以诚信为主轴,建立起物业服务市场化机制

　　浅谈以诚信为主轴,建立起物业服务市场化机制

　　诚信是市场经济的灵魂,也是非常好的抓手,围绕诚信在物业行业建立起一套行之有效的制度,让相关市场主体，地产商、物业公司和业主都讲诚信，这是解决目前物业行业乱象的根本之道。

　　现在物业行业出现这么多问题，最根本的问题是物业管理市场化没有建立起来，这是一个经济的问题，应该用经济的方法来解决，用行政的力量，用业主自治的力量，不能说没有用，但方向偏了，而且结果未必很好。政府是需要依法行政的，业主组织也是需要法律制度保障的，目前这两方面短时间内不会有大的进展。

　　物业行业政策是管理基本面的，只能让行业基本符合要求，现在政策既不能提倡最好，也管不住最坏，行业只有一个物业管理资质管理办法对违规企业有点用，但也只起到阻吓作用，起不到实质作用。成熟市场经济国家，政府法律是管住最坏，而市场是提倡奖励最好，目前政府管不住最坏也和整个市场法制环境息息相关。

　　实际上现在物业行业政策已经够了，需要的只是微调，关键是看如何培育优胜劣汰的市场环境。市场经济的灵魂就是诚信和法制，一方面企业违法成本低，另一方面企业讲诚信也未获得合理回报。解决方案就要两方面用力，不讲诚信物业企业出局，讲诚信物业企业扩大市场份额并赚取合理回报。

　　建管分离是个好方法，但目前从一些地方的实践来看，没有起到预期作用。因为现在政策都是一刀切，能否被业主认可和市场接受？恐怕只能增加部门寻租的空间。试想，业主购买万科的房子，政策人为加一道进来物业管理招投标，如果招的不是万科物业，业主认可吗？市场接受吗？而且这也不符合市场经济原则。

　　房屋不单是一件商品，而且还是有品牌的，任何商品品牌的不同都会导致价值的不同，品牌是一个企业在长期市场经济环境中积累起来的无形资产，这部分价值不能磨灭，而且也是被市场认可的。涉及到房屋品牌这块，他是一个连续的动作，房屋实物本体+房屋物业服务，品牌贯穿始终，不能用行政手段人为切开。

　　只有在什么情况下可以动用行政手断切断这种联系呢？那就是开发商或者物业公司不遵守法规，不讲品牌，不讲诚信，侵犯业主合法权益的时候。因为不讲品牌，房屋实物本体和物业服务就可以分离，就可以实行物业管理招投标，从而找到新的物业服务企业。并且要建立起一套物业企业黑名单制度，上榜企业无权参加招投标。

　　这种方式下的建管分离既被市场认可，也能从源头上卡住很多小区的乱象，曾经看过一个统计数据，针对物业服务投诉的有70%以上的是涉及开发商的，只有30%左右是涉及物业公司和物业服务相关的，很多情况下物业公司是代开发商受过，切断这种联系是治标治本的作法，而且符合市场经济规律。

　　业主自治实际上是个伪命题，业主是指物业的所有权人，自治是行政上相对独立,有权自己处理自己的事务，一个是经济名词，一个是政治名词，根本是风马牛不相及的两件事。只能说居民自治，这才和社区民主，公民自治、道德建设等能挂上钩，而且有现成的居民自治组织居委会，不应把业主委员会和业主扯进来。

　　业主只能是自我服务或者购买服务，购买服务应该是主流，自我服务只有在市场不能提供的情况下的一种补充行为。企业化和市场化始终是社会资源的最佳配置，一体化的物业服务既有专业服务又有品牌附加价值，市场认可，物业经理人+专业公司模式还停留在理论阶段，没有品牌是个问题，但可以满足基本需求。

　　还有第3种情况，业主委员会变身实体自管，这个不谈，因为需要非常多的制度保障才能实现，短时间内做不到，现在很多人想往这方面走。香港业主立案法团是个借鉴，香港政府一直通过电视广告鼓励业主成立立案法团，可还是有很多老的大厦不愿意成立，为什么？专业和费用还是业主首要考虑的问题。

　　其实从业主利益着手，事情就会比较清晰，如果只谈业主的权利和义务，而不谈利益，导致权利义务抓住了，利益保障了皆大欢喜，但利益受损了要找谁算帐呢？所以业主利益是决定性的，是一票否决的，任何制度设计都是在不损害业主利益的前提下做出的，业主可以只要利益不要权利，但义务要尽。

　　业主的利益就是房屋可以正常使用，指标就是房价和租赁价格，这就是业主的利益所在。小区的任何管理模式和决策，都要服从于房价和租赁价格。现在因为经济发展和政策变化导致房价大起大落，使很多业主忽略了物业服务的因素，其实房价趋于稳定和房屋慢慢变老，物业服务的投入才决定了房价和租赁价格。

　　诚信是目前整个社会缺失的，物业行业也不例外，从诚信建设入手也是解决行业问题的有效途径。将物业服务费纳入银行信用记录，业主按时缴纳可提升个人信用，业主不按时缴纳就留下不良信用记录，将来贷款、购买保险都有实质影响。这种针对业主单方面诚信要求必然不被业主和社会认可和接受，怎么办？

　　当然是物业企业也讲诚信，行业两个市场主体都讲诚信才能提升行业整体诚信水平，现实操作，可以将物业企业分成两部分，一部分讲诚信物业企业项目，业主服务费纳入银行信用体系，另一部分物业企业项目和业主暂时不纳入这个体系。两部分物业企业可互相流动，依据标准就是业主有效投诉和行业监管。

　　这个诚信体系建设一定要公开透明，不能黑箱操作，所有信息定期在网络公布，系统是以企业还是项目操作可以再探讨，以项目来说可能好操作一点。物业项目加入的理由，退出的理由，清楚向社会发布，接受社会监督，业主可以公开查询相关内容。这个诚信体系建设对提高整个国民信用水平都有促进作用。

　　这个诚信体系并不能根本解决业主缴费问题，但也能客观提升缴交率，若想根治，还得在司法系统框架下，建立小额钱债法庭，对于证据确凿的，立案到1审2审都可以快裁快处，国外这方面有很多先进的经验可以学习。目前的司法机制，告业主不交管理费是费时失事，既花很多钱也解决不了问题。

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篇2：初探深圳物业管理市场化

深圳市的物业管理伴随着特区gg开放和市场经济体制逐步建立已发展到一个比较成熟的阶段。20年来,其发展速度、运作态势为世界注目,它创造的经验也在全国同行业中发挥了"窗口"和"试验田"的作用;然而,物业管理在中国起步较晚,这一朝阳产业如同其他新生事物一样,发展到一定时期会呈"瓶颈"状,继续发展需要一个转型和磨合的过程,在此,对发展过程中存在的一系列热点、难点问题进行如实地研究解决,或有助于它在21世纪抓住新的契机,迈出更稳健的步伐。笔者仅就物业管理市场化提出一点肤浅的看法,以期和同仁探讨。

市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。深圳经济特区应有他的"特"色。政府一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度;另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植。

纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,以美国,日本为代表,其运作特点是:完全按市场化原则将物业委托给物业管理公司运作,政府基本上不参与,行业的职业培训,资质管理由行业公会组织实施和监管;另一类是政府参与的物业管理机制,以新加坡、英国和香港地区为代表,其运作特点是:行业管理由政府组织进行,部份物业管理由政府负责实施,新加坡的物业管理基本上是在政府的专门机关"建屋发展局"的监管下进行,市场化经营仅局限于某些高度专业化操作的领域。一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,这和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家该地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约,从上属两类物业管理情况可以分析为:实行私有企业经营型住房政策的国家或地区易于采用市场化的物业管理机制,而实行公共住房政策的国家易于采用政府参与的物业管理运行机制。事实上,任何国家或地区都存在两种物业管理机制兼而有之。例如香港地区私人高层楼宇管理中的业主立案法团具有很高的市场化水平,而属于第一类的美国,近年来都出现非市场化或半市场化的行政福利型物业管理。美国政府投资兴建了一批福利型住房,日本也兴建公共租屋,使中低收入阶层也能"居者有其屋",这批住房由政府部门或委托其代理机构实施管理运作,这些物业不以赢利为目标,而以实现政府的福利住房政策为目标,只求其收支平衡,这显然不属于市场化的物业管理,带有明显的行政福利色彩。

由此可见,市场化是目前物业管理发展的主要方向,但不是永恒不变、唯一的方向。中国有中国的国情,社会主义的中国人口众多,土地国有,社会分化正在加剧,如果单靠商品化的住房和市场化的物业管理,就难以实现"居者有其屋"的目标。深圳经济特区是中国gg开放的前沿、"窗口"、"试验田",它的物业管理既不属于世界上的一类,也不属于二类,特区应有自己的"特"色,应属两类兼而有之的"另类",笔者就深圳特区物业管理市场化的问题提出几点探索意见:

一、培育市场,不断提高物业管理市场化程度,这是中国物业管理发展的大方向,也是深圳物业管理发展的主要方向

深圳属市场经济较发达的地区,面对21世纪,要建设国际化大都市,就要与全球经济接轨,因而着力发展商品化住房和市场化的物业管理势在必行。就深圳物业管理现状和发展趋势看,积极扶植一批颇具潜力的物业管理公司,让他们完全按市场经济规律独立动作,这是关键。具体措施有四:

1.加速改制步伐,使企业具有发展的原动力,增强企业的市场竞争力

根据深圳市委第三次党代会精神,市委发布了《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》,这是特区加快建立和完善社会主义市场经济体制的动力,也是发展物业管理市场化的契机。按照"意见"所提出的战略性调整和改组要求,物业管理行业也可采取"四个一批"(即:发展壮大一批、提高整合一批、放开搞活一批、关闭破产一批)的途径。结合行业的特点,物业管理企业适于采用经营者员工持股制,据一批试点企业的运作看,至少有三个显著优势:一是理顺了产权关系,增强了物业公司经营决策的自主性和独立性;二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟·成牢固的利益共同体,从而增强企业凝聚力;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金,以增强公司的经济实力。总而言之,企业的综合实力增强了,才有资本去参与市场竞争。可以预料,各种形式的改制将在物业管理行业中出现,对这一新生事物,政府主管部门应注重引导,在进一步放宽审批员工持股的企业,取消持股比例限制、借款贷款等方面予以优惠,让一批带头改制的物业管理企业具有影响力和带动力。

2.营造市场化氛围,促进物业管理企业向规模化、集约化、区域

篇3：业主决策共管模式:-市场化物业管理新举措

　　“业主决策”共管模式---市场化物业管理新举措

　　用市场思维，倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下，将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”，已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。“共管模式”情、法兼容，解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症，得到了众多业主的关注和接受。该模式创建者‘城市展望物业管理有限公司’，始创于新加坡，被众多市场经济国家的物业管理部门确定为，是现代市场经济运行方式的一种物业管理模式。

　　目前，这种模式正在为30万平方米面积提供服务。‘城市展望’已被众业内人士和业主称为“当代社区的大管家”。说到这种“共管模式”，家住昌平区橘郡花园的业主顾孝贤(化名)先生对此感慨万千。顾先生介绍到，以往物业和业主完全是对立的，业主希望通过小的支出换取管家式的服务，而物业则希望以最小的劳动，获取到最大收益。这种期望值上的对立，是目前各大社区的通病。而他当入住橘郡花园以后，感觉到‘城市展望’推出“共管模式”解除了他们与物业的对立情绪，他们非常乐意地把钱掏了出来。对于他们而言，这种乐意源自于一种理念。这理念就是：共管模式倡导责、权、利明晰针对“共管模式”给业主带来观念性的变化，进而改变了以往物业与业主之间的对立关系这一问题。与‘城市展望’合作的业委会负责人张新（化名）先生介绍了这种“共管模式”的内涵。所谓“共管”就是业委会参与物业管理体系，进而达到共同管理，此为责。所涉及的内容包括物业费管理，项目运营管理，服务品质管理等项内容，此为权。共同管理的目的就是通过“共管”来解决发展商遗留的问题，进而最大限度地维护业主的权益，此为利。

　　在共同管理社区文明的倡导下，在每个业主心里竖立起：“文明为大家的信念”，进而提升社区的文明程度。共管就要共知，物业公司只与包括有懂法律、悉财务、知企业管理的专业人员所组成的业委会合作。其原由就是由这些人员所组成的业委会，实际上就是一个有“企业性质的组织”。与一个组织合作，平等性、权威性以及优质服务性才能充分地体现出来。共管要透明，物业管理中心的财务由双方共掌，出纳由业主委员会委派，记账会计由城市展望物业管理有限公司委派，财务预算及审批流程由双方共同制定，就连银行支票盖章也要求物业管理公司的财务章和业主委员会主任的人名章。业主委员会成员每月都会收到财务报表，业主可以通过业主委员会委员查询各类资金使用情况，此为透明。共管项目运营，物业管理中心编制的年度财务预算、运营计划，需提交业委会讨论审议，进行相关的修订，双方签署确认后方可执行；日常运营服务务必严格按照财务预算及运营计划执行，预算外支出则需双方另行商榷。每个议题交由业主大会，必须听取三方声音（业主、物业公司、开发商），公开则透明，权益必自保。共管模式聚合业主整体维权意识在谈及“共管模式”和业主之间关系上时，张新（化名）先生介绍到；“共管模式”就是在确立于业主第一利益的前提下，将沉浸在发展商整合开发平台内利益阴暗角落里的遗留症暴露在阳光下，让业主看清遗留问题的本质，将业主的指责变为与物业携手，共同参与到铲除遗留事件的过程中去。用市场经营思维的力量将业主聚合成一个维护自身权利的整体，维权力度自然便大。

　　从广泛意义上讲，这种模式提高了社会的市场化进程。而在这一点上，他们那里的业主就经历了一个真实版的维权经历。一次社区内的电梯出现故障，物业公司技术排查后决定立即与发展商进行交涉。电梯修好后，物业公司向业主公示了解决电梯问题的全部过程。张新（化名）表示，起初他们也觉得修理电梯需要大笔钱，启动大修基金的周期性又长，物业和很多业主觉得让自己出不公平。认为这是开发商的房屋质量问题，欲追诉开发商。正在业主们左右为难时，物业公司的工作人员带着他们一起找到发展商。经过商讨分析后，他们才知道，这种问题应由电梯生产厂家出面解决。有效的解决难题，维护了业主的利益。而这种事情在其他模式的物业管理中，是看不到的。共管模式业主成立公益发展基金“成立社区公益发展基金，是变通维权途径，先行解决业主难题，是共管模式更为显著的特点。

　　”张新（化名）先生开心地讲道。这个基金的实质就是，物业公司通过物业公司，开发商以及业主各方出手相助，汇集一股公益服务基金。在替业主维权时未果的情况下，先解决业主面临的难题，清除了社区内遗留问题，为进一步解决遗留问题争得了业主的支持。张新（化名）先生表示，社区入住两年后，一段道路还没有铺好，业主进出很不方便，要想修好这条“窝心路”，资金成了难题。以往这种事情肯定会成为社区内的遗留症。而物业则利用公益发展基金先行铺路，解决了业主眼前的难题，随后物业公司与开发商进行了多次沟通。最终物业公司为业主争得了利益，这样公益发展基金便发挥出意想不到的作用。共管模式标准化服务换人心“该运营网络化管理模式，开发设计客户服务体系管理系统，与业主建立共同的服务平台，使业主随时可以了解服务需求处理进度。

　　”是“共管模式”通过网络监督服务服务的一种新的方式。张新（化名）先生认为，物业公司以身作则，通过自律行为感化业主，是‘城市展望’感化业主行为的“内功式”做法。经过6年物业服务团队坚持不懈的捡“烟头”行动，使业主们深知随地扔烟头是一件丑陋的事情，同时感动了每名业主的内心，从此不再乱扔烟头了，与物业为对立情绪也看不到了，物业收费收取率从51%提高到了99.4%。目前已有两个使用“共管模式”管理的社区，分别被评为“最清洁社区”以及“北京优秀住宅社区”的称号。