物业管理行业现存问题

物业管理发展至今已有若干年头,它对于普通百姓已不再是个陌生的名词。但人们对于它的看法却是褒贬不一:有人认为物业管理不符合国情,收费太高,服务又太差;又有人认为物业管理使原本沉寂的小区出现了生机,既方便了百姓,又使物业得到了增值。

本人认为物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业,但是它的存在却是非常必要的。从发展的眼光看,陈旧的房管制度已跟不上日新月异发展的社会,人们已开始追求更高的生活质量,而物业管理作为新兴的服务行业恰恰迎合了人们的这种需求。从房地产业的发展来看,更多更高档的物业正在以飞一样的速度产生,而它们的产生大大带动了物业管理行业的发展。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值,而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的,只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥,使物业得以保值、增值。

物业管理如此重要,但人们为何又对其又爱又恨呢?原因不外乎以下几点:

一、物业管理服务与物业管理费的平衡点不明确

物业管理虽然是服务性行业,但其终究是以赢利为目的,而物业管理费就成为其利润的重要来源。但长久以来,国家补贴造成了人们的依赖性,对于新兴的物业管理能够接受,但对于物业管理费始终有抵触情绪,因此就出现了"服务高要求,收费底标准"的思想。这也使得物业公司左右为难,一边要提供高质量的服务,另一边又收不上物业管理费,这种收支不平衡的直接结果就是物业公司降低服务水平,住户更加不交费的恶性循环。

本人认为解决这一矛盾的途径必须三管齐下,哪三管?第一管,政府职能部门需严格制定物业管理费的收取办法,哪种费用应对应哪类服务应说的清清楚楚,服务达不到标准应如何处理,无故不交费应如何解决应规定的明明白白。只有通过健全的法律,物业管理市场才能规范,广大住户才能放心的交费。第二管,住户应逐渐改变"服务高要求,收费低标准"的思想,要将物业管理服务作为商品来对待,合格的商品理应得到合理的价格,天下哪有不交钱就能搬走的电视机。第三管,物业公司必须要在服务上下工夫,因为你们提供的产品就是服务,只有服务达到了标准,住户才能满意,才能心甘情愿的交费。不出图象的电视机同样是不会有人买的。

二、发展商遗留问题是物业公司心中永远的痛

试想一下,别人犯的错误要由你来承担,这公平吗?但现在这种不公平就出现在发展商与物业公司之间。现如今,发展商被称为"甲方",而物业公司则叫"乙方",从字眼上不难看出双方的地位对比。物业公司承接一个项目要通过自身的实力同时也要靠坚忍不拔的精神,一个项目终于谈成,物业公司正在心中窃喜时,不知不觉中已落入了温柔的陷阱。刚一入住,迎接物业公司的便是无休止的询问与指责:"明明告诉我要装三菱空调,为何换成了春兰?","卫生间应该有个浴缸,为什么没有?","车位不是每家都有吗,为什么要抽签?"……诸如此类的问题,问的物业公司哑口无言,本来吗,别人的问题为什么要由我来回答,物业公司心中委屈。好不容易完成了入住,到了收费的时候,有的住户会甩出一句"当初发展商答应我的事还没解决,你们也不催催,该交费了找我来了,不交。"一记响亮的耳光打在物业公司脸上,但这却是为别人挨的。

一代人受过是出于无奈,但这也反映出目前物业管理行业面临的困难。要想解决这一困难,必须靠发展商与物业公司共同的努力。首先,发展商在售楼时就应明确对客户的承诺,同时应按规定履行承诺,不明确或做不到的事一定不能轻易许诺,否则会给以后的销售和管理带来很大的麻烦。其次,任何一个物业竣工后都会出现这样或那样的问题,发展商和物业公司要做的是如何迅速的解决这些问题。物业公司在此充当的是桥梁作用,住户反映的问题要认真记录并及时通知发展商进行解决,对于住户的询问和指责要耐心解释和细心劝导。而发展商的及时返修就显得更为重要了,无故的拖延和推卸责任都只会带来更大的麻烦。不管是发展商还是物业公司,共同服务的对象都是住户,谁将住户的问题看成自己的问题解决,谁也将最终受益。

三、业主管理委员会与物业公司的关系还未理顺

业主委作为全体业主的代表,应依法享有相应的权利和履行相应的义务。但在多数小区中,业主委大多把权利发挥

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篇2：国内物业管理行业生存发展现状未来前景

　　国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景

　　物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。

　　物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。

　　一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用

　　（一）促进国民经济的增长

　　党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。

　　（二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平

　　国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。

　　（三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾

　　物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部20**年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军人的就业矛盾。实现了党的十六大把增加就业和促进经济增长作为宏观调控的目标。今后随着物业行业的发展，将对解决就业压力起着更大的推动作用。

　　（四）对维护社会安定起到了重要的协助作用

　　从30多年的物业管理实践看，物业管理在维护社区秩序，协助政府防范犯罪、预防火灾、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。有资料表明实行物业管理的社区比没有实行物业管理的社区，刑事犯罪、火灾事故、燃气泄露爆炸等事故呈明显的下降。各物业企业开展的丰富多彩的社区文化生活，促进了居民的身心健康，增进了邻里之间的和谐关系，促进了社会主义精神文明的建设。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分，通过社区委员会和物业公司的有力合作，整合资源，形成社区建设的合力，既有利于为人民群众创造良好的居住环境，也有利于促进社会安定和社会主义精神文明建设。

　　（五）带动城镇居民服务消费支出增长

　　物业管理行业的迅速发展，有利的带动了城镇居民服务消费的支出，打破了人们固有的传统消费意识，使花钱买服务逐渐成为人们的普遍意识。据统计，全国居民用于物业管理费支出及社区配套经营服务项目上的支出，每年超过300亿元。强有利地促进了国民经济的增长。

　　二、物业管理行业生存发展的现状

　　（一）综合管理体制不顺、执法能力较差

　　物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的有利配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种纠纷是无法可依，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。

　　（二）政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够

　　现阶段各地政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥。使物业得以保值、增值。物业管理如此重要，为什么人们对其又爱又恨呢？除了人们长期习惯于政府福利住房的影响之外，另外一个原因就是新闻媒体没有甚至很少向人民群众宣传gg开放30年来物业管理在城市管理中发挥的特殊作用，及其为改善人民群众居住环境所做出的贡献。说到这不禁使我们想起曾有一段时间内人民群众“端起碗吃肉，放下筷子骂娘”的新闻舆论导向。政府应该用正确的理论引导人民群众看到物业产业的迅速发展改变了过去一年建、二年旧、三年破的现实。使大家对物业管理企业给予正面的认识和应有的尊重。正是由于物业产业的发展使人民群众的生活环境得以迅速的改善。一个新兴的涉及千家万户的行业的发展过程中，必然会出现这样或那样的失误和错误，面对这些问题舆论应引导人们善意的理解，而不是火上浇油。

　　（三）业主自律机制不完善，司法实践滞后

　　协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，

但谁来执行这个约束力？再有，业主大会选聘了物业公司，应该说是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。此时业主的自律机制根本无效。物业企业虽然是运用法律武器追讨利益，现实却是旧帐尚未追回，新帐又有发生，因为物业企业的服务不能停止。因此，物业企业只能被动的损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。

　　（四）现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折

　　由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。纵狗乱叫，乱扔垃圾、乱停车辆、你稍微一管，就结下仇怨，随之而来的就是找各种借口拒交管理费。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。

　　（五）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难

　　在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。而国家在制定税费政策方面，并没有考虑物业管理是涉及到全社会人民群众生活必须的消费，没有任何优惠的考虑，造成物业企业负担过重，实则是造成百姓负担过重。住房制度的改革减轻了政府福利分配住房的压力，物业企业提供的230多万个就业岗位减轻了政府对下岗和失业人员的经济负担，因此，在现阶段人民群众经济收入尚未达到可支付高额改善居住环境的费用时，为了尽快实现党的十六大提出的建设小康社会的宏伟目标，对涉及改善人民群众居住环境的物业服务行为的税、费政策国家应该有所减负倾斜，以促进人民群众对商品住宅买得起、养得起。促进以住房为主要指标的小康社会的加速发展。

　　三、未来物业行业发展前景的展望

　　（一）国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间

　　经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本解决。居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的空间。

　　（二）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证

　　物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点，所以说现阶段劳动力资源也是物业得以加速发展的可靠保证。

　　（三）物业行业发展的外部环境越来越成熟

　　“条例”的颁布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶段，经过２０年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上，物质上的接受能力也得到了加强，随着国民经济的发展，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着城市管理力度的增加，必将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。

　　（四）整顿和规范物业管理市场为专业化、规范化的物业企业提供了快速发展的时机

　　建管分离，前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。

　　（五）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧

　　有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。

　　（六）业主大会制度较好地解决了对业主委员会缺乏有效的监督机制的问题

　　从实践上看，业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。但由于我国现阶段人民群众自觉参与社区公众事物管理意识较差，往往使业主委员会决策和执行为一体，很难真正代表全体业主的意愿。甚至有个别业主委员会为了几个人的利益不惜损害全体业主的共同利益。新的制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会。决策权和执行权的分离较好的解决了长期以来业主委员会对社区重大事件决策缺乏有效监督的矛盾。

　　（七）行业自律、公平竞争，行业素质不断提高

　　各地房地产行业主管部门和物业协会的有效工作，前期物业管理招投标、市场竞争机制的引入、资质的管理、专项维修基金制度的建立强有力的净化了物业市场;条列及相关法规的出台促进了全行业管理水平的提升;规范服务、扶优扶强、优胜劣汰使从业人员素质不断提高，市场对服务专业化、规范化的呼声促进了全行业物业管理水平的提升。我们惊喜的发现越来越多的大专院校陆续开设了物业管理专业，很快将有大量经过正规教育，有志投身物业管理行业的有识之士加入物业管理行业，这些专业人员的加入必将对行业现状、物业管理的市场化，专业化、规范化起着巨大的推动作用。对物业管理理论研究和解决物业管理纠纷的法制化建设方面也将起着积极的作用。

　　综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国物业发

展的美好明天，让我们齐心协力，共创未来。

篇3：怎样应对物业管理行业快速发展和需求

　　怎样应对物业管理行业的快速发展和需求

　　自1978年实行gg开放30多年以来，中国经济增长迅速。尽管我们可以通过一些抽象的图表和数字来表示这一迅猛的增长趋势，但大众对经济增长最直观的印象则是身边无数拔地而起的高楼大厦。在这些摩天大楼中，很多独特的高端写字楼和购物中心已成为地标性建筑，有的甚至被看作一座城市的标志。

　　随着市场规模的扩张，中国的物业管理行业近年来已取得了骄人的增长业绩。物业管理行业在西方国家的历史要追溯到100多年前，而对中国大陆来说，还是一个相对新兴的行业—1981年，第一家物业管理公司在广东省深圳市的建立标志着中国物业管理的开始。尽管起步较晚，但自创建之日起，已取得了高速的增长—截止20**年底，物业管理公司的数量已超过70，000家，员工数量超过600万，年产值达到3千亿元。中国的物业管理行业将紧跟经济发展势头，继续高歌猛进。

　　与中国的众多其他行业一样，物业管理行业的增长方式也在发生转变—从单一的追求数量增长转变为注重提高整体效率、生产力和服务质量。另外,人力资源被视为组织最有价值的资产，“关爱员工”被越来越多的企业纳入企业的价值观中。这一价值观不仅可以提升企业员工的士气，还可以让物业管理公司在竞争越来越激烈的市场中站稳脚跟，赢得成功。任何的成功都需要付出极大的努力,选择合适的产品和解决方案，能提升管理效率,更加轻松便捷地帮助物业管理公司实现以更智慧的管理模式完成繁杂的工作。

　　针对客户需求的产品和方案，提升工作效率和安全性

　　对于一家管理高端商业设施（如写字楼、购物中心）的物业管理公司来说，以下三个领域是与其租户/顾客直接相关的，即保洁、废料处理和物料处理。这三项工作的质量将直接影响租户/顾客的满意度。作为全球领先的商务用品制造商和营销商，乐柏美商务用品（以下简称“RCP”）为世界各地的商业市场和机构市场提供一系列创新性的解决方案和产品组合，以其优越的性能、独特的设计和卓越的创新性获得清洁行业,物料运送和废弃物管理行业用户的认可。

　　购物中心或写字楼大堂因人流量大，保洁工作异常繁重。RCP的WaveBrake?拖把清洁系统以及大容量清洁车，以其创新性的设计和易操作性，大大减轻了这项工作的繁重程度。拖洗清洁系统中的40000次的压杆使用寿命，侧压式手柄弯曲设计可在压干拖把时减少18%的耗力；配套的污水分隔桶可以将脏水与净水分开；其革命性的“WaveBrake”美国专利设计，可减少40%的水花外溅，这些针对性设计在提高工作效率的同时也为保洁人员和租户/顾客创造了安全的环境。RCP大容量清洁车系列为客户提供多种灵活的清洁解决方案，各种规格和配件使所有清洁工具一次携带并井井有条。5立方英尺的存储空间、Lock'NGo的连接设计，便于拖把桶的携带、两个可取出的容量为10夸脱（约9.5升）的消毒小桶、一个垃圾铲或吸尘器托架，以及四个安全告示牌的挂钩。这些产品特点能够让保洁人员的工作更有条理、更整洁而有效率。

　　除了地面和表面清洁工作之外，高效的废料处理也同样重要。RCPBRUTE?多用途垃圾桶就是个不错的选择。该产品运用到了在垃圾收集领域数十年来最重要的一个创新—通风管道设计。与传统的垃圾桶相比，具有四个通风管道的BRUTE?垃圾桶可使保洁人员在取出装满垃圾的垃圾袋时，减少50%的用力。此外，其特别设计的一体化垃圾袋固定槽，可轻松一步完成套袋固定，无需打结。这些创新和非凡特点都能大大提高工作效率和生产力。

　　除了清洁和废料处理之外，物料运输也是物业管理公司极为重视的领域，在为租户提供更好的服务的同时展现自身的专业形象。一般的物料运输包括会议所需设备的搬运、收发室包裹的往来运输、办公用品暂时存放和移动等。RCP专注于提供物料运输的产品与解决方案，不但融入符合人体工程学的设计，还不断对结构进行创新，力求让工作人员以更加智慧和安全的方式完成任务。以重型多用途推车为例，与传统推车的手柄相比，可调节高度的手柄设计，提高了操控性，有效减少工作人员的肌肉拉伤可能性，降低用工风险，提高安全保障；此外，其一体化的结构设计，简化工作流程，提升工作效率；更值得一提的是这款操作便捷的推车能够搬运重达340公斤的物品，是“举重若轻，不足为奇”的实例。

　　从上述介绍中我们可以看出，RCP的产品创新是以用户需求为导向，RCP研发人员和工程师们充分了解用户最关注的问题-关爱员工与提升生产力。其基于各类实际应用的产品和方案都能有效提升安全性能和生产力。

　　超凡的耐用性有效控制总体成本，提升竞争力

　　除了提高安全性和生产力外，降低成本也是物业管理公司关心的问题。以最佳性价比购买产品可帮助降低运营成本。除了以上所提到的产品特点外，RCP的产品还具有行业领先的耐用性。上文提到的WaveBrake拖把清洁系统，其优质管钢和结构网状铸模塑料，将产品的强度和寿命提高了50倍。HYGEN?超细纤维系统，其材质可经受500次的商业洗涤，200次的漂白；BRUTE垃圾桶采用专业级材质，重型多用途推车使用创新型结构泡沫材料，不易生锈、碎裂、凹陷或脱落。这些非凡特点为用户提供值得信赖的持久性能和优越的性价比。

　　使用性能卓越的RCP产品是西方国家诸多领先物业管理公司的首选。尽管RCP在中国市场才刚起步，但对中国市场的发展潜力充满信心，近年来加速了在中国的业务拓展。目前，RCP的品牌知名度日益提升，越来越多的国内领先物业管理公司选择RCP的产品，帮助他们提升服务质量，满足租户/顾客日益增高的期望，最终在激烈的市场竞争中取得持续的成功。

篇4：社区建设中物业管理行业历史使命

在和谐社区建设中，物业管理行业的历史使命

　　和谐社会就是指依法行政、行为规范、社会公平、关系融洽、社会安定祥和的一种社会状态。这种和谐的状态，一直是世界各国不断追求的目标，也是中华人民孜孜以求的奋斗目标。而一个城市或一个社区，它既是一个国家和一个社会的有机组成部分，往往又是一个社会的缩影。而且随着我国城市化进程步伐的加快，愈将成为我国社会主要的组成部分，而成为反映社会主要关系的一个重要窗口。

　　在我国的社区发展史上，从保甲制度到居民委员会制度，虽然也起到一些社区管理的作用，但主要仍局限于代表政府贯彻执行执政者的意志。随着当今世界执政理念的进步，建设服务型政府已成为世界各国执政的潮流与方向。正是在这样的背景下，中国共产党顺应民心顺应时代的发展，提出了"情为民所系、权为民所用、利为民所谋"的亲民理念和建设和谐社会的历史任务。

　　当今中国，随着社会的发展和城市建设的推进，一个个新楼盘、新小区甚至座座新城如雨后春笋般出现在人们的面前，物业管理这个泊来之物从不理解、不接受到不可须夷离开的公共服务，已经深入到城市的日常生活，成为大多数城市人不可或缺的"生活必需品"。截止到20**年，经过20多年的发展，北京、天津、深圳等大中城市的物业管理覆盖率分别达到了70%、50%、95%以上，而我市经过仅仅10年的发展，物业管理规模已达1.03亿平方米，覆盖率达到42%，预计20**年将超过50%，达到一半以上。物业管理的发展不仅为物业管理行业带来了自身的变化，同时也为城市管理和社区建设带来了翻天覆地的变化。城市里的各个社区，由于各自不同的功能定位，基本上包括了人们衣食住行的方方面面，是人们工作生活的主要场所，也是各种社会关系的主要载体;它既是城市的组成元素，又是社会的基本单元。大规模的城市发展，多层次的社会群体，多样化的市场需求，高品质的生活追求，都对城市和社区管理提出了更高的要求。面对庞大的城市人口，错综复杂的利益冲突，仅仅依靠居委会进行社区管理已经力不从心。而现代物业管理应运而生，在服务社会的过程中，不但获得了自身的长足发展，也必然为和谐社会，文明社会的建设作出巨大的贡献。

　　首先，和谐社会要求社会祥和，国家安定。而现代物业管理天生具备社区保安服务功能，现代物管服务企业通常依据业主的需要，为社区提供从人员进出、物资进入、定点守护、环境巡逻、交通指挥、车辆管理、消防管理到应急事件处置的全面保安服务，从而可以为社区创造一个治安良好、安全保障可靠的生活、工作、经营的环境。而单靠居委会和社区联防等力量，无论人力、物力、还是技术条件都难以胜任，现代物业管理恰恰提供了这种补充和保障。显然只有作为城市细胞的社区安定了，才会有整个城市的安定，才会有国家和全社会的安定与祥和。

　　其次，和谐社会要求我们依法治国，行为规范。现代物业管理在提供服务的过程中，无一例外地都将依照业主意愿和〈业主公约〉，帮助业主制定一系列的社区公共管理制度，对社区的公共事宣和活动进行全面的规范，使业主及社区的各项活动从安全保卫、环境保洁、绿化管理都有了一整套周详可行的行为规范。现代物业管理最大的特征之一就是规范管理与服务，因此所有的物管企业都建立了一套从岗位职责、员工礼仪到各项操作规范的完整的内部管理制度。一方面详尽的公共管理制度和内部管理制度使社区内所有的组织、人员和活动都有了应当遵循的行为准则，另一方面服务的规范有助于社区人员形成规范的行为模式，大大减少矛盾的产生与冲突。

　　第三，和谐社会要求和谐的人际关系。在现代社会的变革发展中，由于发展的不平衡，必然在一定程度上引发各部分利益群体的利益纷争与矛盾冲突。当一些分歧与矛盾不能解决又缺乏及时沟通时，常常导致分歧的扩大和矛盾的激化。而物业管理"以人为本&quo

篇5：物业管理服务行业之ISO演义

　　物业管理服务行业的ISO演义

　　ISO(INTERNATIONAL STARDAND ORGANIZATION)国际标准化组织是由各国标准化团体组成的世界联合会。ISO9000标准是国际化组织于1987年颁布的首个国际性质量管理和质量保证体系。1994年7月1日进行第一次修订。

　　1994年，ISO9000标准比较成熟，我国将其转化为GB/T19000：1994国家标准，对此，

　　各个行业开始引入标准，并通过相关认证，行业开始规范化。

　　物业管理是综合性的服务行业，为了尽快规范化、标准化，于1995年开始由企业自发酝酿导入国际质量标准。ISO与PM轨迹的交织给人无限的感慨和沉思。

　　一、培育试验阶段(1995年-1996年初)

　　1996年2月14日，中海物业通过深圳质量认证中心的ISO9002：94认证，成为我国服务行业中企业进行认证的倡导者和尝试者。

　　当时引入的94版ISO9000标准以产品导向模式为主，其学习、编写和实施过程是比较乏味的。亲身经历这个过程的工程类专业人员尤琴女士(现开元国际物业管理公司品质管理部总监)颇有感慨：新接触事物时的确走过许多弯路，但这些经历对企业甚至于行业来说，意义重大。尤琴女士说：以现在的眼光来看当时的努力，其主要意义如下：

　　1、根据当时的实际物业管理情况，提出了三项主要控制内容：保安、清洁和维修。这就是业内日后常称的老三篇。2、明确提出行业工作标准，建立了清洁、维修、保安服务标准的服务规范、服务提供规范和质量控制规范。3、建立了“两个评定”：内部评定和外部评定。通过完善的内部各级检查控制和引入客户、社会的评价来监督企业，约束企业行为。当时提出了诸如维修时间标准和绿化标准等多项标准。最为经典的标准是：白纸巾横竖擦拭壁砖60厘米无污染。

　　二、错综复杂阶段(1996年-1997年初)

　　1996年后期，万科物业打出了国内第一家通过国内和国际双认证的广告。

　　1997年国贸物业ISO国际、国内双重认证，为国内同行第一家(引自《住宅与房地产》20**年第9期)。

　　一时间物业管理的认证工作风生云起、潮起潮落，标准忽然多起来了，眼花缭乱起来了。经意或不经意间，企业的品牌战略打响了。其最大的功效在于ISO认证的实践，在拿来主义的实施上，提出最新、最特、最流行的口号，如氛围管理、人性化管理等口号。

　　三、阡阡陌陌阶段(1998年-1999年)

　　各类物业公司敏锐地将认证证书作为物业管理拓展市场的“准入证”，这种做法是市场压力传递的结果。而九千的好处就是在既定条件下，你说怎么做都行;这使物业公司获得认证成为一景。各家认证机构也在不断开拓市场，鱼龙混杂。申请单位和评定单位的问题都在这个阶段出现了。两个支点的不稳定导致物业公司进行认证的效果有所减弱。

　　最初认证的企业也到了准备换版的时间，经过三年的实际操作和经验积累，大家对这个体系有着清楚深刻的认识。对于当初制定的各类工作标准也值得反复推敲，毕竟这个时候市场成熟到已经是不能仅仅靠实干就能满足的了。

　　对于换版，物业公司对体系的结构做了相当的调整。这些形散神聚的变化，也补充了阡阡陌陌的局面。

　　四、大相径庭阶段(2000年-20**年)2000年10月15日，ISO9000：1994再次修订;12月28日修订后标准正式颁布。因标准注明了94版的失效日期，故此阶段认证的企业一般选择ISO9001/2000版。面对2000版认证的契机，物业公司没有沿袭往日宣传的模式，放弃了追逐新标准、力求争第一的想法。标准是相近的，执行过程是相距的，实际效果是不同的。

　　对于新版文件的编写工作，部分企业实力雄厚，人才济济，自行编写完成，充分体现了个性;相当部分企业选择咨询公司作为辅导。目前流行的版本是：一套是适合部门设置齐全、专业分工明确的大公司运作的版本，一套是适用于小企业，部门精简的运行版本。

　　把各类物业公司的体系文件同一处理，不会是简单的字数叠加，而是惊人的合并同类项。笔者认为，深圳各物业管理公司的体系文件加起来也就100万字有用的东西(包括人事、行政和财务管理方面)，上百家物业公司来瓜分，必然是文件内容趋于统一。

　　面对不断趋同的体系文件，近似相近的宣传效果，企业开始思索如何才能够为体系增色，如何才能够为企业添彩!

　　五、整合效应阶段(2000年-20**年)

　　面对枯燥的九千体系，适当地加些伴侣，如咖啡与咖啡伴侣的关系一样。ISO组织顺应时世地推出ISO14001：96版环境管理体系，这样的推销手法显然是借鉴了“咖啡营销理念”。

　　环境管理体系属企业自发要求，不是市场压力的直接结果。所以在宣传方面必然可以达到增值效应。环境体系对资源节约和意识宣传方面的作用比质量体系的效果明显得多;况且在九千的基础上进行14001认证，可以达到事半功倍的效果，仿佛是小说故事的续集一样。于是企业开始尝试“体系整合”;还有过渡的SA8000和现行的ISO18000体系，都是可以放在一起速溶的。

　　体系整合的尝试是各个公司面临的新问题，也是现在市场上唯一有号召力的宣传罅隙。

　　六、返璞归真阶段(20**年始)

　　虽不能说九千认证已经变色，至少已经褪色。但褪去的是铅华，还原的是本来面目。

　　这是对ISO体系一往情深的感觉。总觉得好象现行的体系花哨了许多，反反复复修改的文件，由厚到薄再到厚。一套文件，两个体系，三次修改，四番运行，五次监督......

　　目前物业管理行业竞争的加剧，已导致客户对服务质量的期望越来越高，为了竞争和保持良好的经济效益，物业公司需使用更加行之有效的管理体系。

　　对此，在质量管理体系的基础上，企业能够做好“研究服务对象、创新服务内容、调查服务质量、统计服务结论、分析服务市场”，应该能够再领风骚三五年!