对当前业主组织一些思考
对当前业主组织的一些思考
业主组织如何从现在这种在房地产主管部门登记的没有完全行为能力的非法人组织，向在民政部门登记的法人组织NGO过渡，这种过渡应建立在业主自愿和市场化选择的基础之上，不能一刀切，不能要么都成立，要么都不成立，非此及彼。
1物业管理两个市场主体，一个是业主，一个是物业服务企业。两者虽然市场地位不对等，但并不影响物业服务企业提供物业服务来换取报酬的这项交易行为，只要质价相符，没有强买强卖，体现公平市场经济原则就可以了。比如说电话公司提供通话服务，不会把客户都组织起来是一样的道理。
2当然物业服务有不同的地方，例如房屋不能移动，业主无法单独消费，只能统一集体消费物业服务等，但这并不影响这种一对多的服务交易行为。现在很多人觉得业主是弱势群体，必须组织起来，这样双方才是平等的市场地位，其实这未必可以解决现在物业管理存在的问题，反而可能会带来新的问题。
3如何把业主组织起来，业主大会和业主委员会如何有效运作？实际上从这几年业主大会和业主委员会运作的实践经验来看，成功的案例不多。很大一方面，业主大会和业主委员会成功与否取决于委员的个人素质，当一个组织的成功寄托于个人素质之上而不是制度保障的时候，这个组织的命运也就可想而知。
4当然成立业主大会和业主委员会是业主天然的权利，不应剥夺，他应该有成立的权利也应该有不成立的权利，我们制度设计往往非此及彼，没有中间选项。现在这种建委或者街道办当婆婆的模式只是一种临时状态，在没有更多制度保障的前提下，很多人对业主委员会的运作又理解偏差，是造成目前运作整体困难的原因所在。
5业主委员会理应在民政局登记注册，对业委会的准确定位，是一个非盈利组织，NGO，决策范围仅限于本小区内围绕房屋而衍生出的各项服务，他仅涉及房产，不涉及居住的人，他和社区民主没有任何关系，不应扩大他的内涵，这是一种因为房屋共同居住，产权共有，而共同决策涉及房屋服务的一个非盈利组织。
6民政局注册登记是相对容易的事，难点是必须要有一系列制度保障，包括选举制度、财务制度、决策机制等等，这也需要社会大环境也就是法制环境要配合，在香港涉及到财务或者申报房屋文件如果造假，查出来是要负刑事责任的，而目前业主委员会胡搞之后，拍拍屁股可以走人，没有任何惩罚措施。
7从成立到决策如果有完善的制度保障，业主委员会实际上就是一个实体，可以看成他就是一个物业管理公司，他可以决策自己请人管理本小区，也可以委托保洁、绿化、保安等几个公司管理本小区，也可以委托一家物业管理公司管理本小区。只要是全体业主的真实意见表达就可以了，业主不能输打赢要，必须理性接受。
8摆在业主委员会面前的是一道又一道无法逾越的鸿沟，即使最理想的状态也只能象香港业主立案法团一样，而这种服务模式的定位是低端、入门级、保障型的服务模式。当然从业主委员会这个组织角度来说，这是趋势也是方向，但需要整体社会大环境配合，不是一朝一夕就可以完成的，乐观点估计也得10-20年时间。
9从业主的角度来说，业主利益最大化就是房屋可以正常使用，因为有良好的维修保养而使房产保值增值。业主委员会这个管理模式显然不是最佳解决方案，而只是入门级解决方案。中、高端解决方案就是由专业品牌物业服务公司提供服务，选择何种解决方案应该由全体业主决定。说白了，跟谁过不去，别跟自己的钱过不去。
10之所以现在物业服务行业出现这么多问题，就是没有建立起一套公平竞争的市场环境，甚至出现劣币驱逐良币的现象。维护业主利益，和业主利益最大化这一块，好的物业服务公司是决定因素，业主委员会的好坏不是决定因素；而出现问题的小区，即使有好的业主委员会，坏的物业服务公司如果存在，依然是决定因素。
11物业服务企业的好坏是决定小区业主利益的最直接因素，抓好物业服务企业就可以解决行业的很多问题，单纯抓业主委员会这一块，舍近求远，事倍功半，可能最后还不讨业主的好。因为很多业主为了利益最大化，是可以也愿意让渡自己的权利，就是不成立业主委员会，由有品牌的物业公司来服务就可以了。
12为什么作为业主不主张自己的权利成立业主委员会呢？因为利益已经得到保障，而且往往还有溢价，如果再叠床架屋，以中国人的办事风格，业主委员会是虚的还好办，如果是实体再争强好胜，最后小区一定是搞的一塌糊涂，以全体业主负出沉重代价收场，所以宁愿不要这个权利。最重要一点，不能和自己的钱过不去。
13作为精明的业主，摆在买房第一位要考虑的，就是哪家
企业提供物业服务，这一点最重要，甚至是决定因素，因为往后70年你都要和这家公司打交道。另外你的邻居是什么样的人，也是一个关键点，现在理性的声音太少，非理性声音太多。国外法制较完备，公司也不敢乱来，选择哪里居住就看邻居，因为也涉及到共有产权问题。14将来业主组织可向三个方向发展，一是不成立业委会，定期召开业主大会，决议续签合同、服务费标准等重大事项；二是成立业委会，虚体；三是成立业委会，实体，三项工作：自管，委托专业公司管理，委托物业公司管理。前二个必要条件是物业公司提供优质服务，业主满意，后一个需要制度配合，短时间内无法实现。
15目前召开业主大会是难点，50%门槛太高，其实10%就可以了，会上简单多数就可以是有效决议，这个决议合法有效在小区内必须贯彻执行，小区内单个业主或少数业主不能反对只能接受，因为你不参加业主大会，实际上是放弃了你的投票权，但你必须接受这个投票结果。这样反而理性的声音会出来，因为这影响他的切身利益。
16召开业主大会要有制度保障，现在很多是基层街道办或者政府部门协助召开，一是业主不认可，二是浪费纳税人的钱，这些事本来就不应该由他们来干。这是经济的事情，就应该用经济的方法来解决，将来可以有专门组织帮助召开，这类组织类似于美国选举人团，性质非官办，民间，提供有偿服务。
17帮助召开业主大会的组织应该是在民政局登记注册，性质民办非企，属于非盈利的NGO组织，业务水平和职业操守要有严格要求，造假，伪造文书之类都要负刑责，这需要整个社会法制大环境的配合，非一时之功，但这是方向。将来这类的企业业务空间非常大，所有民间组织NGO涉及这方面的需求，都可以通过购买服务实现。
18业主组织作为法人实体还有个法律风险问题没有谈到，根据权利义务对等原则，如果小区建筑物对第三方造成侵权，作为管理方不管有无过错都有赔偿义务，而这个就需要全体业主来共同承担，如果小区有物业公司管理，物业公司只有在证明自己无过错的情况下才能免责，也就是说物业公司如果有过错将由物业公司赔偿。
19首先必须要清晰的界定，物业服务是一个经济行为，和其他无关，不要把政治、社区民主、公民自治、道德等一系列意识形态的东西扯进来，这不是这个行业可以承受的，也不是这个行业可以解决的，正本清源，共有产权下需要集中提供服务的一种企业行为，相关政府部门、企业、业主、热心人士一定要有清晰的认识。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：业主组织培训--业主共同作主的核心理念要点
业主组织培训资料(1)--业主共同作主的核心理念要点
业主相处-共同作主的核心理念要点
业主共同享有“共有权”和行使“共同管理权”
共同所有，同权享受
共同使用，合伙出钱
阳光运行，共同监督
放开建议，程序决定
意见表达，实名负责
多数决定，保护少数
一、共同所有，同权享受
小区里的：
楼栋地基屋面防水;花花草草树木绿地;通道场地停车位;水泵窨井排水管道;业主们商议事情开会的会所，等等，这些实物财产，都是全体业主共同所有的;
所以，对共用部位：
“先使用业主就永远使用”是行不通的;
获得便利的人应该给其他业主公平补偿。
二、共同使用，合伙出钱
以清扫、维修费用为例：
业主室内专归一户使用，室内维修水电消耗等，单户业主出钱;
单元楼道，本单元业主使用，维修和用电消耗等，全单元分摊;
一幢楼共有共用，维修费用由整幢楼业主按单户面积比例出钱;
全小区共用部分，维修费用由全体业主，按单户面积比例出钱。
全小区共有的实物资产的使用维护--保洁、维修、绿化养护、保安，这些打理所干的活，是全体业主都一样享受的服务，全体业主就要合伙出钱。
三、阳光运行，共同监督
城市住宅业主之间没有亲缘关系，没有企事业单位的同事或上下级关系，没有业务关系、没有朋友关系，在完全陌生的情况下，要使用维护共同财产，所以，维系“信任”唯一的依靠就是公开透明、共同监督。
公开透明--必须要公开清晰的内容包括：
共有资产(实物资产和资金存量情况);
开支情况(维修资金和共有收益的开支;酬金制的费用开支);
收益情况(实物资产的使用收益和资金增值);
决策情况(业主大会决定、业委会等机构操作过程记录)
共同监督--监督的依据与方式：
各项操作事务，决定与执行的运行依法共同制定明确的依据(议事规则、管理规约);
业主大会批准的业委会计划和通过的预算;
任何一位业主都可以查询、复制、抄录的权利
四、放开建议，程序决定
业主们不同的喜好、生活习惯和对小区怎么管理才更方便、安全、更划得来，会有很大差距，评价也会很不一样，众口难调，意见不一怎么办?
放开建议而非压制--每户业主都有权建议，所以要相互听取，而不是拒绝理睬或相互责骂
充分表达程序决定--七嘴八舌不同意见，经过充分表达，相互理解各个不同意见的利弊权衡，就可以依程序、按比例，汇集综合建议，形成表决意见，投票做出决定
五、意见表达，实名负责
为了保证每个业主的建议权，又能避免情绪化对立，所以有必要采用实名的方式，让每个提意见的业主尽量冷静客观，用事实和逻辑论证自己的建议;对自己的言论负责任。包括
在小区论坛网站、公告栏，向其他业主介绍自己的方案建议;
定期在小区进行议事讨论;
提示避免相互辱骂，恶意讥讽，而是鼓励业主提出自己认为更合理的建设性建议方案
六、多数决定，保护少数
业主之间存在着利益不一致，首先应该共同遵守约定的程序，执行法定比例的投票决定;
但，这种多数票的决定也不能侵犯少数人的正当权益，所以，也应该避免对少数人明显不合情理的权益侵害。
--因共用部分缺乏维修对少数人利益造成损害，可能多数人决定，拒绝花钱维修解除侵害
例如顶楼业主遭受共用屋面漏雨的损失(如果屋面露天平台在开发商销售的时候就已经界定给的了顶楼业主，是专用权部分，那就不再属于共用屋面)，顶楼以下的业主拒绝动用维修资金，那么，多数人的拒绝决定，就侵犯了少数业主权益，该顶楼业主就可以依法起诉共有权人侵犯了自己的权益。
--少数人无法从共用部分的运行开支或更新开支中受益，或收益较少的业主比例很小
例如，一楼业主无法从电梯运行中受益;多层无电梯的业主也不从高层电梯运行中收益，但是如果多层业主人数不足1/3的话，那么多数人决定的费用分摊方案就可能不合情理。粗粝这种利益矛盾，应采用情理之中的“收益-付费匹配原则”，不受益的不付费，少受益的少付费，多受益的多付费，这种比例 匹配的商讨、约定合乎情理，对约定的表决再进入程序，就可以化解矛盾了。
--因共用部分需要对少数人利益造成损害，执行多数人决定，但对少数人应予合理补偿
例如，落水管共用部分的维修，要施工的管道恰恰在一户业主室内，施工后应恢复该户装修状态，对该户业主的配合应表示感谢，造成的损失也应合理补偿(如影响一天的居住，就是一天的标间住宿费)。而该户业主如果拒绝入户维修，对其他业主造成损失，则要付出更大赔偿。
以上六个要点，希望能让合伙房东们，“六六大顺”!(南京理工大学经济学系 朱宪辰教授)
篇3：XQ小区第三次业主大会的组织程序
心晴雅苑小区第三次业主大会的组织程序
为执行小区物业服务招标的程序，兹定于20**年3月18日（星期日）召开心晴雅苑小区第三次业主大会，并采取集体讨论形式。
一、关于推选业主代表参加业主大会
《西安市物业管理条例》第31条规定，采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。鉴于本小区有近30%的住户房屋出租等实际复杂运行情况，本小区采取业主代表参加业主大会。
业主代表的产生，由业主委员会成员13名、监事会成员5名和幢、单元、楼层业主代表59名组成，计77名。
幢、单元、楼层业主代表的产生方案：以幢--单元--楼层为单位，每4户业主产生1名代表，由各楼楼长、单元长、段长组织落实业主代表。如无法落实业主代表的楼层，可以视作缺席。
推选出的业主代表必须拥有本小区的业主身份，不得委托“幢--单元--楼层”以外的人士为代表。
二、关于业主代表征求业主意见
《西安市物业管理条例》第31条还规定，推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。
公布缴纳保证金的投标物业服务企业名单，希望业主发扬主人翁精神，积极地自行对有关物业服务企业进行考察，业主代表主动向楼层业主征求意见，业主也可以积极向业主委员会反映被考察企业的意见。
3月15日19:00-22:00，在业主委员会办公室展出物业服务企业投标的投标文件的“资信”和“技术标”部分，公开投标企业的物业服务方案。3月16日-17日9:00-11:30,13:30-18:00，19:00-22:00继续展出，视天气状况安排展出地址，业主委员会办公室或健身花园。
三、关于第三次业主大会--物业服务招标大会议程
1.第三次业主大会时间、地址
时间：3月18日9:00
地址：小区健身花园
2．业主代表、评标组入会时间
3月18日8:30，业主代表与评标组签到、资格验证（业主代表自带座椅、投票用笔）
欢迎广大业主积极参会
3．9:10 物业服务企业依序自述其重要管理方案、答辩，每家不超过20分钟
物业服务企业自述其重要管理方案10-15分钟
业主代表提问、物业服务企业应答5-10分钟
4．业主代表投票；当场唱票计票，选出3个理想的物业服务企业
5．评标组评标
评标组成员不午休，直接对业主代表推选出的3个物业服务企业打分、排序评标和议标，然后提交业主委员会。评标组成员事先不公开，评标组成员7人，分别为外聘专家1名、业主委员会成员1名、1号楼业主2名、2-4号楼业主各1名。
6．3月18日18:00前，业主委员会公告评标后的3个物业服务企业名单。
四、关于业主代表、评标组成员投票表决的约定
业主代表77人、评标组7人为预期的现场投票表决人。要从3月15日正式提交投标文件的若干候选企业中，通过投票表决筛选出3个较为理想的企业。“心晴雅苑小区物业服务企业投票表决表”的表样如下：
心晴雅苑小区物业服务企业投票表决表
|
投票人姓名 |
|
楼号 |
|
单元 |
|
所代表楼层 |
|
|
投标企业名称（简称） |
企业1 |
企业2 |
企业3 |
... |
... |
... |
企业n |
|
是否认同 |
|
|
|
|
|
|
|
备注：（1）选出3个适合小区的物业服务企业，可少选，多选视为无效票；
篇4：中国业主组织的发展
中国业主组织的发展
1991年，以“业主委员会”为名称的中国的第一个业主的组织诞生了。准确的说，它还不是一个真正的业主组织，而是一个由政府、物业服务企业策划和监控的、几个业主组成的、以维护业主利益为目标的、业主群体中的一个委员会，一个“小组”。只不过冠以“业主”这两个字而已。
而由于这个“小组”是自我筹集运转所需预算资金或由物业服务企业提供资金，故其生存活动(维持运转所需资金)就成了其第一重要的事情，而业主利益就成了第二业务。这种以“业主”名义产生的委员会或小组，由于其要为生存而谋钱，自然第一要务就是为钱而生存。自然就会把大量的精力花在“弄钱”上。早期这种业主的组织，自然都或多或少的向金钱低头，向金钱的提供者低头。
20**年，《物业管理条例》出台，它第一提出了“业主大会”这个业主的帮会、协会组织概念。并且还把名称为“业主委员会”的小组，定义在了“业主大会的执行机构”这一法律地位。准确的说，从这个时候起，业主们才有了真正是自己的组织--由全体业主组成的--业主大会。而早期那个以“业主”冠名的委员会，其实只是一个由几个业主组成的，号称维护业主利益的小组而已。
这个时候的业委会，其运转所需的一切资金预算，都来自业主大会，即由业主大会会议决议来决定业委会的预算。业委会不再需要自己“谋钱”，不再需要向物业服务企业“弯腰”，顶多向业主大会弯腰，向全体业主弯腰。至此，一个由全体业主参加的，由全体业主分摊组织运转成本的，由其执行机构业委会使用这些费用的一个完整的组织架构，便正式完成了，并且以法规的形式固定下来了!
20**年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业主组织--业主大会的法律地位。也根据中国大众组织能力低下的现实，设计了当业主们不能组织起来的时候的决策机制--业主共同决定。但无论如何，一个建筑物或一个建筑区划(物业管理区域)内的业主组织，不再是那个以“业主”二字冠名的“委员会”，而是业主大会。当然，一个人数众多的协会类组织，选举一个常设理事机构也是非常自然的。尽管20**年《物业管理条例》修改之后取消了对业委会“业主大会的执行机构”的限制，也并不是说业委会就可以代替业主大会做出决定。因为《物权法》规定：
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
就是说，上述七项事项由业主共同决定，或由业主大会会议决定。除了上述七项事项和为了完成上述七项事项的其他具体行为，可以业委会来决定。这，就是业委会的真正法律地位--业主大会的常设理事机构。
立法，已经走在了社会习惯的前面：业主组织是全体业主参加的业主大会而不再是一个几个人组成的以“业主”冠名的委员会。上海等城市都已对业主大会备案，建设部、民政部也正在酝酿出台有关业主大会的部门规章。
尽管业主委员会的运转直接反应出业主组织--业主大会的运转水平，但业主组织还是业主大会。业主委员会，只是业主组织内部的一个特别机构而已。
我们有理由相信，中国业主组织的发展，必将是从独立运转的业主委员会，逐步转向到花业主大会的钱、组织业主大会会议、产生业主共同决定、为业主大会做事的业主大会内部的公仆(理事、秘书)机构。完成这个理念、制度、操作转型之日，就是中国业主组织发展走向成熟之时。
篇5：中山市组织筹备成立首次业主大会规程指引
各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位:
为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。
一、业主:物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主,是物业的主人。
二、业主大会:一个物业管理区域成立一个业主大会。
三、业主大会的性质:业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。
四、第一次业主大会召开(或者业主大会成立)的条件:
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
《省物业管理条例》规定:“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后,在当地建设行政主管部门的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
(一)筹备工作包括:
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
2、参照示范文本,拟定《业主大会会议议事规则》(草案),《业主公约》(草案);
3、确认业主身份,确定业主投票权数。(住宅按每一户为一投票权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数,多少建筑面积为一票,筹备组可根据实际情况商定)
4、确定业主委员会候选人产生办法及名单(选出的委员人数为单数,一般在5-7人,面积大的小区可适当增加人数);
筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)业主大会或业主代表大会代表的产生:
业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”;“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议的前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
(三)业主大会的形式:可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
(四)业主委员会候选人的产生:一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。
(五)业主委员会委员的条件
1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
3、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。
精彩专栏
