项目设计管理:各阶段质量管控要点(规划单体主线)

　　项目设计管理：各阶段质量管控要点（规划及单体主线）

　　设计管理：进度、质量（设计阶段/施工阶段）、合约、文档；其中质量管控是专业性最强、也是设计管控的核心；

　　质量管控分布在项目的各个阶段，各阶段控制的重点：

　　1.拿地立项阶段：产品定位、强排、对标；

　　2.规划阶段：

　　周边道路情况、指标、产品布局（利润最大化、资源利用最大化）、入口周界、内外部交通组织、资源利用和创造、竖向分析（参见：龙湖七把剑，分析的很透彻）、日照、消防；

　　管线综合：周边市政条件、管线是否合理排出引入、与室外标高、建筑标高的配合；

　　3.方案阶段：

　　地上部分—— 各类产品（面积配比形态、卖点、划铺）、各层平面图（标准层与非标准层差异、公共区域）、立面（风格、材质、窗、空调机位、单元入口、屋顶、可实施性及成本合理、阳台是否封闭）；

　　地下部分——结构布置（顶板形式的选择、柱距、层高）、车位布置、设备机房布置、人防方案；出地面风井位置对地面景观及住户的影响；

　　4.施工图阶段：

　　地上部分——

　　建筑：户门开启方向、内门洞口的高宽预留是否合理、厨房卫生间布置是否合理（煤气管道、排气道等设置是否合理）、窗户开启与栏杆是否合理（尤其是网点楼梯区域）；墙身大样是否合理（尤其窗台、线条、空调机位的做法）；公区消防管及消防箱布置；电梯配重位置是否与厂家一致；

　　结构：是否有梁与墙不对齐存在错缝；网点结构是否转换；

　　设备：电气点位布置（开关插座强电箱弱电箱）、暖布置（点位是否与暖气片打架、暖气片、阳台是否盘管）、水点位布置、防水做法、空调点位；是否存在上部住宅结构及设备管线影响楼下网点的布置；

　　地下室——

　　坡道排水做法、顶部管线排布、车位排号、储藏室设置、排水道集水坑对车位的影响；

　　夹层是否设置坡度地漏（避免夹层管道漏水导致设备用房渗水）；

　　（*审查过程中的变更及时反馈给销售的各部门部门）

　　5.厂家二次深化设计：

　　电梯：提设计条件（梯速、提升高度等）、电梯是否与坑道条件符合；

　　门窗：技术标准（型材）平面与大样核对、控制开启扇的规格、避免通风面积不足、是否存在安装空调开启不便；

　　栏杆：型材选择（室内室外、连廊、百叶、各部位雨棚）、细部容易漏项、一楼室内可不设栏杆；

　　单元门：与智能呼叫系统配合；开启扇把手与信报箱是否存在冲突；

　　信报箱：安装位置（室内还是室外、室外需景观配合）、样式选择、排号；

　　标识牌：样式、数量（易漏项）；

　　交通系统：地下车库地面画线（热熔还是冷涂、黄色还是白色、是否做地坪漆），墙面柱面标识（基本标识还是升级设计配置），顶面导视系统（是否LED背光），车库坡道出入口导视（是否LED背光、墙面是否特殊设计）；地面道路及车位画线（热熔线、选颜色）；

　　6.市政设计：

　　室内——

　　燃气设计：燃气立管位置，燃气表的安装高度（高位/低位），室外燃气立管一层入户美观；

　　室外——

　　雨污水：是否存在局部积水现象，需要加设排水沟；雨水篦子设置方式（道路/广场/宅地）及是否设置合理；排水坡度；排水出口是否存在大高差（要事先排查，如存在要砌井道填土，避免管线冬冻，或者前期调整出口位置）；

　　自来水等需要入住宅设备井的管道：是否存在中间有商铺，无法直接从地库如住宅井道的情况；

　　管井盖：位置布置是否美观（与道路的关系/单元出入口处是否布置过多）；

　　管线集中处是否空间足够（尤其是景观主出入口）；

　　7.施工过程：（主要是制度管理，并及时的现场巡查）

　　图纸会审：因施工图外部审查涉及办证时间，图纸精度一般不足，建立会审制度（外审通过后1个月内完成，设计院、建设方、施工方分别会审/集中会审）及设计单位限时责任制（设计单位自审1个月，后期出现图纸问题返工，设计单位全责）

　　设计变更：建立变更台帐，严格记录变更收发时间，变更原因凭证；

　　返工索赔：对于因设计原因产生的返工，对应的变更及费用建立管理台帐；

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篇2：物业项目保洁分包服务质量管控程序

　　物业项目保洁分包服务质量的管控程序

　　1. 0目的：

　　促使分包公司提供的服务达到我司制定的服务标准，营造整洁、优美、和谐的生活和工作环境。

　　2. 0控制方式：

　　2．1项目公司保洁主管每日对分包服务工作进行巡视检查，发现问题记录并及时通知分包公司纠正解决。

　　2. 2主管部门每月定期对项目公司保洁工作进行抽样检查，将检查中发现的问题提交分包负责人整改，如因对方失职造成我公司的声誉受损的，并在该公司服务费中扣除部分费用作为罚金。

　　2.3经多次整改本季度内连续书面通告三次的，我司有权根据双方合同约束要求终止服务。

　　2.4每月楼检,会同项目公保洁主管和分包公司现场负责人共同进行清洁质量检查评比，并建立服务质量记录。

　　2. 5发现严重影响服务质量的问题,应及时要求分包方终止清洁服务。

　　3. 0 检查内容及方式：

　　3．1首层地面（含绿化地带）：抽查红线范围内500平方米的地面（每次抽查的区域不同）。

　　3. 2首层大堂的地面、墙面：抽查其中大理石地面、墙面保养情况。

　　3. 3 标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备：每栋抽查标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否清洁卫生，能否达到我公司制定的标准。

　　3. 4下水道、污水井（含地下室内部分）：抽查下水道、沙井、污水井。查看是否达到规定的清洁标准。

　　3. 5地下室管线、天棚、地面：抽查管线、天棚、地面等责任范围的保洁程度是否达到标准。

　　3. 6楼宇的天台、设备层地面、公共设施：抽查楼宇天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。

　　3. 7不锈钢部分（电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等）：电梯轿厢每栋抽查一部电梯；电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查警示牌、围栏等。

　　4．0检查标准：

　　参照《保洁服务质量标准》。

　　5．0质量记录及表格

　　《清洁工作整改联络单》

　　《保洁服务监督检查表》

　　《保洁服务月检表》

　　《消杀记录表》

　　《垃圾清运记录》

篇3：物业项目安防分包公司服务质量的管控程序

　　物业项目安防分包公司服务质量的管控程序

　　1.0 目的：

　　促使安防分包服务公司所提供的服务质量达到我公司制定的标准，为业主(住户)创造安全、和谐的工作和生活环境。

　　2.0控制方式：

　　2.1 项目公司安防主管人员每日不定时进行辖区内安防工作巡视检查，发现问题详细记录，及时书面通知分包公司，并要求按标准如期纠正或整改。

　　2.2 公司安防主管每周进行抽样检查，将检查中发现的问题提交项目公司解决。如因分包公司工作失职造成重大影响但尚未造成损失的，当月应从该分包公司管理服务费中根据合同要求扣除一定费用作为经济处罚，以视引起重视加强管理，促使改进提高服务质量。

　　2.3 公司安防主管每半月会同项目公司安防主管人员和分包公司负责人共同进行安防工作检查，并建立详细的检查记录。

　　2.4 如在服务过程中，出现安防工作不符合合同约定标准时，由项目公司填写《分包服务不合格通知单》，通知安防分包公司限期整改，项目公司应按要求跟踪验证。如分包公司未按要求及时采取相应的纠正措施，由项目公司报公司，根据分包服务合同约定经主管领导批准后，可以取消供方服务资格，并以《取消不合格供方通知单》的形式通知分包公司，将其从《合格供方一览表》中删除。

　　3.0 由公司环境管理部建立《合格服务供方档案》。

　　4.0 相关质量记录表格：

　　《日检报告表》

　　《半月检表》

　　《供方不合格服务通知单》

　　《取消不合格供方通知单》

篇4：绿化服务质量管控程序

　　绿化服务质量的管控程序

　　1．0目的：

　　确保绿化养护技术人员所提供的工作服务达到公司制定的绿化养护标准，营造舒适、优美的环境。

　　2．0管控方式：

　　2．1绿化养护人员必须熟悉花草树木日常养护技术，能识别病虫害并能及时喷药防治，了解各种园林工具使用及保养。

　　2．2绿化主管按公司工作手册中规定的检查措施巡视检查本项目辖区内绿化养护效果，进行相关记录，发现问题及纠正解决。

　　2．3每月对绿化养护进行抽样检查，将检查中发现的问题立即整改。

　　2．4项目公司每月会同绿化主管和园艺人员共同进行绿化养护质量检查，并建立记录。

　　2．5日常的绿化养护工作中，本项目范围内的花草树木未达到养护标准，或由于员工养护管理不当，发生严重虫害，不能及时喷药；草坪大面积的发生病害、斑秃；地栽花卉严重枯萎、死亡的由园艺专业人员负责及时扑杀措施，并对其原因详细记录。

　　2．6若园林绿化分包给专业公司养护，在合同期内发生以上类似问题，根据绿化养护合同条款公司有权提出终止合同。

　　2．7分包供方提供的绿化养护人员应自觉遵守我公司的各项规章管理制度和园林绿化相关规定。

　　3．0检查实施：

　　3．1绿化带内抽查200平方米（每次抽查区域不同），查看有无杂物浇水是否得当。

　　3．2抽查不同区域（一般4-5个区域）内一组乔、灌木（10株左右），查看修剪、病虫、枯枝黄叶情况，是否达到养护标准。

　　3．3抽查绿篱60米，花带20米，色块30平米，查看修剪、病虫、花色及植株生长情况是否达到养护标准。

　　3．4抽查草坪500平米，查看病斑、黄土裸露及整洁情况。

　　4．0检查标准：

　　参照《园林绿化养护工作的检验》等。

　　5．0质量记录及表格

　　《日检报告》

　　《绿化养护检查记录表》

　　《月检表》