从卖房到卖服务 物业成房企营销新卖点

　　浅述从卖房到卖服务，物业成房企营销新卖点

　　当建筑的刚性品质发展到相当程度并趋于同质化之后，多家品牌房企开始着力在物业服务方面寻求突破点。从最早进行物业服务营销的万科，到开展标准式样服务的中海地产，再到体验式服务的龙湖地产以及“部队大院文化“为主打的保利地产，物业服务俨然已经成为品牌房企的又一战略高地。

　　“除了要造出好的房子，更要提供好服务、好邻居。”万科集团总裁郁亮近年在多个场合反复强调。这成了众多房企对项目的新思考。

　　优质物业助售价增值

　　在楼市的激烈竞争中，注重软性服务功能、增加物业附加值，正成为当下各大房企最重要的竞争优势来源。众多开发商在楼盘品质及细节等方面着力提升的同时，个性、完善的物业服务与生活增值服务成为新一轮品质战的主战场。

　　郁亮近年在多个场合反复强调，楼市上半场时，万科为普通人造好房子；进入下半场，万科要盖有人住的房子。这不但要把产品做好，还要通过食堂、物业服务等方式，吸引买房人住进来。

　　“万物仓”、“幸福驿站”、“第五食堂”、等万科各类物业服务创新，正在全国范围内推广开来。

　　无独有偶，龙湖地产也从物业管理上发力，为业主提供“好的服务”。20**年，是龙湖物业成立15周年之际，其正式发布《龙湖物业标准（20**版）》白皮书，成为国内首家向社会公开发布管理和服务标准的物业企业。

　　国内另一家龙头房企保利地产，则是把部队大院的管理模式应用到物业管理模式当中。“在物业管理上，保利强调部队大院的文化、和谐的文化，打造‘亲情和院’的物业品牌。”保利地产董事长在接受媒体采访时表示。

　　除此之外，在所有涉及云服务的房企中，花样年无疑是经验最为丰富的之一。依靠云服务，花样年旗下彩生活服务集团在微利甚至亏损的物业管理行业，获取了高于40%的毛利。

　　江苏“一哥”新城地产近年来也强调“新城物业，用品质诠释幸福”，不断增加在物业、客户等房地产开发全价值链流程的标准化体系。

　　不可忽视的是，优质的物业服务，也为房企增加了无形的品牌价值，对楼盘则承担了保值增值的投资功能。以龙湖地产为例，“同样品质的楼盘，因为物业好，在售房时的价格上是能体现的。比如成都、上海的物业能为龙湖地产的楼盘售价增值。”龙湖集团物业管理部相关负责人表示。

　　除了上述房企，致力于高端豪宅开发的星河湾、绿城和中海地产无一例外地加入到全面提升物业服务的行列中来。

　　劳动密集型物管转型

　　物业管理长期以来是以低利润的房企配套服务身份存在，大多数房企下属的物业管理公司也以博口碑为主，服务水平越高，则利润就会越低。

　　据物管业内人士透露，目前物管成本中，人工费占比达到60—70%，“近两年人工成本上升非常快，做物管的压力很大。”

　　花样年彩生活集团总裁唐学斌认为，物业管理公司将服务由劳动密集型变成智力密集型形成自动化“智慧社区”，利用“网络平台管理”和“专业细化的分包模式”降低人员费用。各类创新型物业服务将成为未来物业服务新盈利点。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理营销特点规律分析

作为一个服务性行业,物业管理与其他行业一样,需要一套系统、可行、有效的营销体系,尤其在企业的发展阶段,行之有效的营销策略是企业拓展市场、壮大自身、创立品牌的重要手段。由于物业管理是一个较为特殊的服务性行业,它在营销理念的设立、营销思想的运用、营销手法和营销效用等方面都有着较为鲜明的行业特性,不但与生产性行业有本质区别,而且与一般服务性行业之间也较大的差别,因此,物业管理的营销有自身与众不同的特点。下面,我们就从物业管理的发展历程、市场状况、产品特征等方面来对物业管理的营销特点与规律进行简要的分析:

一、内在、持续的过程性营销

由于物业管理行业发展历程的特殊性,加上物业管理市场机制未完全建立和正常运作等各方面因素的影响,目前我国物业管理市场还是一个未完全开放并经过充分的市场化竞争的市场,呈现出有“场”无“市”的局面。物业管理市场的中高端产品大多集中在国有物管企业或与房地产开发商有血缘关系的物管企业中,历史的原因使物业管理市场呈现不平衡的竞争状态,真正推向市场的物管产品不但物业品质不高,而且少之又少。同时,作为一种公共性的服务产品,物业管理在消费选择上也呈现出非经常性的特点,即消费者对物业管理的消费与其他服务产品尤其是其他日常消费品相较,其消费的频率、自由度、随意性都受到相当大的制约。这种市场状况使物业管理的营销无法经常、大量地采用常规、通用和外在的营销策略和方法,如影视广告、平面媒体宣传、大型营销活动等,以在短期内抢占市场份额为目标,制造轰动效应。因为一方面物业管理营销的目标客户群难以确定,另一方面物业管理营销的成本投入与产出效益之间远远不成比例。因此,物业管理的营销应更多的采用内在、持续的过程性营销方式,以最小的成本,创造最持久、广泛的效果。如在服务产品的生产、提供过程中,面向业主、客户的营销,以非广告形式经常性地在新闻媒体进行正面宣传,借助项目销售进行品牌推广,以及利用各种形式的户外广告、活动策划、企业网站、报刊等方面的营销等等,使物业管理的营销与产品的生产、企业的发展、品牌的积累过程相融合同一,以守为攻,取得不断渗透、传递和扩散的效应。

二、营销过程中“人”的要素作用

物业管理营销过程中人的要素作用,主要体现在两个层面:

首先,物业管理是一项涉及公众利益的大件商品,物业管理项目的招标人如房地产开发商或业主在通过市场选择物业公司时,除了依据物业管理企业的品牌实力、市场信誉、项目管理情况等方面的因素进行选取判断外,物管企业市场营销人员的仪表、谈吐、学识水平等综合素质也是物业招标人十分关注的选择要素。物管企业的市场推广或项目谈判人员在进行市场营销和项目谈判的过程中,不但要依据自己丰富的理论学识和市场经验来牢牢把握物业招标人的心理需求和选择期待,整体、灵活地运用市场营销策略,而且还要通过自己对行业政策、法规、市场发展状况等各方面知识与信息的深刻了解、洞析来说服、引导物业招标人,使物业招标人能通过自己来认识和了解企业,通过对人的认可来认可企业和产品,以此来取得项目营销的成功。在行业实践中不乏这样的例子:一个知名的物业公司派出一个水平一般的营销人员去谈项目,往往失败而归,一个不知名的物业公司派出一个水平高超的营销人员,往往就能获得项目。这是物业管理营销过程中人的要素作用的重要体现。

其次,由物业管理行业发展历史的特殊性所决定,物业管理的品牌往往是一种历史形成的、没有经由市场竞争和认可发展起来的品牌,业主和物业使用人在市场选聘机制不健全的情况下对物业公司无选择权,不规范

篇3：物业公司营销策划处经理职责

　　物业公司营销策划处经理职责

　　1、负责物业公司下属各物业单位的形象宣传、形象推广、形象监控;

　　2、负责物业公司下属各物业单位广告牌位登记、布置、招租、发布、管理;

　　3、负责各物业单位各类促销广告的设计、策划、发布;

　　4、负责各物业单位经营商户日常促销活动的管理;

　　5、负责各物业单位节日促销氛围的设计、营造;

　　6、负责楼体广告的发布及管理;

　　7、负责公司重大事件、活动的记录、整理、存档;

　　8、负责下属各物业单位的换季、节假日、店庆等大型促销活动的策划、组织、协调、实施;

　　9、负责消费市场的调查研究工作;

　　10、负责公司经营战略、营销策略和竞争策略的策划、实施;

　　11、负责企业危机公关的处理和应对;

　　12、负责企业文化活动、分类活动、社会活动的策划、组织和实施。

　　13、负责www.pmceo.com营销策划部整体工作的把握和部署。

　　14、负责拟订本部各阶段工作计划，布置和安排各项工作有计划开展。

　　15、负责根据公司各物业单位不同阶段的需要，组织、策划和实施各类大型社会公关活动和促销活动。

　　16、负责组织、建立企业文化，推广企业文化，组织各类文化活动。

　　17、负责研究、掌握、了解市场动态、宏观经济、竞争市场。定期进行市场调研和分析，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。

　　18、负责为公司重大经营决策提供信息、方案和建议。

　　19、负责危机公关及重大突发事件的处理。

　　20、负责组织全员有效树立和推广企业文化。

篇4：新项目营销活动现场突发群体事件防范规程

　　新项目营销活动现场突发群体事件防范规程

　　1目的

　　旨在指导新项目对在营销阶段有可能发生的突发性危机事件的防范和应急处理。

　　2编制依据/引用文件

　　2.1安管巡视工作规程

　　2.2重要活动公共秩序维护服务规程

　　2.3火灾应急预案

　　2.4营销活动现场突发群体事件应急预案

　　3范围

　　本规程阐述了新项目营销活动现场突发群体事件的防范要求，适用于指导新开发项目营销阶段组织各类活动时处理突发群体事件。

　　4突发事件的类型

　　4.1客户群诉事件：因开发商引起客户的不满，客户为了寻求发泄而聚集到营销活动现场，有预谋、有组织的聚众闹事事件。

　　4.2间接性群诉事件：因承包商或施工单位拖欠民工工资，民工在营销活动现场或展示范围内聚众闹事事件。

　　4.3客户对活动不满引起的事件：因开发商为了营造活动现场声势，内容程序繁琐，浪费客户时间；或对活动现场预计不充分，为挣抢礼品而引发的事件。

　　4.4设施设备引发的客户投诉事件：因活动现场连接了超负荷的效果设备，导致现场其他设备运行不稳定（如停电、电梯关人等）等突发事件。

　　4.5客户自身行为引发的突发事件：因客户不听从活动现场的组织安排，做出一些超越安全的行为；或因他人行为不慎引发的突发事件。

　　5工作规程

　　5.1物业管理人在接到营销活动具体事宜后，应当针对当次活动制定详细的服务方案，方案中应包括突发群体事件的应急预案。

　　5.2制定的突发事件应急预案的内容应详细周密，明确处理突发事件的主要责任人、部门和具体的职责分工，以及所需物资。

　　5.3活动前需以函件形式，知会当地政府部门并取得支持。

　　5.4活动前需以正式书面形式，通知各现场施工单位，明确注意事项。

　　5.5物业管理人应掌握活动策划或组织单位现场负责人姓名、电话以备紧急事件时及时联络，或其他事宜的沟通协调。

　　6工作指引

　　6.1在制定营销活动突发事件预案时，需根据现场情况以及此前掌握的相关信息，制定多个处理方案。

　　6.2应急预案中，需设立应急处理小组，并明确总负责人，小组成员应包括各岗位班组长以上人员。

　　6.3配合营销活动方案制定后（含突发事件预案），需与地产项目营销相关负责人进行沟通，使预案中的相关人员明确知道本人的职责和任务要求。

　　6.4活动现场的关键岗位，一般应安排班长或经验丰富的员工负责。

　　6.5物业现场安全负责人需熟记辖区执法部门对接人、值班室电话。

　　6.6当班安管班长需掌握施工单位现场负责人联络电话。

　　6.7现场客户服务员需了解销售人员的基本情况，以备急需时能协助处理事件。

　　7其他要点

　　7.1在制定突发事件应急预案中，应将对讲机分布情况、持机责任人列明在方案中。

　　7.2现场所需的警戒设备、应急物品需准备充分，标识导向明确、清晰。

　　7.3方案制定后，需与活动组织者、策划者、营销负责人、礼仪公司等相关责任人进行对接。

　　7.4活动前一天，需对活动现场所涉及的范围内的道路情况进行检查，是否安全、是否要张贴温馨提示、是否增加照明设施等。

　　7.5停放车辆位置需设立专人负责引导，有必要时划出警戒范围。

　　7.6活动前一天，需对现场使用设备进行调试、检查，确保无误。

　　7.7活动前一天，需进行现场模拟演习。

　　7.8活动当天，需有施工单位相关技术人员在现场协助处理应急事件。

　　活动当天，需确保现场客户活动范围内不受施工影响。

篇5：商业百货城重大营销活动安全预案

　　商业百货城重大营销活动安全预案

　　本安全预案经物业部二级部长或甲乙班保卫队长授权后，可即时启动运行。

　　一、重点部位8处：

　　一楼中厅扶梯口、中厅超市入口、二楼中厅扶梯口

　　1-4层中厅旋梯口、营销活动现场、1-4楼观光电梯口

　　1-4各楼层公用配电箱（室）、扶梯运行监控点。

　　二、各级人员工作内容：

　　保卫队长：

　　1、通知各楼层业种经理执行预案。

　　2、安排保卫到中厅扶梯口执行预案。

　　3、通报超市安排人员到中厅超市入口扶梯执行预案。

　　4、安排保卫到中厅1-4层旋梯口执行预案。

　　业种经理：

　　通知本楼层各卖区负责人执行预案。

　　卖区长（助理）

　　到指定部位执行预案。

　　三、重点部人员安排及工作内容

　　（一）、一楼中厅扶梯口：保卫二人：

　　工作内容：

　　1、疏导上、下扶梯顾客不停留、不拥挤，做到上、下有序。

　　2、提醒顾客不要拥挤、注意扶好、重点以老人、儿童和残孕顾客为主。

　　3、提醒顾客注意财物安全。

　　4、向北门建行扶梯疏导客流。

　　5、禁止空岗。

　　（二）、一楼中厅超市入口扶梯、超市保卫二人

　　工作内容：

　　1、疏导上、下扶梯客流不停留、不拥挤、不聚堆。

　　2、提醒顾客不要拥挤，注意扶好，重点以老人、儿童、残孕顾客为主。

　　3、提醒顾客注意财物安全。

　　4、向北门建行扶梯超市入口疏导客流。

　　5、禁止空岗。

　　（三）、二楼中厅扶梯口：（保卫一名、二楼卖区长（助理）一名）

　　工作内容：

　　1、疏导顾客不要在扶梯口停留和相互冲突，重点以老人、儿童和残孕顾客为主。

　　2、引导顾客由中厅步行梯上、下。

　　3、提醒顾客不要拥挤，注意脚下扶梯，避免摔到。

　　4、提醒顾客注意财物安全。

　　5、其它楼层卖区长（助理）在中厅扶梯口定岗巡视，注意疏导客流。

　　6、禁止空岗。

　　（四）、2-4层中厅旋梯口：（保卫各一人、楼层卖区长（助理）各一名）

　　工作内容：

　　1、疏导顾客上下旋梯注意慢行，扶好，避免滑倒，重点以老人、儿童、残孕顾客为主。

　　2、一、三、四楼注意引导顾客由建行扶梯进出，疏散客流。

　　3、提醒顾客注意财物安全。

　　4、禁止空岗。

　　（五）、营销活动现场：（保卫一名，视情况增加人员）

　　1、看护好公司财物不受损坏，及时提醒工作人员注意保护财物。

　　2、及时上报安全隐患问题，便于解决，保证安全。

　　3、做好物品、财物交接工作，避免发生以外事故。

　　（六）、一、四楼观光电梯口（1-4楼卖区负责人各一名）

　　工作内容：

　　1、引导顾客不要拥挤，重点以老人、儿童和残孕顾客为主。

　　2、提醒顾客注意财物安全。

　　3、引导顾客由中厅步行梯上、下。

　　4、4楼管理人员引导顾客由建行扶梯口进出。

　　5、禁止空岗。

　　（七）、各楼层公用配电箱（室）、（各楼层维修人员）

　　工作内容：

　　1、加大对本楼层配电箱（室）的检查，发现问题及时上报处理。

　　2、及时处理专柜用电问题。

　　3、未经许可禁止进行高空作业（指动用梯子维修）。

　　4、现场巡视禁止空岗、串岗。

　　（八）、扶梯运行监控点：物业公司电梯工2名

　　工作内容：

　　1、严格监控中厅扶梯和观光电梯的运行情况。

　　2、发现问题及时抢修恢复。

　　3、两人轮换进行东步梯、客梯、建行扶梯运行的检查，发现问题及时抢修恢复。

　　（九）外广场控制：物业公司消防秩序处保卫负责；

　　工作内容：

　　1、严格控制各大门广场处消防停车位禁止占用；

　　2、东、南、北出入口做好车流的控制，防止拥挤；

　　3、对广场活动现场加派人员，做好活动现场财产、物品的监控管理；

　　4、对活动现场的各类用电设施设备做好管理，发现问题及时处理和上报；

　　5、做好人员秩序的疏导和管理，对纠纷和拥挤及时控制疏导；

　　6、出现紧急问题，保证各类特种车辆（110、120、119）的及时进入和停放；

　　备注：一旦发生顾客在中厅扶梯、旋梯摔倒或滑倒

　　1、中厅扶梯值班管理人员要立即关闭扶梯，阻断客流，引导顾客由中厅步行梯进行上下。

　　2、中厅旋梯值班管理人员要立即阻断客流向其他区域疏散。

　　3、值班管理人员要立即将顾客扶起到领近专柜休息。

　　（1）安抚顾客；

　　（2）询问顾客有无问题；

　　（3）拨打120进行急救；

　　4、向楼层业种经理或保卫队长报道，也可直接与物业部部长通报。

　　5、根据领导安排进行后序问题处理。