谈物业管理收费难问题

摘要:本文从主、客观角度对业主、宣传媒体、物业管理公司、开发商在管理和服务方面存在的问题进行了分析,并从物业管理公司的前期介入、加大宣传力度、转变服务观念、提高服务水平以及法律法规方面提出了解决物业管理公司收费难的途径和方法。

在市场经济体制下,陈旧的房管制度已经跟不上日新月异发展的社会,人们开始追求更高的生活质量,作为第三产业的物业管理行业在这种形式下应运而生。物业管理正以高质量、多元化逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。但实际工作中,拒缴物业管理费却成为一些业主的“杀手锏”,许多矛盾最后指向物业管理公司。据统计,高档居住小区的物业缴费率不足90%,普通住宅小区物业缴费率不足60%,有些小区甚至不足20%。如何解决收费难成为物业管理公司必须抓紧思考的问题。

一、物业管理收费难的原因

(一)业主长久形成的依赖思想观念转变慢

在计划经济体制下,我国住房采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅,住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。国家补贴造成了人们的依赖性,居民已经习惯了“只享受、不(少)付费”;我国实行社会主义市场经济后,根据市场经济的要求,人们在得到住房,成为业主后,要与物业管理公司签订《物业管理合同》

依照“谁消费、谁付费”的原则,明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后,仍要按期交纳管理费,难免会产生抵触情绪,出现“服务高要求,收费低标准”的思想。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规,但是,已经深入人心的只消费不花钱的思想观念不可能在短时间内一下消除,让广大业主充分认可。

(二)物业管理费用情况透明度差,缺少公示

企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业,物业管理肯定要获取利润。这利润绝大部分来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费,使之透明地运作,那么,物业管理费将不难收取。

但是,物业管理公司并不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是:一方面,根据经济学的一般观点,物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。但是,物业管理公司的生产成本却较难确定。比如物业管理公司实力,如果某物业管理公司有多个物业项目,它将某固定资产设备用在多个项目,但是,每个项目都分别一样地提取折旧,这样,生产成本必定会加大。

(三)建筑工程遗留问题多,物业管理公司难兑高承诺

建筑工程问题多,已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题,直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。居民由此产生的各种意见,都有可能造成物业管理费收取困难。

随着人们生活水平的提高,对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传 , 对物业管理做出不切实际的承诺。开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑质量低下,造成大量遗留问题。待业主进住后,发现实际状况与之差距甚远。于是,业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费以此作为挽回损失的手段。

(四)国家法律、法规不健全、不完善,不能充分适应物业管理的发展

在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(京价<房>字〔1997)第196号)中,将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法,以及

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篇2：正视物业管理收费难问题

摘要:为了突破物业管理费收缴困难这一制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,笔者结合其所在公司物业管理费收缴率达98%的经验,从表面现象(收费难)入手,深层次地分析了收费困难的起因,并对症下药,提出了解决方案。笔者认为,《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的施行尤其值得关注。

物业管理公司对居住小区实行物业管理,按规定收取物业管理费,看起来是件挺容易的事情,但实际并非如此。物业管理费收缴难是长期困扰大部分物业管理公司发展的老大难问题,不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象,它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,部分小区的物业管理甚至已经进入“业主欠费、物业亏损、服务减少、更多业主不交费”的恶性循环。如何解决物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

20**年,我公司物业管理费的收缴率达到了98%。这个成绩在整个物业管理领域可以算是表现很优秀的了。因此,我觉得有必要结合我们公司的日常工作经验,就物业管理收费难问题的原因与解决方案做一番探究。

一、物业收费难的症结所在

(1)开发商遗留问题殃及物业。经有关部门调查,凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区,拖欠物业管理费的现象都比较严重。由于开发商销售时的承诺没有兑现,规划设计更改等,业主找开发商索赔无果,便将矛头直指物业管理公司,并以拒交物业费来进行对抗;另外,部分房屋质量存在问题,但长期解决不了,业主万般无奈,便出此下策,不交纳物业管理费。

(2)物业管理公司的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,又不是一对一的,造成了业主对它的忽视。比如说,小区绿地的维护,对房屋外墙的清洗等等,这类服务给小区的整体景观带来焕然一新的面貌,但由于业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

(3)不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

(4)业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,业主就会对物业服务不满意,对物业管理公司产生意见,因而拒交物业管理费。

(5)业主盲目“跟风”。某些业主因为个别原因而拒付物业管理费,物业管理公司也因为诉讼成本以及担心将会激化矛盾等原因,很少会通过诉讼的途径解决问题,以至问题一拖再拖,致使另外一部分的业主盲目跟风、仿效,导致了物业管理费难以收缴。

二、对策和建议

针对上述物业管理收费难的问题,我公司通常采用以下几种办法加以解决。

(1)物业管理公司应该“想业主所想,急业主所急”,在引导业主理性维权的同时,要求开发商从项目建设开始就严把质量关。提醒业主加强自我保护意识,一旦商品房在买卖过程中存在遗留问题,要及时采取合理合法的手段进行解决。

我公司曾发生过这样一件事,某业主刘太太自2000年入住后,发现雨天卫生间墙面经常渗水,就向物业管理公司报修,物业管理公司经现场查看后确认是房屋建筑质量问题。但由于发展商和承包商之间有一些纠葛,所以报修工程拖了又拖

篇3：解决物业收费难问题

物业收费难,是目前多数物业公司所面临的窘境,也是全国很普遍的现象。物业管理费收缴率低,使许多物管企业入不敷出。据统计一般小区的物业收费率能达到75%,在北京地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50%左右,基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说,物业费收缴率低于80%,物业公司就难以维持正常的经营管理活动。最新抽样调查结果显示:北京市商品房小区平均物业收费率仅为约65%。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。市消费者协会介绍,今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前,由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。甚至出现了月桂庄园物业经理身背催费牌办公,脖子上挂着写了“依约交费,提高服务”的牌子,亲自到拖欠物业费的业主家门口,讨要物业费的现象。引发争议。

与此同时,业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多,物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。有的是业主打了物业公司工作人员,也有的是物业公司工作人员打了业主。

当物业收费难成为一种普遍现象,业主与物业公司的矛盾越来越大,诉讼官司越来越多,甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候,必然有其深刻的社会背景和原因,“物业经理身背催费牌办公”是一种无奈,也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的目标不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因。努力从根源上解决,才能彻底消除这种不幸和悲剧。

物业收费难,难在哪里?

从行业发展的角度讲,物业费难收其中有几大原因:

一是我国整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平,人们普遍对这个新兴的行业不很了解,不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下,人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯——既希望享受服务,又不愿意交纳相应的费用;在一些旧的公房和房改房小区,很多人住了一辈子房都没交过物业费,现在搬进新房要缴纳如此多的费用,很多人无法接受,无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

二是物业管理服务收费与普通老百姓的承受能力还不完全适应。特别是一些危房改造回迁小区,不交物业费的现象非常普遍。按照现行的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》,以普通的小区90平方米的房子为例,业主按现在的物业费平均标准2.4元/平方米为例,那么100平方米的房子每年大概需要交物业费2160元左右。加上每年3000多元的供暖费,每年三四千元的水电煤气费,每年2000元左右的电话费(不包括上网费),再加上卫生费、自行车、机动车存车费等等,北京普通住宅养一套房子一年至少要一万多元。这对于每月收入一两千元的普通老百姓来说,确实是一个很沉重的负担。如果每月再还银行一两千元按揭贷款,有些困难家庭确实难以支付物业费;如何化解日益增多的物业费纠纷,既能减轻居民负担,又能使物业公司得到应有的报酬,能够生存,是很多人关注的一个问题,

三是我国现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平,提供的服务不到位。不少小区的业主认为物业公司的收费不透明,不合理,乱收费,高收费,服务与收费价值不符,认为物业公司未尽到职责,因而拒绝交费。有关业内人士分析认为,目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生,大多与相关信息不公开不透明有关。根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的规定,物业收费标准应由业主大会,即全体业主决定。但实际上在首次业主大会召开之前,物业公司通常由开发商指定,物业费收费标准也由其单方面制订,业主根本没有“讨价还价”的余地。这样就形成了种种信息不对称。截止到20**年4月底,北京市有物业管理企业20**家,从业人员超过20万人。实现物业管理的项目4204个,面积29647.56万平方米,已成立业主委员会的仅241个。但是在这两千多家物业公司中,有的物业费每平方米只要几毛钱,有的要十几元,相差如此之多,不禁让老百姓质疑,物业费标准到底应该是多少?究竟是怎么来的?

物业管理费用的核算比较复杂,几乎每一宗物业价格都是不同的,影响价格的因素主要和社区规模、社区档次特别是客户需求的不同,构成价格的成本因素大体上分为21项,主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。所以北京市场的价格从0.3元/月/平方米到12元/月/平方米都有。这些都应该在入住前就与业主讲清楚,得到业主的认可,否则就必然在入住后出现收费纠纷。

有些不合理的收费可能是在前期物管过程中,开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理,并随同业主的购房