对房地产市场火爆后思考

　　对房地产市场火爆后的思考

　　实在不愿意再触及房地产这个话题了，但是因为职业的原因又不得不涉及，实属无奈之举。每每想到房地产市场的情形，想到房价的走势，想到那些卖房的和买房的，一种泔水洗胃般的折腾，一种捏着鼻子喝中药的感觉油然而生，这就是没有感觉的感觉，没有感慨的感慨。按理说做为地产行业的一份子，面对冷市后的繁荣或者说特别的繁荣，那怕是局部的，暂时的也好，每一个成员都应该感到高兴，至少应该是片刻的轻松，至少能直接舔食眼前的利益。然而，只要冷静一点，思考一下，总能感觉到房地产市场在摇晃着，仿佛房地产行业的后背渗透出湿漉漉的冷汗。

　　房地产行业是：一本经书猛劲念，拿地、开发就挣钱；一个模式皆照颁，想卖房子就涨价；一个套路全搞定，制造紧张空气；一个口号大家喊，涨价了，还要涨，永远的涨；一个跟头反复栽，不买房子后悔买了房子更后悔。这就是中国的房地产行业特征和企业自身素质，在经济这个大舞台上面，房地产行业内的企业实际上很是缺乏基础性的内容，特别是与制造业的成本控制能力，与科技企业的先进理念，与服务业的管理机制，与商贸业的流通思想等相比较，落差实在太大了。尽管这个行业的利润相对高于其它行业，可这恰好是一种十分危险的透资。

　　房地产人是“恶利善心”，有时是心忧碳贱愿天寒，有时是大庇天下寒士俱欢颜。就是这样矛盾着、无情着，没办法，还不是让钱折腾的。冷市时期，众人皆喊火、火、火，结果火真的烧起来了，燎得人们叫苦不休，于是乎这些人又开始喊冷、冷、冷，一旦冷下来了又开始进入下一个轮回。不知情者还以为这冷热涨跌都是大师和先知们的点化呢，其实这不过是房地产的规律而已，就是笔者前段时期说过的“高房价是购者自己折腾出来的”那样，与开发商人的暴利和黑心没有关系。如果每个人都能用右手宣誓，左手摸着自己的胸脯去换位思考，或是开发商人，或是购房者，一切都心知肚明了。

　　以往房地产是10年一轮回，由于人们的心理预期在不断的缩短，所以轮回的节奏也在不断的加快，5年、2年、8个月就这样变化着，说不定那天就变成海鲜一样每天走时价了，这是可能的也是正常的。因为房地产的不确定因素实在太多了，很多情形和重大的变革已经不在总设计师的思想范畴内了。例如，当初的民进国退，就是为了解决国有企业在竞争激烈的行业不断受挫问题，因为国有体制在竞争机制上本身就属于先天残疾，就象残奥会不能与奥运会同台竞技一样，而现在可以了，并且是残联主动挑战的。国有企业大规模的进入房地产市场抢地是好事还是坏事，在人们揣摩中还是担忧不小，因为这恰好又勾起了国企的老毛病“高成本”，所以结局必定还是破庙富和尚，有一点是明确的，那就是4万亿有着落，很可能还不够，需要不断的追加国家财政投入。

　　其实目前的房地产情形用什么词形容都不恰当，唯有“调整”还算接近，包括国有企业不顾一切的抢地，从表面形式上看是直接抬高了房价，但从深层意义上还是属于深度调整的一种形式，是资本市场和国家财政对房地产市场在经济和良心上的彻底的补偿。几十亿、上百亿的投入很像富翁巨头临终前修筑自己的坟墓和分配自己的财产，尽管分配方案有些不合理甚至荒唐，可是毕竟是一种付出和牺牲的贡献精神，没必要过多的指责和批评，只是政府的廉政执法部门今后的工作要繁忙了，估计富方丈肥和尚的增长势头一定会好于以往。

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篇2：房地产项目市场定位分析探讨

　　房地产项目市场定位分析探讨

　　房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。

　　个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。

　　一、项目定位要解决的问题

　　进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。

　　二、项目定位要达到的目的

　　在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面：

　　1、经济技术指标的可行性

　　通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。

　　2、时间操作的可行性

　　由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。

　　3、长久发展的可行性

　　项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。

　　4、公司其他项目更可行因素等

　　由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。

　　三、项目定位涉及的主要环节

　　项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：

　　1．现金流测算与把握

　　开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。

　　2．土地条件

　　土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。

　　3．销售速度

　　销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。

　　4、客户群体

　　客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

　　5．房屋的单价/总价构成

　　现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

　　6．公司擅长开发类型

　　在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。

　　7．公司要求的利润和品牌

　　项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。

　　四、项目定位需要注意的问题

　　项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。

　　1．开发商的实力，包括资金/人才/经验等等

　　作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

　　2．土地条件及规划条件

　　在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。

　　3．针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析

　　很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

　　4．客群调查

　　目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

　　5．单方利润率/总利润率/资金风险

　　项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，必须深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。

　　五、影响项目定位的前瞻性几个因素

　　1．人群思想意识形态的定位研究

　　客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。

　　2．建筑要有特色，要增加文化

气氛

　　人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。

　　3．研究建筑的发展方向

　　市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。

　　4．增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争

　　项目市场定位离不开对周遍竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。

　　综合以上个人简单见解，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功。

篇3：房地产项目市场定位探讨

　　房地产项目市场定位的探讨

　　楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。其目的是探讨产品的市场可行性如何？产品潜在客户是谁？对产品进入市场如何把握？产品的市场受众面究竟有多大？等等。一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。下面，本文将就三个方面来探讨产品的定位问题。

　　一、销售目标定位

　　楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。

　　如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。

　　作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。

　　销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。

　　销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。

　　这个目标定位实际上就是选择自己产品的客户对象，由于房地产业当今发展逐步趋向成熟，因此逼迫发展商及策划公司的行为变得越来越理智，对楼盘开发已超越一般的，或者具有较大随意性的，纯经济行为的开发，开发商及策划公司们已变得开始注重产品宏观走势及不同客户对不同品位楼盘、不同选择、不同购买力的微观细节探讨。让产品在投入市场之前，有一个较为清晰的目标定位思路，从而使楼盘更加适销对路，开发商在获取经济利益的同时获取更大的社会效应。因而，这个楼盘产品的销售目标定位在整个营销过程中有着非同一般的赢面概率。

　　二、楼盘产品定位

　　一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。

　　楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。因为做楼盘不同于做一般商品，它存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性，不因为市场的变化使产品变得过时或滞销。

　　产品定位对开发商而言，与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括：资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。

　　从市场营销学来讲，楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。产品的定位，是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象，并对楼盘产生一种“我选的就是它”的美好记忆，使楼盘在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到的主体形象。

　　产品定位，有着一般商品的共性，但房地产楼盘产品的定位，有着其他商品无可比拟的特性和个性。相对而言，楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。楼盘开发，由于投资大，又存在相应风险和市场不确定因素，使开发商小心翼翼，因而对楼盘产品定位显得较为慎重，他们希望有一个正确的、内心塌实的产品定位。

　　三、价格定位

　　在市场营销中，除了销售目标定位和楼盘产品定位外，价格定位同时也是一个足以影响房产开发项目成败与否的重要因素。

　　从房地产多年发展看，楼市营销之演变，由于价格定位的原因，对楼市整体发展或多或少地受到了牵制或制约，价格定位在楼盘全过程营销中亦始终左右着楼市“晴雨”曲线的起伏。

　　在楼市竞争几近白热化的今天，楼盘价格定位竞争越来越突出，楼盘价格定位正确与否，在很大程度上反映出开发商对市场尺度把握，对客户心理需求了解和是否具备竞争意识的体现。

　　如何做好楼盘价格定位，竞争结果是最好见证，这由不得发展商的一厢情愿，而完全应该依据市场最为现实的走势，从做好全盘营销角度，对案子确定一个既有利于本身产品尽快销售和迅速回笼资金的目标；也能在市场中通过个案的特殊优势和与众不同的亮点发掘，对楼盘个案进行出人意料的价格定位，进而对整盘营销产生出一种成功驾驭的影响。

　　在楼盘市场营销中，其价格定位除了根据市场必然价格规律外，还有一个技术性和技巧性的操作。如在多层住宅销售中，往往是顶层和底层较为难卖，但是如果发展商采取买顶层送露台，卖底层送花园，则效果大不一样。在小高层电梯房的销售中，已有开发商将难卖的底层改作错层，并将进出总门改为向南开，从底层花园进入房间，这样的设计受到了客户的欢迎，而且在楼价上也比原来传统北向出入口的设计容易被客户接受。

　　关于楼盘价格定位，其重要一点，就是必须注重营销策略问题，应该依据案例地段差异，档次差异，不同类型差异来制定不同售价策略。在通常情况下，新开楼盘价格有一个较为自然的市场定位过程，预售期往往采用低开高走，经较低的价格吸引人气，逐步小幅慢走，至准现房或现房期，售价相对稳定。而对于清盘期的“鸡头鸡脚”，可以予以酌情让价销售，通过售价策略加快资金回笼，让投入产生回报得到最大限度的保障。

　　做好楼盘的价格定位，完全应从案例诸多方面去考虑，营销人应具备的对案例进行综合分析，然后提出独特定位创意和定位目标。

　　对楼盘营销策略，其价格定位主要可从以下几个方面进行。案例的开盘或早期推介，策划销售是个关键，成功的开头，可以扩大市场的占有份额，价格策略一般可以采取成本价或略高于成本价及建议售价；其次可以通过对同类区域、同类楼盘的质素比照分析，在满足客户承受能力的前提下最大限度地挖掘市场有效需求进行定价；其三是由于楼市的可变性较强，价格定位则应根据市场总体走势，此时应特别重视对客户群体目标各种不同需求心理价位研究，所推出价格定位极需具备相应的竞争力；其四是楼盘的营销必须注重物业内在品质，不同档次的楼盘，在其价格定位上应该是物有所值，充分反映物业价值所在。楼市中有些楼盘推出实价销售，想方设法在物业的质量和附加值上做文章，让楼盘的价格充分体现其价值含金量；其五是注重营销前期参与性，楼盘从规划、设计开始就让营销先行参与，利用专业头脑，专业知识，专业手段来提升楼盘品位，使楼盘从开发到销售，处于一种较为理性调度之中，为有一个合理的价格定位积累依据。

　　楼盘营销要做好价格定位并不是一件容易的事，对其影响是多方面的，但市场定位的关键似乎是开发命脉之本，因为定位的偏差是市场谁也改变不了的事实

篇4：广层单体住宅房地产项目前期市场分析

华景新城东面的基本概况:
华景新城的东面临广圆快速路,华南速干线,公交线路有:191.178.194.18.50.139.
177.210.214.248.269.289.515.549.560等,交通尚算方便,11177米范围内有省税务学校,税务学校,农业干部学院,科技干部学院,华南师范大学,暨南大学华南理工大学等高校。天河区政府,员村税务局等政府机关,邮电科研所,广州邮电医院,广东奥林匹克体育中心等文化卫生机构。有天河公园等悠闲活动场所,宾馆,酒店餐饮娱乐场所齐全,有百佳,万佳等大型的购物超市。方圆几公里内,高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集,是庞大的消费群体。

20**年,国家宏观调控动作频繁
"8.31",大限让地产商明白了一个道理:土地随着深度的开发不断增值。在目前廉价土地大门紧闭的情况下,"精耕细作"现有的土地存量,坐收土地增值所带来的超级利差,成为地产商的"致富窍门"。因此,要想获得更大的土地利润,"化整为零"递增式的小批量投放市场的做法,显然比原来的大盘时代更能获得更大的收益。于是广州楼市开始反过去的放水式的供应量,不少精品楼盘开始有意识的控制建设量。

另一方面,由于银根紧缩,开发商的资金压力增加。而由于国际市场的原因,建材成本不断上涨,包括水泥、钢筋等各类原材料的价格一升再升,于是在售产品的价格也不得不"水涨船高"。一方面是房屋供应量开始减少,一方面是价格因市场供求关系上涨::,一直习惯于持币待购的消费者无法再维持冷静的旁观态度,开始加快入市速度。而消费者心理防线一旦被攻破,购买力开始迅速爆发,广州房地产市场开始迎来了多年不见的热火朝天局面,而火热场面一旦出现,就出现了不断循环的"怪圈"越是怕楼价继续涨越多人买楼,就越快消耗了楼市的存货,而迅速减少的存货和因热销而上升的价格,又进一步刺激了更多消费者放弃观望而入市,开始新一轮的循环。。。

一.市场供给
1.房屋现有供应额及结构情况
定位走高:
出于对天河公园优势资源的看好,天河公园周边楼盘定位都基本走中等偏高策略,户型上基本以100-170多平方米的3-4房大户型为主,如华港花园、东方新世界等等,市场反应普遍较好,特别是华港花园,100平方米出头的户型因为实用率高,厅房间隔实用,向来都是市场主打。国庆新出街的第三期产品,据悉在户型上还更有所创新,价位也将略有调整,估计将更受买家欢迎。另一引人注目的是新盘理想花园的100平方米上下的二房半户型,5300万-6000万/m2的均价,目标直指30-40岁企业中高收入阶层。
另辟路线是的不同的是东王景花园,由于看好周边数量庞大的年轻白领消费群,东王景花园瞄准这一市场空间,推出60-80平方米的小二房、小三房户型,还有部分35平方米左右的单身公寓,东王景花园4700元/平方米的定价又相对较低,可说是进一步丰富了该区域的产品类型及价格档次。

2.产品适应面广:
看来从产品到价格,天河公园板块将出现更多元化竞争的局面,更能满足不同买家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商务配套,令天河公园板块渐成为周边白领、企业主管、高校教授等中高端客户群体所看好的地段,因此,在广州市楼价一片降价声中一直平中有升,相对较为坚挺。东方新世界等定位较高楼盘单价达6000元/平方米以上,普通均价都大抵在5500元/平方米,区域前景让人乐观。 天河公园方圆几公里内,是高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集的正因为看好这一庞大消费群体,新世界地产、美林基业、合生等地产大鳄近年来都纷纷在此圈地推盘,除东王景花园、理想花园、历德雅舍三大新盘外,珠江投资在加拿大花园前的地块、理想集团在东方新世界后的地块都相继传出将动工兴建新楼盘的消息,估计明年中期,天河公园板块至少还将有二个新楼盘出现。看来这一片热土的热闹劲,还将越演越烈。

3.其他替代性供应情况的调查
闲钱用于投资收租应不错。拍卖公告里,总有近3成的房产标的是番禺、花都、增城等广州郊区县市的,甚至也有清远、肇庆等地的。相比之下,这些房产就比广州老城区以及番禺洛溪大桥南岸的价格便宜得多。一栋位于花都区新华镇商业大道的83平方米房产,具有可当即移交的《房屋所有权证》,楼龄不过六七年,所属地段是商业旺街,起拍价仅为4.6万元,平均下来每平方米500多元。 在花都新华镇、番禺市桥等区的商业地段,80平方米左右的两房一厅,每个月的租金至少在800元以上。如果以较便宜的价格在番禺、花都、增城等地买下一套房子进行收租非常合算。 广东省拍卖协会的陈少湘介绍,通过拍卖房产进行投资已不是一件新鲜事,因为市内房产价格并未明显降低::,相对来说,投资广州市内的房产回报周期较长,而目前郊区县市或是珠三角地区的房产价格相对偏低。所以,广州市民可以运用手头上较为充足的闲散资金对这些地区的房产进行投资。但首先要打探清楚该房所处地段是否值得投资,其次是产权是否清晰,是否即时交吉等,陈少湘还认为,珠三角地区流动人员较多,房子的求租率也很高,如果手头上有笔5万元左右的闲钱,不妨买个郊区房长收租。

二.市场需求
1.广州市房地产销售和租赁价格上升
A.其原因一方面是建材价格持续上升,楼盘开发成本增加,使价格有所上升,特别是一些大型开发商,由于其资金雄厚、建设周期短,成本增加的效应较快地反映到销售价格上来;另一方面是一些质量、品牌、配套环境、售后服务较好的楼盘,仍保持良好的销售态势,使商品房价格总体水平上升。
B.主要是一些商业繁华路段及集散地商业用房交易畅旺,价格大幅上升。
C.日前,番禺房管局对该区的商品房交易登记表明:华南板块八大盘共成交了1852套单位,成交面积达24.24万平方米,成交总金额达11.36亿元。一手商品房成交价达4687元/平方米,有走高趋势。

2.地利,人和
A.不少楼盘本身也拥有众多的市政利好,拥有良好的升值潜力,由于其稀缺性明显,因而追捧者众多
B.大部分楼盘都有良好的地理环境和美好市政规划前景,自身也有别人难以代替的优点。

三.市场价值
1.所在区域房屋的销售情况调查
华景新城物业类别:住宅 建筑类别:高层洋房,多层洋房(带电梯) 参考均价:5600元方米物业管理费参考价:1.5元/平方米容积率:1绿化率:90%总建筑面积:1000000平方米
楼盘简介: 翠安侬苑--华景新城全面升级的经典之作,具备更优的规划、户型、环境以及智能通风隔音系统、净水系统等超前设施,法式风格园林
发展商: 广东华景新城房地产有限公司代理/销售: 合生创展集团有限公司
公交线路:210、240、549、248、296、518、50等巴士线经过社区门口,区内设有18、178、194的巴士总站。在天河北路华景段开通后,拟增加"华景新城--天河北--环市东"商务圈的屋村巴士(15分钟1班)和新福利191路

四层动感会所,集运动、休闲、娱乐一体化。有幼儿园、小学、中学。
半山雍景苑建筑类别:小高层、多层物管费:2.3元/m2/月绿化率:36% 容积率:3楼盘简介: 半山雍景苑于广州天河CBD中心,广园东快速路北侧,华南快速干线东侧地段,占地2万多平方米,建筑面积8万多平方米,由9栋意大利风格的小高层建筑组成,近40多个主题景观园林,只供762户人独享。半山雍景苑主要针对二次置业的成功人士,采用高级环保材料一次性装修到位。面积由79平方米至165平方米不等. 占地3万m2,建面8万m2,在售3房84-109m2,4房127-186m2。开盘初期部分单位折后单价只在6300元左右物管费2.3元/m2/月半山雍景苑"米兰印象"入选20**广州金牌户型.参考均价:7000元/平方米

总建筑面积: 80000平方米开盘时间年20**年8月15日投资商: 广州珠江投资有限公司发展商: 广州珠江房地产开发中心有限公司 物业管理: 广东康景物业服务有限公司物业地址:广园东路(五山路回旋处)汇景新城西侧附近公交线路:60,508,41,891,506路
世纪绿洲建筑类别:小高层洋房,多层洋房(带电梯),多层洋房(不带电梯) 参考均价:4500元/平方米物业管理费参考价:1.6元/平方米绿化率: 40%

楼盘简介: 世纪绿洲位于天源路(原广汕公路)华南植物园地段,占地14万平方米,总建筑面积30.4万平方米。2期共10栋洋房,珠江俊园其中8栋12层、2栋19层,1梯5户。接近700房。北临广东树木公园、东望火炉山森林公园,南接华南植物园,向西与育龙居教师新村及广东工业大学隔路相望,项目建成后将成为广州乃至华南地区最具环保价值的大型生态社区。总建筑面积: 350000平方米发展商: 广州利海房地产开发有限公司代理/销售: 合富辉煌房地产顾问有限公司物业管理: 怡高物业按揭银行: 建设银行物业地址: 广汕公路华南植物园旁公交线路:84,84A,84(辅),28,534,535 。 4000平方米独创覆士式会所、坡地叠水园林、无极恒温双泳池、森林幼稚园、森林商业街 网球场 儿童活动中心 Internet接入 停车场 保安系统 花园

 

;云山翠苑物业类别:住宅建筑类别:多层洋房(带电梯) 参考均价:3888元/平方米绿化率: 40% 容积率: 2.83规则占地面积: 6000平方米总建筑面积: 17000平方米
楼盘简介: 位于广州大道北天平架装饰材料城旁桐油岗地段,北接同和路的南湖地区、南连沙河大街到天河北,交通便捷,地理位置优越,占地6000余平方米,总建筑面积1.4万平方米左右。小区地势高出主干道约10米,由北至南形成高差坡地。其A栋36套三房两厅单位为全跃式一梯两户的设计,户户南北朝向、通风采光良好,且位于小区的最高位置,具观赏自然景观的优越性20**-11-11铁定12.31前交楼[山景王]金牌户型全新推出。

开盘时间: 20**-8-12
峻工时间: 20**-12-31投资商:发展商: 广州市建筑集团有限公司 代理/销售: 方圆地产物业地址: 天河区 广州大道北528号东侧桐油岗地段位于广州大道北天平架装饰材料城旁桐油岗地段,北接同和路的南湖地区、南连沙河大街到天河北,交通便捷,附近公交:296、241、179等数十条
●教育:(中、小学) 育苗小学、四海小学、七十五中。 ●周边配套:银行、邮政、酒楼、教育、医疗等配套齐全

四.市场推销
天河中小盘纷纷推新货 避开大盘凭三大招突围
焦点房地产网 gz.focus.cn 20**年10月22日14:14 广州日报
这几个月来,天河最活跃的基本是一些中小楼盘。一方面是由于大集团旗下的楼盘供应量趋于减少,而且价格高涨;另一方面是由于中小楼盘趁着好市道纷纷推出新货吸引客源。从这些楼盘的经营之道来看,大致可以分为如下几种:

借势型:小型房地产企业没有与大盘较劲的实力,于是就借"势"经营。城市假日园就是一个明显的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家园的地理优势,等邻居把市场的势造足后,就在周围做"迷你型"小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。通过差异化定位、以总价适中的小三房为主打的策略,该盘在黄金周期间回笼资金超过千万元。

个性型:个性化的楼盘总是能吸引消费者的眼球。理想·蓝堡国际、东王景花园和新出炉的东方都会广场"上寓"都属于这种。在天河公园周边楼盘价位陆续走高,以大户型为主打的情况下,东王景花园以普通两房、小三房也可望到天河公园景色为卖点::,吸引了众多白领;理想·蓝堡国际则以单层空中花园、宽楼距的单边户型等新设计吸引注重生活环境的买家;而东方都会广场"上寓"则以天河区从没出现过的中空小复式设计及150%的实用率吸引了众多首次置业者及投资客。在十一黄金周,这些楼盘现场虽然都没有活动,但却能吸引不少来看楼的实客。

实惠型:有些楼盘虽然个性不明显,但凭借方便的地理位置和实惠的总价,也能迅速消化不少货量。例如近期新开盘的豪景花园和雍景台新一期。雍景台位于天河区政府对面,和周边的楼盘普遍售5800元/m2的单价相比,该盘5000元/m2带装修的价格自然显得很吸引。而豪景花园则靠近天河北,但总价只须15万~50万元左右,对于天河北附近上班的白领吸引力也不小。

中小楼盘的生存之道,说穿了无非是找准自己的定位,避开与大盘正面交锋,扬长避短,强化自己的优势,总能得到适合这个层次的一批买家的青睐。

篇5：房地产市场细分定位

操作程序:

第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析

第2操作环节:房地产市场定位误区及对策

第3操作环节:房地产市场定位概念精要

第4操作环节:房地产市场细分定位的具体策略

第5操作环节:房地产市场定位要点分析

第6操作环节:房地产市场定位实战流程设计

使用指南

进行准确的市场定位,从而销定目标客户,是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事,定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略,并设计了市场定位的操作流程,是发展商重要的实战指引工具。

第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析

分析A:楼盘畅销的先决条件

进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看,无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’,星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者,海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范,二栋35层高的楼共520个单位,不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高,海悦华城的价格,比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B:明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确,用发展商的话来说就是,以该项目所处的位置,深圳入不可能去买,它的对象只能是香港人,发展商别无选择。因此,海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等,全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计,比如海悦华城没有生活阳台,在客厅只有一个一米宽的阳台,有一个透明的有机玻璃群栏杆,这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港,这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型,交房标准就是样板房的装修标准,包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书,发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说,一个楼盘很难做到既能外销又能内销,让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘,即你的客户不可能既是富豪,又是普通白领。

第2操作环节:房地产市场定位误区及对策

误区A 市场定位=目标市场

这两者是市场营销的基础和根本,没有明确的目标市场和清晰的市场定位,一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定,就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念,认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同,目标市场是指企业对市场经过细分后,确定自己的产品所要进入的细分的领域;而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如,广东有两个著名的楼盘,碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭;它的市场定位是度假、休闲(给你一个五星级的家);丽江花园的目标市场是广州市的白领人士,它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上,它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等,它是项目充分张扬的起点和基础,让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起一个点睛的作用,若没有一个准确而生动的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性,楼盘就缺乏活力和生机。

误区B:缺乏文进的权称定位

一些房地产项目的策划人员,经过一番讨论、研究筛选后,以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成,而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位,即使设计了一个准确的定位,但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据,只是把所设计的定位停留在吆喝的层面,噪子喊破了之余,仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来,或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件,起着为策划和营销导航的作用,不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后,就必须在说和做方面保持一致和连贯,各方面都要统一和相通,让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的,都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理,无处无时不体现楼盘的定位,策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区,环保这一功能性定位应该大有文章可作,人均绿地是否足够,有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地?小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理,是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象?在户型设计上有否出现过道厅面积大小,开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用,造成浪费?其

它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等,这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中,VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动,以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想?如 VI中的基准色可以绿色为主,看楼车可用无污染的电瓶车,参与和赞助社会的环保活动,售楼都和办公室内不用一次性的杯,小区环境明亮整洁,有明显的环保宣传指示牌,垃圾桶不用塑料袋等等,这里不—一细表。总之,全方位全过程地体规定位,才是定位的真正意义所枉,才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现,更多时候还是个性的体现,只有定准位并且执行好,才能在警警众多的楼盘中脱颖而出,才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。

误区c:花样翻新定位缺乏核心

据悉,内地某城市一楼盘,推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是:

1、推出之初,定位为“成功人士的心水华庭”。

2、两个月后,定位为“孩子们成长的地方”,集中表现其配套齐全的特点。

3、又过了两个月,宣传客户所购房产即将升值。

4、后来,该按盘重新定位为“智能豪宅”。

5、年底时,眼看年关谈市已近,发展商心里着急,于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新,但效果总是难尽人意。

从以上可以看出,该楼盘在营销手法上存在明显的缺点:定位不明,角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”,使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误,销售策划还须遵循以下三个原则:

第一,销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。

第二,主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。

第三,操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。

第3操作环节:房地产市场定位概念精要

精要A:房地产市场细分准则

(1)、细分市场必须足够大以保证其有利可图。

(2)、细分市场必须是可以识别的。

(3)、细分市场必须是媒体能够接触到的。

(4)、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场,就没有必要把它们分开。

(5)、就其大小而言,各细分市场应该是稳定的。

(6)、细分市场应该具有合理的一致性。

(7)、细分市场应该不断增长。

(8)、细分市场不应该主要被竞争者占领,以免我们的项目达到失败。

精要B:房地产市场定位的任务

房地产开发营销,必须有科学的市场定位,而不应由经验引导定位。所谓市场定位:就是将产品置于某个特定的细分市场中,针对目标客源,设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括:项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。

(1)、项目定位

拿到一块地,首选的问题就是确定开发项目,而这必须建立在了解客户需求的前提下,抓住市场空白点,准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销,就是因为开发商充分了解了客户的儒求,及时推出别墅公寓,填补了市场空白,取得了良好的经济和社会效益。

(2)、品质定位

一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配?高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受?目前市场上,一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩,因此,一个楼盘的销售成功与否,并不在于其品质的高低,而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。

(4)、房型和面积的定位

从目前上海积压的商品房来看,其原因不外乎是房型设计过时,面积配比不合理,不是过大,就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求,设计出符合目标客源来求的产品,以保证市场的供求平衡。

(5)、价格定位

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bsp;高价的楼盘,虽然在短期销售中可能会有较高利润,但若不为购房者所接受,将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7,虽然能在相当短的时期内畅销,但也有可能因价格太便宜,使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下,结合市场实际情况,制定了一个合理的价格,其结果既保证了消钻者的利益,又使发展商取得了应有的经济效益。

精要C:日地产市场钢分定位的变色设计

1、通过产品特征或顾客利益点定位

应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点(DTOdUCt characteristics of customer benefit)相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的,当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时,那种感觉不太好,但包合大多产品特征的广告目标将很难实施,这种定位的结果常常是形象模糊、混乱,对品牌十分不利。

2、以价格和质量定位

由于价格与质量非常重要,我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中,一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好,这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高,一方面是为了抵消其较高的成本,另一方面是为宣传其较高的质量。

3、以用途或应用定住

另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险,但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。

4、以产品使用者定位

另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来,并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。

5、以产品类别定位

某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。

6、以文化象征定位

许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容,这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。

7、以竞争者定住

在大多数定位战略中,竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合,参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要,主要有两方面理由:其一,竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象,竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪,告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二,有时,顾客认为你如何好并不重要,重要的是你比某个竞争者更好,或与它同样好。为了创造一种产品特征定位,采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的,特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中,竞争者要被明确地指出来,共产品的一个或多个特性也要被比较。

第4操作环节:房地产市场细分定位的具体策略

策略A:很好入文因素细分定位

1、年龄

购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。

2、性别

性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升,在行销企划时,除了对传统男性特质的诉或外,愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。

3、所得

可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置,到区及较偏远区则为中下所得所光顾,而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时,则所得区隔更乒细分与威力。

4、职业

可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员,一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇?。…?等。

5、教育

区分为小学、中学、专科、大学、研究生等学历。

6、宗教信仰

道教、佛教、基督教、天主教等。

7、社会阶层

 

; 可区分为下下、上下、下中、上中、下上、上上等阶层。社会阶层有以下之特征:

(1)同一阶级的人群具有类似的行为。

(2)社会阶层的地位有高低。

(3)社会阶层乃是职业、所得、教育……等综合的结果。

(4)社会阶层的内涵会变动,而且个人亦会提升到较高阶层或下降到较低阶层。

8、家庭成员

1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。

9、家庭生命循环

可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下,年轻已婚最小小孩6岁以上,年老已婚有小孩,年老已婚无18岁以下小孩,年老单身……等。另如新婚市场、单身市场、老入市场等。

策略B:根据地理因素细分定位

1、居住区

区分为市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等。

2、行政区

如广州市的天河区、海珠区、东山区、越秀区等。

3、大区域

都市人。多寡如 5万人以下, 5万人一 10万人, 10万人一 30万人, 50万

人、100万人等。

策略C:根据心理特征细分定位

l、个性

内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型……等。

2、生活型态

平实型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。

策略D:消费行为因素细分定位

1、购屋率

第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。

2、购买动机

经济型、地位型、理智型、投资性、投机型……等。

3、品牌忠诚性

强、轻、没有等三种。

4.准备购买时

不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望…??。等。

5、对产品之态度

狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等

第5操作环节:房地产市场定位。

1. 房地产市场细分

2. 选定目标市场

3. 房地产市场定位

4 .确定竞争对手

5. 如何认识和评价竞争对手

6. 确定竞争对手的定位

7.分析顾客

8.比较定价法

要点分析

要点A:应当用经济分析格导决策

任何目标的成功大多取决于两个因素:潜在的市场规模乘以渗透的可能性。除非这两个因素都适合,否则难以获得成功。

要点B:定位通常暗示一种细分保证定位通常表示做出公开的决策,忽略市场的其他部分,而集中于某些细分市场。这种方法要求保证和纪律,因为不顾潜在的购买者并不是一件容易做到的事。采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场,而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分,并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明,在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征(而不是在几个广告中),可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大,可被看作特殊产品或此类产品中的一个子类,甚至被看作是与标准产品根本不同的产品。

要点C:有软的广告自坚持出下去一个广告经理常常会对一个定位战略感到厌烦,希望进行一些改变,但广告的个性和形象就如同人一样,是许多年发展起来的,时间的持续价值不能被忽略。

要点D:不回该回成为你根本不足的事物

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有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物,以期利用市场采来或机会。这种定位决策看上去有些诱惑,但却是天真的,其中大多归于失败。在将产品定位前,考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析。什么细分变量最相关?什么利益点细分最相关?

要点E:考虑象征

一个或一系列象征可以具有很强的联系性,在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的,并且是可衡量的。

要点F:形成量身定做的解决方实在如此激烈竞争的市场中,有些地产商已在琢磨捷径,瞄准细分市场做文章了。比如有的开发商打出了“本科生打刘折,研究生打**折,博士打**折”、“一切为了孩子”等口号,针对某一特定市场展开促销。可以说,这是目前房地产界“有效德来不足与供给盲目这一主要矛盾”的理性化解决方式之一,也是今后房地产经营的基本思路。金地聚园就是“置身定发’的典型案例。此项目除了”地利”这个先天优势之外,无其它优势可言。但金地人做足7功夫,使它平添了许多后天优势,其核心内容就是“星体裁衣”、“置身定造”。首先,其市场定位是社会上最稳定、有效成求最充足的白领工薪阶层,而非像金地海景那样的二次置业机会市场。其次,我们的专业人员对目标市场进行了详尽的市场调查,对其主要特征进行了科学的分析。然后,又根据这些特征对金地翠园进行整体策划,确定项目的个性;实用、现代、自然、有品味、重视孩子、价格合理等。同时,在广告策略上,对目标市场推出针对性宣传;在物业管理服务上,特别对孩子作出独具匠心的服务承诺。