房产项目规划设计管理

　　房产项目的规划设计管理

　　规划设计工作是一项较单纯的技术工作，任务来自于甲方，可能是规划局、地产公司、或其他建设单位，提供的服务就是按照甲方的设计任务书和委托书对项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。

　　规划设计管理则是作为地产商自己实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动。地产商的唯一投入就是资金，投资的目的是赚取更多的利润。项目是赚钱的一个工具，项目的运作也是因为发展商的资金源源不断的注入而富有活力。项目发展所需的一切资源都来自市场，根据项目的进展，购买活动在陆续发生，市场调查、国际咨询、国际招标、规划设计、施工建设、建筑材料和设备、销售服务都可以通过一定的价格在市场上获得，规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计及设计比、报批和设计变更等进行统一管理和协调。在这里，管理面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，上下的协调，合同方的协调管理，管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制和管理，以实现公司的主要目标。

　　大型项目的设计管理，作为管理规划师，要有明晰的设计程序，应知道在什么时候作什么事。作出明智的选择，比什么都重要。选择意味着确定下一步的方向，如果选择出现偏差，就会走入误区，多走很多弯路。因此，管理与策划一样重要，而作为一个大型项目的设计管理，应重点围绕以下三个要点进行控制。

　　管理要点一：调查研究

　　一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。而这都需要对市场进行深入细致的调查研究。

　　房地产不同于其他流动商品，市场竞争存在较强的地域性，往往以一个城市为单元，在城市的范围内展开公司与公司，住宅与住宅，写字楼与写字楼、商场与商场的竞争。由于资金需求较大，很难有几家公司垄断市场的状况，深圳各类大小的房地产公司有几千家，万科、招商、金地，这么大的企业，其年开发的住宅规模，也就那么几个楼盘。一个公司，在完成了对一个城市的快速扩张和原始积累后，如何走出家门，将本地已经成熟的管理经验和技术及资本输出到外地新城市，进行市场扩张，值得研究。

　　项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

　　1、市场调查

　　地产商要做的第一件事，就是委托专门的调查公司展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。

　　管理要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性和竞争公司的内部情报。

　　当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析我公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。

　　2、规划调查

　　从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。

　　土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。

　　项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。

　　另外，在进行规划调查时，要避开规划的细节和争议地，从市长和规划局长、规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，3年、5年或10年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产公司在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。可惜，一般的公司在这方面做的还很不够，实际上城市政府在进行城市建设时都会带来很多商机，关键是看你能不能抓住。

　　管理要点二：设计前期

　　房地产公司进入市场，首要的门槛是土地，而后是资金，最后是人才。人才可以通过高薪去争夺和挖掘，资金也可以通过银行去融资，土地则较复杂，如果有良好的政府资源和当地政府的支持，购买土地会简单一些，毕竟在内地很多城市，土地市场依然是一张不透明的网，看不清，摸不透，没有一定的政府关系很难开展土地的扩张、储备工作。土地扩张不是简单的购买和储备，要与公司发展的战略计划和整体布局以及市场增长紧密结合起来。

　　建立与当地规划、国土部门建立良好的工作关系。

　　如果在当地有很好的政府关系，那对前期土地的储备和扩张将很有帮助，在土地成本、区位和数量方面将能够按照公司制定的发展战略进行，为进一步的实施开发打下一个良好的基础，在市场竞争中占据较高的优势。

　　购买土地前首先做好三个准备：

　　1）规划选址。

　　某一种开发项目概念确定后，下一步的工作就是项目的规划选址，首先，要了解城市规划和用地的现状，分析空地及周边的现状和发展情况，并到现场进行实地调

查和核实。其次，根据项目的定位和对土地的具体要求，拟选5处以上的位置进行选址和评价。评价主要考虑周围市场、公共配套、市政基础设施、周边建设情况、本地的规划趋势和发展方向、交通的便利程度、基地的现状和是否引起较高代价以及项目进入后的市场反映及销售预测等，评价应结合选址和前面的调查及项目定位综合考虑，必要时要对项目定位进行调整。最后，根据各选址评价报告，进行针对性分析和比较，从中遴选出有较大开发价值的地段作为公司发展的决策依据。

　　比如，城市大型购物中心，影响其规划选址的主要因素有两个：一是地区人口密度和流动率。二是交通便利程度。在汽车高度发展的国家，如美国，其大型城市购物中心大多位于城市郊区高速公路的旁边，因为交通非常方便，而且开汽车也非常容易到达，买完后就可以直接回到位于郊外的别墅了。虽然，高速公路边的购物中心周边地区可能人口稀少，不比市区人口密度大，但高速公路上的较高数量的来往车辆，保证了购物中心设置的第一个因素：人口流动率。所以，交通便利和人口密度及流动率，对于购物中心的规划选址，两者缺一不可。

　　在深圳地区，私人汽车拥有率逐年提高，加入WTO后，购买家庭轿车速度日长，深圳去年已有50万辆汽车，现在也月售1万辆。而深圳户籍人口也就120万，平均每家也有一辆。这样一种情况下，在郊区设置购物中心适合吗？答案是否定的。因为，深圳是一个特区，市区内已基本处于饱和开发状态，没有哪个地方的交通是非常顺畅的地方，即便滨海大道、深南大道、北环大道交通也多处于临界饱和状态，另外，有车族大多居住在城市中心和密集居住区，很少一部分在城市边区购房，他们不大可能在下班时饶路去郊区购物中心进行采购，这不符合人们顺便的心理。所以，在深圳郊区设置购物中心缺乏吸引力。

　　所以，在高密度的人口地区或高流动率的道路边上，如果交通非常方便，停车和进出都很不错，可以有一个较好的市场前景。家乐福的规划选址比较成功，梅林一村有7000户居民、3万人口，居民多为层次较高的政府公务员和教师，对大型购物中心的环境较重视，而且家乐福是梅林一村唯一的一家商场。由于家乐福位于市政道路上，将消费者人群扩大到整个梅林地区，并通过公共交通吸引人流，而门前连续不断的车流又是购物中心高人口流动率的保证，几个方面保证了家乐福的巨大成功。这是购物中心和居住区共同开发建设的良好案例。

　　2）加强设计报批过程中的目标管理：土地合同、用地红线和规划设计要点

　　设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。

　　尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。

　　规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。

　　用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，比如商业，最好临近道路和便于出入，如果住宅最好远离市政干道，选择僻静处，而周边如果有好的景观如公园、海景或水库、山体，则对办公和住宅的销售或租赁有较大的吸引力。所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

　　规划设计要点，是项目的灵魂和技术核心，他影响着公司的一系列决策和经济战略的确定，比如，3.5的容积率对于开发住宅来讲，就是高层住宅，而在某些城市，如果消费人群还达不到可以承受电梯的管理成本和高层土建成本的情况下，茫然采用高容积率，会使公司陷入困境，而且还要交纳高容积率带来的楼面地价。所以，在签定土地合同时，就要做好经济技术分析，重点对容积率、公共配套（学校、幼儿园、商场等）进行成本分析，计算建设后的单方成本，与市场同类项目进行比较，并作出方案判断和选择。因为，规划设计要点在下达后就不容易调整，所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在规划设计要点中考虑进去，为今后自我调整留出余地。

　　管理要点三：规划设计方案

　　一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目的规划设计，更应重视。大型项目的规划设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以，对于一个大型项目的规划设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。

　　做好一个规划设计方案，离不开三个前提条件：甲方的指导和目标激励，

　　高水平善沟通的设计单位，推出优秀作品的机制和设计方式。这三点相辅相成，互为推进。

　　1）甲方的指导和目标激励

　　谁也无法代替甲方作出最后的判断，甲方或许在某些环节需要设计方、监理方、顾问公司的积极配合，这些伙伴也提出了自己的方案或观点，但只有甲方能够从项目的整体上进行选择和判断。

　　项目的运作，自始至终是甲方自己的事，从投资决策到市场调查、项目确定和定位，规划选址和购买土地，每一步都是甲方精心策划的结果，里面都隐含或付出了大量的心血和代价，而目标也在一步步的进展中逐步调整或加强。所有这些发生或将发生的故事及来龙去脉，也只有甲方掌握和清楚，而这些细节或故事不可能告诉设计师，设计师也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让设计师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给设计师来解决，一来设计师永远不可能代替甲方来作出判断，二来有些原则性问题，必须由甲方进行拍板。设计师只了解你让他做的那部分，他无法从项目的整体运作上看到问题所在，这是作为设计人员的角色所限。我以前作设计，就是这样，你可以有很多想法，而且也可以在方案中体现，但如果不获得甲方的认可就无法进行下一步的工作，多数情况下，设计师因为沟通或对项目的认识深度或甲方提出的要求过粗或背景资料太少，设计师稍不注意就会偏离甲方的目标，作出一些无用功，浪费时间和精力。

　　设计过程中，甲方加强设计跟踪和指导，不能仅通过几次会议或汇报的方式来解决复杂的技术问题，比较复杂的问题要主要依靠甲方的主要技术人员与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，甲方应派驻工程师与设计人员一起参与设计，

对设计中出现的问题，甲方工程师可及时返回公司向领导汇报寻求解决方案或意见，这种措施可有效的将一些细节或不大的问题解决好，而且因为有甲方代表的旁站参加，设计师的积极性和主动性会得到加强，工作效率会大幅提高，由领导拍板决策的范围缩小，节省了领导的精力。通过汇报会，主要目的有两个：一是向领导通报方案的进展和中间成果。二是就方案中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。

　　甲方的指导，影响到设计的进展和方向。在设计大的原则和目标上，甲方应比设计方更高明、更前瞻，在某些方面来讲，甲方对于一个方案比设计者更能看出和发现问题所在，眼光更高一些。所以，甲方的指导应放在以下三个方面：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。甲方的指导不要具体到每一个具体设计的细节中，要积极想办法调动设计人员的设计才能和积极性，将他们的才华施展出来就成功了一半。通过设定一定目标激励设计师进行创造，设计出甲方满意、大家满意的作品。甲方的指导不可有太多的随意性，比如确定了的设计原则和意图，不要轻易改动，因为设计人员已经按甲方的意图作出了很多努力，如果不说清楚，突然改动，会给设计人员造成很大的压力和打击，因此，甲方作出的决定一旦作出后就不要动。这也是在留仙村住宅区规划设计管理中遇到的突出问题。留仙村住宅区由于在可行研究阶段对许多总体的概念和原则没有研究透彻，致使在规划国际招标后，在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。由于设计方案已经初步确定，上述概念的调整引起规划方案的大修改，因而带来设计单位的抵触，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意见的反复，和设计单位的不合作，造成设计方案久而不决的局面。

　　2）高水平、善沟通的设计单位

　　作为地产商，为做好一个项目的规划设计，都愿意拿出更高的成本来雇请一家高水平的设计单位。但是高水平的设计单位不一定就适合，原因有很多，一是一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多阶段，每一个阶段对设计的要求不一样，因此，方案能力强的不一定做好施工图，而策划作得好不一定代表可以做总体规划。随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。如做市场研究，要请市场调查公司，做项目策划，请地产策划公司，做概念规划，最好请国外的顾问设计公司，交通规划要请交通顾问公司，而详细规划设计则可以通过国际招标来选择，施工图让国内设计院来做更塌实。

　　高水平的设计单位内部一定要有主设计师来支撑，甲方在选择设计单位时，要对主要设计人员进行考察，并要求在提供服务时，保证主设计师到位。另外，设计单位的配合情况也要重点考察，因为，如果水平高，但是不听甲方指导和意见，无法进行沟通和交流，那水平再高，也无法实现甲方的设计目标和主要意图。

　　设计对于甲方和设计单位应该成为一道桥梁，将双方通过方案的交流和互动，提高双方对方案的认识和设计水平，并最终成为双方共同的心血和设计财富。

　　3）推出优秀作品的机制和设计方式

　　通过什么样的途径获得好的设计方案，是值得考虑的，但要考虑到成本和收获的价值比较。对于大型项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助甲方理清思路，获得一些创新性想法和启发，这一阶段的成果可以作为甲方的部分意图贯彻到下一步的设计中去，咨询会有一些费用，但不是太大，得到的信息却很多。

　　如果甲方愿意，可以在咨询成果的基础上，选出1-2家单位展开下一步的规划设计工作，可以在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供甲方进行选择，这种方式，可以发挥设计单位的积极性和设计空间，推出优秀作品。

　　所以，创新性或概念性的东西，让国外的公司做可以吸引更多先进的设计概念和理念，提升项目的内涵品质和层次。而务实性的设计则让国内设计院来做。

　　我以为，在策划阶段和市场调查阶段，拟采取指定单位的方式进行策划和调查，尤其邀请本地的公司更适合一些。在概念和总体规划阶段，或采取先咨询，后招标的方式，或完全采取招标方式，或者请一家著名设计公司直接做。要根据项目情况来选择。而规划设计、建筑单体设计也可采取招标形式。总之，为获得高水平、高质量的作品，在不同阶段，采取相应的方式进行设计有助于方案精品的出现。

　　留仙村大型住宅区的规划设计，我们采取了国际公开招标方式，根据设计单位实力，从中选出了5家国内外著名设计单位参加招标，美国HOK、日本日建、英国阿特金斯、新加坡驷马设计公司以及重庆建筑大学。最后选中了新加坡驷马公司的方案。后来证明了，不仅中标方案整体性调整，已失去了原来方案的面貌，而且其他方案的特长也没有被吸收到方案中去，引进国外先进设计理念的目标也就没有达到。

　　由于语言问题，导致沟通无法顺利进行，而产生很多误解。新加坡作为中标方，在设计方案调整过程中，过于坚持自己中标时采用的设计理念和方法，甲方为使方案更易实现而作出的种种努力，也因此无法贯彻到设计中去，这就是一个典型的配合上的问题。解决不好，设计无法开展，甲方意图无法落实，设计也就无法完成。

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篇2：设计主线:规划设计(总图竖向)

　　设计主线：规划设计（总图、竖向）

　　规划设计：规划总图（含指标）、竖向图（含道路分析或单独出）、管线综合图、日照分析图（住宅相关）、绿化图、设计说明书;

　　各地规划部门，对规划设计报建文件要求不一样，总图、竖向、管线、日照是必有的；

　　一、总图：

　　1.指标：常规的指标表，数据必须严格控制

　　地上建筑面积：规划阶段按容积率计算，方案阶段基本保持一致（略有不一致也按一致报，少了以后也不能加，多了以后可以少），规证阶段准确；关系利润，没有经过公司决策，设计不能轻易减少指标；

　　地下建筑面积：一般规划部门不太严格，满足车位情况下，可以调整；（前期预留人防增设的面积，避免超出出现立项损益的地下面积）；

　　建筑密度/绿化率：一般控规指标已确定，后期调整要经过城规委会等重大会议决策；有些地方对绿化率的核算严格，要求提供pl线的绿化范围图；

　　车位：含安置房、经济适用房、公租房等，1户/个指标可以调低；地上车位我们地区上限为总停车位的10%，一般按允许的上限控制，减少地下车库积压成本；

　　配套面积：能放地下的不要放地上（换热站除外），能卡最低指标的绝不增加；

　　2.周边环境及交通条件

　　景观资源，如自然景观（海景山景），人工景观（公园）等，如何利用或改造提升，沿之布置优质产品；

　　商业交通资源，商业交通等吵杂环境，对居住为劣势，但对商业、办公、公寓等为优势；如需布置住宅，将其楼栋的产品量降低，低价薄利销售；

　　市政设施：变电站、供热公司等劣势环境，布置产品量减少，产品类型及总价均减少；

　　即：好地方，多布楼，布好楼，反之亦然；

　　3.入口及周界布置

　　一般小区至少设置主次两个小区入口，主入口放在人流最多的道路上；大门能形成标识性；如果沿街的商业网点价值高，门可结合网点设计；

　　入口设计也要结合现场情况，如果周边道路未建，在交付时也可能无法建成，至少保证一处入口在交房时能方便使用；

　　车行入口：根据我们项目交付后，物业管理的反馈，最好的车库入口位置是，直接面向小区外部，在岗亭一侧（另一侧设置小区消防车道和人行入口），这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。如果地下车库设置在小区门内部，业主要打两次卡才能进入车库，物业也难以控制车辆进入园区；

　　规划设计时，应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上；

　　4.产品布局：

　　一般住宅小区，常见类别：住宅、网点、配套用房（物业用房、幼儿园或小学、养老院）；

　　住宅产品：强排及损益阶段已经对产品的方向（层数、位置、面积等）确认，规划阶段结合初步选定的户型标准层布置，计算日照；（建筑外轮廓稍放一点，避免单体方案受限过多）；

　　网点：原则上利润最大化，总价低，一层沿街价值最高，普通网点进深16-24米；

　　配套用房：一般选用商业价值低的地方，也可集中设置重点打造，作为项目的卖点，对社区型商业有一定的带动作用；

　　5、活动场地/配套：

　　规划局作为政府控制机构，对居民福利设施比较重视，儿童活动老年活动场地要明确，物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注；

　　注意控规里是否有垃圾收集点等不利条件；

　　6、内部资源创造对产品价值的提升：

　　创造景观或商业资源，提升邻近住宅的附加值；比如别墅区，制造人工湖或人工水系，打造户户临水，临水别墅，比普通别墅单价至少可提高10%～20%；

　　高层中心景观，核心景观周边楼栋价值高，其正北向的楼栋可作为楼王（南向大窗景观卖点）；

　　内部社区商业街区，网点以上的住宅比普通住宅单价贬值10%～20%，但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错；出则繁华，入则宁静也是不错的楼盘设计方式；

　　7.内部交通组织：

　　比如别墅，一般采用挂葡萄的布局方式，给每栋别墅独门独户之感；往细了说，对于山地别墅，上挂比下挂价值高，即路面低于住宅入口；

　　规划是个有趣的课题，以前大学时也做过小区规划的作业，但也不理解规划的价值，只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置；

　　8.消防系统：消防环道，扑救面、回车场；消防日渐严格，主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响，避免局部过多过近；

　　对规划的其他限制条件：限高/红线退道路/控制线退红线

　　二、竖向：

　　1.周边道路标高与地块标高的关系：

　　地块周界与四边的关系，如何处理（是否要设挡土墙），较大的高差是否可以利用（如网点、半地下车库），对出入口的位置也有影响；

　　四周道路本身高差较大，是否可采用双首层的设计；

　　2.地块内部标高：

　　高差处理：各单体建筑0.00室内标高是否一致，，地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域（减少土方）；

　　是否可以利用高差造景，设置半地下配套用房或地下室采光天井；

　　3.道路标高：

　　道路坡度：规范规定8%的坡度不超过200米，考虑北方冬季雪天，坡度最好不要超过6%；

　　对每段道路的坡度进行分析，均衡布置，不要出现局部陡坡现象；且道路坡度要解决路面雨水顺利排出小区，不应出现局部低点积水问题；

　　4.建筑室内外高差：

　　排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系，不要出现室外标高高于室内标高的情况，也不要出现单元入口区域出现较大高差；（后期景观设计阶段也要严格核查，避免微地形影响一层住户感受）；

篇3：人工湿地引入现代景观规划设计

　　人工湿地引入现代景观规划设计

　　日前，由北京土人景观规划设计研究所首席设计师俞孔坚主持设计的方案，在北京中关村生命科学园国际公开竞标中获第一名并中标。方案中最突出的特色，就是充分发挥了人工湿地的特点和应用。

　　为了满足高科技园区创新网络环境要求的规划方案，俞孔坚经过深入研究探讨，将人工湿地概念引入规划，不仅对于提高规划质量和个性，而且对于改善中关村高科技园区的总体环境质量都有一定的价值。湿地生态系统的引入同时还能够改善人们的生态观念，提倡节约资源、重复利用资源，尊重自然的新的生活观念。

　　俞孔坚说，湿地是一种自然景观，一个自然综合体，是地球上具有重要环境功能的生态系统和多种生物的栖息地和孳生地，也是若干原材料和能源的地矿资源。

　　北京市区现有湖泊26个，总面积约600公顷，目前，这些湖泊多数已成为广大市民休息、游览、开展水上活动场所，有些还还是国内、国际著名旅游景点。此外，在北京周围，曾经还存在大量低地沼泽和稻田。这些河流、湖泊、沼泽和稻田，都属于湿地的范畴，它们对于改善北京总体环境质量发挥的十分关键的作用,而这一作用却往往被人们忽视。历史上海淀中关村的西北就是北京湖泊、沼泽最发育的地方。这里最有名的皇家园林颐和园和圆明园或临湖而建，或就建在湖沼低丘之上。

　　“人工湿地概念是，由人工建造和监督控制，充分利用湿地系统净化污水能力的特点，利用生态系统中的物理、化学和生物的三重协同作用，通过过滤、吸附、沉淀、离子交换、植物吸收和微生物分解来实现对污水的高效净化”，俞教授介绍说。

　　记者了解到，人工湿地主要由五部分组成，一是具有各种透水性的基质，如土壤、砂、砾石；二是适于在饱和水和厌氧基质中生长的植物，如芦苇等；三是水体(在基质表面上或下流动的水)；四是无脊椎或脊椎动物；五是好氧或厌氧微生物种群。湿地植物在湿地系统中具有三个间接的重要作用：一是显著增加微生物的附着(植物的根、茎、叶)；二是湿地植物可将大气氧传输至根部，使根在厌氧环境中生长；三是增加或稳定土壤的透水性。

　　俞孔坚称，人工湿地处理系统的特点是：建造和运行费用便宜；易于维护，技术含量低；可进行有效可靠的废水处理；可缓冲对水力和污染负荷的冲击；可产生效益,如水产、畜产、造纸原料、建材、绿化、野生动植物栖息、娱乐和教育。不足之处是：占地面积大；不精确的设计运行参数；生物和水力复杂性及对重要工艺动力学理解的缺乏；易受病虫害影响。人工湿地不仅可以用于城市和各种工业废水的二级处理，还可用于高级处理的精处理和对农田径流的处理，在有些情况下，人工湿地可能是唯一的适用技术。

　　在俞教授的笔下，中关村生命科学园规划有四大鲜明特色，包括：提出可持续湿地环境的营造模式、功能建筑群与环境的交融、流通网络的设计和边界的营造。该方案是将生命科学园作为一个生命细胞来设计的，湿地系统的设计是本方案的一个重要特色。

　　中关村生命高科技园规划大胆引入湿地的概念进行空间布局和绿地系统规划。以湿地为主体的绿地系统是全园的环境基质，也是高科技园区所需要的非正式交流空间所在。

　　俞孔坚说，湿地生态系统的成败关键是水。规划的园区水系统包括6部分：(1)园区内各建筑组团产生的生活和实验室污水收集系统，位于地下；(2)位于园区西北的生活污水污水处理温室，收集的污水在这里进行2级处理；(3)环绕园区的线状湿地系统，经过初步处理的污水缓慢绕园一周后成为干净水源进入；(4)以湖泊水面、挺水植物群落为主的中央湿地；(5)屋顶和园内绿地在降雨情况下形成的径流直接进入湿地系统，在绿地需要灌溉季节，可以直接从湿地系统取水；(6)园区和外界的水交换系统，建园初期，中央湿地系统土壤渗漏量大，需要从园区外引进一定数量水用于维护湿地和绿地系统，冬季湿地生物活动低，处理的污水数量减少，需要向园区外的城市污水收集系统输出一定数量的污水。

　　事实上，通过收集园内产生的生活废水和利用降雨，可以基本保持园内水量平衡。建园初期，由于湿地的湖、沟土壤渗漏较大，实际水量平衡偏差可能会比较大。为了减少渗漏，可以考虑用黏土等处理湖、沟底部。经过多年自然淤塞，土壤渗漏将逐渐降低并稳定在一定水平，通过园区湿地处理后节余一定数量的干净水是完全可能的。

　　谈到人工湿地系统在规划中的应用前景时，俞孔坚说，人工湿地系统是一个完整的生态系统，它形成了内部良好的循环并具有较好的经济效益和生态效益。具有投资低、出水水质好、抗冲击力强、增加绿地面积、改善和美化生态环境、视觉景观优异、操作简单、维护和运行费用低廉等优点。在处理了污水的同时，种草养鱼，又可以用鲜花绿叶装饰环境，把清水活鱼还给自然，节约资源，是人类与水生生物协调发展的自然景观，有利于促进良性生态环境的建设，有显著的社会、环境和经济效益。这种方式尤其在中小城市和乡村缺少具有一定操作管理和技术水平的人员地条件下使用，十分技术适合我国国情，具有及其广阔的应用前景。

篇4：滨水游憩绿地规划设计

　　滨水游憩绿地规划设计

　　滨水游憩绿地是城市的生态绿廊，具有生态效益和美化功能。滨水游憩绿地多利用河、湖、海等水系沿岸用地，多呈带状分布，形成城市的滨水绿带。滨水游憩绿化应有机地纳入城市绿地系统之中，充分利用水体和临水道路，规划成带状临水绿地，点缀以园林小品和装饰小品，成为附近居民及游人的休息、娱乐、观光场所。滨水游憩路设计必须密切结合当地生态环境、河岸高度、用地宽窄和交通特点等实际情况来进行全面规划设计。

　　一、滨水游憩绿地的规划设计

　　1、充分利用宽阔的水面，临水造景，运用美学原理和造园艺术手法，利用水体的优势和独特的景色，以植物造景为主，适当配置游憩设施和有独特风格的建筑小品，构成有韵律、连续性的优美彩带。使人们漫步在林荫下，临河垂钓，水中泛舟，充分享受大自然的气息。

　　2、滨水游憩绿地的主要功能是供人们游览、休息，同时可以有效地防止水土流失。一般滨水游憩路的一侧是城市建筑，另一侧是水体，中间为绿带。绿带设计手法依自然地形、水岸线的曲折程度、所处的位置和功能要求，对于地势起伏大，岸线曲折变化多的地段采用自然式布置，而地势平坦，岸线整齐，又临近宽阔道路干线时则采用规则式布置。规则式布置的绿带多以草地、花坛为主，乔木多以孤植或对称种植为主。自然式布置的绿化带多以树丛为主。树木种类要常绿、落叶树合理搭配，高低错落，疏密相间，体现植物的多样性。

　　3、为了减少车辆对绿地的干扰，靠近车行道的一侧应种植一两行乔木或绿篱，形成绿化屏障。但为了使水面上的游人和对岸的行人看到沿街的建筑，应适当留出透视线，不要完全郁闭。道路靠水一侧原则上不种植成排乔木。其原因是影响景观视线，同时树木的根系生长会对驳岸造成损坏。道路内侧绿化宜疏朗散植，树冠线要有起伏变化，植物配置应注重色彩、季节变化和水中倒影，要使岸上的游人看到水面的优美景色。同时水上的游人也能看到滨水绿带的景色和沿街的建筑，使水面景观与活动空间景观相互渗透，浑然一体。

　　二、滨水游憩路设计

　　滨水游憩路是指在城区内外沿江、河、湖、海、溪流等水系为方便行人而修建的散步道。滨水游憩路往往是城市中心交通繁忙、人口密集而景观要求又较高的路段。滨水游憩路的设计原则如下：

　　1、河岸线因原有地形高低起伏不平，常遇到一些台地、斜坡、壕沟，可结合地形将车行道与滨河游憩路分设在不同的高度上。

　　在台地或坡地上设置滨水路，常分为上下两条，一条临近干线人行道，高程与交通干线一致；另一条设在常年水位线以上。滨水路宽度依地形确定，在斜坡角度较小时用绿化斜坡相连，坡度较大时，用坡道或石阶相互贯通。在平台上可以布置坐椅、栏杆、花架、园灯、小型瀑布、雕塑艺术品等。在码头或小型广场地段，通常在石阶通道进出口的中央或两侧设置雕塑、圆灯、座椅，并在适当的位置留出行人驻足远眺的平台，面积可大可小。一些突出河湖岸线的半岛地带是滨水游憩林荫路上最具有风景表现力和吸引游人的地方，可以根据面积大小和需要布置雕塑、纪念碑、风景树群、小游园或是具有特殊意义的建筑物和广场等。

　　2、为了保护江、河、湖岸免遭波浪、雨水等冲刷而坍塌，需修建永久性驳岸。驳岸一般多采用坚硬石材或混凝土，顶部加砌岸墙或用栏杆围起来，标准高度为80厘米至100厘米，沿河狭窄的地带应在驳岸顶部用高90厘米至100厘米的栏杆围起来，或将驳岸与花池、花境结合起来，便于游人接近水面，欣赏水景，大大提高滨水游憩林荫路的观赏效果。自然式滨水路与驳岸间种植花卉苗木，在坡度1∶1至1∶1．5的斜坡上铺设草坪，砌嵌草砖块，或者在水下砌整形驳岸，高于水面布置自然山石，高低曲折变幻，既美化了驳岸，同时可以供游人驻足休息、观景、垂钓；在设有游船码头或水上运动设施的地段，应修建坡道或设置转折式台阶直通水面。

　　3、临近水面的散步道，宽度应不小于5米，并尽可能接近水体。如滨水路绿带较宽时，最好布置成两条滨水路，一条临近干线人行道，便于行人往来，另一条布置在临近水面的地方，路面宽度宜大，供游人漫步或远眺。

　　水面不宽阔、对岸又无景可观的情况下，滨河路可布置简单一些，在临水布置的道路、岸边可以设置栏杆、园灯、果皮箱、石凳等。道路内侧宜种植树姿优美、观赏价值高的乔灌木，以自然式种植为主，树间布置座椅，供游人休息。在水面宽阔、对岸景色优美的情况下，临水宜设置较宽的绿化带、花坛、草坪、石凳、花架等，在可观赏对岸景点的最佳位置设计一些小型广场或者是有特色的平台，供游人伫立或摄影。水体面积宽阔，水面可以划船、游泳时，应将其设计成滨水游憩带状公园绿地，纳入城市绿地总体规划，进行专业规划设计。

篇5：房产项目宏观市场调查

　　房产项目的宏观市场调查

　　每个客户对于不同的楼盘都有不同的认识，客户购房肯定会几个楼盘进行比较。即使我们再了解所在项目的情况，当碰到客户在与其他楼盘进行比较时，我们无言以对，无形中也降低了客户对我们做为专业人士的认同。同时，也会给客户留下“我们的楼盘根本不如他原先所看的楼盘。”因此，学习市场，了解楼盘市调很重要。

　　孙子兵法所云：“知己知彼，百战不殆！”，购房不是商场购物，客户基本会货比三家，而每个楼盘又都有自己的优缺点。必须充分了解自己楼盘和竞争楼盘的优缺点，我们才能充分运用自己楼盘的优点，分析给客户，才能引导客户购买。

　　楼盘市调并不是单一的数据获取，首先要充分了解所在区域整体市场情况。譬如：

　　一、所在城市整体房产发展趋势

　　1、了解近年所在城市房价走势

　　2、政府区域划分、以及各区域智能划分：是行政中心、商业中心、住宅中心还是工业中心等。

　　3、所在城市房产类型：各区域楼盘类型，以多层为主、还是以高层、小高层为主，或是以高档别墅为主，分析比较，充分挖掘所在楼盘产品类型的优劣势。

　　4、城市整体发展方向。

　　二、所在区域的发展趋势

　　1、是否未成熟住宅地带，如果是，就要了解周边的生活配套、公交线路、学校医院、银行娱乐等。以及它们到所在楼盘的距离。

　　2、如果是新城建设区域：则要充分了解周边规划，城市道路建设、周边空地规划、生活配套规划等。

　　3、如果是位于工业区：则要了解周边工业规划、所分布企业所属行业、工业区远期规划目标等。以及各工业是否有污染，对生活是否会有影响等。

　　三、所在区域潜在客户分析

　　1、客户职业类型

　　2、客户收入预估

　　3、客户年龄层

　　4、客户通常获取消息来源：

　　每个区域经济发展水平、以及生活水平都不同。有些区域客户多从报纸广告了解，有些郊区客户则多为中邮快递了解信息，有众多年轻人则为网络了解等等。

　　四、所在区域楼盘供应量

　　1、所在区域及周边区域土地供应量

　　2、所在区域及周边区域在售楼盘供应量

　　3、周边楼盘准现房供应量，以及交付后所推出的二手房估计