小区业主物业服务公司关系探析

　　小区业主与物业服务公司关系的探析

　　最近一部电影《业主奏鸣曲》上映。影片展现了业主与物业公司之间的矛盾、冲突。业主与物业公司，俨然是一对冤家。

　　影片所反映的现象在很多商住小区存在。中华人民大学“小区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突(不包括威胁和恐吓)的占37%。

　　一方面是，很多小区得不到最基本的服务，业主抱怨物业公司服务不好，想换物业公司，炒掉物业。

　　一方面是，不断有物业公司因收不上物业费，收入不能维持基本的开支，不能正常经营下去，被迫撤离小区。如在上海，有业界人士估计，有1/3以上的住宅小区面临服务危机，部分入住8-10年的小区可能成为“烫手山芋”。

　　在多数的商住小区，物业公司和业主之间不断攀升的矛盾，导致两败俱伤，物业公司干不下去，丢了饭碗；业主失去了物业公司提供最基本的服务，垃圾无人清扫，共有物业无人维护，个别小区因欠供电公司电费，还造成了停电停水…。情况严重的个别小区，成了社会不安定的因素。

　　物业公司和业主是一对天生的冤家吗？ 如何认识两者之间的关系？ 两者的关系为什么对立、尖锐？ 如何化解这些矛盾？

　　一、 如何认识业主和物业公司之间的关系

　　商品房小区，每一个业主有自己的专有部分，形象的理解，可以认为关上自家的大门，门内的部分就是自已专有的。

　　但业主不能永远生活在自己的家门内，需要出门，需要走楼梯或乘坐电梯，需要有停车场停自己的小车，需要小区内的道路步行出门或开车出门，还需要保安看守大门，垃圾有人清扫，绿地有人维护等等。这些楼道、电梯、小区内的停车场、小区内的道路、绿地等是有关业主共有的财产或共有物业。业主的生活，需要这些共有物业在良好状态下正常运转。而维护这些共有物业一般需要有资质的物业公司来完成。因此在通常情况下，业主的生活需要物业公司，离不开物业公司。

　　物业公司是业主选聘来对业主的共有财产或共有物业做服务的。业主们一块商量，达成一致意见，通过招标或协商的方式，选出一家物业服务公司，由小区的业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，将业主一方和物业公司一方的责任和权利，用契约的方式固化下来。

　　因此业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。

　　物业公司为了更好地给业主提供服务，需要管理来辅助

　　物业公司通过对共有物业进行维护给业主提供服务。但这些共有物业不是存在于真空中的，是存在于业主生活小区中。即共有物业与用这些物业的业主共存，业主的行为在很大程度上影响对共有物业的使用。

　　比如，小区中有停车场，业主们已通过协商，达成了如何规范停车的规定，并授权物业公司对停车场实施管理。如果有的业主，不遵守规则，胡乱停车，影响了其它的业主正常使用停车位。这时，物业公司有权对于违规停车的业主进行规劝。这种规劝就是为了达到更好的服务效果，而进行的辅助管理。这种管理的本质，是物业公司按业主共同决定和授权执行管理权，是物业公司代表大多数业主对个别不遵守规则的业主进行管理。

　　业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业伙伴关系

　　在小区内，业主是物业的所有者，是物业的主人。物业公司是按合同为业主提供服务的。有些业主称自己是主人，称物业公司是保姆或仆人。这种认识是不正确的。

　　应认识到，社会在发展进步，社会上从事服务行业的人越来越多，社会分工也起来越细。从某种程度上讲，我们每个人都是为它人服务，而又得到很多它人提供的服务。我们出门坐车，到银行存钱，去医院看病，都是在享受它人提供的服务。而从事公交、银行、医院的人，一方面在服务它人，而在另外的方面又需要其它人提供的服务。因此，不能说从事物业服务行业的人，因为其工作性质是提供物业服务，就是保姆或仆人。业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业合作伙伴关系。

　　二、 业主和物业公司之间的关系为什么这么对立、尖锐？

　　业主和物业公司之间的对立、尖锐关系的产生，有三个方面的原因：

　　一个是物业公司自身的问题

　　由于受过去计划体制的影响，有些物业公司没有树立起服务业主的意识，认为自己还是准行政组织，是来管理业主的。在很多小区，物业公司是开发商指定的“前期物业公司”，是开发商的子公司或孙公司。物业公司虽然在小区服务多年，但没有与业主平等协商、平等签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务、强制收费。有些问题本来是开发商遗留下来的，是开发商的问题，但由于物业公司是开发商的关联公司，物业公司不能摆脱开发商的压力，从而为开发商掩盖问题，替开发商推脱责任。还有一些物业公司，如《业主奏鸣曲》中所描写的，公司的主要负责人，有私利，为了保护自己的私利，为了避免失去自己的私利，用非法的手段，对待业主。

　　二是开发商遗留问题

　　在很多小区，由于开发商的遗留问题，如房屋质量低劣、配套物业质量差、违反当时规划开发等。业主在买房和入住时，没有发现这些问题。在一

定时间后，问题暴露出来后，开发商不负责任，不给解决。这会从两个方面影响物业公司的服务，一是硬件质量差，物业公司不可能在低质量的硬件上提供高水平的服务。二是业主很容易将对开发商的怨气，转成对物业公司的抱怨。这样，本来是业主与开发商的矛盾，变成了业主与物业公司的矛盾。由于很多物业公司是开发商的子公司或孙公司，与开发商有关联，使这种情况更严重。

　　三是业主自身的问题

　　《物权法》赋予业主通过共同决定行使对共有财产或共有物业的管理权，如制定和修改建筑物及其附属物业的管理规约；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。就全国范围来讲，大部分小区的业主还没有建立起自己的组织，没有成立起业主委员会。有些小区虽成立了业主委员会，也没有真正运作起来，不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，形成业主对于共有财产或共有物业管理的共同决定，不能将这种意愿以契约的形式表达出来并体现在物业服务合同中。这样，本来是业主与业主之间的矛盾，如上面所举的业主违反规则停车的例子，却容易转化成了业主与物业公司的矛盾。

　　三、 化解业主和物业公司之间矛盾的思路

　　要化解业主和物业公司之间的矛盾，需从上面所提的产生矛盾的三方面入手：

　　物业公司方面要树立物业公司的目标是为业主提供服务的意识。在接手一个小区的物业服务时，要有一切权力来自于业主共同决定的意识，从合同的签订上，要做到将一切权力，即服务内容及辅助管理权利，都明确表述在物业服务合同中。

　　开发商的遗留问题，需要开发商有良好的商业道德，来主动解决遗留问题；有些共性问题，需要政府有关部门通过立法来规范。当然也需要广大业主理性、坚定的维护自己权益。

　　业主的自身问题，或业主自治的问题，需要建立合理的业主组织和运作规则，更好、更有效地体现和实现业主的共同决定。很多商住小区的业主感觉成立业主委员会难，进行决策难，对业委会监督难。造成这种局面的原因，一方面是业主的参与程度不够。但部分原因也与《物业管理条例》中规定的业主大会/业主委员会组织构架有关。我国商住小区的特点是普遍较大，小区户数的中位数在一千户左右。《物业管理条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利，但实际上由于业主大会(由全体业主组成)的“松散性”，实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从《物业管理条例》实施五年多的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动小区业主自治没有起到应有的作用。因此，要创新业主组织，建立起公平与效率统一的决策机制，让业主对于共有财产的管理，在有组织有制度保障的基础上，能参与，能决策。如有的小区建立起业主代表大会制度，基于全体业主授权的基础上，由几十位业主代表组成的业主代表大会做一定范围有关共有物业管理的决策，起到了较好的效果。另外，在业主参与物业管理较差的小区，政府加强对于业主自治的推动、指导和监督，也是非常必要的。

　　作者： 郭卫建

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篇2：分析单个业主欠缴物业管理费行为法律关系

　　分析单个业主欠缴物业管理费行为的法律关系

　　物业管理费的用途，大家都知道。一定应该是用于对业主共有物业和共用设备设施保养、运转的费用，以及相关人员（及商业组织）的报酬等。简单说就是因物业需要运转和维护而进行必要的物业管理活动所需要的费用。

　　但拿了薪酬的相关人员（及商业组织）无法向出钱者证明过程和结果符合要求的时候，每个出钱人到底有什么办法实现自己的知情权利；进而在确认物业管理活动缺失情况下使其及时改正；最终实现在对相关人员实在没有能力改变物业管理不良的状况下，尽早将其解聘并重新聘请的目标。

　　如果我们能够有如下共识：

　　认可物业管理是业主共有物业的物业管理，而物业服务企业仅仅是业主物业管理活动的具体经理人（团队）；

　　认可物业服务企业是受聘于发展商或者业主大会而不是直接受聘于全体各个独立业主。

　　那么，我们就来看看我国的物业管理活动中单个业主的欠费到底是怎么回事。

　　在我们通常理解的民商事活动中，主体一般都是两个，即我们常说的“合同双方”或者“平等的民事主体”。但在物业管理活动中，这两个平等的民事主体是谁呢？很显然，是委托人－发展商或业主大会和受托人－物业服务企业这两个平等民事主体。可支付物业管理费的单个业主在这个法律关系中的法律地位呢？按照我们一般的常识，单个业主是这两个主体之外的一群主体，是授权发展商（签署前期物业管理合同）或业主大会（签署物业服务合同）的权利人（群）。

　　按照这种法律关系的确定，单个业主的义务是支付费用，对应的权利则是且仅仅是物业管理活动中该业主的利益份额而不是全部。份额，就是该业主所持共有物业和设备设施的份额占全体业主共有物业和设备设施的份额。简单说就该业主房产证上的面积占整个物业管理区域内所有建筑面积的百分比！

　　这种关系的确定，实际上就告诉每个业主：别管共同利益，只管你自己的（份额）部分。也就是说，如果你认为物业服务企业没有履行物业管理活动中应尽的合同义务，那你最多可能得到物业服务企业对全体业主侵权赔偿中应该赔偿你个人的那部分。

　　举例说明：

　　某区域，物业管理费2.5元/月平方米。其中保洁费用占0.1元/月平方米，保洁员有8名，负责区域内每月30天的清洁和垃圾清运。其中垃圾清运工作占所有保洁工作量的1/10。

　　业主发现某一天垃圾没有清运出去。此时物业服务企业雇佣的保洁公司对该单个业主的侵权折合金额是多少呢？是一天的垃圾清运工作未做而未支出的费用中，该业主已经以物业管理费名义交到物业服务企业中的那部分。具体计算方法如下：

　　0.1元/月平方米（用于保洁的费用）*1/10（保洁费中用于垃圾清运的费用）/30（一个月30天计算）=0.000333333元/平方米。

　　假如该业主的房子是200平方米，那因为一天没有清扫垃圾侵犯该业主的权利就只有0.0666元！

　　但一个小区假如有10万平方米，那一天不清扫垃圾，保洁公司就白白拿走了33.33元！

　　从上述例子中我们不难看出，按照我们的习惯确定的法律关系，在“物业服务企业未尽到保洁义务”的维权活动中，所获得赔偿的损失，只是其个人占全体损失的份额部分（0.0666元）。而其他所有业主因“并未主张”而分文不会获得！更有甚者，要想维这个权，还要“谁主张谁举证”，即由该业主举证证明某日垃圾未清运。

　　简单理解《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》中的有关法律规定，要想拿回这33.33元（姑且还不说要求对方赔偿），必须得业委会代表业主大会主张全体业主的权利，或者由“业主共同决定”主张权利！（幸亏法律没有规定“全体业主”主张而用“共同决定”主张）。

　　在这种关系中，单个业主权利的维护，永远是不划算的。他花的成本和他自己获得经济利益不对等。因为其他业主也并为从他的维权中获得任何好处，而其维权所获得的社会效益（公益心、社区知名度等）无形资产也是零！

　　因此，我们说，在对物业管理活动各方主体关系的传统习惯理解中，单个业主根本就无法维权！

　　这种传统习惯并非因物业管理而确立，看看我们的国家，不也是虽然“国家是人民的”，但少数人侵犯国家利益的时候，单个的公民就是没有办法维护包括自己利益在内的国家利益吗！

　　所以，对物业管理活动的这种传统认识，使得任何一个业主在采用“拒交费用”的方式维权时，无一例外的以失败告终。

　　按照我们对物业管理活动中各方主体关系的“共识”，单个业主无权主张共同利益，而只能主张共同利益中该业主所占的份额。而共同利益主张权利人要么是业主大会（委托其选举的业委会），要么就是业主“共同决定”。

　　按照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，维护每个建筑物内业主的共同权利时，由该建筑物中的业主共同决定，或者成立该建筑物的业主大会选举业委会还不是难事。但当按照《条例》规定的一个物业管理区域成立一个业主大会时，这种共同权利维护组织的成立和运转就是非常困难的，以至于根本无法实现成立、运转、监督、更换的可能性。因此，无论是以《物权法》中的“建筑区划”为单位，

篇3：怎样处理好物业管理企业业主关系

　　浅谈怎样处理好物业管理企业与业主的关系

　　处理好物业管理公司与业主的关系是物业管 理活动中永恒的话题。由于物业管理是一项涉及面广，怯律关系复杂的综合活动。牵扯到房屋、土地、环境、人与物、人与人等错综复杂的关系，加上地区的不同，城市的不同，业主的不同等许多差异，形成了物业管理活动本身的多样性和复杂性，在现阶段国情与现行法律框架下，在物业管理企业与业主经济利益存在差异上，出现问题，产生矛盾与纠纷是在所难免的。许多问题和矛盾的出现，不能完全归咎一方，往往不是一个主体单方面原因造成的，可能有物业管理企业行为不规范的原因，可能有业主自律性不强的原因，也可能有开发商在开发建设时遗留问题的原因，任何一方单方 面的举动，都有可能导致物业管理活动中问题的出现，矛盾的出现。因此，在物业管理这一“矛盾共生体”的活动中处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止出现的问题激化升级、又利于行业的健康发展。怎样才能处理好物业管理企业与业主的关系呢？笔者认为，首先双方应 在关键的原则问题上形成共识，有一个良好的社会氛围，从下面三个方面着手。

　　一、明确双方定位、利益共享

　　在总律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系。不能简单地定位谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部份业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好物业企业与业主关系的前提。

　　物业管理企业与业主在物业管理活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致。是“对立的统一”寻求双方的共同利益，才是处理好双方关系的根本保证。人们常常忽视了物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者通常意义上的服务与被服务，双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念，未能体会到资产统筹经营的实惠 ，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的既得利益的获取，漠视长远的、公众的利益，造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业管理企业只好将大部份精力和财力放在业主个人感受服务上 ，而放在实现“共同利益”目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高业主的非理维权和无理要求，物业管理企业又常处于“被动挨打”的境地。同时，一些物业管理企业对“合伙经营”、“合作伙伴”概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中 ，双方都处在同一个“利益共同体”中。是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。

　　二、建立互信机制，共存共荣。

　　有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益原则是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题 ，解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

　　作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平，提高服务档次，推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主”第一的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，在提升一线员工素质上要下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效的与业主进行友善的沟通，才能给业主留下良好的印象。对提供那些内容的服务，服务水平达到什么样的标准，实现什么样管理服务目标，应该切合企业的综合能力，必须充分尊重业主意愿的服务，建立在双方平等协商认同的基础上，忠实地履行委托合同内容，才能最大限度得到业主认同和信任。

　　作为业主，在物业管理活动中，不能以监督者自居，不能冷眼旁观，吹毛求疵或是专门挑错指责。对于出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴“角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业管理企业最大的支持和协助。业主应当正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权，是实行民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使，必须是建立在一定法律怯规范畴之内，依据合同法的规定，按照具体合同或协议的约定进行的，不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任对抗局面的产生。

　　成功的小区，业主和物业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑济”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共处，共存共荣。

　　三、促成交流沟通，完善法制

　　沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方的关系，增加彼此间的了解，消除彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。

　　由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还是短，正处在成长和发展

篇4：处理好业主物业管理企业关系

一、正确认识业主与物业管理企业间的关系是处理好两者之间矛盾的基础
《物业管理条例》第一章总则第二条讲到,物业管理是业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是房屋的所有权人,是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。物业管理企业是按照合同提供以上活动的服务主体。业主与物业管理企业通过合同建立了关系,是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的,两者是平等的民事主体关系。
业主通过市场竞争机制聘用物业管理企业,将物业管理项目委托给物业管理企业。物业管理企业按照合同的约定为业主提供服务,其实是一种有价值的商品,业主要为占有和消费物业管理服务支付一定的费用,所以,两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系,也是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。
二、业主与物业管理企业之间关系紧张的根源
但在现实生活中,业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系却大于合作关系,本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生:一方是要求“收费”,一方是“拒缴”;一方是指责,一方是谩骂;一方是原告,一方是被告;一方坚守阵地,一方要求解聘。在一些地方,双方的关系甚至恶化到了大打出手的地步。
为什么会出现这样的局面?笔者认为有以下几个原因:
1.政策宣传不到位。
无论是业主还是物业管理企业,对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先,不少业主对于物业管理相关政策了解不多,甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度,实施正确的监督管理,事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理的从业人员对相关政策的学习也不够,把握政策的能力不足,靠经验管理,缺乏可靠的法律依据。
2.物业管理企业的服务不规范、服务质量不到位。
物业管理企业管理制度不健全,服务不规范,员工服务意识差。相当一部分企业是从原来的房管部门或单位后勤部门转制成立的,有的还延续着原有的管理模式和管理观念,员工还保留着原有的管理者身份,在工作中“霸气十足”,淡化了自身的服务特征。部分民营的物业管理企业为追求自身利润,不按照约定履行合同,提供了质价不符的服务。一些物业管理企业擅自处理由业主处分的事项,侵犯了业主的合法权益。一些物业管理公司从业人员的综合素质低,缺乏科学的管理能力,缺乏正确的沟通能力、缺乏作为一名物业管理人员应有的服务意识和操作技能,这些都导致了物业管理企业的服务质量不高。
3.政府相关政策滞后或缺乏连贯性和可操作性。物业管理纠纷的深层次原因复杂,不少业主把对社会不良现象、拆迁政策、开发企业或者现行的相关政策等方面的不满转嫁到物业管理企业身上。物业管理企业在业主与政府之间、在业主与开发建设单位之间、甚至在业主与业主之间的夹缝中艰难生存。
三、处理好业主与物业管理企业之间关系的几点建议
那怎样才能处理好业主与物业管理企业间的关系呢?笔者谈几点建议:
首先需要业主转变几个观念:
1.物业管理不是福利待遇,而是市场经济条件下提供的商品,业主在享受物业管理服务的同时,需要支付费用。
2.业主聘请物业管理企业实施对物业的管理,双方是利益的共同体,其目标是一致的,无论发生什么分歧,业主要采取平等、包容、协助、友好的态度思考问题,化解矛盾。
3.业主要分清事件的责任主体,物业管理企业不是出气筒、替罪羊。社会的不良现象;政府的监督管理;相关政策的滞后和不合理;www.pmceo.com开发企业的违规操作;建设单位的施工质量;道路、交通、电信的不配套等等问题,绝大多数不是物业管理企业的直接责任。物业管理企业有协调解决的责任,但不应该将矛盾转嫁到物业管理企业身上。
4. 业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行,出于对自己既得利益的考虑,没有顾及到全体业主的整体利益,而影响到了物业管理企业的工作开展。
5. 业主在享受服务的同时,要接受物业管理企业的管理,因为良好的服务需要通过有序的管理来实现,没有管理也谈不上服务。
其次需要物业管理企业转变几个观念:
1.物业管理企业的所用员工要正确认识管理与服务的关系。物业管理的本质是服务,需要通过科学的管理来实现高品质的服务。管理不是“治理”,要正确使用好全体业主赋予你的权力。
2.物业管理企业的所用员工要正确认识自己的法律地位,业主是出于对物业管理企业的信任,将物业的管理权委托给物业管理企业,并通过 《 物业服务合同 》 的签订建立了两者间的法律关系。物业管理企业就要按照合同的规定和相关行业的标准为业主提供满意服务。绝不能以降低服务标准来欺骗业主,要做到质价相符,否则就会被业主炒鱿鱼。
3.物业管理企业的全体员工要转变物业管理就是看看门、管管人、扫扫地、种种草的简单认识,物业管理是一项综合性很强,技术含量很高的职业。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力,要做到政策清楚、管理有方,技术精湛、服务热情。
4.物业管理企业的全体员工要转变物业管理管物不管人的观念。物业管理在服务的过程中要经常与业主或其他相关方联系沟通,这也是化解矛盾、解决问题的必要途径。
其实,影响业主和物业管理企业间关系的另一个重要环节,是政府相关部门的管理和监督。由于物业管理是市场经济的产物,在我国推行的时间短,尚处在成长和发展阶段。物业管理作为与百姓生活最密切的行业,出现问题也是难免的。但作为政府,为保证物业管理行业的健康发展,应尽可能的完善相关的法律法规,增强政策的衔接性、连贯性和可操作性。同时要加大监管的力度,规范开发企业、建设单位、物业管理企业和业主委员会等各相关各方的工作,协调各相关方的关系,为物业管理的健康成长创造一个良好的环境。
参考文献:
1.《物业管理条例释义》,知识产权出版社
2.王青兰,《物业管理导论》,中国

篇5：业主委员会物业管理公司之关系

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

《物业管理条例》的出台,标志着物业管理市场进入了一个崭新的阶段。随着《条例》以及相关配套政策法规的出台,更进一步明确了业主、业主大会、开发企业和物业管理企业多方的权利和义务,这对物业管理市场的进一步完善与成熟有着举足轻重的作用,也使业主委员会与物业管理公司这对“欢喜冤家”有了各自可依的法规。物业管理企业是小区服务管理的实施主体,业主委员会是小区服务管理的监督主体;两个利益不同的主体一旦协调不好,势必会产生矛盾冲突。目前的现实情况中,两者的对立关系大于协作关系,严重制约了物业管理行业的健康发展,也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影。两者的矛盾表现在业主委员会成立后,把炒换物业管理公司作为“新官上任三把火”中的一把,物业管理公司常常成为维护业主“权利”的牺牲品。而物业管理公司也同样存在着为了某些利益,服务不够规范,对成立业主委会的积极性不高等问题,成为业主自发“起义”的导火索。
两者矛盾根源主要可归纳为以下几个方面:

一、业主委员会自身制度不健全、不规范
(1)业主委员会的监督、制约制度不完善,参与社区管理力度不够。业主委员会中的委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理工作不了解或知之甚少;要做好业主委员会工作,需占用很多委员大量的业余时间,对于大量繁杂的工作,他们力不从心或积极性不高也在所难免。虽然业主大会议事规则中明确规定业主委员会每年召开一次会议,www.pmceo.com但现实中很难定时召集,造成业主委员会常年不运作,使业主委员会成为摆设,不能定期召开业主大会,不能通报业主委员会和物业管理企业的运作情况,未能真正起到监督义务。
(2)业主委员会的内部议事制度、决策机制不够健全。在业主委员会的内部没有建立相应决策、执行机制,导致内部被一些别有用心的少数人操纵。在《物业管理条例》第二章第十三条规定:业主大会分为定期会议与临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,其中临时会议规定由20%以上业主提议便可召集。不难想象对于一个大的小区,20%的业主虽然只是一小部分群体,然而集中这些业主的意见,并非一件易事。再要求业主大会会议召集人就决议事项向区域内全体业主送达书面征求意见函,广泛听取并集中1/2或2/3以上业主的意见,就更是难上加难,而且还会产生各种漏洞,决策结果必然存在一定的局限性。业主委员会在重大问题上时常不表决,而业主委员会本身法律地位的不够确定、权利义务不统一的现况,使得物业管理中出现问题无人监督、管理。

二、业主委员会人员组成复杂,人员素质良莠不齐
一些业主委员会委员对物业管理的了解还完全停留在业余水平,对自身职责和权利义务也是一知半解,对自己的法律地位认识不清,加之对物业管理专业知识了解不多,往往越权行事,认识不到自身只能在业主大会赋予的职权范围内开展工作,只凭个人好恶来对待物业管理公司,在一些物业管理纠纷中有恃无恐,对待物业管理公司也骄横跋扈,稍有不满就以炒掉物业管理公司为要挟。另外,居住在同一物业区域内的业主的思想观念、消费水平各不相同,从这些业主中选出来的委员,代表的利益群体也不同,往往在内部成员之间就存在着利益冲突。

三、物业管理公司自身运行中存在不规范问题
虽然近几年随着《物业管理条例》的出台,物业管理行业在不断的规范,但一些物业管理企业仍不能严格履行物业管理合同,存在物业管理企业服务意识不强、管理制度不健全、物业服务质量不到位、收费标准和服务标准不能及时公布或明示等问题。由于业主委员会的成立对物业管理公司规范化管理服务、费用收取与支出起到一定制约作用,物业管理公司为了自身利益,惧怕业主委员会成立,对成立业主委员会百般阻挠,这种阻挠使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。

四、国家相关行政主管部门监督的不均衡
《物业管理条例》中对相关行政主管部门的监督管理职责做了明确的规定,现实中相关行政主管部门的监督管理主体主要侧重在物业管理企业,对业主委员会行为的监督少之又少,使得两个行为主体在受法律制约上不平等。政府主管部门不仅要促成、参与业主委员会的筹备与审批,更要在日后的运行中发挥指导和监督作用,业主委员会的行为应该接受政府行政主管部门的监管。
那么如何才能解决上述问题,减少业主委员会与物业管理公司之间的矛盾纠纷,让两者达到双赢目的呢?对此,笔者有以下几方面思考:
(1)在组建业主委员会的前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有一定业余时间的人员担任。对业主委员会的定期召开,相关政府主管部门应有一个监督机制,在召开定期的业主大会时可派相关人员做旁听监督,同时制定业主委员会的决策制度,保证业主大会的按时召开与决策的公正性,在加强监督的同时规范支持物业管理公司的工作。政府主管部门既能加强对物业管理公司的行业领导,又能对小区业委会的成立、管理、监督进行全面指导。
(2)物业管理公司要规范自身的管理行为,加强企业服务意识,健全管理制度,贯彻落实行政主管部门的法律法规。遇到业主委员会不合理要求时,少一些抱怨,邀请行政主管部门共同参与议定。这样既充分尊重业主委员会对物业管理的监督作用,又能按法律法规来规范操作,从而推动物业管理的健康发展。
(3)政府主管部门要加强对物业管理公司和业主委员会的教育学习,加强对业主尤其是业委会委员的物业管理知识教育培训。尤其要在各种公开场合宣传《物业管理条例》以及相配套的法律法规,要让他们懂物业管理知识更要懂法、守法。只有明了相互的权利和应尽的义务,对物业管理企业的权限职责以及业主的权限职责全面了解,这样才能相互协调沟通,相互理解,为创建和谐社区打下坚实基础。
(4)要督促定期召开业主大会并对业委会进行换届选举。目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍甚至与物业管理公司为敌。定期的选举促使业委会选举成为真正全体业主积极参与的利益团体,从而能更公正、公平的选拔有公益心、责任心强的业主来代表大部分业主利益。避免相对集中的现象,否则小团体只考虑小范围的利益,势必与其他业主内部产生矛盾,当矛盾越来越激化时,最后的结果会直接导致物业管理公司被炒出局。
物业管理的实质,是通过物业管理公司提供的公共管理服务使物业保值、增值。目前,业主委员会及物业管理企业作为社区服务管理的两个重要主体,业主委员会

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

的发展速度远落后于物业管理公司。业主委员会的规范化运作对于物业管理行业的规范化发展具有促进作用。因此要求物业管理公司做到“业主至上,真诚服务”的同时,业主委员会也应做到为了全体业主的利益,合理合法的运用职权,做到“合理监管,指挥得当”,集思广益 , 和物业管理公司一起为服务小区出谋划策,共建和谐社区。
总之,理顺业主委员会与物业管理公司的关系任重而道远。
参考文献:
①《中国物业管理》杂志,20**.2
② 杨振林,物业管理行业急需澄清的十大问题,《福州物业管理》,20**.11
③ 王小霞,物业纠纷激化呼唤制度革命,强制执行是否是做秀,《中国经济时报》
作者:金锐