浅论业主委员会在物业管理中作用

本文提要：要想有效发挥业委会的作用,确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要,缩短合同双方的差距,就必须加强委员的经验交流活动,通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识,并辅之以媒体的舆论导向宣传。

业主委员会(下简称业委会),是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并负责监督物业管理公司的一个民间组织。《物业管理条例》规定:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强,具有一定组织能力的业主担任。正确发挥业主委员会的作用,对解决物业管理工作中不断增多的矛盾和投诉、提高社区生活质量、稳定社区内部秩序具有十分重要的作用。

一、定期召开业主委员会
要想有效发挥业委会的作用,确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要,缩短合同双方的差距,就必须加强委员的经验交流活动,通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识,并辅之以媒体的舆论导向宣传,促使委员进一步明确业委会职责、义务,使其支持物业管理企业的工作,督促逾期不交物业服务费的业主限期交纳,从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资,物业管理企业赞助,行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流活动。通过学习、培训取得相应的资格证书,加速业委会委员的成熟过程。通过有关各方的共同努力,将业主、业委会、物业管理企业拧到一起,做好物业管理工作,保证双方的合法权益。
物业区域内公共事务的业主自治是通过业主大会实现的,由于种种原因,业主大会一般一年内也只召开一次或两次,而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业委会任期有限,结构不稳,多为兼职,组织松散,委员素质参差不齐,www.pmceo.com在运做中其法律地位又具有较大的不确定性,所以一旦形成授权范围内的工作失误,或用权不当,会造成业主、物业管理企业利益受损。但根据我国现有的相关法律法规,这又很难让当事人承担相应的法律责任。所以,现阶段亟待通过立法明确职责,确保业委会工作得以健康发展。
业委会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面,双方工作目标一致,职责各异,地位平等,不能简单的定高低、比上下。物业管理公司要自觉的接受业委会的监督,诚信自律,为业主服务。业委会要正确运用监督机制,而不是单一行使“至高无上”的否决权,这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面,化干戈为玉帛。

二、业委会要充分发挥监督协调作用
监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督,督促物业管理公司依法按约履行服务合同,而当业主与物业管理公司的争议无法避免时,就需要业委会履行协调职能。随着社会法制程度的提高,人们在很多场合中都想到了用法律武器解决问题,维护自己的权益。但同时许多人陷入了另一个误区,即将上法院作为唯一的解决手段,为维权而滥用诉讼权,完全忘记了解决问题才是最根本的目的。在处理业主与物业管理公司的矛盾时,业委会也往往会陷于这个误区,采取比较极端的方式处理问题,从而激化矛盾,影响了所争议问题的正常解决。举例来说,某一住宅区的物业管理公司在物业管理费的收取上与部分业主产生矛盾,这本来可以通过业委会的出面调解,使双方达成谅解,但业委会为了体现其对业主的保护,直接提出解聘物业管理公司,反而形成了尖锐的矛盾,严重影响了全体业主的正常生活。
之所以强调业委会的协调职能,是由业主置业的目的决定的。业主购买住宅,是为了 " 安居 " ,购买写字楼,是为了"乐业",都是为了安心的生活工作。若业主经常性地陷入与物业管理公司之间的纠纷中,自然会影响其正常的生活与工作,从而违背了置业的初衷。如果业委会能充分发挥其协调功能,以和平高效的方式协调解决物业管理纠纷,就能为业主提供良好的生产生活环境,实现业主“安居乐业”的目的。
业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主,维护业主在物业管理方面的合法权益。除此之外,业主大会、业委会没有其他权利,业主大会是物业管理活动中的权利机构,业委会只是业主大会的执行机构,它只有执行业主大会的决定职责。成立业委会的目的是为了维护业主权益,保证业主能在所居住环境内愉快的工作生活。因此,业委会应以有效的化解矛盾纠纷为目的,而不是滥用自己手中的权力。

三、妥善解决物业管理过程中的相关问题
在物业管理过程中出现的一些细节问题,往往会影响正常的物业管理工作,这虽然不会影响整个物业管理行业的发展,但处理不好也会损害业主的整体利益。如:有的小区业主在欠缴多年物业管理费、供暖费的情况下仍然顺利完成房屋买卖及相关过户手续,造成物业管理企业追缴困难,影响企业正常经营,客观上侵害了已交物业管理费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签,确保全体业主的公共利益和合法权益。又如:《物业管理条例》第二十条规定“业委会应配合公安机关,与居民委员会相互协作共同维护物业管理区域内的社会治安”,“业委会作出的决定应当告之相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议”。
事实上,物业管理公司和业主委员会是利益共同体,需要互敬互谅,和谐共处。业委会主要是按合同的约定监督配合物业管理公司的工作,物业管理公司是为广大业主提供服务的,业委会要充分尊重物业管理公司的工作,不能随意干预物业管理公司的正常管理,而应配合其工作,鼓励物业管理公司把工作干好。
用人不疑,疑人不用。业委会如果象防贼一样整天盯着物业管理企业,生怕物业管理公司出问题,结果会适得其反。干不好,可以提整改意见,物业管理公司会不断改进、提升服务质量,而不是动辄用解除物业管理合同来要挟。因为没有一家物业管理公司是十全十美的。业主有权力炒物业管理公司,这是一个巨大的进步,但问题是业主特别是业主委员会能不能按 《 物业管理条例 》 的要求用好这个权力,能不能承担相应的后果。目前比较突出的问题是,换物业管理公司并不能完全解决一些物业管理区域内的问题,新的物业管理公司也会面临同样的问题,不少业委会因此把小区搞乱了。
不过,只要政府相关部门能够不断完善相关的法律、法规,规范业委会决策监督的各个环节,业委会就一定能够有效发挥好自己的各项职能,确保物业管理行业的健康发展!
参考文献:
1.金鹰,《业主委员会在物业管理中的作用》
2.李文起,《浅析如何有效发挥业主委员会的职能作用》
3.唐军,《浅析如何处理物业管理企业和业主委员会的关系》,江西房地产网
作者:张晓勤

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篇2：业主委员会纳入社区管理探讨

本文提要：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自我管理、自我约束的组织，业委会是全体业主和使用人的代表,业主选举业委会的目的之一,是希望业委会能积极主动地做好为业主服务的工作。

在近年来的物业管理纠纷中,有一部分业主委员会成员乱用业主授予的权利,谋取私利,侵犯广大业主权益的事件发生。人们在关注物业服务质量的同时,开始关注如何规范和引导业主委员会正常工作,这有必要成为行业研究的课题之一。笔者经过查阅相关文件资料及访问相关专业人士,认为规范和引导业主委员会正常工作,可将业主委员会纳入到社区管理的范畴之内。

一、业主委员会与社区的定义
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自我管理、自我约束的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生,是代表物业全体业主合法权益的组织,其合法地位受国家法律保护。业主委员会的宗旨是代表物业业主的合法权益,实行业主自我管理与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本物业的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。而社区是指聚居在一定地域范围内的,具有某种互动关系的人们所组成的社会生活共同体,实行区域范围内自我管理、自我教育、自我服务的自治管理。通过对两者定义的分析,不难发现两者的共同点都是在一定区域内、带有一定自治性的组织。其不同点在于社区侧重于管理“人”,而业主委员会则侧重于管理“物”。

二、业主委员会的现状
l.业委会难以真正发挥作用。
这是当前绝大多数城市小区业主委员会的普遍现象,依据对杭州市小区的不完全统计,在已成立的业委会中,能够充分发挥作用的不足40%,相当多的业委会不能或没有发挥作用。
2.业委会发挥作用不当。
这里所说的业委会既包括业委会集体,也指一些业委会成员。因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。(房地产E网:www.pmceo.com)归纳起来,业委会发挥作用不当通常有以下具体表现:
(1)选聘权运用不规范。根据《物业管理条例》规定,业委会可代表全体业主行使对物业管理企业的选聘权。在实际操作中,业委会只有在与原物业管理企业解除合同后,才可以行使选聘权,重新选聘物业管理企业。但一些业委会没有认识到这一点,擅自乱用选聘权。如某小区业委会在没有同原物业管理企业解除合同及与其协商的情况下,又与其他物业管理公司签订了委托合同,造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。
(2)考虑私利较多。业主委员会个别成员因个人的利益,左右业主委员会的决定及舆论导向。
(3)没有协调好与物业管理公司的关系。有的业委会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物业管理公司的矛盾,有的业委会主任以“主人”自居,以自我为中心,稍不满意,就到管理处大吵大闹,使物业管理公司无法正常开展工作。
3.不能积极主动地发挥作用。
业委会是全体业主和使用人的代表,业主选举业委会的目的之一,是希望业委会能积极主动地做好为业主服务的工作。但事实上,目前绝大多数的业委会不能做到这一点。它们无论是行使权利还是履行义务时,都比较被动。只要不出大问题,只要业主或物业管理公司不督促、不反映,业委会就不主动去做工作。

三、对当前业主委员会现状的分析
1.业委会组成复杂,利益协调难度大。
产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体,而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调,及时、正确的处理内部成员之间利益的冲突,不是一件容易的事情。何况业委会还要去协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突,以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。
2.业委会成员自身素质的影响。
物业管理在我国实施的时间不长,绝大多数业主对它还缺乏了解,难以认识到业委会的重要性,因而对参加业委会比较漠然,选举产生的业委会成员不少都是退休的老人,有些缺乏相应的专业知识,没有足够的精力、热情。有些成员对自己在业委会及物业管理中的地位、作用、权利和义务也不太清楚。
3.业委会缺乏广泛的群众基础。
目前不少业主既对参加业委会不感兴趣,也对业委会的日常工作缺少支持。据调查,在遇到物业管理方面的问题时,多数业主不去找业委会解决,而是要么忍耐,要么自己解决(如拒交管理费等)。业主对业委会缺乏关注度、信任度,缺乏对物业管理的参与意识,使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织,不能发挥其应有的作用。

四、当前业主委员会与社区之间的关系
《业主大会规程》规定,社区指导业主大会和业主委员会的工作,并参与成立业主大会的筹备工作。但是在实际过程中,由于法律、法规制度的不完善等原因,造成了许多业主委员会在作出相关决定时没有听取或征求社区意见,有的甚至在召开业主委员会会议时没有告知相应的社区并要求参加会议,使业主委员会处于无法管理状态之下。从而就出现了由多个小区组成的社区有多头管理的局面,社区无法对区域内的小区进行相应的管理,使社区与业主委员会的由指导关系逐渐淡化。

五、将业主委员会纳入社区管理范畴的思考
1.对业主委员会纳入社区管理将有助于杜绝业主委员会委员利用自身的特殊身份,做出不利于小区业主利益的决定,使业主委员会在工作中始终处于社区的领导、监督之下;有助于社区及时地了解小区情况,并根据小区实际情况,开展各式各样的社区活动,丰富广大业主文化娱乐;有助于业主委员会认真了解国家对物业管理方面的法律、法规,并根据规定开展工作。
2.对业主委员会纳入社区管理做到了把业主自我管理与行政管理相结合的原则,坚持了业主的依法选举、民主决策和民主管理,为保证业委会主任工作的公平性、专业性、及时性,应该建立业委会主任的公开选举制,为业主自我管理提供保障。
3.发挥社区优势,积极引导和宣传,将小区管理和社区管理紧密结合起来。让业主也能更多地参与到小区管理和社区管理中来,更广泛地倾听业主的心声。协调业

本文提要：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自我管理、自我约束的组织，业委会是全体业主和使用人的代表,业主选举业委会的目的之一,是希望业委会能积极主动地做好为业主服务的工作。

主、物业管理公司、业主委员会之间的关系,使之对小区管理达成共识。
4.社区对业主委员会的管理从监督、指导到直接管理发生了质的变化。可以这样说这是一个漫长的过程,势必需要不断的积累、完善一整套的管理方式、方法。只有解决好怎样管理、如何管理的问题,才能更好地推进社区的工作;才能将小区更好地融入到社区的大家庭中;才能更好地融洽物业管理公司、业主委员会与社区间的关系。
参考资料 :
1.《物业管理条例 》,国务院令(第379号)
2.《业主大会规程 》,建住房 [20**]131号
3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法 》,中华人民共和国主席令(七届第 21号)
作者:陈坚

篇3：当前业主委员会开展工作思考

本文提要：业委会委员的兼职身份造成业委会组织松散,难于实施管理。根据物业管理的有关法规规定,业委会委员为兼职。这种状况造成业委会的管理相对松散,业委会成员无暇集中精力专注于业委会工作。

近年来,有关业主委员会运作的矛盾和问题不绝于耳。不仅有大量的业委会与物业管理企业发生矛盾和纠纷的案例,甚至业主与业委会之间的矛盾和纠纷也逐步增多。著名艺人朱明锳物业费纠纷案一审败诉后,朱明锳又宣布要和所居住的清境明湖花园小区业委会对簿公堂,其理由是业委会未召开业主大会、未经小区大多数业主同意,就与物业管理公司签订了《临时托管协议》,这一委托行为无效。
对于今天身陷“困局”的业委会工作,一般的观点往往是将其归咎为物业管理相关法规缺位、制度设计不完善、业主素质低、政府监管不到位等因素。诚然,上述因素是现实的、客观的。但仅仅以此来“过错推定”则未免过于简单,难以使人折服。古希腊先哲柏拉图说过 : “法律不可能发布一种既约束所有人,同时又对每个人都真正有利的命令”。因此,笔者认为,业委会如何正确定位,及时破解当前的难题,正确地开展工作,才是其中的关键。

一、准确解读法规和制度赋予业委会的五大职能是业委会正确开展工作的前提
依据国务院《物业管理条例》及其配套法规的规定,业委会有以下五个方面的重要职能:
1.业委会执行业主大会作出的决议。
2.监督物业管理公司的工作。如果发现物业管理公司的工作不到位,可以与其商讨解决方法,也可以通过召开业主大会,选聘、解聘物业管理企业等,并且代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
3.督促业主遵守业主公约,www.pmceo.com遵守小区的规章制度。
4.监督房屋维修资金的使用情况。一旦发现问题 , 可以通过召开业主大会 , 决定专项维修资金使用、续筹方案 , 并监督实施过程。
5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议。通过召开业主大会,制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
今天,业委会在运作中步履蹒跚、矛盾重重,追根究底还是对制度认识和理解不足,以及贯彻执行过程中的操作不当所致。因此,剖析业主委员会制度的本质,深刻理解立法原义,从认识上、思想上正本清源,进而以正确的认识指导业委会工作实践,这也是破解业委会当前工作难题的第一把钥匙。

二、找准业委会当前面临的现实难题是业委会正确的开展工作的关键
当前,对全国各地小区业委会而言,面临的难题也许林林总总,各不相同,但就普遍性而言,可以归结为以下四个方面 :
首先,业委会委员的兼职身份造成业委会组织松散,难于实施管理。根据物业管理的有关法规规定,业委会委员为兼职。这种状况造成业委会的管理相对松散,业委会成员无暇集中精力专注于业委会工作。现实中,业委会开展工作最大的难题是人员配备。还有,对兼职的业委会委员来说,工作完全靠热情和责任心,假如委员对工作不热情的话,业委会的工作就容易处于一种瘫痪状态。
其次,业委会因缺乏资金,导致工作难以开展。业委会的经费具体数额则由业委会做预算,由业主大会表决来决定。由于程序复杂,造成经费很难得到保障。而经费紧缺又造成在业委会在履行工作职责时难以尽职,如 : 业委会只能对管理处提供的明细表进行简单审查,假如要进行详细的审计的话,须由专业的审计公司进行,这需要大笔经费,而业委会的经费有限,常常支付不了这些费用。
第三,业委会并没有太多的强制力和执行力,这导致在协调管理处、业主和上级主管部门的工作中,常常处于一种较为尴尬的境地。例如,许多业委会在召集业主开会的时候,有的业主以各种理由推脱不参加,导致业委会很多工作难以开展,比如业主大会无法召开、小区的重大决策业主不进行表决等。对物业管理公司和管理处来说,由于业委会不是他们的直接主管部门,对他们制约相对有限,业委会对他们的监督和管理很多时候流于形式和文件。对行业行政主管部门来说,有时由于公务繁忙无暇及时处理业委会的建议和意见,这种状况也导致业主的利益无法得到及时保证,长此以往,使业委会在业主面前失去威信。
第四,业委会对物业管理公司工作的监管往往流于形式。根据有关规定,业委会的主要工作是监督物业管理公司对小区的物业管理工作、审议住宅区物业管理服务费的收费标准,审议物业管理公司年度管理计划、配套工程和重大项目维修工程项目等。这些工作的开展都需要物业管理公司和管理处的积极配合和支持。

三、对业委会开展工作的一些合理化建议
在许多物业管理企业的物业项目中,小区的业委会都曾出现过类似的问题,经过各方面努力,问题得到了较好的解决。对这些工作实践总结后,笔者认为,业委会正确地开展工作,要从以下三个方面入手:
首先,对内,业委会要做好几项基本的工作:
1.尽快完成小区重要资料的交接。除了不能备份但物业管理必须的资料外,业主委员会应该掌握全部资料原件,并根据《档案法》规定保证档案安全。
2.要建立、健全内部的规章制度。没有规矩不成方圆,内部制度的建立、组成人员的工作分配,只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推诿的现象。业主委员会的制度应该根据《业主大会议事规则》的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告,并接受业主的监督。
3.业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识

本文提要：业委会委员的兼职身份造成业委会组织松散,难于实施管理。根据物业管理的有关法规规定,业委会委员为兼职。这种状况造成业委会的管理相对松散,业委会成员无暇集中精力专注于业委会工作。

培训,明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力,只有每个人都来关心物业管理,小区才能建设得更加和谐。同时,业主委员会要定期组织业主委员和业主代表学习管理规定。
4.要明确业委会的职责。根据《物业管理条例》规定,结合本小区实际,制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。
5.业委会要做好对物业管理公司物业服务质量和小区收益的监管,如对物业管理费用收支年度/月度预算的审核、物业管理费收支年度决算审核等,并做好业主对物业服务的意见反馈工作,及时向物业管理公司进行交涉,维护业主的权益,同时,参与调节邻里纠纷,维护物业区域正常秩序。
6.最好能聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问,和专业顾问共同搞好业委会的管理工作。
其次,对外,业委会要与居民委员会加强联系与合作,在尊重业委会自治管理的同时,要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用,应贯穿于业委会的产生、变更、注销等各个环节中:即在业委会的筹建、召开业主大会或者业主代表大会时,应当邀请居民委员会的人员列席 ; 同时,业委会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业管理公司、筹集维修基金等),应当听取居民委员会的意见;业委会换届选举时,换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加;还要主动邀请居委会监督业委会的日常工作;此外,要定期召开有业委会、居民委员会参加的联席会议,交流、通报情况,研究解决问题。
第三,对外,业委会还要主动争取政府主管部门的支持,充分发挥政府主管部门对业委会工作的指导作用。加强对业主委员会活动的指导和管理,将业委会的工作和活动纳入依法运行轨道,是业委会工作的发展方向。物业管理实践中,业委会超越职权的行为屡有发生,表面看是物业管理相关法规、制度尚需完善,业主民主意识尚未完全建立,规则意识淡漠,素质尚需提高,政府监督管理尚需改善,实质上是蔑视、践踏法规的行为。因而,要进一步强化政府主管部门对业委会活动的指导作用。
参考文献:
①《论社区居委会与物业管理公司的关系》,北京林业大学工学院20**年暑期社会实践成果论文之六
②韩世同,《业委会应当向工会一样成立和运作》,焦点房地产网,20**.4
③徐建明、王洪卫,《物业管理法学》,上海财经大学出版社,20**
④《物业管理条例释义》,中国法制出版社,20**
作者:武欣欣

篇4：业主委员会物业管理公司之关系

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

《物业管理条例》的出台,标志着物业管理市场进入了一个崭新的阶段。随着《条例》以及相关配套政策法规的出台,更进一步明确了业主、业主大会、开发企业和物业管理企业多方的权利和义务,这对物业管理市场的进一步完善与成熟有着举足轻重的作用,也使业主委员会与物业管理公司这对“欢喜冤家”有了各自可依的法规。物业管理企业是小区服务管理的实施主体,业主委员会是小区服务管理的监督主体;两个利益不同的主体一旦协调不好,势必会产生矛盾冲突。目前的现实情况中,两者的对立关系大于协作关系,严重制约了物业管理行业的健康发展,也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影。两者的矛盾表现在业主委员会成立后,把炒换物业管理公司作为“新官上任三把火”中的一把,物业管理公司常常成为维护业主“权利”的牺牲品。而物业管理公司也同样存在着为了某些利益,服务不够规范,对成立业主委会的积极性不高等问题,成为业主自发“起义”的导火索。
两者矛盾根源主要可归纳为以下几个方面:

一、业主委员会自身制度不健全、不规范
(1)业主委员会的监督、制约制度不完善,参与社区管理力度不够。业主委员会中的委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理工作不了解或知之甚少;要做好业主委员会工作,需占用很多委员大量的业余时间,对于大量繁杂的工作,他们力不从心或积极性不高也在所难免。虽然业主大会议事规则中明确规定业主委员会每年召开一次会议,www.pmceo.com但现实中很难定时召集,造成业主委员会常年不运作,使业主委员会成为摆设,不能定期召开业主大会,不能通报业主委员会和物业管理企业的运作情况,未能真正起到监督义务。
(2)业主委员会的内部议事制度、决策机制不够健全。在业主委员会的内部没有建立相应决策、执行机制,导致内部被一些别有用心的少数人操纵。在《物业管理条例》第二章第十三条规定:业主大会分为定期会议与临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,其中临时会议规定由20%以上业主提议便可召集。不难想象对于一个大的小区,20%的业主虽然只是一小部分群体,然而集中这些业主的意见,并非一件易事。再要求业主大会会议召集人就决议事项向区域内全体业主送达书面征求意见函,广泛听取并集中1/2或2/3以上业主的意见,就更是难上加难,而且还会产生各种漏洞,决策结果必然存在一定的局限性。业主委员会在重大问题上时常不表决,而业主委员会本身法律地位的不够确定、权利义务不统一的现况,使得物业管理中出现问题无人监督、管理。

二、业主委员会人员组成复杂,人员素质良莠不齐
一些业主委员会委员对物业管理的了解还完全停留在业余水平,对自身职责和权利义务也是一知半解,对自己的法律地位认识不清,加之对物业管理专业知识了解不多,往往越权行事,认识不到自身只能在业主大会赋予的职权范围内开展工作,只凭个人好恶来对待物业管理公司,在一些物业管理纠纷中有恃无恐,对待物业管理公司也骄横跋扈,稍有不满就以炒掉物业管理公司为要挟。另外,居住在同一物业区域内的业主的思想观念、消费水平各不相同,从这些业主中选出来的委员,代表的利益群体也不同,往往在内部成员之间就存在着利益冲突。

三、物业管理公司自身运行中存在不规范问题
虽然近几年随着《物业管理条例》的出台,物业管理行业在不断的规范,但一些物业管理企业仍不能严格履行物业管理合同,存在物业管理企业服务意识不强、管理制度不健全、物业服务质量不到位、收费标准和服务标准不能及时公布或明示等问题。由于业主委员会的成立对物业管理公司规范化管理服务、费用收取与支出起到一定制约作用,物业管理公司为了自身利益,惧怕业主委员会成立,对成立业主委员会百般阻挠,这种阻挠使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。

四、国家相关行政主管部门监督的不均衡
《物业管理条例》中对相关行政主管部门的监督管理职责做了明确的规定,现实中相关行政主管部门的监督管理主体主要侧重在物业管理企业,对业主委员会行为的监督少之又少,使得两个行为主体在受法律制约上不平等。政府主管部门不仅要促成、参与业主委员会的筹备与审批,更要在日后的运行中发挥指导和监督作用,业主委员会的行为应该接受政府行政主管部门的监管。
那么如何才能解决上述问题,减少业主委员会与物业管理公司之间的矛盾纠纷,让两者达到双赢目的呢?对此,笔者有以下几方面思考:
(1)在组建业主委员会的前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有一定业余时间的人员担任。对业主委员会的定期召开,相关政府主管部门应有一个监督机制,在召开定期的业主大会时可派相关人员做旁听监督,同时制定业主委员会的决策制度,保证业主大会的按时召开与决策的公正性,在加强监督的同时规范支持物业管理公司的工作。政府主管部门既能加强对物业管理公司的行业领导,又能对小区业委会的成立、管理、监督进行全面指导。
(2)物业管理公司要规范自身的管理行为,加强企业服务意识,健全管理制度,贯彻落实行政主管部门的法律法规。遇到业主委员会不合理要求时,少一些抱怨,邀请行政主管部门共同参与议定。这样既充分尊重业主委员会对物业管理的监督作用,又能按法律法规来规范操作,从而推动物业管理的健康发展。
(3)政府主管部门要加强对物业管理公司和业主委员会的教育学习,加强对业主尤其是业委会委员的物业管理知识教育培训。尤其要在各种公开场合宣传《物业管理条例》以及相配套的法律法规,要让他们懂物业管理知识更要懂法、守法。只有明了相互的权利和应尽的义务,对物业管理企业的权限职责以及业主的权限职责全面了解,这样才能相互协调沟通,相互理解,为创建和谐社区打下坚实基础。
(4)要督促定期召开业主大会并对业委会进行换届选举。目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍甚至与物业管理公司为敌。定期的选举促使业委会选举成为真正全体业主积极参与的利益团体,从而能更公正、公平的选拔有公益心、责任心强的业主来代表大部分业主利益。避免相对集中的现象,否则小团体只考虑小范围的利益,势必与其他业主内部产生矛盾,当矛盾越来越激化时,最后的结果会直接导致物业管理公司被炒出局。
物业管理的实质,是通过物业管理公司提供的公共管理服务使物业保值、增值。目前,业主委员会及物业管理企业作为社区服务管理的两个重要主体,业主委员会

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

的发展速度远落后于物业管理公司。业主委员会的规范化运作对于物业管理行业的规范化发展具有促进作用。因此要求物业管理公司做到“业主至上,真诚服务”的同时,业主委员会也应做到为了全体业主的利益,合理合法的运用职权,做到“合理监管,指挥得当”,集思广益 , 和物业管理公司一起为服务小区出谋划策,共建和谐社区。
总之,理顺业主委员会与物业管理公司的关系任重而道远。
参考文献:
①《中国物业管理》杂志,20**.2
② 杨振林,物业管理行业急需澄清的十大问题,《福州物业管理》,20**.11
③ 王小霞,物业纠纷激化呼唤制度革命,强制执行是否是做秀,《中国经济时报》
作者:金锐

篇5：管理处业主委员会沟通协调标准作业规程(1)

　　管理处与业主委员会沟通、协调标准作业规程（一）

　　1.0目的

　　规范管理处与业主委员会沟通、协调工作，确保物业管理工作的顺利开展。

　　2.0适用范围

　　适用于物业管理处在日常的管理服务工作中与业主委员会的正常工作往来。

　　3.0职责

　　管理处经理负责与业主委员会的沟通、协调。

　　管理处公共事务负责依照本规程实施与业主委员会的正常工作往来。

　　4.0程序要点

　　4．1　与业主委员会的沟通协调方式

　　4.1.1工作协调、沟通会议：

　　管理处应当每季度至少与业主委员会进行一次例行工作沟通会议，会议的方要内容是向业主委员会通报一个季度的财务支出状况和工作简况，解决需经业主委员会协助支持方能完成的问题。

　　4.1.2专题解决问题会议

　　在遇到需经业主委员会同意方能进行工作时,管理处经理应该申请召开专题业主委员会会议,协调解决专项问题。

　　4.1.3每年6月底和12月底,管理处应汇同拜访业主委员会,召开专题工作茶话会,向业主委员会做全面的年度、半年度工作汇报。

　　4.1.4定时工作沟通制度：

　　每月5日前向业主委员会报送管理处财务损益表；

　　每月10－15日期间接受业主、业主委员会的质询、审计：

　　每季度的头个月向业主委员会报送社区文化报刊、宣传品。

　　4.2下列物业管理工作应当及时向业主委员会申报，请求支持

　　4.2.1计划使用本体维修基金对楼宇本体进行大、中修时。

　　4.2.2计划使用公用设施专项维修基金更新公用设施时。

　　4.2.3物业管理服务工作涉及到部分业主利益。需业主委员会出面协调时。

　　4.2.4物业管理处制度制订了的管理措施需要业主委员会支持工作时。

　　4.2.5其他需向业主委员会请示、寻求支持的工作。

　　4.3下列情况出现时，物业管理处应当及时通报业主委员会

　　4.3.1新的物业管理法规颁布执行时。

　　4.3.2所管理的物业出现了重大变故或发生重大事件时。

　　4.3.3业主委员会的个别委员与管理处有重大的工作歧无法解决时。

　　4.3.4有重要的活动（如创优迎检）时。

　　4.3.5物业管理处对个别业主执行违约金时处罚时。

　　4.3.6其他应当向业主委员会通报的情况发生时。

　　4.4物业管理处向业主委员会申报工作应当提前15日进行，通报情况应当在事实发生（决定）后的3个工作日内进行。

　　4.5物业管理处向业主委员会申报工作、通报情况均应以书面形式送达。

　　4.6　对业主委员会质疑、建议、要求的处理要求

　　4.6.1　对业主委员会的质疑、建议、要求。管理处经理应认真倾听、记录。

　　4.6.2合理的质疑、建议、要求，应当在3个工作日内答复1解决。

　　4.6.3对不合理、合法的质疑、建议、要求，管理处应当记录后迅速上报公司总经理，司总经理寻求解决方案。

　　4.7物业管理处与业主委员会来往的工作的信函、记录、决议，一律在管理处归档，长期保存。

　　5.0记录

　　6.0相关支持文件