物业管理营销特点规律分析

作为一个服务性行业,物业管理与其他行业一样,需要一套系统、可行、有效的营销体系,尤其在企业的发展阶段,行之有效的营销策略是企业拓展市场、壮大自身、创立品牌的重要手段。由于物业管理是一个较为特殊的服务性行业,它在营销理念的设立、营销思想的运用、营销手法和营销效用等方面都有着较为鲜明的行业特性,不但与生产性行业有本质区别,而且与一般服务性行业之间也较大的差别,因此,物业管理的营销有自身与众不同的特点。下面,我们就从物业管理的发展历程、市场状况、产品特征等方面来对物业管理的营销特点与规律进行简要的分析:

一、内在、持续的过程性营销

由于物业管理行业发展历程的特殊性,加上物业管理市场机制未完全建立和正常运作等各方面因素的影响,目前我国物业管理市场还是一个未完全开放并经过充分的市场化竞争的市场,呈现出有“场”无“市”的局面。物业管理市场的中高端产品大多集中在国有物管企业或与房地产开发商有血缘关系的物管企业中,历史的原因使物业管理市场呈现不平衡的竞争状态,真正推向市场的物管产品不但物业品质不高,而且少之又少。同时,作为一种公共性的服务产品,物业管理在消费选择上也呈现出非经常性的特点,即消费者对物业管理的消费与其他服务产品尤其是其他日常消费品相较,其消费的频率、自由度、随意性都受到相当大的制约。这种市场状况使物业管理的营销无法经常、大量地采用常规、通用和外在的营销策略和方法,如影视广告、平面媒体宣传、大型营销活动等,以在短期内抢占市场份额为目标,制造轰动效应。因为一方面物业管理营销的目标客户群难以确定,另一方面物业管理营销的成本投入与产出效益之间远远不成比例。因此,物业管理的营销应更多的采用内在、持续的过程性营销方式,以最小的成本,创造最持久、广泛的效果。如在服务产品的生产、提供过程中,面向业主、客户的营销,以非广告形式经常性地在新闻媒体进行正面宣传,借助项目销售进行品牌推广,以及利用各种形式的户外广告、活动策划、企业网站、报刊等方面的营销等等,使物业管理的营销与产品的生产、企业的发展、品牌的积累过程相融合同一,以守为攻,取得不断渗透、传递和扩散的效应。

二、营销过程中“人”的要素作用

物业管理营销过程中人的要素作用,主要体现在两个层面:

首先,物业管理是一项涉及公众利益的大件商品,物业管理项目的招标人如房地产开发商或业主在通过市场选择物业公司时,除了依据物业管理企业的品牌实力、市场信誉、项目管理情况等方面的因素进行选取判断外,物管企业市场营销人员的仪表、谈吐、学识水平等综合素质也是物业招标人十分关注的选择要素。物管企业的市场推广或项目谈判人员在进行市场营销和项目谈判的过程中,不但要依据自己丰富的理论学识和市场经验来牢牢把握物业招标人的心理需求和选择期待,整体、灵活地运用市场营销策略,而且还要通过自己对行业政策、法规、市场发展状况等各方面知识与信息的深刻了解、洞析来说服、引导物业招标人,使物业招标人能通过自己来认识和了解企业,通过对人的认可来认可企业和产品,以此来取得项目营销的成功。在行业实践中不乏这样的例子:一个知名的物业公司派出一个水平一般的营销人员去谈项目,往往失败而归,一个不知名的物业公司派出一个水平高超的营销人员,往往就能获得项目。这是物业管理营销过程中人的要素作用的重要体现。

其次,由物业管理行业发展历史的特殊性所决定,物业管理的品牌往往是一种历史形成的、没有经由市场竞争和认可发展起来的品牌,业主和物业使用人在市场选聘机制不健全的情况下对物业公司无选择权,不规范

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篇2：物业管理成楼盘营销的手段案例

　　案例:

　　今年3月,本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是,这家物业公司经过精心准备,在几十家投标单位中一举夺魁,接下来草签协议,将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里,吸引了不少买家。到了10月,开发商开出了非常苛刻的条款,逼中标物业公司自动退出,将自己下属的物业公司隆重推出,于是,物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

　　分析:

　　根据《物业管理条例》的规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

　　点评:

　　目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见,但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见,目前仍有部分开发商为了有利销售,可以采取一切手段来达到其目的,因此,政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。

篇3：新项目前期物业管理营销策划介入程序内容

　　新项目前期物业管理营销策划介入程序与内容

　　1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

　　2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

　　3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

　　4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。

篇4：办公楼营销中心物业管理委托合同

　　办公楼、营销中心物业管理委托合同

　　第一章总则

　　第一条 本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）： ****投资发展有限责任公司

　　受托方（以下简称乙方）：**清苑物业管理有限责任公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 中国电信大楼--集团江北营销中心及江北办公楼 （物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条物业基本情况

　　物业类型：办公楼

　　座落位置：**市浦口区大桥北路（街道）号

　　建筑面积： 1-3楼办公大楼约1500 平方米；

　　营销中心约1700 平方米。

　　第三条 乙方提供服务的受益人为物业使用人，本物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。

　　第二章委托管理事项

　　第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

　　第五条共用设施、设备的运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、水泵房、楼内消防设施设备。

　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、 池井 、 停车场 、 消防栓 。

　　第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

　　第八条交通与车辆停放秩序的管理。

　　第九条维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤。

　　第十条管理与物业相关的工程图纸、与设施设备的随机文件。

　　第十一条 负责向物业使用人收取下列费用：

　　1、物业管理服务费 ；

　　2、专向服务、特约服务收费；

　　3、 空白。

　　第十二条 物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

　　第十三条 对物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、 诉诉法律 等措施。

　　第十四条 其它委托事项

　　1、空白；

　　2、 空白；

　　3、 空白。

　　第三章委托管理期限

　　第十五条 委托期限为 贰 年。自 20年3月9日起至 20年3月9日止。

　　第四章双方权利义务

　　第十六条 甲方权利义务

　　1、代表和维护物业使用人的合法权益；

　　2、制定办公大楼管理公约并监督物业使用人遵守管理公约；

　　3、审定乙方拟订的物业管理制度；

　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

　　6、在合同生效之日起三日内向乙方提供物业管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用。

　　7、负责收集、整理物业管理所需要全部图纸、档案、资料并于合同生效起 七日内向乙方移交。

　　8、当物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。

　　9、协助乙方做好物业管理工作。

　　第十七条 乙方权利义务

　　1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。

　　2、对物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

　　3、按本合同第十六条的约定，对物业使用人违法管理公约的行为进行处理。

　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

　　5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　6、向物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

　　7、负责编制物业管理的年度计划、资金使用计划及预算报告。

　　8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

　　9、本物业终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

　　10、不承担甲方工作人员人身及财产保管保险责任。

　　第五章物业管理服务质量

　　第十八条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

　　1、房屋外观：无乱贴乱画、私搭、乱建现象，保证房屋外观整洁。

　　2、设备运行：保障公共配套设施设备正常运行 。

　　3、房屋及设施设备的维修、养护：空调机组、送风设备、水泵等设备的维修及时与维修单位联系并配合做好维修、保养工作。

　　4、公共环境：清扫楼梯、过道、停车场、洗手间、门前绿化带、道路，有专人巡回保洁，生活垃圾及时清运，协助用餐时间的餐厅保洁。

　　5、交通秩序：车辆停放、进出有序。

　　6、保安：协助公安部门做好治安防范，入口24小时值班，区间巡视。

　　7、急修：发现险情及时处理，并与相关部门协调处理。

　　8、小修：在接到报修后10分钟内，有人到达现场作相应处理。

　　9、物业使用人对乙方的满意率达到：95%。

　　第六章物业管理服务费

　　第十九条 物业管理服务费

　　1、本物业的物业管理服务费，按建筑面积 营销中心5元/㎡·月、1-3楼办公大楼3.9元/㎡·月向物业使用人收取。

　　2、管理服务费的调整，双方协商调整。

　　3、物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天交管理费的万分之五交纳滞纳金。

　　第二十条 乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他的特约服务，由使用人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

　　第二十一条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用 由甲方承担成本费、材料费。

　　第七章违约责任

　　第二十二条 甲方违反合同第十六条的约定，使乙方不能完成规定的管理目标，乙方书面要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，致使乙方未完成规定的管理目标因此而产生的后果由甲方承担；造成乙方经济损失，甲方应给予乙方赔偿。

　　第二十三条 乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方书面要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有向乙方提出经济赔偿的要求甲乙双方协商解决。

　　第二十四条 乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十五条 甲乙方任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 壹拾万 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第八章附则

　　第二十六条 自本合同生效之日起五天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数物业使用人反映良好，可续订合同。

　　第二十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第二十九条 本合同之附件均为合同的有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国的有关法律、法规和规章执行。

　　第三十条 本合同连同附件共八页，一式三份，甲乙双方及区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律法律效力。

　　第三十一条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

　　第三十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律法规及时协商处理。

　　第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由下关区人民法院 解决。

　　第三十四条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

　　第三十五条 本合同自签之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章：

　　代表人：代表人：

　　年月日

篇5：房产公司办公大楼营销中心物业管理委托合同

　　房产公司办公大楼与营销中心物业管理委托合同

　　第一章总则

　　第一条本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：**发展有限责任公司

　　受托方（以下简称乙方）：**物业管理有限责任公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将中国电信大楼苏宁环球集团江北营销中心及江北办公楼（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条物业基本情况

　　物业类型：办公楼

　　座落位置：南京市**区**路（街道）77号

　　建筑面积：1-3楼办公大楼约1500平方米；营销中心约1700平方米。

　　第三条乙方提供服务的受益人为物业使用人，本物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。

　　第二章委托管理事项

　　第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

　　第五条共用设施、设备的运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、水泵房、楼内消防设施设备。

　　第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、停车场、消防栓。

　　第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

　　第八条交通与车辆停放秩序的管理。

　　第九条维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤。

　　第十条管理与物业相关的工程图纸、与设施设备的随机文件。

　　第十一条负责向物业使用人收取下列费用：

　　1、物业管理服务费；

　　2、专向服务、特约服务收费；

　　3、空白。

　　第十二条物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

　　第十三条对物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉诉法律等措施。

　　第十四条其它委托事项

　　1、空白；

　　2、空白；

　　3、空白。

　　第三章委托管理期限

　　第十五条委托期限为贰年。自20**年3月9日起至20**年

　　3月9日止。

　　第四章双方权利义务

　　第十六条甲方权利义务

　　1、代表和维护物业使用人的合法权益；

　　2、制定办公大楼管理公约并监督物业使用人遵守管理公约；

　　3、审定乙方拟订的物业管理制度；

　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

　　6、在合同生效之日起三日内向乙方提供物业管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用。

　　7、负责收集、整理物业管理所需要全部图纸、档案、资料并于合同生效起七日内向乙方移交。

　　8、当物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。

　　9、协助乙方做好物业管理工作。

　　第十七条乙方权利义务

　　1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。

　　2、对物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

　　3、按本合同第十六条的约定，对物业使用人违法管理公约的行为进行处理。

　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

　　5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　6、向物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

　　7、负责编制物业管理的年度计划、资金使用计划及预算报告。

　　8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

　　9、本物业终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

　　10、不承担甲方工作人员人身及财产保管保险责任。

　　第五章物业管理服务质量

　　第十八条乙方须按下列约定，实现目标管理。

　　1、房屋外观：无乱贴乱画、私搭、乱建现象，保证房屋外观整洁。

　　2、设备运行：保障公共配套设施设备正常运行。

　　3、房屋及设施设备的维修、养护：空调机组、送风设备、水泵等设备的维修及时与维修单位联系并配合做好维修、保养工作。

　　4、公共环境：清扫楼梯、过道、停车场、洗手间、门前绿化带、道路，有专人巡回保洁，生活垃圾及时清运，协助用餐时间的餐厅保洁。

　　5、交通秩序：车辆停放、进出有序。

　　6、保安：协助公安部门做好治安防范，入口24小时值班，区间巡视。

　　7、急修：发现险情及时处理，并与相关部门协调处理。

　　8、小修：在接到报修后10分钟内，有人到达现场作相应处理。

　　9、物业使用人对乙方的满意率达到：95%。

　　第六章物业管理服务费

　　第十九条物业管理服务费

　　1、本物业的物业管理服务费，按建筑面积营销中心5元/㎡·月、1-3楼办公大楼3.9元/㎡·月向物业使用人收取。

　　2、管理服务费的调整，双方协商调整。

　　3、物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天交管理费的万分之五交纳滞纳金。

　　第二十条乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他的特约服务，由使用人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

　　第二十一条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担成本费、材料费。

　　第七章违约责任

　　第二十二条甲方违反合同第十六条的约定，使乙方不能完成规定的管理目标，乙方书面要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，致使乙方未完成规定的管理目标因此而产生的后果由甲方承担；造成乙方经济损失，甲方应给予乙方赔偿。

　　第二十三条乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方书面要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有向乙方提出经济赔偿的要求甲乙双方协商解决。

　　第二十四条乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十五条甲乙方任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付壹拾万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第八章附则

　　第二十六条自本合同生效之日起五天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第二十七条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数物业使用人反映良好，可续订合同。

　　第二十八条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第二十九条本合同之附件均为合同的有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国的有关法律、法规和规章执行。

　　第三十条本合同连同附件共八页，一式三份，甲乙双方及区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律法律效力。

　　第三十一条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

　　第三十二条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律法规及时协商处理。

　　第三十三条本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由下关区人民法院解决。

　　第三十四条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

　　第三十五条本合同自签之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章：

　　代表人：代表人：

　　年月日