房地产兵法论专集之八:擒贼擒王

　　房地产兵法论专集之八：擒贼擒王

　　庞涓为报复孙膑，纠集楚国、韩国、燕国共同讨伐齐国，他联盟的条件是答应与楚国结盟；割城池给韩国；划土地给燕国，并要挟齐国三日内交出孙膑，否则就灭掉齐国。邹忌等人主张交出孙膑以解齐国之难，齐威王也答应了庞涓的条件，面对如此软弱的齐王，孙膑的朋友及“粉丝”们劝孙膑离开齐国另择明主。

　　孙膑经过一番苦思，想出了“擒贼擒王”的计谋来，就在交出孙膑的一瞬间，假扮齐国士兵的剑客高手钟离春冷不防用剑逼住庞涓，庞涓无奈，只好答应退兵。于是，齐国又“兵不血刃”的赢得一次胜利。

　　从房地产市场的态势来看很接近这个意思，如果说齐国象购房的老百姓，那么魏国就是房地产开发企业，在房地产这个市场如战场的攻技谋略中，他们以高额的贷款利率和启动一个房奴时代的能量，争取了银行的加盟；以心照不宣的态度默认了与日俱增的土地价格，并且准确率极高的向政府官员砸“币子”，送“屋子”，施“娘子”，于是就争取了经常掉下来天大馅饼的机会了；同时也采取了谁攻下城池归谁，谁占领的土地谁所有的销售策略，于是就出现了鹦鹉一样的推销舌簧，犬一般锋利的牙齿，遇人就吠见肉就啃，高明就高明在，啃骨头也给你打麻药的优质服务上。

　　正当食肉者咧着殷红的嘴角啃得津津时，早已按耐不住怒火的剑客们纵身一越寒光一闪，亮剑了，锋利的剑头直抵那浸透鲜血的下颌，剑气与寒光，愤怒与僵持，麻药过后的痛苦与匆忙赶来和解的银行代表及政府官员，双手抱拳，连连说“和为贵，和气生财”之类的江湖套话。

　　经过初步交涉，银行以多次降低利率为退兵形式；地方政府以减免税费和增加提高补贴为缓兵之计；开发商实在放不下含在嘴里的肥肉，尽管不敢再啃了，可是也不情愿吐出早已习惯了的美味，僵持着，犹豫着，算计着，等待着，只要不死就有机会饮血食肉，目前最关键的就是如何摆脱颌下的这柄明晃晃的利剑。

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篇2：房地产兵法论专集之九:以逸待劳

　　房地产兵法论专集之九：以逸待劳

　　孙膑以“擒贼擒王”之计谋控制住了庞涓，迫使他下令撤军，于是，楚、韩、燕三国军队都先后撤军回国了，庞涓在回军的途中越想越生气，索性又带军杀了回来，面对突然返回的魏国大军齐国还是有些措手不及，齐威王赶紧命田忌和孙膑出兵抗敌。虽然楚、韩、燕三国的军队已经退出战局，但是在强大的魏军面前齐国仍处弱势地位，在敌强我弱的情况下，孙膑下令守城不出。

　　庞涓为激孙膑出城作战，命魏国士兵在城外高声漫骂。孙膑仍按兵不动。田忌手下一员性情刚烈的大将田国，在忍耐数日后终于气愤不过了，于是要求出兵，没想到一向军令如山的孙膑竟然同意了。田国率精干之兵不断袭扰敌人，使魏军更加疲惫。庞涓战不能战，拖又拖不起，只好撤军，孙膑乘机出兵“抄底”，魏军全线崩溃。

　　“以逸待劳”这一计谋在1930年12月的苏区军民歼敌誓师大会上，被*先生在游击战中总结和归纳成“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字“游击战争”方针，从战略思想上指导并解决了敌强我弱局势下的被动问题。

　　目前房地产市场这局博奕更象当年齐、魏之战，无论是整体意识还是对经济发展走势的判断、分析，无论是经济支付能力还是识别真伪能力上，购房者都应该是当时处于弱势的齐国；而开发企业更象声势浩大的魏国军队；地方政府，银行和靠房地产广告为生的媒体就象楚、韩、燕三国军队，他们都是为了利益为了分羹而来的。

　　与当时故事情节不同的是，虽然情同魏国的开发商企业退了又回来了，可是类似于楚、韩、燕三国军队的利益集团们却没有真正撤军回国，而是躲避在路边的杂草丛中时不时地向外窥视，只要时机好转还会列队出来分羹的。

　　尽管如此，总的局势构成要件没有变。老百姓睁大眼睛用双手捂住自己的钱袋子，似乎又多了一种担心，以前担心被骗，现在好象又担心被抢似的。实际上这样的担心也不无道理，因为攥住钱袋子不松手，就好比卡断了房地产市场供血的动脉血管，没有血液供给大脑就会缺氧，缺氧就会导致精神错乱或者失态，提高点警惕还是好处多多。

　　百姓意识的提高就已经是“众志成城”，持币待购如同坐在城楼上观山景一样轻松悠闲。再看已是兵临城下的魏国军队，他们先是叫后是笑，接着又闹又哭，最后是连骂带跳，目的只有一个，就是引诱城内的百姓出来。于是，就有几个老头老太太按耐不住了，申请带领“大、小脚侦缉队”出去看看，顺便再抓几个“舌头”回来。

　　侦缉队员还真不含糊，尽管在出城时被撂倒了几个，可是真实情况还是打探回来了。首先是：魏国军队由于在城下坚持一年之久了，经费紧张，士气不振，自然减员和逃跑者不计其数。据“舌头”交代，他们已经是黔驴技穷了，最大限度也就是在年底前，把老套路再演练一番；其次是：躲避在草丛中利益集团军队也已经开始解体了，有的士兵放下武器回家种地去了，有的干脆把部队的“番号”都扔在草丛里不知了去向，还有一些游手好闲的坚信能分到羹喝；最后是：经综合分析十月份左右，大部分魏国士兵将身患重病，出于人道主义考虑，可以开城门接纳一部分伤员回来。

　　纵观全局，房地产开发企业最为薄弱的环节还是成本控制，无论是前期还是后期，无论是现在还是过去，他们从未跳出高成本的误区，从高价拿地到高成本开发管理，从花血本陪送嫁妆出嫁丑女儿的销售心理，到不择手段的使托带诈的营销，无一不是高成本的败家行为。有道是：不撞南墙不回头，可是目前遇到的情形却是撞了南墙也不回头，并且是反复的撞，不得不佩服，有性格！

篇3：房地产兵法论专集之十一:借刀杀人

　　房地产兵法论专集之十一：借刀杀人

　　齐威王听信谗言准备制罪于田忌、孙膑，于是，孙膑就让田忌主动交出兵权，以此打消齐威王的杀念。可是，狡猾的公孙阅乘机劝邹忌斩草除根，考虑到在齐国难以得手，并进计“借刀杀人”。于是，邹忌向齐威王建议与楚国联盟共同对付魏国，建议田忌和孙膑出使楚国。鉴于当时齐国的政治形势，对田、孙二人十分不利，摆在他们面前就两条路，一是出使成功，联合楚国一起抗魏，重新得到齐威王的信任；二是干脆一去不返，离开这个是非之地。然而，公孙阅的计谋是：派杀手紧跟其后，侍机下手除掉田、孙二人。如果追杀失手或者田、孙留在楚国，就灭其九族等阴险计谋。

　　房地产目前的局势就如田忌、孙膑的处境，从客观上讲：田忌是有勇无谋，孙膑是腿有残疾，这很象现在的房企组合，一部分房地产企业在资本积累过程中发展很简单，就是靠炒地皮和06、07两年的楼市暴利起家的，属于有勇无谋的机会胜利者；而另一部分就属于腿脚不方便的，或者是在吃进土地时伤元气的地王型，或者是开发过猛的楼盘积压型，无论那种类别都是被牵制和套牢了，所以造成了有思想的行动不便，行动方便的思想欠缺。由于各自的利益竞争关系，又很难象田、孙那样进行合理的组合，所以局势在不断的恶化着。

　　至于借刀者就更是大有人在了，首先是：地方政府借用房地产这把刀在自己的地皮上刮油敛财，此乃谓之“一借”；其次是国家经济在发展上需要借助房地产来拉动内需，因为房产品毕竟是民众的最大消费内容，此乃谓之“二借”；最后是由于某些地产商人的嚣张和无度，已经引起了公愤，政府担心局势恶化和扩大，所以不得不开始调整思路和风向，以民生治暴利，打压房地产泡沫是最近的一个明显的特征，此乃谓之“三借”。

　　“一借”伤了房地产企业的元气，大量的资本都积压在购买土地上了，原本就没有多大气力的马驹子，拉着国民经济这样豪华气魄的大车的确很荣耀，可是也很累呀。“二借”毁的是房地产行业的形象和名声，背上了黑心和暴利的骂名，对个别地产商人来说黑心和暴利不为过，但是对整个行业来讲还是有些冤枉的；“三借”废了房地产的后半生，因为房地产这个行业，准确的讲是相当一部分企业，势必要作为政治和经济的牺牲品。因为政治稳定需要消除民声、民怨，需要和谐社会，所以必须打压房泡沫；经济举措上商品房，特别是高价房肯定要受到政府推出的经济适用房的严重冲击，所以，房地产企业在今明两年内将减员80%以上。

　　当然在大计谋之下也衍生出若干个小伎俩，例如，某房企的热销和火暴，小阳春和回暖等等，实际上都是初级水平的“借刀杀人”，因为他们借助的是假象和房托，借助的欺诈和误导，尽管在动用关系渠道，费用投入上都是最后一股子力气了，包括北京电视台的裸体义卖，似乎掀起了一个小高潮，可是还没哼哼出几声来就被中央2套给吆喝住了，这就叫“小巫见大巫”了，小鬼见到阎王爷敢不下跪吗？

　　有时候“借刀杀人”也不是什么坏事，关键是看杀什么人，房地产企业的“借刀杀人”还是有一定积极意义的，因为这样有利于市场氛围的改善，有利于向着和谐稳定的方向发展，淘汰一部分不适应市场的房企是必须的，用实际行动说话，用市场规律说话是无可挑剔的，房地产开发企业必须经过严格的体检后方能重新上岗。我一直主张房企要自强，现在看不这样不行了，否则真的就要成为刀下鬼了，甭管是借来的刀，还是人家自己手里的刀，都是刀呀！千万不要再伸着脖子和市场叫阵了。

篇4：房地产兵法论专集之十三:瞒天过海

　　房地产兵法论专集之十三：瞒天过海

　　庞涓来到楚国争得了监督孙膑抄写兵法的权力后，又对孙膑说：即使你给楚王抄写了兵法，他依然不会放过你的，还不如为他抄写一部兵法，他可以帮助孙膑逃离楚国，孙膑为了将计就计就答应了庞涓，按照庞涓和孙膑的定下的计谋，庞涓回国做接应孙膑的准备去了。孙膑又拜见楚王，说兵法乃兵圣之作，必须找一个类似鬼谷的山谷抄写，才可不辱圣灵，否则必将受到上天惩罚。楚人一向宠信鬼神就答应了孙膑的要求。孙膑选择了靠近楚魏边境的一条山谷，假意不敢前往。楚王得兵法心切，派军队保护孙膑。庞涓带兵秘密袭击孙膑所在的山谷，意欲劫持孙膑。孙膑乘庞涓与楚军混战之机，在钟离春的帮助下，逃离楚国。

　　其实房地产这个行业从诞生之日起，就已经埋下了暗藏玄机的前提了，按照当时的国家民间财力根本达不到用民间资本搞开发的程度，如果把房地产品按照金融产品加建筑行为来运作，也许更适合经济运行规律，从房地产降生时少数人就已经看到了大商机，就象国有企业改制是那样，有意无意的造成大量国有资产流入个人腰包，正如有人说的那样，房地产的事不是有些人不明白，而是太明白了，无非就是揣着明白装糊涂，目的就是想“瞒天过海”多捞点钱，所以包括政府官员在内，只要是遇到房地产问题时，腿就软，嘴就歪了。

　　就房地产的现象而言，从商场的角度也属于竞争序列内容，无非是过于商业了，过于利益了，太淡漠了信誉和形象的自我意识了；如果从兵法的角度而言，就更顺理成章了，兵家过招讲究的就是计谋和战略，讲究的就是“胜者王败者寇”，因此，无论是全面肯定还是彻底否定房地产这个行业或全部企业都是不对的。商家就得言商，目的是多挣钱，至于途径和技术手段宽松些无大碍；兵者就是为战争而存在的，杀人是兵家职业，所以，杀多杀少，怎么个杀法都属于技术范畴内，不必大惊小怪的，只要胜利就是王，败了就得承认寇的事实。

　　有道是“愿赌服输”，目前房地产行业的大体行经就是：很多很多揣着“瞒天过海”资本进来的赌客，在经过大一局小轮的下注收米后，基本是钵满盆溢，于是又招来了更多的赌客和淘金者，其中很多人来得更直接了，干脆省略“瞒天过海”这个环节了，一切行为都是为了利益，一切话语都用使票子代替了，利益换票子，票子买利益这样反复滚动开发，飞跃发展。银行滚进来了，政府也滚进来了，凡是染指的官员都滚到核心中去了，此时的战争已经开始升级了，由当年的刀枪剑戟小规模的铁器肉搏，发展到“百团大战”，直至现在的受世界瞩目的“海湾战争”，房地产的确“火”了。

　　就目前房地产行业中的企业数量而言，已经是严重超负荷了，在减员三分之二的基础上还是富富有余的，就象孙膑、庞涓和楚王一样，他们最初都是在“瞒天过海”，可是毕竟只能允许一个胜利者，所以三分之二的淘汰比例是有历史依据的。开弓没有回头箭，房地产已经是射出去的弩箭了，至于方向、速度和最后的击中的目标都是此刻难以掌控的了，只有等所有的弩矢落地，把绝大多数短腿细胳膊的射手被淘汰出局，下一轮比赛方可继续。

　　其实任何行业都有“滥竽充数”的，包括写博客，特别是写房地产博客的，没心没肺没思想，没文没采没特色，闭着眼睛就说涨了，张开嘴就说跌了，反正不是涨就是跌，平稳了也是暂时的现象，况且房地产开发企业中的南郭先生？以前的老百姓都喜欢从众心理，看人家排队买房子，自己也去排队，有钱的就炒房，然后再卖给没钱的或者缺房少钱的，没钱的就去贷款，很象当年的齐宣王喜欢听300人一起演奏的竽乐队，现在经过房地产冷市后，民众的心理也开始冷静了，喜欢独自思考自己的房事了，就象宣王死后，其儿子齐泯王即位依然嗜好听竽演奏，但区别是一个一个的听，于是那位滥竽充数的南郭先生就混不下去了。所以，冷市对真正的房地产企业和地产人是件好事，因为，可以把那些占指标和名额的南郭先生彻底清理出局，那时的房地产才能吹出和谐的音符，才能实现真正意义上的歌舞升平来。

篇5：房地产兵法论专集之十:无中生有

　　房地产兵法论专集之十：无中生有

　　庞涓战败回到魏国后是又气又恨，其属下谋士公孙阅献技说：他有办法让孙膑和田忌失去兵权，这样就可以置他们于死地。于是，公孙阅就带着妻眷来到齐国，投奔在齐相邹忌门下，以挑拨离间形式加深了原本就妒忌的邹忌怨恨，于是，便向齐威王进谗言陷害田忌和孙膑，齐王不信。公孙阅就告诉邹忌“无中可以生有”，在多次设计和离间下，齐威王终于听信了邹忌的谗言，决定惩治孙膑。

　　房地产实际上在很多方面都是围绕着兵法和计谋在角逐，从一级市场的土地拍卖到二级市场的建设开发，甚至到三级的二手房交易市场，无形中拉长了市场环节的交易链条，于是，在很多环节又因利益驱动而产生了若干个“无中生有”。

　　纵观中国房地产发展历史，“无中生有”的确造就和成全一大批地产商人。首先是：无地也能卖土地，通过关系和特殊渠道，拿国家的土地进行叫卖，在土地低成本高差价的肥厚利润上，进行着完美的官商合作；其次就是无钱也开发，无楼就先卖“地花”。以卖“地花”和“垫资”的形式运作房地产基本上不用本钱，一个项目就可以造就一个甚至N个中国式的富翁，当然也包括很多贪官肥吏。

　　也许正是这些基因的缘故，房地产始终纳入不了正规的管理范畴，一直以来，很多开发商人都把粗放误认为是豪放；把人际关系的支撑误认为是经营能力和才干；把偶然看成是必然，结果是被现在的必然搞得是不知所以然。商道即为用兵之道，比拼的是强劲和道义；商道亦为医道，必知其强之强，弱之弱也，而绝非是手凉捂手，心冷暖心这么简单。

　　房地产犯的错误是低级的，认识错误的观点是扭曲的，解决问题的手段是拙劣的，致使错误的态势是持续的。从拼命争拍土地开始就注定了今天的结果，从不懂成本控制这基本形式就注定要伤及资本，从一定意义上讲，房地产这个行业缺少的就是基础底蕴，原因就是市场的准入门槛太低，用“木桶”理论来比喻，应该是：有三分之二的超级“短板”存在。

　　其实在房地产行业里更不乏邹忌和公孙阅之类的人，我们不妨回顾一下。明明是在暴利下高价房的缆绳崩断了，可是却仍然有很多人扯着半截绳头在使劲；明明是冷市寒冬非说六月飘雪；明明是市场萧条百废待兴，却偏偏呼呀哈的地装腔造势；明明是癌症晚期可偏说偶感风寒，喝碗红塘水就说痊愈了，简直就是造孽呀！

　　其实，在房地产这个行业里很多人的上半场已经很精彩了，只是下半场的规则变了，所以必须尽快的调整过来，且莫只想到“无中生有”，否则很可能最后就落了一个“空城”计。