对物业管理收费问题研究

物业管理作为一个新兴的行业,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是,其在发展的过程中遇到很多困难,其中最为突出的就是物业管理收费难的问题。

所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括:(1)物业管理企业员工工资及福利费;(2)公用设备、设施的维修养护费;(3)清洁费;(4)保安费;(5)绿化费;(6)物业管理企业的办公费;(7)物业管理企业固定资产折旧费;(8)税金;(9)利润。收费问题是消费者即业主所关注的热点,更是物业管理企业工作的难点,同时也是政府主管部门立法和工作的重点。如何解决收费难的问题,真正做到既能保护业主的合法权益,又能促进物业管理服务行业的健康发展,需要通过政府、企业与业主三方面的努力来共同实现。

虽然多年努力,从国家到地方各级人民政府和物业管理企业,从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规以及相关政策,各项管理制度与办法,但仅仅是一个开头,打下一个基础,离完善的物业管理法规体系还相差很远,还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。例如,物业管理是一种有偿的经营服务,在目前情况下,有关物业管理各项经费的来源、收缴标准、使用办法应由国家和各级人民政府在已制定的各项基本原则的基础上制定更为明确的实施标准和办法。具体而言如是否应由开发企业交纳物业管理启动资金,各地物业管理服务费的具体标准,物业管理经费使用的监督办法等。

近十年来,尽管国家制订了一些相关政策,明确了城市建设要实行“全面规划,合理布局,综合开发,配套服务”的原则,但在实施中各方未能很好的协调,给物业管理工作带来很多麻烦,例如,有些小区虽然已建成了很久,由于协调力量不足,及存在一些实际困难,使得周围配套仍未跟上,如通往小区的主干道路还未弄好,建筑垃圾到处堆积,车辆或行人将污泥带入了整洁的小区内,小区外围噪音夜以继日严重扰人,让人感觉环境极差。这一系列的问题就会引起小区居民的不满,不明理的业主常将这些原属于开发商或有关部门的责任迁怒于物业管理公司。

现行物业管理费的收取标准大都采用政府定价或政府指导价。这样来,一旦定得过高,则业主会交不起;相反定得过低,则物业管理企业无法维持日常的工作运营。

现行的物业管理费的计费单位通常以“元/平方米”为标准,即以每平方米(建筑面积)为单位核定综合管理费用标准。但随着物业管理行业的发展,这一标准已不能适应物业管理企业深化发展的需要。传统的房产管理方针是以租养房,计租单位是“元/平方米月”物业管理行业在刚起步时延用了这一单位,从某种意义上而言,这是对由传统房产管理,转变为物业管理起到了一个平稳过渡的作用。而忽略了与物业管理服务相关的诸方面因素,如楼层、环境等而片面地注重建筑面积,使得一些方方面面居住条件,周边环境较差,但房屋建筑面积又与其他房屋建筑面积相同的业主在交费时候会产生一种心理上的不平衡。

一份调查显示,对物业管理公司服务表示不满的不足50%,其中很满意的20%;比较满意的占25.6%;认为物业管理公司服务一般的占14.9%,那么造成业主不满的主要原因

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篇2：物业管理收费风险防范

物业管理收费可以划分为两大类:一类是服务性收费,包括物业管理综合服务费、停车管理费、装修管理服务费、广告设置管理费、专项或特约服务费等;二是代收代付性收费,包括物业共用部位、共用设施设备及绿化场地的水电费、专变供电部位的电费、二次供水的水费、广告租赁、装修垃圾情洁费等。物业管理收费风险也主要体现在两个方面:一是收费纠纷多、收费难、收费率低,给企业经营造成较大的困难;二是替供水供电部门代收代付的水电费风险大,且得不到应有的补偿和报酬。

一、如何化解收费纠纷,克服收费难,提高收费率

收费难、收费纠纷多、收费率低是现在全行业面临的共同问题,也是物业管理的一个难点,因此而产生的纠纷也特别多且复杂。收费难产生的原则:

1、物业管理作为特殊的商品,还未被消费者全部接受,未形成消费习惯。

2、正面宣传不够,使消费者对物业管理不理解,不配合,未形成正常的消费观念。

3、物业管理企业自身服务不到位、不规范,缺乏应有的收费技巧和法律运用实践。

要化解收费纠纷、克服收费难和提高收费率,首先,要向业主提供规范、到位、满意的服务;第二,注意运用适当的技巧,要用“脑子”去收费,等待适当时机,切不可简单、粗暴行事;第三,借助法律手段,要学法、懂法、依法维权。在法律方面值得注意的有两个问题:一是合同问题。国务院《物业管理条例》(下称《条例》)颁行后,物业管理开始全面走向市场,收费的依据主要通过合同来体现。

因此,合同是收费的前提条件,不管何种收费都要以合同为法定依据。特别是在前期物业管理期间,与业主签订《业主临时公约》、《前期物业管理协议》尤为重要,否则就难以明确开发商、业主、物业管理公司三者之间的权利义务关系。二是法律诉讼时效问题,也是权利人生权利的法定时效中断问题。一般诉讼时效为2年,中间如果发生时效中断,诉讼时效可重新计算。时效中断行为有二种:一种是业主同意归还欠费,如“还款计划书”等,这时法律时效中断,重新计算。第二种是物业管理公司发出“催缴通知书”称“及时主张权利”,一般可以每半年向欠费的业主发催缴通知(书)一次,并要求其签收或确认,这时法定时效中断可重新计算。以此来确保物业管理公司的事法权利不超过诉讼时效,保留随时起诉追要业主管理费、水电费等其他费用的权利。

二、如何解决代收代付水电费问题

水电费代收代付问题由来已久,供水供电部门由于设备技术等因素不能直接向最终用户收取水电费,于是就把物业管理公司当作用户,物业管理公司由此成了“冤大头”。代收代付水电费不仅使物业管理公司需垫付一大笔水电费资金,无偿投入大量的人力物力去挨家挨户收取,同时还要无辜地去承担小区管网漏水、正常水耗和电耗、业主拒缴水电费、逃电、偷电等损失所造成的风险。这叫物业管理公司如何承受?这应该算是供水供电部门对物业管理公司的一种侵权行为,应该予以彻底解决,《条例》第45条已明确规定,但现在的问题是如何具体解决?

如果双方都能诚心地坐下来,解决这个问题并不难。目前有两个办法可以选择:第一,如果供水供电部门可以直接向终端用户供水供电,就不需再麻烦物业管理公司了;第二,如果实在无法直接供水供电的,就与物业管理公司建立正常的委托代理关系,以委托合同方式明确双方的责、权、利。供水供电部门在这个问题上,应该转变立场,就被动为主动,不要把风险强加在物业公司身上;物业管理公司应借助协会的力量,积极主动与供水供电部门协商,不到万不得已,尽量不要采取“罢收”行动。要做好物业管理收费工作,不仅要求物业管理人员应学法、懂法,更应依法处事;不仅应知情知理,更应谨慎处事,要善于化解各种纠纷和矛盾,防范潜在的风险,努力营造和谐的小区管理服务氛围。

篇3：物业管理处的收费管理规定

　　物业管理处的收费管理规定

　　1.职责范围

　　1.1收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。

　　1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费;维修人员负责对有偿维修服务进行计费;保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。

　　1.3管理处主任负责对有偿服务收费进行审核。

　　2.工作程序

　　2.1办公楼的物业管理费、车辆管理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取。每月10至15日为收费日，收费员须在每月10日前后上门向每位业主发放收费通知书，并提醒业主在15日前交费。为方便业主，所有收费应集中一次进行。

　　2.2住宅小区的物业管理费、水电费、车辆管理费、有偿维修费等按季度收取。每季度的第一个月收取上季度的所有费用，收取日为该月的10至30日，收费员负责于10日前后在小区公告栏发布收费通知，并上门收费。

　　2.3收费员应在发布收费通知前按照物业管理费、车辆管理费收费标准，工程维修组提供的水电、供暖费抄记数据，综合组、工程维修组、保洁组提供的有偿服务费清单等准确计算每户业主的应收费用。

　　2.4对逾期不交纳各项费用的业主(使用人)，收费员负责先发放催缴通知单，再根据有关规定处理。

　　3.质量记录：

　　3.1《物业管理费一览表》 C7.5.1-5.3-A

　　3.2《自来水费分摊明细表》 C7.5.1-5.4-A

　　3.3《电费分摊明细表》 C7.5.1-5.5-A

　　3.4《供暖燃油费分摊明细表》 C7.5.1-5.6-A

　　3.5《自来水缴费通知单》 C7.5.1-5.22-A

　　3.6《公用电摊费缴费单》 C7.5.1-5.23-A

篇4：物业管理中心服务收费管理规程

　　物业管理中心服务收费管理规程

　　1、目的

　　规范物业管理服务收费（包括管理费、水电费），确保用户对服务的满意。

　　2、适用范围

　　物业管理费、代收代交费用，为用户提供的有偿服务费用的收取。

　　3、职责

　　3.1公司财务人员负责办理各项费用的收取及银行托收工作。

　　3.2管理处负责派发各项收费通知单，收费员做好费用的收、催缴工作。

　　3.3工程维修人员负责对有偿服务进行计费。

　　3.4工程管理人员对有偿维修服务收费进行审核。

　　4、工作程序

　　4.1水电费、管理费的收取

　　4.1.1管理处应从业主办理物业交付使用手续之日起向业主收取物业管理费，管理费的收取标准按政府（职能部门）及业主委员会决定执行。

　　4.1.2工程人员每月安排人员准确抄记水、电表度数，根据水、电表度数准确计算收费，具体收费标准以市政府有关规定执行。

　　4.1.3每月公共水电费收取按谁使用谁负担原则收取。

　　4.1.4管理处每月应及时向用户派发水电费、管理费通知单并做好未交费用户的费用催缴工作（发放催交通知单等）。

　　4.1.5对逾期不交纳管理费，水电费的用户，管理处应根据政府及物业公司有关规定处理。

　　4.2维修服务费收取

　　4.2.1工程维修人员在为用户提供有偿维修服务后，应根据公示有偿服务项目及收费标准计费，并请用户对维修进行验收、在《维修单》上签字认可。

　　4.2.2工程管理人员在检查维修单时应对维修服务费进行审核，并对不符合有偿服务项目及收费标准的收费及时采取措施纠正，在每月月底及时将《维修单》第二联进行归集。

　　4.2.3收费人员根据《维修单》在收费通知相关栏目中记录收费金额，并由管理处及时向用户派发。

　　4.2.4每次有偿维修服务完成后，管理处和维修人员不收现金，而由收费人员统一收取。

　　相关质量记录：

　　1、《费用收缴通知单》　ZC-17/B01

　　2、《费用催交通知单》　ZC-17/B02

　　3、《维修派工单》　　　ZC-14/B02

篇5：管理处《物业管理收费通知单》使用程序

　　管理处《物业管理收费通知单》使用程序

　　为规范物业管理中心各种收费行为，物管处设计印制了《物业管理收费通知单》并正式于20**年1月13日投入使用，所有物业管理收费均以该收费通知单按如下程序处理：

　　1、《物业管理收费通知单》一式四联，由物管处保安队、保洁队、维修队主管及办公室信息档案员根据收费要求填制，并在制单人一项签名。

　　2、填制好的《物业管理收费通知单》经交费单位（租户）确认付费方式是现金还是转帐，然后根据权限需租户具备签字权的授权人签字。签字后第四联由交费单位（租户）留存。其余三联交物管处信息档案员。

　　3、以上程序完成后，《物业管理收费通知单》由物管处审核签字，第一联由信息档案员留存，第二联、第三联交财务部负责收费（现金、转账或其他方式），收取费用后由财务部在第三联（回执单）盖章并将回执联转物管处信息档案员。

　　4、信息档案员收到财务部盖章的《回执联》即确认该收费已执行，可为租户办理相关业务。

　　5、如属先提供服务后收取费用的，或转账方式收费的，财务部接收《收费通知单》时，需在第一联签字后交物管处，物管处信息档案员留存备查。

　　签署人：物业管理有限公司