑成功的逃离又一次激怒了庞涓，他来到楚国进谗言，使楚王相信了他的谎言。于是，楚王就派使者去齐国说：孙膑偷走了楚国的国宝，要求孙膑亲自将国宝送回楚国，否则楚、魏两国就一同发兵讨伐齐国。虽然齐威王明知这是在诬陷孙膑。但是迫于威胁，再加上齐相邹忌也进了谗言，最后，齐王还是决定让孙膑亲自到楚国向楚王去说明。孙膑如果执意不去又怕牵连田忌将军，正当打算再次动身去楚国时，钟离春极力阻止孙膑。此时，田忌将军手下的谋事禽滑就用“偷梁换柱”之计，命手下人装扮孙膑，带着一批希世珍宝随自己前往楚都。孙膑乘机带着田忌的信，随钟离春经楚国前往到韩国去找申大夫。

　　在现实中“偷梁换柱”既是计谋，又是社会现象，更具备典型的还要属房地产，因为在这个行业中已经被技术和专业化了。例如房子对开发企业来讲是投资性产品，可是对普通老百姓而言就是生活必须品；对于有相当经济实力的人来说，大量买进房源，然后再转手高价卖出去，从中余利也无可非议，可是，偏偏有人冠冕堂皇地把房子“偷梁换柱”成大众投资产品。于是，这个市场就开始出现紊乱，有房的和没房的，有钱的和没钱的，搞房地产的和不搞房地产的等等，一下子就涌进了房地产行业，致使很多人脑子都木纳了，特别是一些老百姓，自己买房子是为了自住还是投资都不知道，反正先买下来再说，也甭管价格高低了。

　　在房地产理论界更不乏有“偷梁换柱”现象发生，前阶段经常听到有一些愣头青出来支持房子涨价的理论，认为房子之所以能涨价就是合理现象，为什么白菜和大米不能涨到10元和100元，就是不是投资性产品，其实他们大错特错了，这里面的根本原因他们没有搞清楚。首先是开发房子的、卖房的和种粮菜的、卖粮菜在经营观念上不同，绝大多数房企都是短期行为，所以高利润和暴利是必须的，而对于农民来讲相对长远一些，因为农业已经完全市场化、态势化了，民众的整体收入必须支持粮菜的价格水准，否则市场难以维持，而房地产却不顾及这些；其次就是粮菜市场的竞争比房地产行业激烈，淘汰比房地产果断彻底，只要是出现违规和逆市行为，当场就会遭到拒绝，缺少房地产这样的包容和袒护，甚至根本就没有拒绝；最后是农业成本控制得比较好，国家政策比较透明，不象房地产这里经常会出现政府捞油现象。所有人都知道银行的钱是不能盗窃的，可是自己父母或者子女兜里的钱就无所谓了，拿点也不触犯刑法，所以凡是接触房地产行业的官员多少都有点这个想法和意思。

　　其实也不只是房企自己在“偷梁换柱”，政府也如此，无论是救市的目的还是救市的手段，皆包含“偷梁换柱”的意思。例如购房补贴，实际上是将大量的纳税所得有意的暗流向了，政策扶持，包括购房入户制度等，都是在为抬高房价而进行的“偷梁换柱”；老百姓也在“偷梁换柱”，不过由于人数实在太多了，资源实在太有限了，根本就不支持这个群体，再加上思想、技术和能力上的欠缺，所以绝大多数人都是弄巧成拙了，最终成了“偷柱换梁”，看似很便宜的买了一套柱子般的房子，可是用几年甚至几十年的时间去还房子的贷款，还回去的却是一根很粗很粗的大梁。

　　平平淡淡才是真，踏踏实实才是强，普普通通才是美，所以，在房地产问题上必须进行强制性的扭转，否则是没有立足之地的。量力而行是老百姓、房企和政府部门的基本底线，超符合运转是件要命的事，换句话讲，《孙子兵法》是本好书，可是也不是人人都写出来的，或者人人都能应用上的，就象人人都喜欢暴利一样，不是喜欢和想要就能得到那样简单，一切的一切还要归结到能力上，否则孙膑和庞涓的命运和结局就是一个模糊不清的概念了。就象很多人都希望自己成为李嘉诚那样，是件可望不可及事，因为机遇、能力和在具体问题的解决方式上差异实在是太大了，所以，最终你还得是你自己，做好你自己才是天下第一大的本事！

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：房地产兵法论专集之二十:抛砖引玉

　　房地产兵法论专集之二十：抛砖引玉

　　庞涓率大军困城在外，不敢久战，意欲与韩军一战决胜负。但孙膑固守不出，决意要将庞涓拖垮。庞涓派士兵四处抢粮，杀戮韩国百姓，激怒韩军出城迎战。部分韩国士兵不听军令，私自出击，被魏军所杀。庞涓将韩国士兵的尸体堆在韩军大营前，韩国士兵被击怒，拥入孙膑帐内，威胁孙膑，若再不出战，将杀死孙膑。孙膑用兵法说服了众士兵。庞涓继续抢粮，韩军出兵，打了就撤，在回撤之时。部分将士出而不返，秘密潜伏于西山。十数天后，潜伏于西山的韩军已达数万人，孙膑命出击的军队将魏军引入西山，将其歼灭。西山之战魏军被重创，庞涓知道再战也无利可图，只好撤兵回国了。

　　“抛砖引玉”这个战术虽然说用在房地产上不是十分准确，但是就其不断上扬的房价也算是贴切了，房子再怎么值钱也是砖混结构的吧，用动则百万、千万的数目就是购买玉石，也应该是上等的好玉了。也许有人在体积上会产生质疑，其实问题也就在这里。首先是大乃宏伟之象，但必失之精湛；其次是抛砖卖房者决定着引玉的方式和交换的比值；最后是把再生产品资源按照不可再生的自然资源去叫卖。

　　世道之变感慨于厚颜之说，有的指着美玉言其一文不值，以为这样就可以拱手相送呢；有的捧着瓦块叫卖天价，吃到过折颈而死的兔子肉味道的鲜美，所以总是不肯离开这棵大树。如此悖论下去，肯定会出现瓦片子把玉石砸碎了，卖瓦片的把卖玉石的搞残废的现象。

　　从国家审计局反思自己数据开始，我们不妨顺势列举一些数据现象。例如某搜楼网站每天不少于10条的群发短信，大体意思就是楼市火暴、火暴还是火暴；某电视台记者及业内人士爆料出来的北京出现千人购房排队现象；还有就是80%的楼市价格都涨起来了等等云云，难道这些都是出污泥而不染荷花数字吗？

　　这段时间经常有人咨询，是带着疑惑问：酋长，楼市真的火了吗？房价真的涨起来了吗？这些问题实在不愿意回答了，但是又不能拒绝，所以就惯例解答如下：火不火要看市场能否持续稳定，涨不涨价不是卖家所决定的，最后还是要看成交量。其实我们都希望房地产市场真正活跃起来，但绝对不是在嘴上，要想活跃房地产市场必须从供需双方找突破，闭着眼睛喊冷热的都是病态反应，说什么都没有意义。

篇3：房地产兵法论专集之六:李代桃僵

　　房地产兵法论专集之六：李代桃僵

　　齐国大将军田忌喜欢并收藏很多好马，也常与齐威王赛马，可每赛必负，于是，孙膑就为田忌出此计谋，调整了一下应对齐王赛马的顺序后，轻而易举地胜了齐王，齐王纳闷，询问了原故，于是孙膑被召见进宫。这个故事充分说明，任何事情都有一个或者几个解决途径，但最佳的解决办法往往又容易被传统的套路所困绕，目前的许多房地产问题就被所谓的经验和套路所困惑，只有在突破自我的前提下，才有可能寻求到发展之正确途径。

　　站在齐王与田忌的角度分析房地产，消费者目前的处境优势很显然就相当于齐王了，开发企业就相当于田忌，以明显的劣势去套路性地应对，结果肯定是不赛便知了。消费者的优势是：购买与消费的主动权；高度的产品性、价比知识；再加上对市场掌控的初步尝试。而开发企业原有的优势，例如：囤积的土地，大量开盘和未开盘的产品，还有特殊时期积累下的资本运作经验等，在一夜之间就转变成劣势内容了，似乎所有前行的动力都戛然而止了。

　　房地产原本是一个市场，可是由于不按规则出牌，所以才导致于今天的困局，任何一个局面都不是孤立形成的，房企困惑之局就是由运营能力弱而导致信誉低；由信誉低而产生抵御情绪；由情绪而萧条冷市；由冷市而资金困难；由资金紧张而面临崩盘这样一个环环相扣的危险之局。

　　纵观商海不难发现，所有的失败都是有原因的，所有的成功也是有依据的，房地产销售市场的全线崩溃主要原因就是开发成本过高，暴力思想严重，销售环节上存在层层剥皮的恶劣现象，致使整个销售模式出现大面积的溃烂，无法维持与市场对接的功效。所以从销售环节上找出路是唯一的选择，从销售模式上寻求突破是企业创新和提高的标志。

　　救整个房地产市场是需要付出代价的，需要很多很多房企的亏空和倒闭为代价的，只有用这些轰然的倒下为铺垫基础，为警示和奠定，房地产才可能慢慢的，逐步的回归到真正的市场经济轨道上。在这样的环境和背景下，房企不可能整体突围出去，只有凭借企业自身优势和尽快寻找出类似“李代桃僵”的策略计谋，最多也只能从大局上考虑赢得二比一获胜的机会了。

　　楼市最忌讳用假卖假买来刺激消费和自我安慰，理论界也一样忌讳杜撰空洞的理论来鼓惑房企，离开单一的房价谈经营管理，离开现象去挖掘起因，目前房地产需要的不是怎么说的问题，而是如何操作才能拔脚于泥泞中，建议并呼吁参与或者热衷于房地产的志士同仁们，把理论进一步与实践结合起来，走两步看看，也许房地产的希望就在于此。

篇4：房地产兵法论专集之五:金蝉脱壳

　　房地产兵法论专集之五：金蝉脱壳

　　“金蝉脱壳”是三十六计中的第二十计，其原意就是保持原来形态迷惑对方，最后逃离危险境地，此计的关键所在就是不宜长时为久。孙膑使用此计装病装疯，使庞涓和监督他的人一度放松了警惕，最后在齐国使臣的帮助下成功地逃离了魏国，逃出了庞涓的迫害。

　　从目前房地产行业的整体事态发展来看，仿佛进入一个漫长的“金蝉脱壳”时期，并且是三只联体金蝉争先脱壳，都想把沉重已经严重制约自己躯体的壳壳脱给对方，怎奈，在壳内的躯体上密布着千丝万缕的血脉、神经和肉体上的关联，尽管目前已经反目成仇，可是仍然会同时出现，割者痛，断者乱的联体怪胎现象，他们分别是：房地产开发企业、银行和地方政府。

　　由于他们都是围绕着金钱的关系而联体的，所以我们就称之为金氏兄弟吧；由于利益、地位及核心程度上的区别，地方政府理所当然排行老大；银行天生就是贵族，所以位居老二；至于房地产开发企业无论是年龄还是家庭历史背景，横竖都不及前者，所以也只好位列老三了。

　　也许用赌场的情形来形容金氏哥三更贴切和容易理解，那就是：虽然是金老大开赌设局，但是并不公开出面，只是幕后总体大操盘；金老二把钱箱子扛到大哥的场子里，放开胆子地大量放贷，黑下心脸地铆劲收利催贷；金老三只好坐到台前桌面上，亲自“千手使道”了，还别说，金老三上半场是暴点加暴牌，赢得是酣畅淋漓，兴奋间自以为成了老大，下半场是点背牌更差，自己台面上的筹码瞬间消失，尽管赌徒的悟性感觉是下一把牌太好了，一下子就能翻本，可是翻本的赌注已经支撑不到那“大天”牌的到来了。

　　顷刻间一切变样了，金老大紧锁着眉头望着冷清的场子不敢说话了，暗自盘算，今后这么大的赌场开销怎么办？金老二捂着已经放贷出一大半的钱箱子发瞢了，心里不由的寒战起来！只见金三弟的西装革履已经缩水成背心和裤头了，眼巴巴地望着大哥、二哥，恳请大哥把场子的门坎刨了，把门扇卸掉或者干脆就直接改成敞口的拱门吧！恳请二哥把箱子底钱都贷给他，做最后生死一博。

　　几个月以来，外面围着一层又一层涉赌的受害者，除了债务关系外，他们最想做的就是砸了这个违规逆德，并且还频频出“老千”的场子；里面坐着的哥仨个也在斗智斗勇，和谐时交杯狂饮谈下步谋略，激进时以绳索相勒，动刀子相逼玩绑架，偶尔也能一起想到“金蝉脱壳”的计谋来。

　　金老大的“金蝉脱壳”计谋是：如何把老二的箱底钱留下，让他走人，把老三清理出户，并且让他光腚在外面独档着愤怒的人群；金老二也在琢磨如何把老大的房产地契带走，然后再牵着老三回他家清理剩下的房产家业去；金老三此刻已经没有多大奢望了，就是要钱没有要房子也不给，让我走也可以，总得给弄件衣服穿着出去吧？

　　孙膑运用此计从猪舍逃离出去了，凭借的是正义的相助和谋略的精湛，而利益熏心手段拙劣的金氏兄弟却套用此计谋失败了，反而被激怒的人们逼进了猪舍般泥泞之地难以脱身。计之计，需要非常之计来谋划，道之道，更需要非常之道来支撑，我们暂且把这一现象称之为“金蝉脱壳未遂吧”。

篇5：房地产兵法论专集之四:假痴不癫

　　房地产兵法论专集之四：假痴不癫

　　孙膑遭庞涓迫害被镔刑后，一直受到庞涓的威逼和监控，为了不使《孙子兵法》落入庞涓手中，摆脱他的纠缠和迫害，为此，孙膑顿生此计，用来麻痹对手，以此拒绝整理出已经绝迹了的《孙子兵法》，所以，他不惜食宿在猪舍，偶尔还以吞食粪便来证明自己已经疯了的假象。此计的核心关键在于用假现象迷惑对手，使其信以为真，危险也在于假象一旦被识破后势必陷入危机重围之中，房地产的被动局面就是“假痴不癫”计策败露的必然结果。

　　房地产的“捂盘”现象的真正意图是想告诉人们“房源紧张”了，房源紧张涨价就是必须的，合理的，所以就在产品供给上制造紧缺的假象，所以房地产开发企业就接二连三的涨价加钱，在加上炒房者的介入，更加剧了事态的恶化，致使原本需要持续稳定的房地产市场变态了，变性了，从此也一步一步地走向惟利是图的不归之路。

　　由于捂得紧，所以涨的就猛，北京地区的房价从20**年开始，一路飙升至20**年末的200%—300%左右，房地产开发是有肥的就不吃瘦的，该送的送，该扔的扔，因为很多政策和优惠，甚至这个行业的繁荣都是送出来的，都是心照不喧扔出来的，否则怎么会有如此多的人，冒天下之众怒去推房托市；不该漏的也漏了，没关系房地产肥着呢，管理上损失那点就是毛毛雨了，于是乎房地产，以及开发商人们开始眩晕了，在他们眼里根本就不存在“北”这个概念，因为任何方向对他们来讲都是在前进，都是在进钱，找不找到“北”已经没有意义了。

　　由于房价的不断飙升和全民兴起炒房热潮，真正的居住需求群体很难承受经济负担，所以经常出现滞销现象，这原本就是房地产市场危险信号的警示，可是没有人在意更不要说调整和顺应了，相反却出怪异不厚道的诈销手段“假卖”诱惑购房者上钩，尽管在这样营销策划和托的使用上需要加大成本，可是这也属于“假痴不癫”的形式，用假繁荣拉动真消费者，目的简单明确，想法激愤激进，那就是狗毛也想办法从羊身上捞。

　　尽管很多人还没有领略到《孙子兵法》的精髓所在，甚至根本就没读过兵法，可是有意无意地运用了兵法套路，这就是《孙子兵法》源于实践，服务于实践的高深之处。于是，房地产开发企业，中介机构，地方政府，包括炒房的都开始玩兵法了，玩套路了，尽管是不伦不类，可毕竟是一种准备呀，比起那些只会掏钱不会贯穿联系的老百姓来，还真有点正规军收拾老百姓那样轻松的意思。

　　任何事物都离不开一个“度”，房地产在很多地方都失败在度的上面了。思想欲望上无度了；手段和措施上无度了；就连企业内部管理和人员标准上也缺乏度的标准，发烧和膨胀中，混淆了可为和不可为的界定，所以，即便房地产是一杯美酒，无度的贪恋和豪饮，酩酊大醉注定是最后的结局。