房地产兵法论专集之十九:树上开花

　　房地产兵法论专集之十九：树上开花

　　庞涓进攻成皋，韩国太子仍按兵不动，韩国将士以死相逼太子出兵，太子无奈只好出战。韩国军队依照孙膑“树上开花”之计，四方出兵，虚张声势，庞涓错误的以为，韩军主攻方向在韩国太子一路，于是率主力迎击太子，结果申大夫率韩军主力突破魏军包围，将粮食和援军送进成皋。但因太子不听劝告，违背孙膑之意，被宠涓大军围困在城西。孙膑再用“树上开花”之计，让成皋守城军队东门出，南门进，造成大军进城的假象。庞涓估计孙膑将从成皋西门突袭庞涓，调集大军埋伏在城西。谁知孙膑大军从魏军包围圈的另一方向突破，救出太子及所率将士。

　　在楼市上几乎处处可以看见“树上开花”之计谋现象，例如，不惜重金打广告，做宣传，实际上房产品的任何物理特征都不会因为宣传和广告而改变，就象东城门出去的部队又从南城门进来一样，造声势而已。还包括假阳春，假成交数据，专家学者的假分析，假卖、假摔和房源假紧缺等等，其真正的目的就是想把大量的积压房子高价卖出去，其实，假的永远也真不了，不信可以搞一个测试，只要你拿出票子喊一嗓子“我要买房子”，立刻就会被卖房子的包围起来，房源紧缺和涨价的说辞立马都没了。

　　诚言，孙子兵法再好也已经不适合房地产了，因为此时已经是物似人非了，非当年的孙膑和庞涓了，亦非当年用兵法之氛围了，尽管孙膑先生已经因为长期的市场困惑，而坐上了轮椅，可是那本兵法老皇历已经嚼不出营养和水分来了。再说那些庞涓们也在翻阅兵法书籍，有时候翻阅得比你还快，用赵本山的话讲“都会抢答了”，并且已经不是一种答案了。

　　就商言商，道德和诚信在市场规则中既是基本底线，又是最高标准和要求，当彼此都能用道德来约束时就是底线，反之则是一种奢望和宣传形式而已。例如，原本是一个买卖双方市场，可是由于卖方不按规则出牌，非要宣传说：房产品可以增值和投资，结果在一定程度上诱骗了消费；而买房子的也有很大一部分顿生牟利和哄抬楼市之意，纷纷抢购房子进行囤积和炒作，在原本同是兄弟间进行着“煮豆燃豆萁”的勾当。

　　笔者坚持着房地产的冷市是件好事的信念，因为任何市场都是以竞争的形式得以生存的，房企更是如此，在这鱼目混珠的房地产行业中，必须进行一次彻底的涅盘，必须在淘汰一批只会翻老皇历过日子的企业同时，催化出新兴房地产企业来，也只有这样，房地产行业才能稳固的发展下去，否则，是没有其他出路而言的。

　　孙膑他爷爷孙武也不过如此，点灯熬油的才写出三十六种计谋来，而目前仅就房地产营销来讲，也已经演化出六十三计都不止了，名副其实的“青出于蓝而胜于蓝”，的的确确确墨汁变墨精了。然而当所有人都知道这些衍变和伎俩时，也就没有其原来的效果了，如果再不厌其烦的使用，就是毛病了，所以，从房地产营销的角度讲，向诚信回归是根本的方向，无论是哪一种形式和渠道，最终的方向不能改变。

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篇2：房地产兵法论专集之十五:假道伐国

　　房地产兵法论专集之十五：假道伐国

　　孙膑来到韩国见到了申大夫，申大夫急着将他引见给韩王，孙膑考虑此时来韩国的消息还不宜让魏国知道，所以，暂时未去见韩王。后来在探讨韩国军事安全一事时，申大夫还是将孙膑来到韩国的事告诉了韩王，韩王立即召见孙膑，并拜为军师。庞涓得知孙膑在韩国，也故作不知，派使者来到韩国联盟共同对付秦国，联盟会地点设在韩国的成周，同时还请韩王允许魏国人参加盟会时路经韩国的成皋。对此孙膑肯定了魏国另有企图的判断，并以“假道伐虢”的故事警示韩王，所以魏国人直接借路计划失败了。于是魏国就绕道来韩国参加盟会之时，魏王假作劳累过度引发旧病，庞涓提出从近路回国，借路韩国的北方重镇成皋的想法。韩王以为盟约都签订，魏国这么一个大国家不会不遵守原则的，所以就应允了。结果庞涓在回国途中，乘韩国不备，迅速攻占了成皋。然后就向韩王提出：以成皋换孙膑的条件。

　　其实，在房地产问题上到处都充斥着“假道伐国”现象，究其根本原因，那就是存在严重的经济基础、专业知识，法律擦边、准备心理和信息优势上的不对称，所以导致政府在与开发企业间的盟会，开发企业失去大部分利润上的成皋；开发企业在与购房者及银行间盟会，开发企业也毫不客气的抢占了他们的经济成皋；银行在开发企业和购房者盟会上，胜弱负强，赢小输大；而购房者在总体态势上一直处于被动局面。

　　我们经常听到有人说：购房者是弱势群体，我不认可这种说法，因为就一个和少数个体而言，兴许是这样，可是就所有优势的综合比较来讲，购房者是最强势的群体，因为所有利益的根本基础，都必须由购买行为来支撑，所有的优势都是在购房者出手的基础上。炒菜掌握不好火候，责任在厨师，而不在于天然气供应商和卖煤球的，也与卖菜的没有任何关系。

　　如果从传统道德层面剖析来看，包括地方政府在内的开发企业和银行都有不当之处，但是仅是不当而已，上升不到法律的层面，所以这种缺德不缺理的现象还会延续的，如果没有彻底根治的办法，也只能采取防范和以毒攻毒了，除此没有别的办法，把100%的经历用在道德的呼吁上，那就是神经不正常的行为了。

　　从政府的土地拍卖形式到各项费用的收取；从开发企业的广告宣传到购房合同的拟订；从银行放贷的形式到利率的优惠等，每个环节上都或多或少存在着“假道伐国”的味道，因为，前提都是事先有预谋的故意行为，是经济后果和法律责任的精心设计和准备，轮到购房者的头上也只能是自愿伸出脖子的结果了。

　　一个现代版的寓言很有意思，说的是一只老虎将军率领着羊兵团，打败了由一只羊将军率领的老虎兵团。以一只老虎对一群老虎，一只羊对一群羊的优劣态势，为何能以少虎胜多虎，而少羊却不能占胜多羊？因为，以老虎为榜样，羊也会提高士气，相反，以羊为榜样，老虎也会士气不振的。在房地产问题上，精良的案例和反复不断的策划及设计被利益集团所采纳了，尽管是少数，可是的确有虎狼之师的勇气，而购房者即便有老虎一般的身躯和勇气，可是往往都愿意跟风，而领头的又很可能是一只绵羊，于是就战败了，虽然“假道伐国”不道德，可毕竟是兵法一计谋，虽然不主张使用，但千万不可不防范呀！

篇3：房地产兵法论专集之十七:空城计

　　房地产兵法论专集之十七：空城计

　　当庞涓在韩都城外准备与孙膑一决胜负时，发现孙膑不在韩都，他马上意识到孙膑去了成皋，于是率大军悄悄返回成皋。孙膑夺取成皋后，为长期坚守成皋，派军队到城外征粮，未曾想庞涓先头军队已经逼近成皋。孙膑处乱不惊，命城外征粮军队立刻集结，然后大开城门，装做毫无戒备的样子。魏国先头部队来到成皋城外，见城门大开，不由疑惑，不敢进兵。后又发现城内街旁有隐蔽的士兵，城外林中也有韩国士兵，怕中孙膑的埋伏，急忙率军后撤数十里。城外征粮韩军得以回城，待庞涓大军赶到时，孙膑已经作好了一切应对准备。

　　实际上房地产企业的空城计已经唱得差不多了，原本一向不差钱的房地产开发企业，从去年开始差钱了，并且是很差钱，尽管房企内部没有孙膑式的人物，可是政府内有韩王和无为的大夫们，他们哭着喊着救市，深一脚浅一脚的忙活，确实给房企很多时间和机会，并且也给百姓放出很多错误的信息，致使百姓的先头部队中了空城计，在市场返弹和小阳春的忽悠下，买了一部分房子，房企趁势也补充了弹药，缓了一口气。

　　燃眉之急解决了，并且手里也握住了一些买地的钱，日子相对好过一些，但从本质上看，房企依然还是空城计，因为真正的市场规模销量还是没有形成，还需要围城的魏国军队不断的配合，那就是先让围城的部队动起来，在攻城时露出破绽来，也就是让百姓多少先买几套房子，然后再渲染和作文章，乘机各个击破。

　　无论是历史故事还是现实的市场经济，或多或少都有点胜者王侯败者寇的意思，因为胜利是发展的重要因素，发展是保留和延续的必须，没有胜利就不可能延续，没有延续就是没有生命力，就是流寇的形式。因此无论是哪一方，都必须放弃彼此空洞的祈求，千万不要一相情愿的把对方提升到理论、道德和高度文明的境地，然后在要求对方去执行，这才是标准的脑袋进水特征呢！

　　我们经常听到有人说：开发企业应该具备高度的社会责任感，应该放弃暴利思想，可是，现实是既不具备社会责任也不放弃暴利，因为此刻面临的是企业生存问题，所以无法顾及这些了；要求和指望政府切实为底层的民众考虑，诚然，考虑了，但是真正解决起来难度太大，所以只能喊几句口号应付一下了；同样的道理，开发企业希望所有的人都能倾家荡产的出来买房子，有了就买二套，有两套的就再储备或者投资等等，可是，实际上就是他们怎么努力都难以实现的，甚至连首付都难以承受。

　　改变自己相对容易些，自己努力也是可以坚持和控制的，可是忽略自身环节和因素，一味的要求别人改变和努力，其结果肯定会大失所望的。目前的态势基本上都是希望对方如何如何，都各自拿出自己的尺子去衡量别人，所以，在尺寸上就出现了严重的差异了，所以，对接问题难以解决了，所以，不得不唱“空城计”了。然而事实是：唱戏的和听戏的，使用计策的和中计的都是不确定的因素，一切都在变换中，所以，尽量别去设计别人，否则最终很可能真的就被困死在“空城”中。

篇4：房地产兵法论专集之十四:偷梁换柱

　　房地产兵法论专集之十四：偷梁换柱

　　孙膑成功的逃离又一次激怒了庞涓，他来到楚国进谗言，使楚王相信了他的谎言。于是，楚王就派使者去齐国说：孙膑偷走了楚国的国宝，要求孙膑亲自将国宝送回楚国，否则楚、魏两国就一同发兵讨伐齐国。虽然齐威王明知这是在诬陷孙膑。但是迫于威胁，再加上齐相邹忌也进了谗言，最后，齐王还是决定让孙膑亲自到楚国向楚王去说明。孙膑如果执意不去又怕牵连田忌将军，正当打算再次动身去楚国时，钟离春极力阻止孙膑。此时，田忌将军手下的谋事禽滑就用“偷梁换柱”之计，命手下人装扮孙膑，带着一批希世珍宝随自己前往楚都。孙膑乘机带着田忌的信，随钟离春经楚国前往到韩国去找申大夫。

　　在现实中“偷梁换柱”既是计谋，又是社会现象，更具备典型的还要属房地产，因为在这个行业中已经被技术和专业化了。例如房子对开发企业来讲是投资性产品，可是对普通老百姓而言就是生活必须品；对于有相当经济实力的人来说，大量买进房源，然后再转手高价卖出去，从中余利也无可非议，可是，偏偏有人冠冕堂皇地把房子“偷梁换柱”成大众投资产品。于是，这个市场就开始出现紊乱，有房的和没房的，有钱的和没钱的，搞房地产的和不搞房地产的等等，一下子就涌进了房地产行业，致使很多人脑子都木纳了，特别是一些老百姓，自己买房子是为了自住还是投资都不知道，反正先买下来再说，也甭管价格高低了。

　　在房地产理论界更不乏有“偷梁换柱”现象发生，前阶段经常听到有一些愣头青出来支持房子涨价的理论，认为房子之所以能涨价就是合理现象，为什么白菜和大米不能涨到10元和100元，就是不是投资性产品，其实他们大错特错了，这里面的根本原因他们没有搞清楚。首先是开发房子的、卖房的和种粮菜的、卖粮菜在经营观念上不同，绝大多数房企都是短期行为，所以高利润和暴利是必须的，而对于农民来讲相对长远一些，因为农业已经完全市场化、态势化了，民众的整体收入必须支持粮菜的价格水准，否则市场难以维持，而房地产却不顾及这些；其次就是粮菜市场的竞争比房地产行业激烈，淘汰比房地产果断彻底，只要是出现违规和逆市行为，当场就会遭到拒绝，缺少房地产这样的包容和袒护，甚至根本就没有拒绝；最后是农业成本控制得比较好，国家政策比较透明，不象房地产这里经常会出现政府捞油现象。所有人都知道银行的钱是不能盗窃的，可是自己父母或者子女兜里的钱就无所谓了，拿点也不触犯刑法，所以凡是接触房地产行业的官员多少都有点这个想法和意思。

　　其实也不只是房企自己在“偷梁换柱”，政府也如此，无论是救市的目的还是救市的手段，皆包含“偷梁换柱”的意思。例如购房补贴，实际上是将大量的纳税所得有意的暗流向了，政策扶持，包括购房入户制度等，都是在为抬高房价而进行的“偷梁换柱”；老百姓也在“偷梁换柱”，不过由于人数实在太多了，资源实在太有限了，根本就不支持这个群体，再加上思想、技术和能力上的欠缺，所以绝大多数人都是弄巧成拙了，最终成了“偷柱换梁”，看似很便宜的买了一套柱子般的房子，可是用几年甚至几十年的时间去还房子的贷款，还回去的却是一根很粗很粗的大梁。

　　平平淡淡才是真，踏踏实实才是强，普普通通才是美，所以，在房地产问题上必须进行强制性的扭转，否则是没有立足之地的。量力而行是老百姓、房企和政府部门的基本底线，超符合运转是件要命的事，换句话讲，《孙子兵法》是本好书，可是也不是人人都写出来的，或者人人都能应用上的，就象人人都喜欢暴利一样，不是喜欢和想要就能得到那样简单，一切的一切还要归结到能力上，否则孙膑和庞涓的命运和结局就是一个模糊不清的概念了。就象很多人都希望自己成为李嘉诚那样，是件可望不可及事，因为机遇、能力和在具体问题的解决方式上差异实在是太大了，所以，最终你还得是你自己，做好你自己才是天下第一大的本事！

篇5：房地产兵法论专集之二十:抛砖引玉

　　房地产兵法论专集之二十：抛砖引玉

　　庞涓率大军困城在外，不敢久战，意欲与韩军一战决胜负。但孙膑固守不出，决意要将庞涓拖垮。庞涓派士兵四处抢粮，杀戮韩国百姓，激怒韩军出城迎战。部分韩国士兵不听军令，私自出击，被魏军所杀。庞涓将韩国士兵的尸体堆在韩军大营前，韩国士兵被击怒，拥入孙膑帐内，威胁孙膑，若再不出战，将杀死孙膑。孙膑用兵法说服了众士兵。庞涓继续抢粮，韩军出兵，打了就撤，在回撤之时。部分将士出而不返，秘密潜伏于西山。十数天后，潜伏于西山的韩军已达数万人，孙膑命出击的军队将魏军引入西山，将其歼灭。西山之战魏军被重创，庞涓知道再战也无利可图，只好撤兵回国了。

　　“抛砖引玉”这个战术虽然说用在房地产上不是十分准确，但是就其不断上扬的房价也算是贴切了，房子再怎么值钱也是砖混结构的吧，用动则百万、千万的数目就是购买玉石，也应该是上等的好玉了。也许有人在体积上会产生质疑，其实问题也就在这里。首先是大乃宏伟之象，但必失之精湛；其次是抛砖卖房者决定着引玉的方式和交换的比值；最后是把再生产品资源按照不可再生的自然资源去叫卖。

　　世道之变感慨于厚颜之说，有的指着美玉言其一文不值，以为这样就可以拱手相送呢；有的捧着瓦块叫卖天价，吃到过折颈而死的兔子肉味道的鲜美，所以总是不肯离开这棵大树。如此悖论下去，肯定会出现瓦片子把玉石砸碎了，卖瓦片的把卖玉石的搞残废的现象。

　　从国家审计局反思自己数据开始，我们不妨顺势列举一些数据现象。例如某搜楼网站每天不少于10条的群发短信，大体意思就是楼市火暴、火暴还是火暴；某电视台记者及业内人士爆料出来的北京出现千人购房排队现象；还有就是80%的楼市价格都涨起来了等等云云，难道这些都是出污泥而不染荷花数字吗？

　　这段时间经常有人咨询，是带着疑惑问：酋长，楼市真的火了吗？房价真的涨起来了吗？这些问题实在不愿意回答了，但是又不能拒绝，所以就惯例解答如下：火不火要看市场能否持续稳定，涨不涨价不是卖家所决定的，最后还是要看成交量。其实我们都希望房地产市场真正活跃起来，但绝对不是在嘴上，要想活跃房地产市场必须从供需双方找突破，闭着眼睛喊冷热的都是病态反应，说什么都没有意义。