物业维护效果之简评

　　物业维护效果之简评

　　作为一名与物业管理行业有缘的老师，平时外出时总是关注着身边的物业状况，尤其是良好的物业及其相关的管理与服务、维护效果、合理使用等。对于一些值得收集的资料和信息，也总是记得拍照或记录。下面通过一组本人近两年来所拍摄的，与物业管理维护效果相关题材的照片资料，并配以简要的点评。其目的是，一方面表示对物业从业人员的辛勤劳动和专业技能的尊重，另一方面也提供给大家以借鉴，尤其是对于中、高端的物业管理企业来说，在提高物业管理与服务水平方面可作为横向的对照。

　　1、上海工行中央空调冷水机组机房现场维护效果。空调机房往往较难维护到如此干净、明亮的程度。该机房及设备的维护质量还是相当高的。一是机房所有的照明装置完好；二是根据设备的工作性质和工作条件，科学合理地进行维护保养。如空调系统与冷冻水管路、设备等用绝热材料包裹严实，以减少无效的热交换，同时也避免了相关设备的外表氧化。让人感觉到机房干燥、洁净、明亮。做到这个程度，虽技术含量不太大，但做好不容易。

　　2、上海香榭丽花苑水泵机房阀门手轮的保洁效果。设备的维护也是物业管理常见的作业，通常人们对于主要设备较为重视，而对于设备的细节或拐弯抹角的部分就容易忽视。通过该小区水泵机房阀门的手轮保洁维护效果，可以看出维护作业人员是如此细致，以致于我们通过表象看本质，他们的服务意识和责任心是何等的强。这不全取决于专业能力的问题，也不全取决于钱的问题。

　　3、上海香榭丽小区消防水泵机组机房维护效果。该机房虽小，但设备的分类分色涂敷，加上机房环境的良好保洁，一看就眼前一亮，原来机房还可以有如此的视觉效果。透过对机房和设备外在的维护效果，可以看出维护人员是如此细心和用心，以致于让不太懂设备的业主来到机房参观，也不仅只是对其外在效果感到满意，更重要的是会使不太专业的业主感觉到小事都能如此精致，设备内在的维护质量就可想而知了。

　　4、杭州项目标识及植物维护效果。该项目的室外标识体系十分健全，这是其中的一个。用不锈钢制作的标识外壳，维护保洁得十分到位，矗立在同样维护得很好的灌木丛中，显得既大方又整洁。

　　5、戴德梁行杭州项目植被维护效果。从项目植被的维护效果，不难感觉到就像一片很大很厚的绿色"地毯"一样，真得舍不得用脚在上面走。生活在如此环境下的业主们，是会通过这样的"维护作品"感受到物业人高度专业和敬业的精神的。

　　6、杭州高端物业门户维护效果。物业的门户一般由地面、门面及其标识物、装饰物等组成。人们常说：上门看门面，这主要是指门户。门户给人的第一感觉对于业主或访客来说是十分重要的，因此，门户的维护十分重要。如地面的整洁，门面的鲜亮、标识的完整、饰物的大方和美观等，都是衡量物业门户的重要因素。该小区的门户及其维护效果给人以端庄、大方、整洁的良好印象。

　　7、杭州高端物业人行路面维护效果。这是一处由境外物业管理企业全盘委管的物业，地处钱塘江畔。地面石材材质是花岗岩，其维护效果一是没有坑洼，二是没有积水，三是没有杂物，阳光一照，地面的硅晶就有闪烁的亮点，与周边的绿草相映，显得相当谐调，视觉效果显著。维护关键一是交付使用前期的维护，开荒时要做得细致；二是使用后的及时有效的维护作业，不使地面被重度污染。

　　8、杭州高端物业地下停车场车位维护效果。在参观的众多高端物业中，停车场的车位用不同地面颜色加以分区，且维护得十分到位。当笔者在现场的第一感觉是，如果躺在该车位上，也不会感觉到脏。印象中的车位分区明确、既干净如镜，又鲜艳明亮，给人的视觉器官以美的感受，走在上面都有恐磨损擦坏，小心翼翼。从心理学角度来说，在如此良好环境下，人们将会更具维护的意识。

　　9、杭州高端物业地下停车场地面维护效果。如此大的一个地下停车场的维护效果，给人以干净、整洁和明快的感觉。有足够的照明、有平整的地面、有和谐的地面彩色、有干净、整洁的环境。这与先期的设计和建设有关，更与后期的管理与维护有关。另外，主通道与停车位的地面标识色彩的区分，也起着停车场地面环境的提升作用。

　　10、广东东莞森林湖高端物业路灯柱杆维护效果。在物业小区中，连人们通常容易忽视的路灯柱杆，其维护效果也做得如此细致。外表的涂覆与保洁、标识端正坚实的铆点。透过外表的发亮处，我们就能知道，如此一般的设施也有做得如此精致，难能可贵，可见物业人是如此珍惜被管之物，如此珍视业主之托。

　　11、东莞玉兰大剧院热水供暖系统维护效果。在广东东莞的玉兰大剧院，这个公建项目也维护得相当好。通过该项目的热水供暖系统有关设备的维护效果，专业之可贵，敬业之成效、职业之规范，都一一体现于面前。物业人就应像插上"艺术"的翅膀，带着艺术家的理想，把眼前的任何一个项目，任何一个环节，任何一个细节做好，这难道不也成就了"物业艺术家"的美名了吗。这种艺术使得业主开心和快乐，正如玉兰剧院上演的各台剧目一样。

　　12、杭州绿城深蓝广场项目高压配电机房配电柜维护效果。高压配电机房一般是没有什么外人来的，因而也易于忽视。但通过对杭州绿城物业的深蓝广场项目的机房及配电柜的维护，如地面的洁净、绝缘地板的规整的铺设和"一尘不染"、远处配电柜红色的指示灯清晰亮点，等等，其整体的维护品质，不得不让人感觉到物业人的敬业和对业主高度的负责。物业人知道，外人看不见的物业维护，自己可不能不明白，这是内心职业道德维护的外在表现。

　　13、绿城物业杭州项目深蓝广场空调室外冷却塔维护效果。对物业设备的室外设备维护也是人们容易忽视的。杭州绿城公司深蓝广场的空调室外冷却塔又大又高，在维护人员精心呵护下，显得"庄重大方"。这是笔者在设备正在运作时所拍摄的，整洁、完好，甚至连一些细节部位也是如此。

　　14、深圳机场地面保洁效果。请放大看地面清晰的反射文字，"旅客止步"几个字清晰可见。这种维护效果即所谓的地面"晶面处理"，主要取决于前期建设期的保护和交付前开荒时地面处理，另外还取决于日后长期使用的及时养护。关键点是在未投入使用前地面就要小心细致的保护和清洁，不要使

施工时留下的固体杂物磨损地面的表面；还有是使用后的日常维护，其保洁间隔周期要根据使用状况科学合理地确定，专业的维护保洁器具也很重要。

　　15、深圳博物馆大厅地面保洁效果。维护人员统一着装，规范保洁。在现代公建物业中，大部分在硬件配置上是属于高档的，因此，要保持和维护好这种品质良好的物业环境，就需要在日常的物业管理与服务中注意专业化和规范化，切忌粗野的做法。本图中的保洁人员是在开馆期间，用尘推平行地不间断地来回保洁作业。我想她一定将自己的维护作业看作是一件艺术品的加工，当如镜地面展现在参观着的眼前时并夸奖时，她会很自豪的。

　　事实上，上面所谈的只是笔者个人有限的看法，其中的照片资料所仅反映的也是很少的一部分情况，不足以代表许多更好更优秀的物业管理项目的维护状况。另外，项目中也有维护细微的不足之处，点评中也难免带有个人的观点和想法，仅供参考。

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篇2：物业管理企业应利用法律手段维护权益

摘要:物业管理行业发展至今,物业管理收费难一直是困扰行业发展的严重问题之一,20**年颁布实施的《物业管理条例》为解决这一难题提供了行政法规方面的保障,但在供暖收费中,由于政策性补贴和个人交纳的双重性,拖欠费用现象至今仍未得到有效遏止。

一、物业管理供暖费收缴难的主、客观因素

1. 国家供暖体制不健全。多年来,国家在这方面一直实行财政补贴、单位出费、个人无偿取暖的福利政策。1992~20**年,北京方庄地区供暖价格就曾4次上调,终因成本过高造成承担供暖费的单位负担过重,国家财政补贴不到位,交费难的问题十分突出。

2 .市场经济的竞争。一些企业经济不景气,有很多单位存在倒闭、重组、转产、搬迁等情况,而有的单位在等着靠卖地、卖厂房维持生活,根本无力支付供暖费,供暖费用的拖欠情况十分严重。

3. 无单位的个人承租人。他们大多下岗在家,靠领取生活费来解决温饱问题,没有其它的经济来源,他们当中有的不愿交费,有的把供暖费用与房屋质量等问题纠缠在一起,使欠费呈上升趋势。

4 .开发商征地拆迁所遗留的问题。一些拆迁户前后拆迁补偿不一,因产生逆反心理而拒交供暖费用的业主占相当一部分。

5 .供暖管理单位在管理上还有薄弱环节。如,供暖管线是整体供暖 , 交不交费也得供暖,保证稳定。

6 .收费人员有的素质不高,缺乏相应的公关能力。他们因为文化知识偏低、对政府政策的理解水平不够、形象和语言表达欠佳等主观因素,影响了供暖收费工作。

二、正确运用法律维权,确保物业管理企业的正常运转

虽然收费难有诸多因素,但关键还是看管理者是否采取积极手段和方法来收缴费用。几年来的工作实践中,物业管理企业在运用法律手段维护企业的利益方面取得了明显的成效。其具体做法为以下几个方面:

1 .培养法律意识,提高收费人员的运用能力。起诉工作要前移、先难后易、早立案、早判决、早收益,这是收费工作中积累的基本经验。

2 .明确诉讼程序,提高起诉工作质量。明确起诉工作程序,发挥每个程序的作用,才能有效地提高起诉质量、降低起诉成本。为此,在起诉工作中,物业管理企业可以采取一套法律程序走的通、被告能接收的方法:收费员与欠费单位谈判,明确欠费金额,讲明道理做好宣传;发送起诉书到单位再谈;法院受理后,庭外协商解决,我方撤诉;民事调解,经双方当事人签收后,即具有法律效力;民事判决;应诉二中院维持原判;最后申请执行。

3 .树立零成本意识 , 降低诉讼成本。在进行法律维权的每个程序当中 , 都要始终遵循以最小的成本获得最大的利益的基本原则来开展工作。如关于起诉费和滞纳金问题,起诉时 , 诉讼要求只写按协议缴纳滞纳金,不写滞纳金费用可降低起诉费成本。而且法官判决的原则是滞纳金适当判决。20**年6月,一家物业管理企业起诉某电器集团公司8名职工未缴纳共计120**.23元供暖费,该公司无故不参加庭审,8名职工中5名有协议(7326.03元),按200天×0.01×7326.03=14652.06元计算 ,

判决被告给付供暖费120**.23元,滞纳金14652.06元及诉讼费。申请执行后,被告同意支付供暖费、诉讼费,但滞纳金以5台270立升数字冰箱抵债。只要认真总结、分析并采取正确的方法进行解决,一定会取得好的结果。

4 .打好主动仗,提高解决问题的能力。供暖针对的收费对象比较复杂,遗留的难题也不少。为了解决这些难题,广大收费员积极清理账目、收集证据、弄清情况。举例如,某缝纫机经销部、某能源工程有限公司、中铁某工程有限公司这三个单位欠费类型不同,难度却相当,某物业管理企业是这样处理的 :

某缝纫机经销部,有11人因拆迁安置到该部门,从1992年至20**年从未支付过供暖费,金额近十万。由于所欠费用较大,20**年该物业管理企业将其告上了法庭,结果是物业管理企业胜诉。

20**年9月,某能源工程公司有8名员工从1997年至20**年一直支付50%的

篇3：物业公司培训效果评估、培训工作持续改进程序

　　物业公司培训效果评估、培训工作持续改进程序

　　1.0培训课程评估

　　1.1由公司组织的专题培训，教育培训部要进行培训效果的评估。各单位的培训效果评估由培训负责人进行。

　　1.2培训课程结束前抽样发出《培训课程评估表》(表格OR-001)，份数至少为培训人数的20%，要求学员按要求填写。

　　1.3评估的项目：

　　1.3.1教材是否适用、培训内容是否对工作有利、是否达到了培训目标。

　　1.3.2教师的教学方法是否满意、专业水平和授课能力怎样。

　　1.3.3你感兴趣的内容和不感兴趣的内容、你对改进课程的意见。

　　1.3.4其他内容。

　　1.4培训课程的持续改进

　　1.4.1析仔细阅读评估表,摘录学员意见,分析较集中问题;修改教案，改进教学方法。

　　2.0培训工作的持续改进

　　2.1半年进行一次培训工作的总结，评价培训课程、培训实施、培训教材、培训教员、培训效果是否符合培训目标等，并进行必要的培训课程改进和纠正。

　　2.2年终进行一次全年培训工作总结。进行一次培训工作检讨，总结出经验和教训，指导下一年度的培训工作。

　　3.0培训考核

　　3.1对公司培训规划中规定的“应试培训课程”进行书面闭卷考试，考试卷满分为100分，60分或以上为合格。不合格者有一次补考机会，补考不合格者，由培训工作委员会决定处理。

　　4.0存档

　　将《培训课程评估表》、《考试卷》、“考试成绩”和“培训工作总结”存档，至少保存一年。

篇4：均豪物业培训效果评估管理规定

　　物业公司培训效果评估管理规定

　　1.目的

　　考察阶段性培训工作的效果，掌握各级培训的培训效果，提高培训效能。

　　2.适用范围

　　均豪公司全体员工。

　　3.职责

　　3.1公司行政人事部培训经理负责组织公司内部所有层级的培训效果评估工作。

　　3.2项目部行政管理部培训负责人协助总部行政人事部进行培训效果评估工作。

　　4.术语

　　4.1培训效果评估：指企业和受训者从培训当中获得的收益，经过专业部门在一定周期内收集培训效果以衡量培训是否有效的过程。

　　5.程序

　　5.1培训效果评估周期

　　5.1.1每年7月上旬对本年度1至6月份的所有培训(总部及项目部)进行评估，历时一周，由行政人事部培训经理组织，各项目部行政管理部配合。

　　5.1.2每年12月中旬对本年度所有培训(总部及项目部)进行评估，历时二周，由行政人事部培训经理组织，各项目部行政管理部配合。

　　5.2评估对象

　　5.2.1公司各级培训

　　5.2.1.1公司总部行政人事部组织的助理级别以上人员的所有培训。

　　5.2.1.2总部各部室组织的系统人员进行的所有专业培训。

　　5.2.1.3各项目部根据上报的培训计划组织的所有内部培训。

　　5.2.2公司内部参加培训的所有人员

　　5.3 评估方法

　　5.3.1第一层次：根据参训人员的行政级别，由主管领导对员工培训之后的工作效果进行评估，填写《员工培训效果评估表》，并在评估人一栏签名。

　　5.3.2第二层次：参训员工对授课教师的授课内容、方式及培训组织者进行考核评估，填写《在职培训员工满意度调查表》、《培训教师课程评估表》。

　　5.3.3第三层次：各授课教师对学员整体学习情况及学习状态进行评估，填写《学员评估表》。

　　5.4评估的方式及组织

　　5.4.1每年7月及12月由行政人事部下发培训效果评估通知，在通知中列明总部组织培训的明细，规定评估各类表格的发放范围及收集时间。

　　5.4.2 在各项目部收到培训效果评估的通知后，由总部行政人事部到各区域和项目部(未归入区域的项目部)对有关人员进行《员工培训效果评估表》、《在职培训员工满意度调查表》及《培训教师课程评估表》填写方式的培训。

　　5.4.3由项目部行政管理部在规定的时间内发放《员工培训效果评估表》、《在职培训员工满意度调查表》及《培训教师课程评估表》。

　　5.4.4 行政人事部到各区域和项目部(未归入区域的项目部)收集《员工培训效果评估表》、《在职培训员工满意度调查表》及《培训教师课程评估表》，并实地与有关领导沟通，听取对培训工作的意见及建议。

　　5.4.5 行政人事部培训经理负责向各培训教师发放和收集《学员评估表》。

　　5.4.6由总部行政人事部培训经理对收集的考核评估表进行分类统计。

　　5.4评估分析总结及应用

　　5.4.1根据《员工培训效果评估表》、《在职培训员工满意度调查表》、《培训教师课程评估表》及《学员评估表》的统计结果，由行政人事部出具培训考核评估报告，计算各级培训覆盖率、培训效果满意度等分析指标，列举培训讲师对学员的评估意见，概括各级受训人员对培训的意见、建议、需求。报公司行政总监及总经理，并附《管理人员参加培训统计表》。

　　5.4.2 由行政总监及总经理批示指导意见。

　　5.4.3 总部行政人事部根据培训评估报告及领导批示意见，其结果作为下一步培训计划与培训需求分析的依据之一。

　　5.5评估的备案

　　5.5.1 总部行政人事部将培训效果评估的所有原始资料(《员工培训效果评估表》、《在职培训员工满意度调查表》、《培训教师课程评估表》及《学员评估表》的原件)及培训考核评估报告及附件《管理人员参加培训统计表》单独立卷存档，以备为今后的培训项目的调整提供信息。

　　5.5.2 项目部行政管理部可对本项目部层级培训的评估资料复印存档。

　　5.5评估注意事项

　　5.5.1 每次培训效果评估，都需各项目部行政管理部有关人员的配合。

　　5.4.2 半年度项目部内部培训效果评估采用抽查形式，年度项目部内部培训效果评估进行全面评价。

　　6.监督执行

　　公司行政总监

　　7.相关/支持性文件

　　《培训管理制度》

　　8.质量记录及表格

　　《员工培训效果评估表》

　　《在职培训员工满意度调查表》

　　《学员评估表》

　　《培训教师课程评估表》

篇5：维护物业公司整体形象规定

　　维护物业公司整体形象的规定

　　为维护公司的整体形象，加强公司辖区及公共区域的管理，制定本规定：

　　一、辖区及公共区域的整体形象由客务部宏观管理和控制；保洁部负责公共卫生；安保部监督出入物品。

　　二、公司各部门因业务需要，拟在公司内外长期或临时放置广告、张贴标语、宣传画；悬挂气球等，应事先报客务部审批。客务部无法审批的，转交主管领导审批。对违反规定者，客务部有权对其提出区域或撤消其装置。

　　三、各部门承担的大型活动，凡有重要客人出席，承办部门应提前报告客务部，以便及时通知相关部门作好宣传准备和安排公司主管领导出面接待。

　　四、公司辖区内租用户业务需要张贴、悬挂、安放自制的宣传画、宣传品（包括霓虹灯、灯箱）、公司字号、指示路标等，必须预先向客务部提出书面申请，报经公司主管领导审批获准后由客务部根据整体规划按照统一规格、材质、颜色、字型等要求监督执行。

　　五、任何单位未得到客务部的许可，不得在公司辖区内外进行景观或设施的摄影、摄像（含摄制广告或电视剧）。

　　六、公司各部门在承接业务活动对外签约时，必须将本规定的有关内容写入合同条款，并按规定的标准收费。