物业管理企业应利用法律手段维护权益

摘要:物业管理行业发展至今,物业管理收费难一直是困扰行业发展的严重问题之一,20**年颁布实施的《物业管理条例》为解决这一难题提供了行政法规方面的保障,但在供暖收费中,由于政策性补贴和个人交纳的双重性,拖欠费用现象至今仍未得到有效遏止。

一、物业管理供暖费收缴难的主、客观因素

1. 国家供暖体制不健全。多年来,国家在这方面一直实行财政补贴、单位出费、个人无偿取暖的福利政策。1992~20**年,北京方庄地区供暖价格就曾4次上调,终因成本过高造成承担供暖费的单位负担过重,国家财政补贴不到位,交费难的问题十分突出。

2 .市场经济的竞争。一些企业经济不景气,有很多单位存在倒闭、重组、转产、搬迁等情况,而有的单位在等着靠卖地、卖厂房维持生活,根本无力支付供暖费,供暖费用的拖欠情况十分严重。

3. 无单位的个人承租人。他们大多下岗在家,靠领取生活费来解决温饱问题,没有其它的经济来源,他们当中有的不愿交费,有的把供暖费用与房屋质量等问题纠缠在一起,使欠费呈上升趋势。

4 .开发商征地拆迁所遗留的问题。一些拆迁户前后拆迁补偿不一,因产生逆反心理而拒交供暖费用的业主占相当一部分。

5 .供暖管理单位在管理上还有薄弱环节。如,供暖管线是整体供暖 , 交不交费也得供暖,保证稳定。

6 .收费人员有的素质不高,缺乏相应的公关能力。他们因为文化知识偏低、对政府政策的理解水平不够、形象和语言表达欠佳等主观因素,影响了供暖收费工作。

二、正确运用法律维权,确保物业管理企业的正常运转

虽然收费难有诸多因素,但关键还是看管理者是否采取积极手段和方法来收缴费用。几年来的工作实践中,物业管理企业在运用法律手段维护企业的利益方面取得了明显的成效。其具体做法为以下几个方面:

1 .培养法律意识,提高收费人员的运用能力。起诉工作要前移、先难后易、早立案、早判决、早收益,这是收费工作中积累的基本经验。

2 .明确诉讼程序,提高起诉工作质量。明确起诉工作程序,发挥每个程序的作用,才能有效地提高起诉质量、降低起诉成本。为此,在起诉工作中,物业管理企业可以采取一套法律程序走的通、被告能接收的方法:收费员与欠费单位谈判,明确欠费金额,讲明道理做好宣传;发送起诉书到单位再谈;法院受理后,庭外协商解决,我方撤诉;民事调解,经双方当事人签收后,即具有法律效力;民事判决;应诉二中院维持原判;最后申请执行。

3 .树立零成本意识 , 降低诉讼成本。在进行法律维权的每个程序当中 , 都要始终遵循以最小的成本获得最大的利益的基本原则来开展工作。如关于起诉费和滞纳金问题,起诉时 , 诉讼要求只写按协议缴纳滞纳金,不写滞纳金费用可降低起诉费成本。而且法官判决的原则是滞纳金适当判决。20**年6月,一家物业管理企业起诉某电器集团公司8名职工未缴纳共计120**.23元供暖费,该公司无故不参加庭审,8名职工中5名有协议(7326.03元),按200天×0.01×7326.03=14652.06元计算 ,

判决被告给付供暖费120**.23元,滞纳金14652.06元及诉讼费。申请执行后,被告同意支付供暖费、诉讼费,但滞纳金以5台270立升数字冰箱抵债。只要认真总结、分析并采取正确的方法进行解决,一定会取得好的结果。

4 .打好主动仗,提高解决问题的能力。供暖针对的收费对象比较复杂,遗留的难题也不少。为了解决这些难题,广大收费员积极清理账目、收集证据、弄清情况。举例如,某缝纫机经销部、某能源工程有限公司、中铁某工程有限公司这三个单位欠费类型不同,难度却相当,某物业管理企业是这样处理的 :

某缝纫机经销部,有11人因拆迁安置到该部门,从1992年至20**年从未支付过供暖费,金额近十万。由于所欠费用较大,20**年该物业管理企业将其告上了法庭,结果是物业管理企业胜诉。

20**年9月,某能源工程公司有8名员工从1997年至20**年一直支付50%的

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篇2：新修《物业管理条例》保护业主权益

　　新修《物业管理条例》如何保护业主权益

　　根据《中华人民共和国物权法》有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行修改，并于近日发布了修改后的《物业管理条例》。修改后的《物业管理条例》如何保护业主和物业服务企业的合法权益？

　　A 明确业主大会、业主委员会职责

　　《条例》明确，房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《条例》规定，同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　B 业主委员会应与物业订立书面合同

　　《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　C 物业代收费用不得收取手续费

　　《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　D 物业管理区内公建不得改变用途

　　《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《条例》还规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。