房地产兵法论专集之五:金蝉脱壳

　　房地产兵法论专集之五：金蝉脱壳

　　“金蝉脱壳”是三十六计中的第二十计，其原意就是保持原来形态迷惑对方，最后逃离危险境地，此计的关键所在就是不宜长时为久。孙膑使用此计装病装疯，使庞涓和监督他的人一度放松了警惕，最后在齐国使臣的帮助下成功地逃离了魏国，逃出了庞涓的迫害。

　　从目前房地产行业的整体事态发展来看，仿佛进入一个漫长的“金蝉脱壳”时期，并且是三只联体金蝉争先脱壳，都想把沉重已经严重制约自己躯体的壳壳脱给对方，怎奈，在壳内的躯体上密布着千丝万缕的血脉、神经和肉体上的关联，尽管目前已经反目成仇，可是仍然会同时出现，割者痛，断者乱的联体怪胎现象，他们分别是：房地产开发企业、银行和地方政府。

　　由于他们都是围绕着金钱的关系而联体的，所以我们就称之为金氏兄弟吧；由于利益、地位及核心程度上的区别，地方政府理所当然排行老大；银行天生就是贵族，所以位居老二；至于房地产开发企业无论是年龄还是家庭历史背景，横竖都不及前者，所以也只好位列老三了。

　　也许用赌场的情形来形容金氏哥三更贴切和容易理解，那就是：虽然是金老大开赌设局，但是并不公开出面，只是幕后总体大操盘；金老二把钱箱子扛到大哥的场子里，放开胆子地大量放贷，黑下心脸地铆劲收利催贷；金老三只好坐到台前桌面上，亲自“千手使道”了，还别说，金老三上半场是暴点加暴牌，赢得是酣畅淋漓，兴奋间自以为成了老大，下半场是点背牌更差，自己台面上的筹码瞬间消失，尽管赌徒的悟性感觉是下一把牌太好了，一下子就能翻本，可是翻本的赌注已经支撑不到那“大天”牌的到来了。

　　顷刻间一切变样了，金老大紧锁着眉头望着冷清的场子不敢说话了，暗自盘算，今后这么大的赌场开销怎么办？金老二捂着已经放贷出一大半的钱箱子发瞢了，心里不由的寒战起来！只见金三弟的西装革履已经缩水成背心和裤头了，眼巴巴地望着大哥、二哥，恳请大哥把场子的门坎刨了，把门扇卸掉或者干脆就直接改成敞口的拱门吧！恳请二哥把箱子底钱都贷给他，做最后生死一博。

　　几个月以来，外面围着一层又一层涉赌的受害者，除了债务关系外，他们最想做的就是砸了这个违规逆德，并且还频频出“老千”的场子；里面坐着的哥仨个也在斗智斗勇，和谐时交杯狂饮谈下步谋略，激进时以绳索相勒，动刀子相逼玩绑架，偶尔也能一起想到“金蝉脱壳”的计谋来。

　　金老大的“金蝉脱壳”计谋是：如何把老二的箱底钱留下，让他走人，把老三清理出户，并且让他光腚在外面独档着愤怒的人群；金老二也在琢磨如何把老大的房产地契带走，然后再牵着老三回他家清理剩下的房产家业去；金老三此刻已经没有多大奢望了，就是要钱没有要房子也不给，让我走也可以，总得给弄件衣服穿着出去吧？

　　孙膑运用此计从猪舍逃离出去了，凭借的是正义的相助和谋略的精湛，而利益熏心手段拙劣的金氏兄弟却套用此计谋失败了，反而被激怒的人们逼进了猪舍般泥泞之地难以脱身。计之计，需要非常之计来谋划，道之道，更需要非常之道来支撑，我们暂且把这一现象称之为“金蝉脱壳未遂吧”。

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篇2：房地产兵法论专集之四:假痴不癫

　　房地产兵法论专集之四：假痴不癫

　　孙膑遭庞涓迫害被镔刑后，一直受到庞涓的威逼和监控，为了不使《孙子兵法》落入庞涓手中，摆脱他的纠缠和迫害，为此，孙膑顿生此计，用来麻痹对手，以此拒绝整理出已经绝迹了的《孙子兵法》，所以，他不惜食宿在猪舍，偶尔还以吞食粪便来证明自己已经疯了的假象。此计的核心关键在于用假现象迷惑对手，使其信以为真，危险也在于假象一旦被识破后势必陷入危机重围之中，房地产的被动局面就是“假痴不癫”计策败露的必然结果。

　　房地产的“捂盘”现象的真正意图是想告诉人们“房源紧张”了，房源紧张涨价就是必须的，合理的，所以就在产品供给上制造紧缺的假象，所以房地产开发企业就接二连三的涨价加钱，在加上炒房者的介入，更加剧了事态的恶化，致使原本需要持续稳定的房地产市场变态了，变性了，从此也一步一步地走向惟利是图的不归之路。

　　由于捂得紧，所以涨的就猛，北京地区的房价从20**年开始，一路飙升至20**年末的200%—300%左右，房地产开发是有肥的就不吃瘦的，该送的送，该扔的扔，因为很多政策和优惠，甚至这个行业的繁荣都是送出来的，都是心照不喧扔出来的，否则怎么会有如此多的人，冒天下之众怒去推房托市；不该漏的也漏了，没关系房地产肥着呢，管理上损失那点就是毛毛雨了，于是乎房地产，以及开发商人们开始眩晕了，在他们眼里根本就不存在“北”这个概念，因为任何方向对他们来讲都是在前进，都是在进钱，找不找到“北”已经没有意义了。

　　由于房价的不断飙升和全民兴起炒房热潮，真正的居住需求群体很难承受经济负担，所以经常出现滞销现象，这原本就是房地产市场危险信号的警示，可是没有人在意更不要说调整和顺应了，相反却出怪异不厚道的诈销手段“假卖”诱惑购房者上钩，尽管在这样营销策划和托的使用上需要加大成本，可是这也属于“假痴不癫”的形式，用假繁荣拉动真消费者，目的简单明确，想法激愤激进，那就是狗毛也想办法从羊身上捞。

　　尽管很多人还没有领略到《孙子兵法》的精髓所在，甚至根本就没读过兵法，可是有意无意地运用了兵法套路，这就是《孙子兵法》源于实践，服务于实践的高深之处。于是，房地产开发企业，中介机构，地方政府，包括炒房的都开始玩兵法了，玩套路了，尽管是不伦不类，可毕竟是一种准备呀，比起那些只会掏钱不会贯穿联系的老百姓来，还真有点正规军收拾老百姓那样轻松的意思。

　　任何事物都离不开一个“度”，房地产在很多地方都失败在度的上面了。思想欲望上无度了；手段和措施上无度了；就连企业内部管理和人员标准上也缺乏度的标准，发烧和膨胀中，混淆了可为和不可为的界定，所以，即便房地产是一杯美酒，无度的贪恋和豪饮，酩酊大醉注定是最后的结局。

篇3：房地产兵法论专集之二:登高去梯

　　房地产兵法论专集之二：登高去梯

　　用兵如孙子，谋略三十六，六六三十六，数中有术，术中有数。说的是战争谋略，说得更是房地产经营管理和运作之事。尽管房地产开发行业目前没有堪称兵法的著作可言，但是孙子兵法中的精髓“知、全、先、善”已经有意无意地溶进了商业地产的运营规则中了。

　　公元前三世纪的春秋战国时期，楚国出兵进犯魏国并占领魏国的方城，此时魏国的高级军事将领是鬼谷子的弟子庞涓，此战的胜负是确定庞涓在魏国的政治军事地位之基础，所以，在楚国强大的军事压力面前，魏国战事十分吃紧，于是，庞涓向鬼谷子求助。

　　鬼谷子举荐弟子孙膑出“登高去梯”之计谋，以“投之亡地然后存”之勇往直前的魏国士气，断了楚国人的后路，造成楚国军队“先置生地然后亡”的惊慌失措局面，形成了明显的勇往直前对惊慌失措的战争态势，此战一举大获全胜，迫使楚国在一个上午的时间就臣服于魏国。

　　“先荣后衰，先生后死”当今的房地产行业又重复演义这段历史事件，用惊慌失措来形容已经不为过了，那么是谁将房地产企业引入这貌是繁荣的死地？应该说是企业的自身狂妄和地方政府的怂恿，再加上盲目购房者不理智的抢购房行为的暗示误导等复合作用。

　　无论是从房价还是利润的角度看，“登高者”自然就是房地产开发企业和商人，而“去梯者”就是后来醒悟的购房者。然而与楚国相比房地产开发企业要坚强得多，一天都没坚持住的是楚国军队，而房地产开发企业已经足足坚持了一年了，但从兵法的“知、全、先、善”角度通观全局，坚持未必就是好事，其结果就是彻底崩盘。

　　其实，当时楚国在臣服的问题上也有两种争议，一种是割让城池和疆土从长计议；一种是拼个你死我活。最后从双方军事态势及自身因素上考虑也就只好选择放弃眼前的利益了。尽管目前的房地产行业已经进入当年楚国军事的境地和态势，然而所采取的战略策略却是你死我活，随着坚持时间的延续，双方态势愈加明显了，勇者愈勇，慌者愈慌了。

篇4：房地产兵法论专集之七:围魏救赵

　　房地产兵法论专集之七：围魏救赵

　　在军事上开始强大起来的魏国早已显露出称霸天下的野心，魏国军队在庞涓的带领指挥下进犯了赵国，危机之下，赵国向齐国求助。当时的齐国在军事上远不及魏国，况且齐国的将军田忌在军事指挥能力上更不及庞涓，又曾战败于庞涓，所以国内士气十分低落，于是在“出战与否”的问题上出现了分歧。

　　齐宰相邹忌挖苦田忌是庞涓手下败将，并阻止他出战，田忌将军却心胸坦荡地承认了自己不是庞涓的对手，于是举荐孙膑为将军迎战魏国。面对敌强我弱的局势，孙膑采取了“围魏救赵”的计谋，以迂回策略去攻击此时对手的薄弱环节魏国国都。尽管这是一个绝好的作战方案，可是仍然遭到属下和同僚的反对和阻挠，在紧要关头，孙膑动用严明的军纪惩办了相关责任人，才得以实施“围魏救赵”的作战方案计划。

　　从一定意义上讲，地方政府在房地产问题上就曾经多次实施了“围魏救赵”的谋略手段，在房地产起步的发展阶段政府就以政策、资金和土地等优惠进行“围魏救赵”，“围”护了开发商人的发展基础，拯“救”和改善了国民的居住环境，无论是从社会进步意义还是现实需要都是功不可灭的。

　　随后又萌生了无度的贪念，于是，在土地转让上，在税费收取上，在各级官员的私欲上又“围攻”开发企业了，以日益膨胀的财政数字和不在个案的“灰金黑钱”，为“救”的目的。尽管在此期间，绝大多数开发企业发展迅猛，可是他们却不同程度的受到了内伤，从口吐房价的泡沫开始，直至不得不吐出含成本的淤血，最后的结局很可能是乌呼身亡。

　　面对即将死去的房地产开发企业和那“流金的岁月”，地方政府还是老办法，再来一个“围魏救赵”，用宣传，用诱饵般的购房补贴甚至使出吃奶劲才挤出的救市政策，冲着老百姓是使劲的围，对着开发企业和房地产整个行业是铆劲的救，简直就是汗流浃背，气喘徐徐，鼻涕一把泪一把，高一声低一嗓子的，可谓是声嘶力竭，撕心裂肺了，可就是没有原来的效果了。

　　其实也不是什么奇怪的事了，虽然老百姓不全懂什么《孙子兵法》，可是面对房地产这个醒目的标题，包括标题下的条款和规则早已是耳熏目染了，隐约着还阵泛着切肤之痛，在全民皆兵的威慑下，房地产已经是无计可施了，只有改掉原来的恶习，以供奉的态度去对待房地产市场的真正主人，客观实际地测量对接的基准线，在房地产市场上找准生存的基点，才是救市的有效办法。

　　纷繁复杂的房地产争论与僵持局面即将过去了，不惑之年的房地产开始成熟，接下来进行的就是调整和回归的内容了，为此，北京酋长也不在这个环节上浪费时间了，把主要精力投入到笔者即将推出的《房地产新销售模式》的最后测试和具体应用的对接上，以破局之势，帮助房企解决目前最大的发展瓶径现象“销售难的问题”，但有一点可以声明：对于高泡沫，死扛价的房企本模式不适用，也拒绝合作。酋长的房地产兵法论，继续以每周1-2篇的速度推出，以谢朋友们的支持与关爱，就象卖房必先卖信誉一样，酋长的博客在任何情况下，都能坚持实话实说。

篇5：房地产兵法论专集之三笑里藏刀

　　房地产兵法论专集之三笑里藏刀

　　笑里藏刀是三十六计中的第十计，说的是庞涓为了得到孙膑手中的《孙子兵法》，向魏国国王举荐孙膑，当孙膑来到魏国后他就开始暗藏杀机，陷害孙膑，表面上又以同学的感情关心和照顾，当孙膑受镔刑之后又假惺惺地进行安慰和服侍，他的全部真实目的就是要得到《孙子兵法》。此计在兵法中运用的关键在于度的把握，稍有不慎将出现欲速则不达的后果，尽管房地产行业在营销策略上借鉴了兵法中的“笑里藏刀”，可是却频频使用，并且过度纵欲，早就让刀尖把自己破相了。

　　从房地产销售的环节上，有三笑和三把刀分别藏在其中。一笑精品绝版地界捂盘限量，其实售楼处早已设下利刃侍侯，来一个处理一个，排一队就修理一批，胖的是去油剃膘来个瘦身减肥，瘦的就给你来个剐骨疗毒，美其名曰安居乐业了；二笑楼市还在上涨，有投资的空间和升值的潜力，卖一出户就套牢一家人，卖一出幢就套紧一群人，增值的空间变成空闲的房间，升值的潜力变成了缩水的贬值了；三笑为卖楼小姐们的热情和奔放，大爷大妈被孩子们的搀扶、指点和介绍感动了，拼上一辈子的力气争一把面子，阔老大亨们更是经不住妹妹们的热情骚扰，反正夜总会也是高消费，还不如消费在这里，贵贱也是份家业呀。

　　刀不见血那是钝刀，流血不掉肉那不是效果，房地产开发的主要性格特征就在于一个“狠”字上，不倾家荡产那就不叫买卖房屋，不套根绳子把你栓到银行的还贷窗口上，那就不是真正的客户。如果说认真反思房地产失误之处的话，主要就是高成本的开发运营和高成本的套路营销模式上，在这些环节上缺少一个度的掌控和在思想上存在一个度的概念，总以为老百姓钱袋子的口应该或者永远向他们敞开，以为购房者的智商基本都是在三、四岁之间呢。

　　房地产的错误大体分为前期和现在，前期指的是开发阶段，现在指的是营销模式和指导思想，过去的已经成为无法改变的事实，可以列为以往的损失和教训中，不必做过多的在意和计较，房地产企业需要调整和改进的就是营销方面的系列问题、措施和手段，及早创立和推出新的楼市销售模式，在环节、流程和信誉上进行深度拓展，才是房地产营销战略上的根本转变。