Z国际新天地项目商业定位规划简案

　　Z国际新天地项目商业定位规划简案

　　一、招商规划目的：

　　进一步明确**“Z·国际新天地”项目开发战略、实现开发价值、促进销售，降低开发风险。

　　二、招商工作划分：

　　将**Z项目招商工作划分为两个工作组，具体为：招商一组和招商二组。两组之间分工明确，但目标一致。

　　三、招商步骤安排：分一次招商和二次招商。

　　一次招商具体任务是：根据业态规划要求，进行合作意向初步联络洽谈，明确对方布点战略、开店计划及合作意向等。

　　二次招商具体任务是：根据一次招商的客户积累，明确项目的招商客户目标，对需要进行实质性招商合作的客户与营销战略配合的客户进行深度沟通、谈判、意向达成、正式签约等。

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篇2：别墅设计流程和要点:进度规划

　　别墅的设计的流程和要点：进度与规划

　　近期临时支援的是一个高端别墅项目，时间很短投入精力很大，快速整理项目前期的设计情况，同时也学习了一些别墅的设计的流程和要点；

　　一、进度管控上的差异：

　　所谓差异，是跟我以前设计的刚需高层和改善多层比较；

　　最大的区别在二次设计的石材幕墙和门窗深化上：

　　因为高端别墅用干挂石材，外窗需要加副框，即先安装副框，再干挂窗边石材，再安装窗，有一个交叉施工的过程，加上石材及其线角加工周期长（2万平方别墅预留的施工与加工周期约4个月），施工要求高，可能一个5万平方的别墅与20万平方的高层施工周期相近；因为别墅仅2~3层，主体施工时间极短（1~2月左右，地下室及屋顶施工周期略长，平层7~10天即可完成），二次砌筑时间也不长，接下来工地不能停着，如果不安上门窗，内部施工时堆放的材料还容易失窃，因此工程要求这两家单位早进场；

　　高层及多层项目主体施工时间长，且多用涂料，门窗及外墙涂料的深化设计及确样的时间是可以比较长的；

　　二、规划设计要点：

　　说到规划，就要回归到土地的本源上，一般能做低密度别墅的土地，都比较偏远，偏远就意味着：土地周边道路未建设、市政管线没有通、周边有次级景观资源（待人为改造，绝佳的景观资源不是生态保护区，就已经被高端酒店、疗养机构给划分了，政府也不会允许盖住宅卖掉）、山地地形等等；

　　1.管线综合：

　　初次接触管线综合，会觉得是总图上布置若干的线条，注意力会放在管径、间距、走向位置等地方，走地上还是走地下室，周边主要是城市道路的接入口等，这只是管线的初级阶段；深入一些：各市政供应是否满足项目需求，自来水水量水压是否足够？电力的2个接入变电站在哪，是否需要加设变电站？市政暖气燃气、雨污排水等等，更多的是考虑外部的条件是否满足项目需求；再深入一些，我们考虑的实际是如何让住户的生活更加舒适：喝的水、洗漱的热水、洗车浇花的水怎么来？夏天热了冬天冷了怎么办？做饭用电还是燃气？如此等等，都是我们过日子的需求。

　　别墅的考虑点会更多：

　　1）热源的选用：

　　市政供暖是比较集中的资源，偏远的地方不会有市政供暖，那么热源的选用是必需的，最省事的选择当然的空调（VRV、空气源热泵等），建设方只要把设备位置和负荷预留好，或者埋上地暖管，设备由业主自理，如果作为季节型度假产品是可行的；热源次选是燃气源热泵（天然气是市政供应，价格低效果好，问题是市政燃气也未必有），再然后是中水源热泵、海水源热泵、地源热泵等等，需要根据项目的具体情况来综合分析，因为是大项，要进行正式的论证评选确认；

　　2）热水源的选用——燃气还是太阳能：

　　燃）气只能是等，跟着规划道路早晚会到（暖可能永远不会到、管路的能耗损失太大），要考虑如何设置燃气调压站（靠近的产品会贬值），跟一般项目区别不大；

　　3）冷源——空调：

　　冷源肯定是选用空调，但别墅的面积大于一般住宅，要用到多联机，考虑其室外机如何放置；

　　4）中水、直饮净水的设置：

　　中水要考虑中水处理站的设置位置及要求，中水的用途等；是否设置净水系统？

　　2.市政道路

　　可能出现2种情况，一是周边道路尚无规划，二是周边道路已规划尚未建成；这两种情况都需要规划部门确认，因为市政道路是政府出资修建，所以论证过程比较长，尤其是周边道路已规划好，项目想要微调或增设，都需要经过长时间的政府论证，耗时较长，如果项目时间要求紧，最好不要突破原市政规划；

　　3.布局与竖向

　　太平坦的地块做别墅不大出效果，一般会选择有些起伏的地块或人为做出高差；红线内想做出产品差异化：

　　方法一：造景——中心水景，滨湖别墅向来是有很高溢价值的，水景衍生出的河道，可以形成滨水别墅，价值也不错，这样高、中、低三档的差价就出来了，水景有这个价值是因为其兼具观赏性、私密性和活动性，中心绿化景观的私密性弱（别墅人群生活属性），溢价值也较低；

　　方法二：高差，高度决定视野同时决定价格，地势越高的地方放置越值钱的产品；以前看过一个绿城别墅的ppt，说到优化别墅规划的方式之一，是将一条路上挂下挂，改为2条路全部上挂（把别墅布局理解为挂葡萄串，上挂指路面标高低于别墅内标高，路面-庭院-客厅一路往上走，反之一路往下走），上挂溢价值均高于下挂；

　　大区竖向主要看原始地形和持力层位置，未进行地勘定下来的竖向，估算土方量，完全是臆想值，后期会出现大量的土方石方和基础成本超预算；

　　一般山地别墅布局依地势处理成台地建设，坡度集中在纵向道路，横向缓坡，如此同一栋联排别墅，户与户之间可不出现高差（高差出现会导致后期石材幕墙的交界处节点出现较多问题，施工难度和成本都增加，且标高低的户型销售价值低可能拉低了大部分产品的价值）；

　　4.周边景观资源利用

　　一是销售引道，通过5~10分钟左右的优美的车行路，将客户带入别墅区的小环境中；比如靠海靠湖靠江面的道路，开发商会先投入一大笔资金来休整河道，或建设滨海景观（沙滩、木栈道等），如果都没有，就打造宽的绿化景观带，主要是为销售服务，为业主打造一个美好的想象空间；

　　二是观景资源的私享：分析每栋别墅的观景角度，比如南向所有窗户均能看海，其价值高于只有一个窗户可以看到的，如果一个窗户都看不到，要想办法开个侧窗看；

　　三是生活方式的打造：我认为这个是推盘最应该考虑的，绿城的别墅产品的换代：一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式、四代做私人定制；现在大部分的别墅依然停留在一二代，对第三代的投入几乎没有；

　　想象我们自己有一栋海滨别墅时，想到的美好是早上太阳初升时在沙滩跑步，海风微微吹拂下在木质露台上吃早晨和喝下午茶看书、啤酒冲浪游艇（一切美好想象参见电影《夏日嬷嬷茶》），而不是外墙的石材是哪国的矿山开采的稀有品种，装饰线条特别考究，哪个交叉口种了几棵昂贵的大树（当然树景足够美也让人印象深刻，10年前考察高端别墅，成都的麓山别墅，售楼处内庭院对景，一棵大泡桐，一片干净的绿草地，洒下淡紫色的落花，场景美极了），当我们如此有钱时，不会满足于待在黄金打造的房子和高起的院墙里不动，有钱人也需要生活和社交，只是更讲究；

　　注意所有这些美好的活动场景都发生在红线外，如果一个别墅盘只局限与红线内的建筑景观的打造，只能算是经济性别墅，不是豪宅；红线内也有些生活方式，比如温泉会所、养生中心，但只有这些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的别墅除外）；

篇3：设计主线:规划设计(总图竖向)

　　设计主线：规划设计（总图、竖向）

　　规划设计：规划总图（含指标）、竖向图（含道路分析或单独出）、管线综合图、日照分析图（住宅相关）、绿化图、设计说明书;

　　各地规划部门，对规划设计报建文件要求不一样，总图、竖向、管线、日照是必有的；

　　一、总图：

　　1.指标：常规的指标表，数据必须严格控制

　　地上建筑面积：规划阶段按容积率计算，方案阶段基本保持一致（略有不一致也按一致报，少了以后也不能加，多了以后可以少），规证阶段准确；关系利润，没有经过公司决策，设计不能轻易减少指标；

　　地下建筑面积：一般规划部门不太严格，满足车位情况下，可以调整；（前期预留人防增设的面积，避免超出出现立项损益的地下面积）；

　　建筑密度/绿化率：一般控规指标已确定，后期调整要经过城规委会等重大会议决策；有些地方对绿化率的核算严格，要求提供pl线的绿化范围图；

　　车位：含安置房、经济适用房、公租房等，1户/个指标可以调低；地上车位我们地区上限为总停车位的10%，一般按允许的上限控制，减少地下车库积压成本；

　　配套面积：能放地下的不要放地上（换热站除外），能卡最低指标的绝不增加；

　　2.周边环境及交通条件

　　景观资源，如自然景观（海景山景），人工景观（公园）等，如何利用或改造提升，沿之布置优质产品；

　　商业交通资源，商业交通等吵杂环境，对居住为劣势，但对商业、办公、公寓等为优势；如需布置住宅，将其楼栋的产品量降低，低价薄利销售；

　　市政设施：变电站、供热公司等劣势环境，布置产品量减少，产品类型及总价均减少；

　　即：好地方，多布楼，布好楼，反之亦然；

　　3.入口及周界布置

　　一般小区至少设置主次两个小区入口，主入口放在人流最多的道路上；大门能形成标识性；如果沿街的商业网点价值高，门可结合网点设计；

　　入口设计也要结合现场情况，如果周边道路未建，在交付时也可能无法建成，至少保证一处入口在交房时能方便使用；

　　车行入口：根据我们项目交付后，物业管理的反馈，最好的车库入口位置是，直接面向小区外部，在岗亭一侧（另一侧设置小区消防车道和人行入口），这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。如果地下车库设置在小区门内部，业主要打两次卡才能进入车库，物业也难以控制车辆进入园区；

　　规划设计时，应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上；

　　4.产品布局：

　　一般住宅小区，常见类别：住宅、网点、配套用房（物业用房、幼儿园或小学、养老院）；

　　住宅产品：强排及损益阶段已经对产品的方向（层数、位置、面积等）确认，规划阶段结合初步选定的户型标准层布置，计算日照；（建筑外轮廓稍放一点，避免单体方案受限过多）；

　　网点：原则上利润最大化，总价低，一层沿街价值最高，普通网点进深16-24米；

　　配套用房：一般选用商业价值低的地方，也可集中设置重点打造，作为项目的卖点，对社区型商业有一定的带动作用；

　　5、活动场地/配套：

　　规划局作为政府控制机构，对居民福利设施比较重视，儿童活动老年活动场地要明确，物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注；

　　注意控规里是否有垃圾收集点等不利条件；

　　6、内部资源创造对产品价值的提升：

　　创造景观或商业资源，提升邻近住宅的附加值；比如别墅区，制造人工湖或人工水系，打造户户临水，临水别墅，比普通别墅单价至少可提高10%～20%；

　　高层中心景观，核心景观周边楼栋价值高，其正北向的楼栋可作为楼王（南向大窗景观卖点）；

　　内部社区商业街区，网点以上的住宅比普通住宅单价贬值10%～20%，但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错；出则繁华，入则宁静也是不错的楼盘设计方式；

　　7.内部交通组织：

　　比如别墅，一般采用挂葡萄的布局方式，给每栋别墅独门独户之感；往细了说，对于山地别墅，上挂比下挂价值高，即路面低于住宅入口；

　　规划是个有趣的课题，以前大学时也做过小区规划的作业，但也不理解规划的价值，只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置；

　　8.消防系统：消防环道，扑救面、回车场；消防日渐严格，主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响，避免局部过多过近；

　　对规划的其他限制条件：限高/红线退道路/控制线退红线

　　二、竖向：

　　1.周边道路标高与地块标高的关系：

　　地块周界与四边的关系，如何处理（是否要设挡土墙），较大的高差是否可以利用（如网点、半地下车库），对出入口的位置也有影响；

　　四周道路本身高差较大，是否可采用双首层的设计；

　　2.地块内部标高：

　　高差处理：各单体建筑0.00室内标高是否一致，，地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域（减少土方）；

　　是否可以利用高差造景，设置半地下配套用房或地下室采光天井；

　　3.道路标高：

　　道路坡度：规范规定8%的坡度不超过200米，考虑北方冬季雪天，坡度最好不要超过6%；

　　对每段道路的坡度进行分析，均衡布置，不要出现局部陡坡现象；且道路坡度要解决路面雨水顺利排出小区，不应出现局部低点积水问题；

　　4.建筑室内外高差：

　　排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系，不要出现室外标高高于室内标高的情况，也不要出现单元入口区域出现较大高差；（后期景观设计阶段也要严格核查，避免微地形影响一层住户感受）；

篇4：项目设计管理:各阶段质量管控要点(规划单体主线)

　　项目设计管理：各阶段质量管控要点（规划及单体主线）

　　设计管理：进度、质量（设计阶段/施工阶段）、合约、文档；其中质量管控是专业性最强、也是设计管控的核心；

　　质量管控分布在项目的各个阶段，各阶段控制的重点：

　　1.拿地立项阶段：产品定位、强排、对标；

　　2.规划阶段：

　　周边道路情况、指标、产品布局（利润最大化、资源利用最大化）、入口周界、内外部交通组织、资源利用和创造、竖向分析（参见：龙湖七把剑，分析的很透彻）、日照、消防；

　　管线综合：周边市政条件、管线是否合理排出引入、与室外标高、建筑标高的配合；

　　3.方案阶段：

　　地上部分—— 各类产品（面积配比形态、卖点、划铺）、各层平面图（标准层与非标准层差异、公共区域）、立面（风格、材质、窗、空调机位、单元入口、屋顶、可实施性及成本合理、阳台是否封闭）；

　　地下部分——结构布置（顶板形式的选择、柱距、层高）、车位布置、设备机房布置、人防方案；出地面风井位置对地面景观及住户的影响；

　　4.施工图阶段：

　　地上部分——

　　建筑：户门开启方向、内门洞口的高宽预留是否合理、厨房卫生间布置是否合理（煤气管道、排气道等设置是否合理）、窗户开启与栏杆是否合理（尤其是网点楼梯区域）；墙身大样是否合理（尤其窗台、线条、空调机位的做法）；公区消防管及消防箱布置；电梯配重位置是否与厂家一致；

　　结构：是否有梁与墙不对齐存在错缝；网点结构是否转换；

　　设备：电气点位布置（开关插座强电箱弱电箱）、暖布置（点位是否与暖气片打架、暖气片、阳台是否盘管）、水点位布置、防水做法、空调点位；是否存在上部住宅结构及设备管线影响楼下网点的布置；

　　地下室——

　　坡道排水做法、顶部管线排布、车位排号、储藏室设置、排水道集水坑对车位的影响；

　　夹层是否设置坡度地漏（避免夹层管道漏水导致设备用房渗水）；

　　（*审查过程中的变更及时反馈给销售的各部门部门）

　　5.厂家二次深化设计：

　　电梯：提设计条件（梯速、提升高度等）、电梯是否与坑道条件符合；

　　门窗：技术标准（型材）平面与大样核对、控制开启扇的规格、避免通风面积不足、是否存在安装空调开启不便；

　　栏杆：型材选择（室内室外、连廊、百叶、各部位雨棚）、细部容易漏项、一楼室内可不设栏杆；

　　单元门：与智能呼叫系统配合；开启扇把手与信报箱是否存在冲突；

　　信报箱：安装位置（室内还是室外、室外需景观配合）、样式选择、排号；

　　标识牌：样式、数量（易漏项）；

　　交通系统：地下车库地面画线（热熔还是冷涂、黄色还是白色、是否做地坪漆），墙面柱面标识（基本标识还是升级设计配置），顶面导视系统（是否LED背光），车库坡道出入口导视（是否LED背光、墙面是否特殊设计）；地面道路及车位画线（热熔线、选颜色）；

　　6.市政设计：

　　室内——

　　燃气设计：燃气立管位置，燃气表的安装高度（高位/低位），室外燃气立管一层入户美观；

　　室外——

　　雨污水：是否存在局部积水现象，需要加设排水沟；雨水篦子设置方式（道路/广场/宅地）及是否设置合理；排水坡度；排水出口是否存在大高差（要事先排查，如存在要砌井道填土，避免管线冬冻，或者前期调整出口位置）；

　　自来水等需要入住宅设备井的管道：是否存在中间有商铺，无法直接从地库如住宅井道的情况；

　　管井盖：位置布置是否美观（与道路的关系/单元出入口处是否布置过多）；

　　管线集中处是否空间足够（尤其是景观主出入口）；

　　7.施工过程：（主要是制度管理，并及时的现场巡查）

　　图纸会审：因施工图外部审查涉及办证时间，图纸精度一般不足，建立会审制度（外审通过后1个月内完成，设计院、建设方、施工方分别会审/集中会审）及设计单位限时责任制（设计单位自审1个月，后期出现图纸问题返工，设计单位全责）

　　设计变更：建立变更台帐，严格记录变更收发时间，变更原因凭证；

　　返工索赔：对于因设计原因产生的返工，对应的变更及费用建立管理台帐；

篇5：南景园楼盘园林规划建议

　　南景园楼盘园林规划建议

　　如前所述，南景园的园林定位是"岭南庭园"。既然如此，南景园园林规划、设计、风格、基本元素等都应充溢浓郁的岭南特色。鉴于时间紧迫和小区模型已经做好，只能在现有的基础上做适当的调整。因此，本案立足于可操作的前提下，提出对树立楼盘形象具有重要意义的调整建议。

　　一、岭南园林的特色

　　岭南庭园丰姿多彩、南北结合，其最大特点是，花木品种繁多、一年四季花香不断。

　　另一个显箸特点是：园不大，但恰到好处。

　　二、岭南园林中常见的花草树木

　　岭南湿润的气候水土，孕育了一批四季常绿、花期长的树种，这些花木因具有较高的观赏实用价值和美好的象征意义深为人们喜爱， 例如：

　　玉兰：常绿乔木，其花洁白清香，象征女子的纯洁美丽和可爱，是送给欧州的中国植物中最著名、最受欢迎的品种。

　　桂树：芳香常绿，传说会在月亮生日时准时开花。

　　夹竹桃：竹形叶，深红花，花香温柔，在潮湿的气候下，香飘散得很远。

　　兰：花中的"雅士俱乐部"，幽香泌人。

　　荷：出淤泥而不染，濯清涟而不妖。

　　此外，园林中常用的植物还有芭蕉、竹、菊、紫藤等，都可在民间找到寓意，在诗文中找到典故。这些花木不仅为小区挡风遮日，装点园景，而且其各具特色的形状、香气和寓意将使南景园成为一个有灵魂的园林。这个灵魂就是水木清华香溢远。

　　三、南景园园林规划要则和操作建议

　　1、规划要则

　　居住小区注重环境绿化在今天已是家常便饭，但细心观察却不难发现，不少发展商在环境营造方面走进了一个误区，把一个本应"以人为本"的人性化居住空间，简单概念化为公园景区。小区虽有公共花、草坪、景观漂亮，管理有条不紊，但业主却只能远观，不能充分融入到其中。

　　南景园的园林规划要摈弃这种集中营造大公园的作法，将人性化的建筑理念贯彻落实到每一个角落每一个细节，为住户营造成一个真正属于他们的绿色庭园，让都市人家也可以诗意地栖居。所以南景园园林规划的核心理念是：庭园一体、天人合一。

　　规划要则：①在造园、构景、选择树种等方面处处突出岭南庭园风格。

　　②注重庭和园，现代生活和绿色自然的和谐交融。

　　③大环境主题鲜明，小环境讲求精致。

　　④绿色组团内容、形式配合相应的楼宇名称。

　　⑤精心布置房前屋后、架空层。

　　2、操作建议

　　①主题：水清木华香溢远--花木繁多，花香不断

　　②构景要素：高低错落、形态各异的造园植物，水和石、桥和路、游廊和棚架、休闲椅和亭台、雕塑小品和绿化造型……

　　③园区划分及命名

　　整个绿化园区（含架空层），约占总占地面积的2/3（约4万M2），包括绿化、景点、休憩空间等，命名为"菁园"（或"芳园"、"邻香园"）

　　中心花园区为南景园绿化面积最大、树种最多、景点最集中之地，命名为馨香庭（或"碧芳庭""挹芬庭"）

　　分隔高层和小高层的林荫大道，两旁以行道树或棚架构建绿色长廊，命名为"香榭大道"（或履香长廊）

　　品梅轩、君兰轩、听雨轩、馨竹轩旁各植几株与命名的相应的植物（如芭蕉、竹）或构景（咏春亭、空谷幽兰）。

　　④基本搭配

　　·植物：高低错落、形态各异，从早到晚散发不同香味

　　·围墙、山石、植物之间的搭配考虑形式、色彩的和谐完美

　　·水体同充满阳光、长满鲜花的棚架花钵相间，使人体会到气温的变化

　　·房前屋后阳光少、阴暗角落多，宜种植耐阴性好、花期长、颜色鲜的低矮植物如万年青、斑叶林等

　　附：岭南园林常见植物花期、用途

　　类别名称形态花期用途其它