别墅设计流程和要点:进度规划

　　别墅的设计的流程和要点：进度与规划

　　近期临时支援的是一个高端别墅项目，时间很短投入精力很大，快速整理项目前期的设计情况，同时也学习了一些别墅的设计的流程和要点；

　　一、进度管控上的差异：

　　所谓差异，是跟我以前设计的刚需高层和改善多层比较；

　　最大的区别在二次设计的石材幕墙和门窗深化上：

　　因为高端别墅用干挂石材，外窗需要加副框，即先安装副框，再干挂窗边石材，再安装窗，有一个交叉施工的过程，加上石材及其线角加工周期长（2万平方别墅预留的施工与加工周期约4个月），施工要求高，可能一个5万平方的别墅与20万平方的高层施工周期相近；因为别墅仅2~3层，主体施工时间极短（1~2月左右，地下室及屋顶施工周期略长，平层7~10天即可完成），二次砌筑时间也不长，接下来工地不能停着，如果不安上门窗，内部施工时堆放的材料还容易失窃，因此工程要求这两家单位早进场；

　　高层及多层项目主体施工时间长，且多用涂料，门窗及外墙涂料的深化设计及确样的时间是可以比较长的；

　　二、规划设计要点：

　　说到规划，就要回归到土地的本源上，一般能做低密度别墅的土地，都比较偏远，偏远就意味着：土地周边道路未建设、市政管线没有通、周边有次级景观资源（待人为改造，绝佳的景观资源不是生态保护区，就已经被高端酒店、疗养机构给划分了，政府也不会允许盖住宅卖掉）、山地地形等等；

　　1.管线综合：

　　初次接触管线综合，会觉得是总图上布置若干的线条，注意力会放在管径、间距、走向位置等地方，走地上还是走地下室，周边主要是城市道路的接入口等，这只是管线的初级阶段；深入一些：各市政供应是否满足项目需求，自来水水量水压是否足够？电力的2个接入变电站在哪，是否需要加设变电站？市政暖气燃气、雨污排水等等，更多的是考虑外部的条件是否满足项目需求；再深入一些，我们考虑的实际是如何让住户的生活更加舒适：喝的水、洗漱的热水、洗车浇花的水怎么来？夏天热了冬天冷了怎么办？做饭用电还是燃气？如此等等，都是我们过日子的需求。

　　别墅的考虑点会更多：

　　1）热源的选用：

　　市政供暖是比较集中的资源，偏远的地方不会有市政供暖，那么热源的选用是必需的，最省事的选择当然的空调（VRV、空气源热泵等），建设方只要把设备位置和负荷预留好，或者埋上地暖管，设备由业主自理，如果作为季节型度假产品是可行的；热源次选是燃气源热泵（天然气是市政供应，价格低效果好，问题是市政燃气也未必有），再然后是中水源热泵、海水源热泵、地源热泵等等，需要根据项目的具体情况来综合分析，因为是大项，要进行正式的论证评选确认；

　　2）热水源的选用——燃气还是太阳能：

　　燃）气只能是等，跟着规划道路早晚会到（暖可能永远不会到、管路的能耗损失太大），要考虑如何设置燃气调压站（靠近的产品会贬值），跟一般项目区别不大；

　　3）冷源——空调：

　　冷源肯定是选用空调，但别墅的面积大于一般住宅，要用到多联机，考虑其室外机如何放置；

　　4）中水、直饮净水的设置：

　　中水要考虑中水处理站的设置位置及要求，中水的用途等；是否设置净水系统？

　　2.市政道路

　　可能出现2种情况，一是周边道路尚无规划，二是周边道路已规划尚未建成；这两种情况都需要规划部门确认，因为市政道路是政府出资修建，所以论证过程比较长，尤其是周边道路已规划好，项目想要微调或增设，都需要经过长时间的政府论证，耗时较长，如果项目时间要求紧，最好不要突破原市政规划；

　　3.布局与竖向

　　太平坦的地块做别墅不大出效果，一般会选择有些起伏的地块或人为做出高差；红线内想做出产品差异化：

　　方法一：造景——中心水景，滨湖别墅向来是有很高溢价值的，水景衍生出的河道，可以形成滨水别墅，价值也不错，这样高、中、低三档的差价就出来了，水景有这个价值是因为其兼具观赏性、私密性和活动性，中心绿化景观的私密性弱（别墅人群生活属性），溢价值也较低；

　　方法二：高差，高度决定视野同时决定价格，地势越高的地方放置越值钱的产品；以前看过一个绿城别墅的ppt，说到优化别墅规划的方式之一，是将一条路上挂下挂，改为2条路全部上挂（把别墅布局理解为挂葡萄串，上挂指路面标高低于别墅内标高，路面-庭院-客厅一路往上走，反之一路往下走），上挂溢价值均高于下挂；

　　大区竖向主要看原始地形和持力层位置，未进行地勘定下来的竖向，估算土方量，完全是臆想值，后期会出现大量的土方石方和基础成本超预算；

　　一般山地别墅布局依地势处理成台地建设，坡度集中在纵向道路，横向缓坡，如此同一栋联排别墅，户与户之间可不出现高差（高差出现会导致后期石材幕墙的交界处节点出现较多问题，施工难度和成本都增加，且标高低的户型销售价值低可能拉低了大部分产品的价值）；

　　4.周边景观资源利用

　　一是销售引道，通过5~10分钟左右的优美的车行路，将客户带入别墅区的小环境中；比如靠海靠湖靠江面的道路，开发商会先投入一大笔资金来休整河道，或建设滨海景观（沙滩、木栈道等），如果都没有，就打造宽的绿化景观带，主要是为销售服务，为业主打造一个美好的想象空间；

　　二是观景资源的私享：分析每栋别墅的观景角度，比如南向所有窗户均能看海，其价值高于只有一个窗户可以看到的，如果一个窗户都看不到，要想办法开个侧窗看；

　　三是生活方式的打造：我认为这个是推盘最应该考虑的，绿城的别墅产品的换代：一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式、四代做私人定制；现在大部分的别墅依然停留在一二代，对第三代的投入几乎没有；

　　想象我们自己有一栋海滨别墅时，想到的美好是早上太阳初升时在沙滩跑步，海风微微吹拂下在木质露台上吃早晨和喝下午茶看书、啤酒冲浪游艇（一切美好想象参见电影《夏日嬷嬷茶》），而不是外墙的石材是哪国的矿山开采的稀有品种，装饰线条特别考究，哪个交叉口种了几棵昂贵的大树（当然树景足够美也让人印象深刻，10年前考察高端别墅，成都的麓山别墅，售楼处内庭院对景，一棵大泡桐，一片干净的绿草地，洒下淡紫色的落花，场景美极了），当我们如此有钱时，不会满足于待在黄金打造的房子和高起的院墙里不动，有钱人也需要生活和社交，只是更讲究；

　　注意所有这些美好的活动场景都发生在红线外，如果一个别墅盘只局限与红线内的建筑景观的打造，只能算是经济性别墅，不是豪宅；红线内也有些生活方式，比如温泉会所、养生中心，但只有这些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的别墅除外）；

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篇2：别墅设计流程和要点:建筑单体

　　别墅的设计的流程和要点：建筑单体

　　建筑单体设计要点

　　1.是否设置地下室；

　　损益测算：站在销售的角度，地下室、露台这样的赠送空间越多越好，这叫”物超所指“，从成本角度来说，是”羊毛出在羊身上“，建造成本最后要转化为销售利润；

　　人防指标：人防指标计算，基础埋深超过3米，按首层面积算人防指标，不超过时，多层按5%计；一栋3层300平方的别墅，有地下室，人防面积约100平方米，无地下室，约6平方米，差异很大；别墅区的地下室一般分栋建设，无集中地下室，人防建设只能方案会所等大型建筑或空地下面，如果缴纳易地建设费，要核对是否符合缴纳条件；为了减少人防指标又要地下室的溢价值，也有项目会采用真假图施工，验收后改造的做法；

　　上下水和通风如何设置：地下室从使用来说，不是舒适的空间，如何提高空间的舒适度，也是一个课题，龙湖的产品，将采光井扩大成采光房间，引入阳光，消弱地下室的封闭感受；地下室设置卫生间，就要有上下水，污水排放要考虑能否重力排放（管线底标高高于于市政管网，且有足够的高差设置坡度），如果没有就要考虑压力排，提升设备有不同形式，会结构板的设置有影响；

　　是否用于停车及层高：高层的非人防车库高度一般在3.7~3.9米，人防车库在4.0~4.2米，主要考虑顶部梁板和管线布置的影响；别墅地下室考虑功能上是否用于停车，一般在3.1~3.3米；

　　自行改造谁来做？如果采用真假图，私自设置地下室，建设方必需做的，是在一层底板上预留一个可砸开的洞口（地暖地面要把此区域的地暖管闪开）；而砸洞口这项工作是建设方来做还是业主自行处理要事先跟业主约定清楚

　　2.是否设置闷顶：

　　常见的中式欧式别墅均为坡屋顶，屋顶形成的三角空间是否作为赠送空间利用，图纸上的区别在于是否设置一道楼板；如果不利用，室内空间是看是斜向的，房间隔墙的设置，一般也不会考虑屋顶的走向，娜美就会有的房间是三角顶，有的是梯形顶，样板间的精装要考虑其空间感受；如果利用，一是加设楼板，并预留洞口（政府图纸及验收时不能有），二是屋顶是否加设洞口及窗（政府图纸表现为通风百叶）；

　　谁来改造：预留开洞区域是建设方必需做的，至于板开洞，屋面开洞加窗，业主可以自理，同样是要事前约定；如果由我方改造就要承担相应的责任，比如漏水开裂等；

　　空间高度：闷顶空间的用途取决于超过2.2的空间有多少，要高度就要加大屋顶的坡度和坡长，比如我们的项目前期未考虑设置闷顶，坡度低于30度，后期新领导考虑加设闷顶时，顶部最高点只有2.1m，仅能作为储藏使用；

　　3.赠送方式有哪些：

　　从我个人来看，今天还在把偷面积赠送作为卖点，是个很无趣的事情，从房地产开始之初，大家都想尽各种偷面积的办法；

　　从本质来看，我们所说的“偷”无非是节约了土地成本、增加了建造成本，增加了市场竞争力和溢价值；“偷”又可分为合法的偷和违法的偷：

　　合法偷：这种方法是找到法规的一些边缘地带，或2个不同部门法规的差异；

　　实得面积>房产证面积：比如我们开敞阳台，在规划部门和房产部门均按一半米面积计入地上面积，相当于送给客户1/2的面积，凸窗也类似，在价格不变的情况下，增加了实的面积，相当于赠品；

　　实得面积=房产证面积>规划面积：比如我们做封闭阳台，在规划部门按一半米面积计入地上面积，房产局按全面积计入卖给业主，这种偷法明面上是开发商占了土地的便宜，实际是反向节约了土地成本，拉低了均价，相当于价格折扣；

　　违法偷：最大的特点是真假图纸，在图纸报建和验收时没有，交付时有或后期改造；

　　前期同步施工，验收时遮挡，后期还原：地下室处理常用这种方式，设计施工时，自带大地下室和大采光房间，政府图纸上无地下室，或无通风采光房间，同步建设好，用墙板遮盖，验收后，砸墙开窗加天窗；

　　后期改造加建：比如别墅外部连廊，有顶盖的与主体连接的连廊是要计算面积的，在政府图纸上不体现，当作景观构筑物后期加设；如果属性是商业或办公，LOFT也是偷面积的一种方式，挑高大空间可分隔为上下2层，实际使用面积翻倍；

　　4.管线如何走

　　别墅的管线与高层集中车库的不同在于：车库一般是走顶板之下（人防除外），别墅管线走建筑之间的土里；这里就有可能出现2种不利的情况：

　　一是管线走自家南向大院落，院子里出现很多井盖，影响品质，即使这样，也不是你想走就走，厨卫一般布置在北向，要从南向出，建筑底板要大幅度降板，增加成本，同时带来检修困难；

　　二是走北向到其他家的院子里，如果出现管道问题，有可能要挖掉其他家的院子，由于是别墅产品，可能邻居常年不在此居住；

　　在创新型合院产品容易出现以上情况，这只是一个点，创新虽然是好事，但第一次做一个产品，很难方方面面都顾及到，有时一个小的点，会大大的增加成本或后期维护难度；