商业空间动线规划环境设计

　　商业空间动线规划、环境设计

　　*百货、专卖店

　　北侧结合扶梯的中庭及南侧华联百货内的扶梯形成两道垂直动线，平面上基本以这两处扶梯为核心规划为环形动线，合理规划边厅与中区的 面积、进深比例。

　　环境设计的装饰手法，讲究吊顶天花、照明灯具与地面铺装的强烈呼应，装饰引导性很强。各楼层的装饰风格、色彩搭配、材质运用与商品属性、风格协调。

　　*餐饮休闲区

　　中端品牌的入住，在统一规划的基础上突出品牌特色，环境档次不错。五层屋顶花园与娱乐休闲等商业配套的结合，在高层写字楼的半围合下闹中取静！

　　*超市

　　U型动线设计，沿墙一圈的大望板与生鲜区墙面、地面的结合设计，非常醒目，引导性极强。

　　重点照明及引导性照明灯具运用，避免了日光灯带照明的单调 。

　　超市logo的米黄与咖啡色系的色彩运用，贯穿到 整个卖场的每个部位，如望板、蔬果区吊架、商品指示牌、柱面装饰、塑料框等，使整个卖场的装饰风格统一，强化了品牌的可识别性。

　　*小结：

　　本项目的选址、总体策划、业态组合及功能布局等方面的特点，对城市中心区的旧商业中心改造及社区购物中心建设具有很好的参考价值。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：购物中心总体规划分析

　　购物中心总体规划分析

　　一、项目概况

　　优盛大厦项目总占地面积59000平方米，总建筑面积113000平方米，地上16层，地下4层，其中商业部分（五道口购物中心）面积50000平方米，为地下1层至地上6层，地上停车位66个，地下2-4层为停车位717个 。

　　五道口购物中心由主力店华联商厦（1-4层） 、华联生活超市（B1层）、品牌专卖店（1-4层） 、餐饮（5-6层） 、游戏（5层）、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV （5-6层）等不同业态及功能区组成。

　　二、项目区位分析

　　1、交通便利

　　南临北四环，西临13号城铁五道口站， 商圈辐射范围大，有利于百货店、餐饮、娱乐等休闲购物人群的到达。

　　2、区位环境好

　　位于北京高校核心区，紧邻中关村，周边消费人群密集且消费水平较高，高新技术公司众多，为本项目写字楼租售、百货业态的中高端消费提供基础。

　　三、项目总体规划分析

　　1、购物中心与写字楼的平面布局合理

　　购物中心布置在东侧，写字楼布置在西侧，购物中心北侧主入口及东侧华联百货、超市入口醒目，避免西侧城铁高架桥对商业形象展示及出入口的影响，保证了北侧城府路及东侧学院西路的大量休闲、购物人群的快速进出；

　　写字楼人群量少，从西侧进出，动静分离，互不干扰。

　　购物中心的大开间、大进深 的空间布局与高层写字楼小开间、电梯间、结构剪力墙（核心筒）密集的空间布局互不交叉，保证了商业空间的通透性和使用效率。

　　2、购物中心内的各业态、功能区的布置符合业态特点

　　地下一层：华联生活超市（lifestyle market),东侧首层有独立入口，便于大量目标购物人群的进入，提高地下空间商业效益。

　　地上1-4层：华联百货及名牌专卖店，为商场最佳展示空间，有利于休闲、体验式购物环境的营造，是整个购物中心品质和环境的体现重点。

　　地上5-6层：餐饮、游戏 、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV等 ，纯体验式的消费场所吸引人群进入商业空间的最高层，不仅提高了商场空间的利用效率，丰富了购物中心的功能，而且成为顾客休息逗留的空间， 延长顾客停留时间、增加商场的销售额。

篇3：商业房地产项目规划设计管理工作难点

　　商业房地产项目规划设计管理工作难点

　　由于商业综合体项目是商业业态综合度最高、功能需求最复杂的项目，在前期规划设计阶段，为了满足各商业业态的功能需求满足，开发商在协调各商业业态的功能需求及各设备专业管线综合的技术对接工作等方面要求更高，是开发商规划设计部门的工作关键点，直接影响项目开发的进度和出图质量。

　　酒店、百货、超市等各主力店商家在开发商提供的建筑初设方案基础上，开始组织各自范围内的内装、机电、经营布局等专项设计工作，同时，开发商为了缩短设计工期，已经开始各专业的施工图设计，但各设备专业的图纸只是按照一般情况设计，比如：空调、排烟管道及风口的位置及标高设计没有考虑内装吊顶的标高及造型需求，水、电、气的管线、负荷预留也没有针对性。开发商收到各业态的经营布局规划、内装设计等具体功能需求后，组织有关单位进行人工检查、修改图纸，反复多次，工作繁琐，如何项目进度快，已经按照施工图施工，只能拆改返工，否则不能满足经营需求，造成时间和成本的浪费。

　　现在施工图设计常用软件为AUTOCAD，只是个二维的绘图工具，平面、立面、剖面的绘制没有关联，平面图的一处修改，立面、剖面都必须重改；内装设计公司在做方案效果图时，还必须重新建模，也只能针对几个重点部位做图，不能做到室内全方位出图，甚至与实际空间有较大差异，只是一个效果图而已。

　　能否有这样一个设计系统,所有的设计信息都能完全共享、传递，各单位设计部门在开发商的分级授权下，在同一个设计中心网络平台上进行图纸修改、更新、信息反馈；建筑设备各专业的管线设计进行自动碰撞检查、自动管线综合；内装设计的效果可以任意角度察看，甚至可以进行虚拟漫游、虚拟卖场成列布置展示……?

　　答案就是：BIM（Building Information Modeling）！

　　BIM（建筑信息模型）

篇4：商综项目规划设计重难点

　　商综项目规划设计的重难点

　　1、商业定位

　　商业业态的定位、业态组合规划是项目建筑规划设计的前提和依据。

　　2、持有物业与销售物业的开发滚动节奏

　　项目开发现金流的平衡、招商及销售之间的相互关联对两种物业的开发节奏都有不同要求。

　　3、可租赁面积效率(GLA)与物业及服务标准间的矛盾

　　规划设计的水平就体现在租金效率与空间效果之间的平衡。

　　4、动态与静态交通组织与精细化设计

　　人流动线、车流动线、后勤物流动线的有机组织协调。

　　5、商业动线与商业公共空间

　　商业动线是商业项目的“生命线”，商业公共空间是商业项目的“灵魂”。

　　6、消防设计

　　大空间的消防超限问题处理，直接影响项目规划方案的报批进度及项目室内空间的使用效果。

　　7、市场与招商响应滞后；后期租户落地时，庞杂而痛苦的协调和总成过程

　　招商规划先行，业态规划定位准确，建筑规划预留条件，是解决之道。

篇5：购物中心(商综项目)建筑规划方案评审要点

　　购物中心（商综项目）建筑规划方案评审要点

　　一、前言

　　1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段

　　商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

　　2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容

　　商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

　　二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点

　　1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

　　2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容

　　商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

　　3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）

　　【关注点1】：业态定位

　　根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

　　【关注点2】：步行街布局

　　1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

　　【关注点3】：交通组织

　　1)城市广场

　　城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；

　　2)竖向布置

　　在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；

　　3)道路交通

　　重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；

　　同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。

　　【关注点4】：停车位

　　根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

　　【关注点5】：停靠站和公交车站

　　为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。

　　【关注点6】：管理用房（略）。。。。。。