购物中心总体规划分析

　　购物中心总体规划分析

　　一、项目概况

　　优盛大厦项目总占地面积59000平方米，总建筑面积113000平方米，地上16层，地下4层，其中商业部分（五道口购物中心）面积50000平方米，为地下1层至地上6层，地上停车位66个，地下2-4层为停车位717个 。

　　五道口购物中心由主力店华联商厦（1-4层） 、华联生活超市（B1层）、品牌专卖店（1-4层） 、餐饮（5-6层） 、游戏（5层）、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV （5-6层）等不同业态及功能区组成。

　　二、项目区位分析

　　1、交通便利

　　南临北四环，西临13号城铁五道口站， 商圈辐射范围大，有利于百货店、餐饮、娱乐等休闲购物人群的到达。

　　2、区位环境好

　　位于北京高校核心区，紧邻中关村，周边消费人群密集且消费水平较高，高新技术公司众多，为本项目写字楼租售、百货业态的中高端消费提供基础。

　　三、项目总体规划分析

　　1、购物中心与写字楼的平面布局合理

　　购物中心布置在东侧，写字楼布置在西侧，购物中心北侧主入口及东侧华联百货、超市入口醒目，避免西侧城铁高架桥对商业形象展示及出入口的影响，保证了北侧城府路及东侧学院西路的大量休闲、购物人群的快速进出；

　　写字楼人群量少，从西侧进出，动静分离，互不干扰。

　　购物中心的大开间、大进深 的空间布局与高层写字楼小开间、电梯间、结构剪力墙（核心筒）密集的空间布局互不交叉，保证了商业空间的通透性和使用效率。

　　2、购物中心内的各业态、功能区的布置符合业态特点

　　地下一层：华联生活超市（lifestyle market),东侧首层有独立入口，便于大量目标购物人群的进入，提高地下空间商业效益。

　　地上1-4层：华联百货及名牌专卖店，为商场最佳展示空间，有利于休闲、体验式购物环境的营造，是整个购物中心品质和环境的体现重点。

　　地上5-6层：餐饮、游戏 、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV等 ，纯体验式的消费场所吸引人群进入商业空间的最高层，不仅提高了商场空间的利用效率，丰富了购物中心的功能，而且成为顾客休息逗留的空间， 延长顾客停留时间、增加商场的销售额。

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篇2：购物中心(商综项目)建筑规划方案评审要点

　　购物中心（商综项目）建筑规划方案评审要点

　　一、前言

　　1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段

　　商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

　　2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容

　　商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

　　二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点

　　1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

　　2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容

　　商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

　　3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）

　　【关注点1】：业态定位

　　根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

　　【关注点2】：步行街布局

　　1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

　　【关注点3】：交通组织

　　1)城市广场

　　城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；

　　2)竖向布置

　　在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；

　　3)道路交通

　　重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；

　　同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。

　　【关注点4】：停车位

　　根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

　　【关注点5】：停靠站和公交车站

　　为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。

　　【关注点6】：管理用房（略）。。。。。。