风情街项目调研规划书

一.研究背景

1.项目简介

地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇,从济南市济微路南出南外环,沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇,西接104国道。

项目规模 整条商业街长约800米,沿街两边各一排3层商业楼,总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程,预计建筑面积为15000余平米)。

建筑单体 欧式建筑风格,共计19座,120余单元,每个单元建筑面积从200—1000平米不等,大部分为300-600平米。内设独立卫生间。

交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所,因此商业街内部交通压力很小。

外部交通 从商业街到济南市有3路公交车,作为近郊而言,外部交通是比较方便的。

建筑结构 低层砖混结构,坡层顶。

目标售价 2300元/平米左右(均价)。

2.调研背景:

经科学分析与多方论证,作为开发商和营销策划公司,均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求,最终实现开发商、投资者、经营者三赢,消费者满意的商业局面,开展一次全面深入的市场调研势在必行。

二、调研目的

1.调研目标概述:

A.分析目标买家(包括投资者和自用经营者)的消费心理及承受能力。

B.通过调研,明确商业街的业态规划与消费档次(包括商业街具体提供何种服务及商品?究竟针对哪个层次的终端消费群体?等等)。

C.分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。

D.通过调研,明确商业街的物业管理内容。

E.调研与前期宣传、销售模拟互动,为项目推广积累经验与信心。

2.调研报告内容规划:

A.济南市商业物业宏观环境研究

宏观经济、商业物业投资行为与心理(济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为)。

B.国际风情街商业业态定位研究

国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。

C.国际风情街业态规划研究

国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。

D.国际风情街物业管理与经营的研究

物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。

E.政策环境(地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响,城市规划对项目的影响)。

F.媒体环境(重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果,为项目媒体运作提供分析依据)。

三、调研方法

1.调研方法概述:

根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组,研究方法将包含定量和定性研究两个方式,按照前面设定的研究内容,将定性研究与定量研究研究结合开展。

A.整合调研:成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组,分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势,走整合调研之路。

B.利用项目组核心成员的身份优势,召集被调查对象举行座谈会。

C.充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力,开展定量问卷调查,进行统计分析,由项目组进行定量研究。

2.核心难点的突破:

由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者,因此,接触难度极大。为了顺利地完成调研任务,特设计有针对性的调研方法,以期突破核心难

点。

A.分析地产投资者最习惯光顾的消费场所,通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。(例如高档餐饮场所、休闲场所等)

B.从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单,邀请他们参加座谈会。

C.利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动,例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。

3.具体研究方法:

调研内容研究方式

商业物业宏观环境调查 统计局资料查阅、晚报记者站提供资料,调研项目组的定性研究、会议搜集。

商业物业投资行业与心理分析 购买资料,邀请参加座谈会

国际风情街业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势 调研项目组的定性研究

国际风情街业态定位的先进性 调研项目组的定性研究

国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、 调研项目组的定性研究

消费者对国际风情街业态的认同度与期望值 问卷调查、定量分析

相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值 座谈会

国际风情街业态规划研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会

国际风情等物业管理与经营的研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会

政策研究与媒体研究 资料收集与项目组定性研究

4.调查对象与规模

调查对象 调查方法 调查规模

通过购买资料获取的真实商业物业投资者 座谈会 1场

约访 30人

相关行业私企业主、优势个体工商业户 入户访问(经营或办公地点) 量化访问50人

专题座谈会 1场

宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等 专题座谈会 1场

终端消费群 问卷调查 量化访问300人

四、分析方法

1、聚类分析

2、镜面分析

3、因子分析

4、联合分析

5、回归分析

? 该项分析工作的人员组成:李铁岗、陈月军、易文胜

-具备5年以上在山东市场丰富的调研经验

-具备房地产行业研究的专业经验

-具备博士/硕士以上学历

-从事过多次大型房地产项目研究

五、质量控制

1.根据我们调研工作多年的研究经验,我们认识到质量控制是研究项目成败的关键,对于本次研究项目,我们将会采用如下的质量控制方法:

A.对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。

B.对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。

C.对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的问卷,该调研人员的所有问卷均拒收。

D.数据处理实行两次并行输入,交叉检查制度。

2.要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究,要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。

六、项目研究人员

1.工作分配:

A、调查人员:把握并监控消费者调研数据分析与统计

B、地产研究专家:把握市场宏观环境,提供政治、法律、经济等方面的研究成果。

C、营销策划人员:走访调查对象,设计座谈会会议内容等。

D、媒体人员:媒体分析,收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。

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p;2.人员组成:

项目经理

陈月军 —— 负责整个项目管理及协调

专家组成

李铁岗:

-山东大学房地产研究中心主任(博士)

-丰富的社会学研究经验

-参与多次大型重要项目研究工作

孙曰瑶

-山东经济学博士

易文胜:

-山东正易营销咨询有限公司策划总监

-3年房地产项目策划推广经验(齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等)

-国际风情街项目推广主力策划师

-济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员

-主持多次大型房地产调研项目(县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等)

张鹏:

-工商管理硕士(MBA)

-丰富的行业经验及市场分析经验

-参与多次大型项目研究

支英珉

-齐鲁晚报经济专刊部主任

项目执行管理

曹颖 ——8年调研执行经验,项目现场执行总监

项目执行组织

王延宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家

文案撰写 ——徐瑾瑜

统计分析 ——丁奕

——刘翠娟

9.0日程安排

根据该调研项目执行的难度,我们设立如下的工作时间表,可以根据客户要求进行调整:

批准人:日期:文本: WBS项目 *-履行工作D-独立作出决定d-共同作出决定p-管理进度C-必须经过咨询I-必须通知到A-提供咨询 项目经理 项目设计组 现场调查组 房产运营部 数据处理组 报告研究组 项目顾问组

工作天数 编号 工作细目 1 2 3 4 5 6 7

2 D1 项目准备 D A

3 D2 调查内容设计 D d*C A A A A

2 D3 调研内容测试 D* D* d* D* A

1 D4 调研内容的确定 DC * A A

2 D5 座谈会样本筛选、预约 D d*C A A A A

2 D6 座谈会 D * A A

1 D7 访员培训 p A D* A

5 D8 正式调查访问 D* I

3 D9 竞争对手调查 D* I

1 D10 数据录入与处理 D*I

2 D11 数据分析 I C* DAI AI

5 D12 撰写报告 D* A

总计:29天

10.0费用明细:

根据项目的现实情况,我们的估算价格如下:

工作项目 数 量 单价(元) 金额(元)

项目调查研究设计(包括专家费用) 6000

座谈会费用 2场 2500 5000

督导/访员招聘培训 20名 60 1200

商业地产投资者 30人 80 2400

入户调查 50人 100 5000

拦截访问 300人 30 9000

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sp;竞争环境调研 3000

数据处理、统计分析 5000

报告制作(包括专家费用) 8000

公司项目管理费 15% 6690

总计 51290

与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会 1次研讨会晚报市版半版稿件 25000元 如可以选择,再计入总价

编辑：www.pmceo.Com

篇2：广州新世纪商贸中心调研报告

第一部分 市场调查报告

一、调查范围

本次调查的范围主要集中在项目周边的商业街、专业市场及写字楼。其中商业街包括有洪德路、同福西路、滨江西路和南华西路,共四条,专业市场则主要集中在人民桥的北面,有南方大厦和大时代大文豪服装批发商场两个专业市场。另外,写字楼的调查也是以项目为中心展开的,包括有海星大厦、海天大厦、亿海湾、碧蓝映居和保利丰花园。

二、沿街商铺

(一)洪德路(人民桥南端)

沿街商铺主要经营服装、五金、饮食、凉茶店为主,共有24间商铺,其中有9间商铺未开业经营,营业率为62%,商铺的经营状况不甚理想,商家多为自家经营,店面装修档次较低。

消费者主要是附近小区的居民,由于该商业街位于人民桥底,噪音污染相对严重,人流量严重不足,对商业气氛的形成造成了很不利的影响。

商铺的面积多在50平方米—75平方米之间,租金价格在90—105元/平方米/月。

(二)同福西路

同福西路沿街商铺主要经营饮食、服装、文体用品为主,商铺总数共有187间,其中未开业经营的商铺数量有40间,营业率为79%。附近的市政配套有省重点中学南武中学,南武小学,海珠区重点中学第三十三中学,海珠区少年宫等,同时还有若干个商业银行的海珠区支行,相关的市政配套完善,生活氛围较浓。

该路段的商铺面积差别较大,范围在65—100平方米之间。

租金价格在100—125元/平方米之间,部分商铺的二、三层租金是65元/平方米左右,主要面对的消费者是附近小区的居民及学生。

(三)滨江西路

滨江西路主要物业结构是两层到低层的航运与市政公共事业单位的房改房建筑,并且规模属于小型低档的物业。商铺零星散布,临街商铺大概20家,一些商铺已停业,商铺面积在10-60平方米之间,主要是旧房改造成的临街商铺,建筑结构落后简陋。该路段人流稀疏,消费者主要是附近小区和本地居民,商业气氛不浓厚,商铺的类别主要是士多,商店,美容院等.租金价格在70—95元平方米之间.

(四)南华西路

南华西路位于滨江西路的背面,该路段主要物业结构是两层到低层的航运与市政公共事业单位的房改房建筑,规模属于小型低档的物业。该路段商铺密集,但过半数铺位已关闭,大约只有73间还在正常营业。商铺面积规格基本上以25㎡为主。

该路段主要以五金、油漆、机电类的商铺为主,约占了正常营业商铺总数的50%,其余的主要经营中低档的商品,如:文具、日用品、摩托维修等,美容院等,面积多在30平方米左右,整个路段商业形象杂乱无序。

消费者主要是附近的本地居民,消费能力不高。租金范围在60—80元/平方米之间。

(五)各商业街区租金比较

(六)沿街商铺小结

(1)商铺数量相对较少,经营规模小。项目周边的商业街主要有五条,所经营的规模小,品类少,档次低。基本满足周边本地居民或小区市民的日常生活需要,不能形成一定的商业气氛。

(2)商铺租金低廉。几条路段的商铺租金不高,大约80—120元/㎡。

(3)商铺经营类别繁多、杂乱。如五金、油漆、杂货、日用品等。

(4)商业气氛不浓,经营状况不乐观。人流量稀少,商铺的经营状况不理想。

三、专业市场

(一)南方大厦

南方大厦是集专业市场、百货、写字楼于一体的商用物业,主要以私人承包方式经营,签约期为5—10年。

(二)大时代大文豪时装批发商场

大时代大文豪时装批发商场位于文化公园后门北侧,一至三楼主要经营中、低档装的批发。4楼以上的写字楼空置。

(三)专业市场小结

(1)专业市场主要集中在人民桥北端,主要经营手机、服装、通讯器材、二手电器等,属于中低挡产品。

(2)租金范围在100元/平方米左右。

四、写字楼

(一)周边

主要写字楼调查表

项目名称碧蓝映居

项目性质商住楼

地址海珠区洪德路240-266号

占地面积1219㎡

总建筑面积

总楼层30层

实用率约七成半

招商情况已全部租完

售价首层2万元/㎡

管理费1.6元/㎡(住宅)

现时主力客户首二层工商银行,3—6层房管局办公室

项目概述碧蓝映居(上河道壹号)位于人民桥脚东侧,是一座单体30层高建筑,9层以上为住宅。该楼盘在广告上提出“领居上游生活”概念,从上月底开始发售,短短一个星期,多个单位的9~18层已经售罄。

项目名称海星大厦

项目性质商用楼(纯写字楼)

地址海珠区滨江西40号

占地面积1000㎡

总建筑面积712㎡/层

总楼层15层

写字楼面积28㎡、35㎡、117㎡

实用率50%

租金30元/㎡

售价无

管理费5 .5元/㎡(包括清洁、水电费、电梯维修、代收邮件、24小时保安)

现时主力客户中海集团及相关客户

项目概述只租不售,出租率五成

项目名称亿海湾

项目性质商住楼

地址海珠区南华中路297-319号

占地面积8039㎡

总建筑面积73949㎡

总楼层32层

实用率商场未定住宅80%

租金未定

售价未定住宅:8000元/㎡

管理费未定住宅:2元/㎡

项目概述该盘由东西塔楼构成,共有448套单位。外立面整体为流线形设计,色彩清新淡雅,现代感较强。为了扩大江景的视野,东西塔楼设计为叠式,室内户型采用侧望江设计,阳台也采用流线形设计,将整体阳台的宽度拉到了12米宽。

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nbsp;小区式的配套:3000平方米的立体园林和架空花园、商业配套外,还有地下泳池等配套的运动场所。

项目名称海天大厦

项目性质

地址海珠区 滨江西路(广州酒家东侧)

占地面积约1500㎡

总建筑面积约40000㎡

总楼层28层

实用率80%

租金

售价无

住宅:起价10000元/平方米,均价9900元/平方米

管理费

现时主力客户 广东海关信息公司(6—7楼)

项目概述

(二)写字楼小结

(1)项目所处的人民桥南写字楼租售情况理想,面积大多在25—35平方米,面对的客户群体主要是该区域专业市场的商铺老板。租金范围在30—45元/平方米。

(2)人民桥北端,除少数写字楼因地理位置优越租售情况良好以外,存在烂尾现象。主要的顾客群也是该区域专业市场的铺位老板,将写字楼作为商铺的货仓使用。面积多在15平方米左右。租金范围在45—60元/平方米之间。

第二部分项目篇

(一)项目概况

新世纪商贸中心位于海珠区珠江南岸人民桥脚东侧,与白天鹅宾馆相对。西面是洲头咀码头,属于一线江景商用物业。项目楼高28层,1—7层裙楼是商用物业,8层以上为写字楼,写字楼租金50元/平方米,管理费是2.5元/平方米。

(二)项目SWTO分析

1、优势

地理位置优越,具有一线临江的景观优势。交通便利,发达便利的交通环境,人民桥近在咫尺。租售价比人民桥北低,配套设施完善,物超所值。

2、劣势

商业气氛受历史因素制约,人流量较小,人气难以汇聚。毗邻人民桥,噪音污染相对严重。

该路段属于老城区,建筑物陈旧,商业气氛较差,同时珠江沿岸的整改工程也对商业气氛的营造带来了一定的影响,缺少中高档的消费娱乐场所。

3、机会

项目所处的人民桥南端缺乏有规模的专业批发零售市场。该区域不存在具有一定规模与档次的饮食娱乐场所和消费购物场所。写字楼市场还存在市场空白点。

4、威胁

周边的写字楼市场基本成熟。人民桥北端的专业批发市场已经形成一定的规模及认知度。周边的商业竞争格局已经形成,进行商业经营具有一定的难度跟风险。

(三)建议:

建议一

建议将项目一至四层定位为专业产品的批发零售市场,如手机、通讯产品等,填补人民桥南的市场空白,同时辅于灵活的价格策略,吸引经营专业产品商家的投资。五至七层定位为仓储式写字楼,满足商铺老板的简单办公需求,设立相关的办公配套,如商务会客室,打印秘书服务等。

建议二

考虑将首二层整层租售,引进品牌超市,剩余楼层进行综合性的有规模的商业经营,提高经营档次,主打饮食、通讯产品,服装等,成为海珠区域居民生活购物场所。

建议三

综合考察人民桥南北两侧,缺少满足青少年需求的具有个性特色的流行时尚服饰,

可以借鉴流行前线的成功经验及运作模式,将项目打造成为海珠区内大型引领时尚潮流的商场,用以填补这一带的市场空缺。

新世纪商贸中心补充调查结论

>依据:

(1)项目大堂的实际使用面积小,无商业经营规划余地,且大堂地面高于路面,大堂外有扶手栏杆,这就阻隔了商业气氛的延续。

(2)二至七层可以望到江景的观景面较小,且有树木遮挡,因此项目的景观价值不高。

(3)项目没有车库等配套,电梯等附属设施老旧。

(4)写字楼租金不装修约为30元/㎡/月,包装修约为50元/㎡/月(除室内照明费以外,全包电费、物业管理费、保安费、清洁费、电梯维修费等)。

结论:

经过再调查发现:裙楼一至七层价值比正常一般性判断要低,若作商业用途很难有市场机会,如作写字楼则有机会,但价值在3000——4000元/㎡之间。

篇3：市场调研报告写作方法

市场调研作为一种研究手段,已经被广泛的应用到各行各业,与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法,为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来?这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题,清晰的条理,和简捷的表现形式。

当一切调查和分析工作结束之后,必须将这些工作成果展示给客户。那么,我们首先需要明确的是:报告应采取什么样的结构体系?什么样的方式来表达数据的涵义?

报告的结构体系应包括,调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用,因此,此处不做更详细的说明,以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。

关于数据分析的部分,通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法,它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前,首先要谨记,它只是一种传递和表达信息的工具,使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息,图表越复杂,传递信息的效果就越差。

在实际操作中,各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中,但总的来说,以下几种图表形式是最常用的:柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。

使用图表的目的在于:将复杂的数据变成简单科、清晰的图表,让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么,如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据?首先,我们应先明确数据所表达的主题,然后确定可能使用的图表类型。

通常我们的研究数据所体现的关系是:频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据,可能会有多种图表形式。但是,哪种是最能将数据表达清楚的呢?这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点,点明主题。让我们来看一个例子,这个例子能将以上的意思,表达的非常明确。

这里的标题描述了图表的内容范围,大多数读者在看了这个图表后,都会把注意力集中到城西,认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是,制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少,但随着城市建设的进行,将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上,所以,我们可以在一般标题后附加一个重点标题:城北和城东将有更大的发展潜力。

既然已经确定了要表达的重点,那么接下来就是要明确数据间的相互关系,若是表示占频率分布、对比等关系,则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用;在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之,条形图表应该是应用最广的类型,而柱状图表是用得最多的另一种类型,这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右;而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少,更多的是将各种综合运用,如线形图表加上柱状图表,或饼形图表加上条形图表。

在用图表表达数据的同时,还要注意一些细节的处理。比如:使用柱状图表和条形图表时,柱体之间的距离应小于柱体本身;在说明文字较多时,用条形图表表示更清晰,便于读者辨认;在使用饼形图表时,应在标明数据的同时,突出数据的标识。即:同时使用数值与数据标识。

在我们进行过程中,请记住:选择和使用图表不是一个绝对精确的科学,所以你会注意到一些比较自由的限定词,如:总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外,要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形,还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式,使其不致太过单一。

一份合格而优秀的报告,应该有非常明确、清晰的构架,简洁、清晰的数据分析结果,其中的含义是需要在实际工作过程中去体会,自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话,还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断,当然一定要保持中立的态度,不要加入自己的主观意见。另外,通常的市场调研报告都会有一个固定的模式,我们应该根据不同项目的不同需要,对报告的形式、风格加以调整,使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

篇4：怎样写好调研分析报告

如果做一份有价值的市场报告呢,我个人觉得有以下几点需要注意

首先,你要确定这块地的用地性质及开发商本人的大致开发意图后,对项目进行有针对性的调研.通常你的调研报告是用来论证开发商的开发意图正确性(目前国内的确如此).

市场调研报告的确就像八股文一样,有其固定的格式,诚如恐龙说的一样,从宏观开始一直到项目定位.但是好的市场报告和烂的报告之间的区别就在于其对于甄选资料的态度上.烂报告是不管三七二十一,都往上堆,只是为了凑页数;好的报告只是选择对于其结论有帮助的内容。

宏观经济这块需要吗?很需要,房地产是国民经济的一部分,是同生死共患难的,但是你不是只往上堆那些统计局的数据的,你需要在那堆数据中得出你的结论来,现在的开发形式究竟往哪儿走!比如说有一个商业地产的报告,在第一部分“某市经济概况及未来发展潜力”这块就罗列了这些资料:国内生产总值、零售总额、物价指数、消费者信心指数、可支配收入、住房福利及前国营单位员工退休福利、政府部门/本地公司的其他津贴、住宅市场、汽车市场、跨国性公司、富裕家庭。它在这些资料之后有一个重点总结得出当地开发大型商业是非常有前景的。正因为在做报告前了解了这块地是做商业的,开发商是想做大型商业,所以在宏观这块寻找的资料都是针对这两点来进行的,是有目的的罗列。

其实就是项目调研,恐龙说的那种罗列一对楼盘销控表的确是白痴级的做法。你需要明确的你做项目调研的目的是什么,是开发商想知道地块周边的同类项目发展情况,这些项目的市场经验是什么,在这些项目的特点上寻找本项目开发的差异优势。因此样本的选择非常重要,调研的内容选择也很重要,这就针对不同类型项目有不同情况了。比如说你要做一个低密度产品,你首先都调研区域周边的低密度产品,其次你还得放眼整个市场,看看这两年有哪些项目是比较成功的,选择其中几个和本项目档次比较接近的,也作为调研对象。调研这些项目的客户范围类型、产品形态、营销手段等。通过对这些项目的分析,得出你要做的低密度产品的形态,针对客群,推广方式等。有时侯甚至要详细到对方项目车库是怎么做的、供暖方式如何、电梯牌子是什么。因为开发商需要了解的就是这个,他可以借鉴对方来做自己的产品。

就像恐龙说的一样,开发商最想看得就是最后一部分,就是关于产品定位的那块。但是你不能没有前面那么多内容就直接给他看最后定位,你必须告诉他为什么我会得出这个结论来,记住一点,你任何提出的建议和看法必须用详实的数据来支持,不是你认为事情怎么样就是怎么样,而是根据什么什么内容得出事情应该怎么样,行文必须严谨,不能给开发商质问的机会。尤其是你要得出和他一开始的想法比较背道而驰的时候,你就必须以很专业的角度指出你得出该结论的原因。但通常,你不能提出和开发商想法差太远的看法,因为他在拿地的时候根据其拿地的成本基本上已经决定了该项目的档次,你只能在同等档次做出不同形态产品类型的定位而已。

一般市场报告的确都有百来页,没有一个开发商会有那么多闲功夫看完它,他只需要看每一个部分的结论,你可以把那些内容用黑体表示出来,但是如果他对结论有疑问,就可以往上找出支持论点的数据。任何报告的关键点就是,你写的每句话都不是废话,都必须为某个观点服务。

篇5：广州上海别墅市场调研比较

美国比华利山奢侈浮华的星光别墅、瑞士阿尔卑斯山谷中历史悠久的古堡别墅、或者是香港浅水湾的半山别墅、甚至美国乡村个性化十足的木屋别墅……这些蕴藏着丰富文化底蕴和经济价值以及个人生活品味的别墅,在众多发达国家业已成为一种身份的象征。

在中国房地产市场,随着经济的持续高速发展,民众生活水平的提高,原专属于社会顶层位于“金字塔顶峰”的别墅已开始掀起神秘的面纱“走向”寻常百姓家庭。这种情况在目前中国经济最为发达的广州与上海两地最为明显。广州有关统计数据显示:去年广州别墅销量大幅增长,20**年仅1~11月别墅成交面积便高达33.66万平方米,比上年同期大幅增长了160.04%!而目前广州在售在建的别墅项目仍达50多个。上海别墅市场发展更是“盛况空前”———20**年别墅上市总量高达540万平方米!截止20**年底,上海别墅保有量业已高达850万平方米,目前上海在建与在售别墅项目更多达150多个……

别墅销量与上市量持续“放大”,别墅业主越来越多,那么,到底是什么人在购买别墅呢?我们且将目光投注于有关市场研究机构分别在广州与上海所做的两次针对当地别墅市场的调研上。

广州:内地买家主导市场

上海:“三足鼎立”各有千秋

广州中原地产在广州所做的一项针对别墅消费的市场调研结果显示,广州别墅的购买者以内地买家为主,其占总数比例高达86.67%,其次为港澳台同胞,所占比重为11.67%,其余1.67%为海外人士;而在对潜在买家的调查中,内地人士所占比重更高达92.06%,港澳台同胞下降至4.76%,外籍人士则上升至3.17%。

由上海福纳市场咨询有限公司进行的针对上海别墅消费的市场调研结果显示,上海别墅购买者中,上海籍人士占37.08%,外省市买家占26.89%,港澳台同胞占28.35%,此三部分人群占据市场主体(92.32%),且比例相对平均,可说是“三足鼎立,各有千秋”。其余7.68%的买家则为外籍人士。

比较上面结果可见,购买广州别墅的港澳台同胞及外籍人士所占比例较少(仅为13.34%),而购买上海别墅的这类消费者所占比例较大(36.03%),两者相比,广州仅为上海的1/3。由于上海别墅销量远远大于广州,说明购买别墅的港澳台同胞及外籍人士更多地选择上海而不是广州。广州曾是港澳同胞在内地购房置业的首选城市(最高时曾占港人内地置业比重达8成),但如今广州在吸引港澳台同胞及外籍人士来穗置业方面的优势正在弱化,而上海却已成为目前中国最能吸引港澳台同胞及外籍人士购房置业的首选城市,如何提高“外销”比重,吸引更多境外人士来穗购房置业,业已成为目前广州房地产业界面临的一个重大课题。

广州:中产阶级“中坚力量”

上海:管理高层“一支独秀”

广州别墅消费对象,无论是业主还是潜在买家,年总收入在20万以下与21~40万的家庭所占比例最高,分别为44.44%与34.92%,其次是年收入在41~60万的家庭,其所占比例为14.29%。这三家庭所占比重已达93.65%,余者所占比重均不超过1.6%。广州别墅消费对象这一调查结果证明,中产阶级逐渐成为广州别墅消费的中坚力量。随着经济的高速发展以及居民生活水平的不断提高,未来还将会有更多的白领阶层成为别墅消费者。

上海近期别墅消费同样也存在白领买家比例上升的现象,不过其主要表现在一些中低价位的单位中,200万元以上的独立单位相对较少。在将买家职业进行划分后可见,上海别墅消费对象中高级管理人士所占比重最大,达43.92%,其次为专业技术人员,占27.85%,再次为私营企业主,其占比例为15.36%,自由职业者占6.10%,另有6.77%为其它特殊买家。据了解,上海调查结果中私营企业主所占比例偏低,主要是因为相当部分私营企业主或主要合伙人表现较为低调,不喜张扬,出于身份及社交范围等多方面考虑,在调查中将自己归入企业中高层管理人员一类,导致私营企业主所占比重较实际情况偏低,而中高层管理人员中则存在有一定比例的“老板”阶层。

广州:外籍人士“少买多求”

上海:外籍人士“少买多租”

调查显示,外籍人士在广州购买别墅者比例甚低(仅为1.67%),但潜在买家中外籍人士所占比重却有所提高至3.17%,这说明,虽然目前在广州购买别墅的外籍人士甚少,但未来在广州购买别墅的外籍人士将会逐步增加。

目前在上海购买别墅的外籍人士所占比例不足一成(仅为7.68%),但目前在上海居住在别墅物业中的外籍人士却超过一成(12.66%),相反,将买家区域市场构成与用家构成情况相比较,则可发现上海籍人士、外省市人士与港澳台同胞用家比例均较买家比例有所下降,这说明,上述别墅购买者中有相当部分是投资型买家而并非完全为自用型。相反,外籍人士购买则是为了自用,作为投资的情况

极其少见。

事实上,中外人士投资置业观点本身有很大的不同,不少外籍人士对于外国的房产是宁可高价租用也不会轻易购买,更不会盲目投资,何况租金还有起伏。加上目前国内房地产市场发展不久,市场还不是很成熟,许多法律法规还有待完善,这些都是客观制约外籍人士在国内购房置业的重要因素。此外,外籍人士本身经济实力也有差异,并非个个都是可以买得起国内别墅的“富豪阔佬”。

广州:“薪富一族”成为主力

上海:首次购买人士为主

知识经济时代的到来,促使社会财富分配快速重组,一大批高学历高收入的年轻“薪富一族”迅速崛起,他们对美好生活与理想居住的追求,促使他们成为广州别墅消费强有力的“生力军”。调查显示,无论是业主还是潜在买家,其文化程度以“本科”(业主占40%,潜在买家占31.75%)和大专(占32%与33.33%)为主,而年龄层次则以“26~35岁”(分别占50%与22.22%)和“36~45岁”(分别占31.25%与65.08%)所占比重最大,证示着广州别墅买家呈现出知识化与年轻化趋向。

上海有别墅购买需求的消费者中,只有13.3%的消费者有一年以上别墅物业居住经验,其中多数为外籍人士(占了7.1%),少数为港澳台同胞(占3.7%),外省市与上海籍人士所占比例少于2.5%。调研结果显示,目前上海别墅买家,9个中有8个都是初次购房居住(占86.7%)。

调研结果显示,目前别墅市场消费群体中大多数人缺乏对别墅尤其是中高档别墅的使用经验,不过随着大量别墅物业的投入使用,有使用经验的购买者将不断增加,他们的经验、感受与市场反应也在不断发展变化中,这就要求别墅物业开发商要不断地认真研究市场了解客户,提高自身能力与经验,完善产品与服务,以此提高竞争力。