青浦区夏阳街道住宅小区物业管理工作考核办法2020

　　青浦区夏阳街道住宅小区物业管理工作考核办法

　　索引号：QF4023004-2020-001

　　公开类型：主动公开

　　发文日期：2020-06-15

　　发文字号：青夏街〔2020〕55号

　　公开主体：上海市青浦区夏阳街道办事处

　　发布日期：2020-06-15

　　为贯彻落实《关于加强青浦区住宅小区综合治理工作的意见》和《青浦区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》的文件精神，规范物业服务行为，提高物业服务水平，保障业主的合法权益，依据《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海物业管理招投标管理办法》等相关法律法规的有关规定，结合夏阳街道实际，制定本办法。

　　一、考核对象

　　行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。

　　本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老旧住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区及动迁安置房小区。

　　二、组织领导

　　街道成立以办事处主任任组长，分管领导任副组长，房管所、自治办、管理办、综治中心、网格中心、城管中队、居委会、业委会等单位负责人任组员的考核领导小组，下设工作考核小组，由房管所具体协调统筹对所有住宅小区物业服务工作进行考核。

　　三、考核内容

　　住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区治理等方面。

　　四、考核标准

　　详见《新建住宅小区物业管理考核标准》、《老旧(动迁房)住宅小区物业管理考核标准》等。

　　五、考核方式

　　住宅小区物业管理工作考核采取定期日常考核和第三方满意度测评相结合的方式。日常考核由夏阳街道房管所组织实施，区住房保障和房屋管理局负责委托第三方测评机构开展满意度测评。

　　六、考核方法

　　1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况实行百分制。

　　2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期日常考核占80%，第三方满意度测评占20%。

　　3.定期日常考核的内容参照考核标准执行。

　　夏阳街道住宅小区物业管理定期日常考核实行季度考核，每个季度最后一个月的25日前将考核结果汇总后，报街道考核领导小组。考核采取业委会考核、居委会考核、业主考核、职能部门考核和第三方测评相结合的方式进行。业委会考核占15%，居委会考核占15%，业主考核占20%、职能部门考核占30%、第三方测评机构测评占20%。年度考核排名以全年四个季度分数相加所得总分从高到低排列。居委会、业委会、业主、职能部门、第三方测评机构分别依照《夏阳街道新建住宅小区物业管理考核标准》和《夏阳街道老旧(动迁房)住宅小区物业管理考核标准》以及物业服务合同约定的标准，对物业服务企业基础管理、履行合同、参与社区治理、综合管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务、公共设施维护保养服务等方面进行测评，相关职能科室考核标准按年度工作要求可另行修订。

　　4.考核设A、B、C、D四个等次。综合评分在80分(含)以上的为A 级;综合评分在70—79分的为B级;综合评分在60—69分的为C级;综合评分在60分以下的为D级。

　　5.考核中发现住宅小区管理存在管理问题及安全隐患的，由夏阳街道房管所发放《住宅小区物业管理整改通知书》，要求物业服务企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。

　　6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为A级。

　　①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。

　　7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为D级。

　　①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运、敲墙等“强买强卖”等行为;③因物业管理原因发生重大安全事故。

　　8.对考核资料进行存档管理，小区考核结果于每年12月31日前将上报区住房保障和房屋管理局。

　　七、结果运用

　　住宅小区物业管理考核结果，将运用到《夏阳街道老小区物业服务“达标补贴”实施意见》和《夏阳街道关于配套商品房物业服务“托奖补贴”考核意见》之中，同时将作为企业前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、物业服务企业和项目经理信用信息征集等的重要参考依据。

　　1.年度综合考核为A级的住宅小区可由街道择优推荐参与上海市优秀住宅小区的评比;对年度综合考核为A级的老旧住宅小区，可在本行政区域内前期物业管理招投标中给予适当加分。

　　2.年度综合考核为C、D级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为D级的住宅小区，建议业主委员会按规定启动重新选聘物业服务企业工作，未组建业主委员会的住宅小区，可由社区居民委员会会同建设单位在征询业主意见后，按规定启动重新选聘物业服务企业工作。

　　3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为D级的，一年内不予出具企业诚信证明;整改期间暂停其在本行政区域内前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格;有2个项目考核评定为D级的，暂停该企业在本行政区域内半年的前期物业管理投标资格;有2个以上项目考核评定为D级的，暂停该企业在本行政区域内1年的前期物业管理投标资格。

　　4、实行“蓝、黄、红”三色警告制度，由主管部门对一次考核不合格的小区(按考核内容评分低于70分者)，对物业服务企业发出“蓝色警告”，并向小区业主公告，由物业服务企业递交整改计划并落实整改措施;对二次考核不合格的小区，对物业服务企业发出“黄色警告”，并向小区业主公告，由物业服务企业更换小区经理后继续实施;对一年内三次考核不合格的小区，对物业服务企业发出“红色警告”向小区业主公告，建议业主大会重新选聘物业服务企业。

　　5、根据考核结果产生物业小区排名，取前6名分别对应的物业公司在本街道年终物业考核总结大会上由街道领导颁发荣誉证书并给予一定的物质奖励，同时取得夏阳地区物业选聘优先推荐资格，相关物业从业人员获得荣誉奖励。总结大会将邀请区级媒体予以报道，增加获奖企业的行业知名度，并设置奖项如下：

　　一等奖小区一个，物业服务企业获得夏阳地区物业服务企业年度金奖，对应小区物业经理获得金牌经理奖项，并对对应的物业公司给予物质奖励。

　　二等奖小区两个，物业服务企业获得夏阳地区物业服务企业年度银奖，对应小区物业经理获得银牌经理奖项，并对对应的物业公司给予物质奖励。

　　三等奖小区三个，物业服务企业获得夏阳地区物业服务企业年度铜奖，对应小区物业经理获得铜牌经理奖项，并对对应的物业公司给予物质奖励。

　　6.年度考核结果，由街道通过相关方式公布。

　　八、附则

　　本办法自公布之日起施行。原《青浦区夏阳街道住宅小区物业管理工作考核办法(试行)》(青夏街﹝2018﹞42号)同时废止。

　　本办法内容如有与国家法律法规相抵触的，以法律法规为准，最终解释权归夏阳街道房屋管理所所有。

　　附件1.夏阳街道新建住宅小区物业管理考核标准

　　2.夏阳街道老旧(动迁房)住宅小区物业管理考核标准

　　上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处

　　2020年6月15日

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：宜丰县住宅小区物业管理行业监管考核办法

　　关于2017年度住宅小区物业管理行业监管考核办法

　　各物业服务企业、房地产开发企业、各社区：

　　为了做好新形势下县城住宅小区物业管理工作，规范物业服务企业的行为，切实提高物业企业管理水平和市场竞争力，维护业主合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律法规，特制定本考核办法如下：

　　一、考核对象

　　全县辖区内具有物业企业资质并从事物业管理活动的物业服务企业及实施市场化物业服务的物业服务企业和项目经理人(具体名单附后)。

　　二、考核主体

　　县房管局成立住宅小区物业管理检查考评小组，负责对辖区内的住宅小区物业管理检查考核工作。

　　三、考核原则

　　坚持 “公开、公平、公正”实事求是的原则，依据物业服务合同的约定的原则;根据物业服务质价相符的原则。

　　四、考核内容

　　(一)、围绕普通住宅物业服务一般标准。包括：①基本服务标准;②清洁卫生标准;③秩序维护标准;④房屋公共部分管理标准;⑤公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准等方面规定;具体包括：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理、保安、消防、车辆管理、环境卫生管理、绿化管理等八个项目(具体考核标准详见附件)。

　　(二)、前期物业阶段和常规物业阶段运行情况。包括：①前期物业和常规物业备案完成情况;②承接查验完成情况;③物业服务企业从业人员岗前培训情况;④依法依规申报使用住宅专项维修资金情况;⑤小区特种设施设备的运行安全管理情况。

　　(三)、诚信经营方面。包括：①企业是否乱收费、乱摊派;②受理信访投诉做到迅速及时，把问题控制在萌芽状态;③每半年公布一次经营情况及账目，接受业主监督(提供公示照片备案核查);④企业是否降低服务标准，侵害业主公共利益;⑤企业是否拖欠员工工资，违反国家劳动用工制度。

　　五、考核措施

　　(一)考核方式

　　物业服务住宅小区考核采取明查与暗访相结合，半年考核与年终考核相结合的方式进行，具体规定如下：

　　1、考核项目。县城部分已竣工交付使用的前期物业服务住宅小区、常规物业服务住宅小区确定为考核项目，半年和年终开展二次集中现场检查活动。

　　2、评分办法。考核组人员应严格对照考核评分细则，对每个项目分别考核，用所有考核项目分数相加除以所管项目个数为当次考核得分。

　　3、现场督查。考核组每次检查考核时，一是对物业服务资料台帐等进行现场查阅，察看现场管理;二是对业主投诉及应急维修进行现场勘查;三是召集业主代表进行物业服务满意度调查。

　　4、点评通报。考核小组检查考核时，当场公布考核结果和现场点评;并将考核情况及考核名次以书面形式通报，必要时向媒体公布。

　　(二)实行分值加减奖惩制度。

　　主管部门建立物业管理企业服务信用档案，根据信用档案的记录给企业直接加(减)分，具体规定如下：

　　1、加分条件及相加分值。在本年度内，物业服务企业服务工作有以下情况之一者，在年度综合平均分基础上对企业加1至5分。

　　①在物业管理行业开展的评比活动中获得国优的，一次加5分，省优的一次加3分;获市优的，一次加2分(以上仅使用一次);

　　②在物业专业刊上投稿并发表的，国家级刊物录用加5分，省级刊物录用加4分，市级刊物录用加3分。

　　③企业在推行市场化进程中，采取电子收费等创新改革举措的且物业管理成效明显的，加1至3分。

　　④年度内有新成立业主大会及业主委员会的，加1分。

　　⑤每季度有公布物业服务费收缴和使用情况的(以照片为证)加2分。

　　⑥业主满意率测评前三名的分别加1.5分、1分和0.5分。

　　2、减分原因及相减分值。在考核年度内，物业服务企业有以下行为之一的，视情节轻重，在当次考核时每次扣除1至5分。

　　①企业因违反《物业管理条例》规定，受主管部门行政处罚的扣5分，受主管部门通报批评的扣4分;

　　②因企业被新闻媒体曝光披露的扣3分;

　　③因企业责任给业主工作生活造成严重后果的扣3分;

　　④主管部门督办事项不能及时完成的扣2分;

　　⑤未经主管部门批准，擅自承接物业管理项目的扣2分(每个项目扣1分，扣完为止);

　　⑥因企业失责，业主投诉经调查情况属实的发现一起扣1分。

　　六、奖惩激励

　　1、奖项设置。经综合考评，评选1—4个县级年度物业管理先进单位和物业管理项目优秀经理人。

　　2、奖励办法。书面表彰，授予牌匾，给予一定的奖金。

　　3、其他规定。评比结果作为物业管理主管部门审查物业服务企业资质年检的主要依据。主管部门对年度检查考核综合得分低于75分，半年度及年终业主调查满意率低于75%的，将限制相关物业服务企业资质年检初审和盖章，责令退出本县市场。

　　4、对本年度考核优秀以上的物业服务小区将评为县级示范小区。

　　七、有关要求

　　1、各物业服务企业必须高度重视物业管理考核工作，要对照考核内容和标准;完善管理措施，规范服务行为，全面提高服务质量和管理水平。

　　2、本办法下发后，各物业服务企业要认真组织学习，并结合本企业实际，结合有关物业管理政策法规，认真贯彻落实，在落实中抓规范，在规范中促发展。

　　3、本办法由宜丰县房地产管理局物业管理所负责解释;本办法于2017年1月1日起实施。

篇3：泗阳县物业管理工作考核办法2020试行

　　名称 县人民政府办公室关于印发泗阳县物业管理工作考核办法(试行)的通知

　　索引号 01432281X/2020-00247 分类 政府办文件 城乡建设(含住房) 其他 通知

　　发布机构 泗阳县人民政府 公开日期 2020-06-28

　　文号 泗政办发〔2020〕55号 关键词

　　文件下载

　　县人民政府办公室关于印发泗阳县物业管理工作考核办法(试行)的通知

　　各乡镇人民政府，各街道办事处，各园区(场)管委会，县物业管理联席会议各成员单位：

　　《泗阳县物业管理工作考核办法(试行)》已经县政府十七届五十二次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　泗阳县人民政府办公室

　　2020年6月28日

　　此件公开发布

　　泗阳县物业管理工作考核办法(试行)

　　为进一步提升我县物业管理水平，规范物业行业考核监管体系，夯实物业各方主体责任，根据国务院和省市《物业管理条例》《宿迁市市区物业管理工作考核办法》《泗阳县物业管理工作联席会议制度》等法律法规和文件精神，结合我县实际，制定本办法。

　　一、考核机构

　　物业企业考核由县住建局牵头组织，城区属地政府、联席会议成员单位的考核由县城管委办牵头，住建局协助。

　　二、考核方法

　　考核实行百分制。针对法律法规和文件规定的职责内容，按照“公开透明、简便易行、务求实效”原则，采取动态考核与随机抽查相结合、专项检查和综合考核相结合、完成交办事项与信访投诉数据相结合等方式，综合考虑各居住小区服务年限，分为5年以下、5-10年、10年以上三个档次分类进行考核，每季度按各属地政府辖区居民小区数量的25%进行1次考核，每半年进行1次排名，年终综合确定得分、实施奖惩。

　　发生一般或较大以上安全生产事故、造成严重负面影响的信访稳定事件相关单位和人员实行一票否决。

　　三、考核范围

　　(一)物业企业(100分)

　　1.企业服务质量考核(60分)。采用随机抽选的方式，每季度确定一批住宅小区考核名单，分别对物业企业服务项目的基本要求、房屋管理、设施设备维护、安全生产、秩序维护、环境卫生、绿化养护、收费公示、信访投诉、文明城市创建及加分项等11个方面(详见附件1)进行考核，根据物业企业服务小区的数量分档平均计分(即物业企业被考核小区总得分/物业企业被考核小区数量*60%)。

　　2.属地政府考核(30分)。城区属地政府根据住建局抽选的被考核小区名单，每月组织一次考核，平均计入总分。

　　3.业主满意度测评(10分)。通过发布二维码和实地走访30-50户业主进行测评，平均计分(详见附件2)。

　　(二)城区属地政府(100分)

　　对城区众兴镇、来安街道、城南新城、城厢街道等4个城区属地政府，从企业服务质量、属地物业管理等2个方面进行考核：

　　1.企业服务质量(50分)。根据县住建局对属地政府辖区物业企业考核得分平均分的50%进行计分。

　　2.属地物业管理(50分)。从组织保障、行业建设管理、安全生产、重点难点问题治理、业主自治、投诉处理、交办工作等7方面进行考核计分(详见附件3)。

　　(三)联席会议成员单位(100分)

　　主要从组织保障、行业建设、建章立制、信访事项处理、交办工作落实等5个方面进行(详见附件4)。

　　四、考核奖惩

　　为有效推动工作落实，激励物业履责，提高监管力度，县财政设立100万元/年的物业管理专项扶持资金，年终按照考核排名情况实施奖惩。

　　(一)物业企业

　　设立年度“红黑榜”，年终在县主要媒体上公布、兑现奖惩：

　　1.奖励。将各个档次排名前6名的纳入红名单(红榜)，设一等奖1名(第1名)、二等奖2名(第2-3名)、三等奖3名(第4-6名)，授奖匾一块，并依次给予3万元、2万元和1万元的奖补扶持，在次年物业项目投标总评分基础上同时给予4分、3分和2分的加分奖励。

　　对连续两年荣获第1名的物业企业，授予“金牌物业”荣誉称号，并在次年物业项目投标总评分基础上给予5分的加分奖励。

　　以上各项奖励不重复计算。

　　2.处罚。考核低于60分的小区列入重点监管对象，纳入黑名单(黑榜)。半年考核低于60分的小区，给予黄牌警告，责成物业企业更换项目经理，被更换的项目经理2年内禁止在我县物业项目再行任职。年终考核排名后3位的小区，责成业主委员会召开业主大会，解聘物业服务企业，被解聘的企业3年内禁止参与我县物业项目投标。

　　列入黑榜的物业企业和关联人、项目经理，县信用管理部门应计入企业和个人信用档案，实施信用管理。同时，在物业企业招投标活动中，招标人应将奖惩结果予以应用。

　　(二)城区属地政府

　　根据物业管理的体量，众兴镇、来安街道、城南新城、城厢街道等城区属地政府分别按10万元、3万元、3万元、3万元的标准设立考核保证金。

　　1.奖励。年终考核得分90分及以上的，给予保证金额1.5倍的奖励;年终考核得分85(含)-90分的，给予保证金额1倍的奖励;年终考核得分75(含)-85分的，给予保证金额0.5倍的奖励。

　　2.处罚。年终考核得分75分以下的，由县财政从属地政府财政体系中扣缴物业考核保证金。

　　(三)联席会议成员单位

　　对属地政府和联席会议成员单位，半年一考核，并通报排名，年终考核结果，计入县目标考核。

　　五、工作要求

　　(一)强化属地管理。各属地政府对辖区内物业管理工作总负责，要按照法律法规和物业联席会议制度明确的工作职责，紧紧围绕物业管理水平提升和安全生产等工作目标，精准制定和细化工作方案;要加大物业政策宣传，制定业主委员会管理办法，业主公约，引导党员干部充分发挥先锋模范作用，督促业主大会、业主委员、业主会尽心、尽责履责、履约;全面强化对物业项目的监督和考核;做到有部署、有检查、有宣传、有考核，确保措施到位、奖惩分明。

　　(二)强化部门联动。各物业持有单位和县住建局要加强联动，全面落实项目经理和物业企业各项奖惩规定。各物业管理部门要着力研究制定本部门业务范围内的物业管理制度，积极履责、强化沟通、团结协作，常态化开展执法进小区活动，以强大的工作合力，彻底整治物业乱象、治理小区秩序，努力营造部门积极履责、行业齐抓共管的良好工作氛围。

　　(三)强化督查考核。县住建局要迅速建立物业区域信访投诉事项处理办法、物业服务等级评定办法、业主大会业主委员会指导规则等行业管理制度，厘清属地政府和物业管理部门权责清单，不断优化和完善物业行业考评标准。城管委办、考核办、住建局要全面加大宣传和督查考核力度，及时在小区显要位置公布“红黄黑”榜，对工作扎实、成绩突出的单位和个人及时给予表彰和奖励，对工作不力、成效不明显的单位和个人给予通报和处罚，以强有力的措施，推进我县物业管理水平提档升级。

　　其他乡镇(街道)对属地物业的考核可参照试行，试行期间，应根据情况及时修改完善本《考核办法》。

　　附件：1.泗阳县物业企业服务质量考核评分表

　　2.泗阳县物业服务满意度测评表

　　3.泗阳县属地政府物业管理工作考核评分表

　　4.泗阳县物业管理联席会议成员单位考核标

　　附件1

　　泗阳县物业企业服务质量考核表

　　项目名称：　　　 盖章　　　　　服务企业：　　　　盖章　　　　　　　　　　 考评得分：

考　　核　　内　　容	分值	评　　　分　　　标　　 准
合同规范	1	未能提供物业服务合同扣0.5分/项；合同约定的服务内容不明确、不规范扣0.2分；工作人员无劳动合同扣0.2分；无养老保险扣0.2分
1	无承接查验手续及台账扣1分；承接查验台账不齐全扣0.5分（此项针对2019年3月以后得新建项目）
0.5	办公室、值班室杂乱不整洁扣0.1分；未统一着装扣0.1分，着装不整齐扣0.1分；管理人员、工作职责未公示扣0.1分，公示不完整扣0.1分
1	未设立接待中心扣0.2分；未公示服务电话扣0.2分；无投诉、报修、维修和回访完整记录扣0.2分；未开展意见征询扣0.2分；征询意见后无回访或改进记录扣0.2分
1	无项目经理证书扣0.4分；无任职文件或未持证上岗扣0.2分/项；未参加培训扣0.2分/次
3.5	未建立管养台账扣0.5分；台账记录不完整、不规范扣0.5分；未建立设施设备台账的扣1分，设施设备运行、检查、维修、保养等记录缺失扣0.2分/项；未建立保洁台账扣0.5分，建立未完善扣0.5分；未建立绿化养护台账扣0.3分
房屋内部共用部位、配套设施维护	3	屋面天台、露台、排水沟（渠）未及时清理扣0.2分/处；屋顶装饰物、围栏、围墙破损未及时修复扣0.2分/处；墙砖、地砖发现明显破损或遗缺扣0.2分/处；墙面、地面、天花、台阶、栏杆等开裂、脱落、漏水、破损扣0.2分/处；房屋单元门、楼梯通道门、防火门以及共用部位门窗、玻璃破损、无法关闭未及时修复扣0.2分/处；每发现各类管道井门破损、无法关闭未及时修复扣0.1分
2	未建立装修制度扣0.1分，制度未落实扣0.2分；未签订装修合同扣0.3分；未定期巡查装修现场扣0.3分，对违章装修未制止或未上报的扣0.3分/处
设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作人员严格执行设施设备操作规程及保养规范	1	每发现一处设施设备标志不齐全、管理责任人不明确的扣0.2分
1	没有挡鼠板扣0.1分，存在跑、冒、滴、漏和鼠害现象扣0.2分/个，堆放与设备房无关物品的扣0.1分，报警事项未处理扣0.2分/处
考　　核　　内　　容	分值	评　　　分　　　标　　 准
电梯运行正常。1.五方通话畅通；2.电梯显著位置设立“文明乘梯先出后进”文明提示；监控设备运行正常，画面清晰。监控画面清晰无黑屏或花屏现象；监控室值班有专人值班，值班记录清晰可查	4	电梯五方通话不通、故障等扣0.5分/台，未设立文明乘梯提示扣0.2分/台；监控画面模糊或黑屏扣0.2分/个，监控探头损坏扣0.3分/个，监控室无值班或值班人员业务不熟扣1分/项，值班记录不完整扣0.5分，监控设施瘫痪扣2分
2	平面示意图缺失或老化模糊不清扣0.5分；楼栋、单元、户、公共配套设施、场地标志扣0.2分/个；道路、地下车库、场地发现坑洼扣0.2分/个；主要道路、地下车库缺交通标志（导向线）扣0.2分/个；井盖缺失、破损存在安全隐患0.2分/个
2	随机抽查，完好率低于70%（含）扣2分；70-80%（含）扣1.5分；80-90%扣1分；90-95%（含）扣0.5分；95%以上不扣分
消防设施完好有效，检查记录完备；消防主机及设备运行正常；消防室落实专人值班，持证上岗，符合消防管理要求；多层住宅每个楼道至少放一组灭火器，高层按规定每单元每层配置灭火器和相应消防设备；消防通道不得占用；楼道保持畅通，无私拉电线现象	12	消防系统瘫痪扣5分；消防控制室无专人值班扣0.5分，值班人员无证或值班人员与证书不符、业务不熟扣0.5分/项；未配置灭火器或灭火器过期、缺失扣0.5分/个；占用、堵塞消防通道扣3分/处；楼道内乱摆乱放扣0.5分/处；飞线等违规充电扣0.5分/处
5	每缺一项应急预案扣0.5分；未建立应急救援队伍扣1分；无演练台账扣1分/处；未开展消防和应急救援演练扣1分
3	未办理电梯特种设备使用登记证扣0.1分、没有维保合同项扣0.5分、未按规定年检扣1分，年检合格证未按规定粘贴扣0.5分
实施封闭式管理，保安执勤巡逻，实施外来车辆、人员登记管理	5	主入口未见执勤扣1分，未开展巡查或巡查无记录扣0.5分，有入口道闸未正常管理扣2分/处，未实施车辆或外来车辆、人员进出登记管理扣0.5分/项；未设立机动车、非机动车隔离扣1分
3	发现机动车、非机动车乱停放扣0.2分/辆，堵塞消防通道扣0.5分/个
实行保洁责任制，有明确的分工和责任范围，按标准配备保洁人员	3	人员配备不足、不在岗、不到位扣1分/个
7	垃圾外溢、垃圾未归集、未能做到日产日清，有乱涂乱写、乱张贴扣0.5分/处，有乱堆放未清理扣0.5分/处
6	箱体不整洁、周围有散落垃圾扣0.2分/处，垃圾桶破损、脏、缺盖或未盖扣0.3分/处；垃圾运输未封闭或封闭不严实扣0.5分，运输中抛洒滴漏扣0.5分；未设置建筑垃圾临时堆放点扣1.5分，建筑垃圾乱堆扣0.5分/处，垃圾未用防尘网遮盖扣0.5分
考　　核　　内　　容	分值	评　　　分　　　标　　 准
小区内无饲养鸡鸭等家禽家畜，无违规饲养动物；无乱设摊点；无违规油烟排放；小区内河流沟渠无黑臭、景观池游泳池清洁	5	违规饲养、散养家禽家畜等动物扣0.2分/处；摆摊设点、店外经营扣0.2分/处；违规油烟扣0.3分/处；河流、沟渠、景观池、游泳池黑臭、未清淤、脏乱差扣1分/处
苗木长势良好，修剪整齐美观；无枯死、折损、机械损伤，无明显卷、黄、异常落叶现象；无明显病虫害，缺水干旱现象	2	苗木修剪养护不及时，有枯死、折损、卷、黄、异常落叶现象扣0.2分/处；病虫害、缺水干旱扣0.2分/处
3	发现公共绿地裸露、乱晾晒、绿地侵占的扣0.2分/处；绿化带发现明显杂草扣0.2分/处；绿地未按要求设立文明提示牌扣0.1分/处；绿化带垃圾未清理扣0.5分/处
按规定实行明码标价。服务内容、标准、收费等级以及收费项目等在经营场所醒目位置公布；公共收益定期公示；公示特约服务或代办服务项目，并明示免费或收费标准	3	服务内容、服务标准、收费标准、公共收益未公示扣0.5分/项，公示不明确扣0.1分/项；无月度服务计划扣0.3分；员工考核、质量管理、财务管理、档案管理制度扣0.2分/项；特约服务或代办服务项目未公示，未明示免费或收费项目、标准扣1分，公示不明显扣0.5分
完成文明城市创建工作任务	3	未完成文明城市交办工作任务扣0.5分/次，被通报批评扣1分/次
信访投诉居高不下、举报次数多，查实属于物业企业责任	20	投诉案件办结不及时扣5分/次，越级上访至县或县级媒体扣8分/次，到市或市媒体扣10分/次，省或省级以上媒体扣20分
被县级及以上部门、媒体表彰	6	当季度被县通报表扬或媒体表彰、先进经验介绍加1分/个，市级表彰加2分/个，省级表彰加5分，最高不超过6分
4	建立党支部得1分；建立红色物业议事厅，有党旗、红色物业议事厅标识、有议事场所和设施、有工作制度、议事成员公示、议事工作记录及议事结果公示栏加2分；每季度开展一次以上红色议事加1分
1.以上扣分考核，除注明扣分不设下限外，每项分值扣完为止； 2.考核中，发现物业业务人员不在场、见不到资料等情况的按缺失处理； 3.发生一般或较大以上安全生产事故、造成严重负面影响的信访稳定事件一票否决

　　考　核　人　员　签　字：

　　被考核单位项目经理签字：

　　附件2

　　泗阳县物业服务满意度测评表

　　尊敬的业主：

　　为了客观的评价贵小区物业服务企业服务质量，现对物业服务企业的综合服务水平进行测评，促进全县物业行业服务水平不断提升。

　　恳请您对物业工作进行客观评价，并提供宝贵的意见或建议，感谢您的支持与参与!

　　幢号：　　　　　　　 房　　号：

　　姓名：　　　　　　　 手机号码：

　　得分：

业 主 评 分	得分
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（20分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★（10分）

　　您对本小区工作还有何意见和建议：

　　附件3

　　泗阳县属地政府物业管理工作考核表

考核内容	分值	考　　 核　　 指　　 标
强化组织领导，建立层级物业管理机构，高效开展物业监管工作	2	监管机构，工作制度，管理台账，少一项扣0.5分。各社区在明确社区专管员，每少设立1个扣0.2分。建立月考核制度，每月考核1次，少一次扣1分
3	驻村、驻片、司法、信访、城管、派出所等职能部门围绕物业职能，认真履职的，得3分，每发现一起工作不到位的扣0.5分
2	网格员未在岗在位，业务不熟、未积极履责尽责扣1分/个；党支部及党员未能积极发挥党员先锋模范作用，红色物业作用不明显扣1分/个
推动老旧小区实现基本物业服务	5	围绕业主反映强烈的停车难、电动车违规充电、屋面漏水、道路基础设施破旧等问题，主动实施老旧小区改造得1分/小区，小区实现基本物业服务得1分，累计不超过5分；出现物业企业擅自撤离导致小区脱管扣1分/小区
3	新增1个省级优秀物业管理项目得2分，新增1个市级优秀物业管理项目得1分
加强业主自治组织建设	5	违规成立业主委员会扣1分/个，未及时组织改选的业委会扣0.5分/个，未按规定召开业主大会扣0.5分/个。业主公约未建立或建立不规范扣0.5分，业主自治组织、业主大会、业主委员不能依法尽责履责扣1分/次，未责令改正扣1分/次
治理停车秩序	5	针对停车矛盾突出小区，制定解决方案并有效实施的，消防通道畅通无阻的得5分，未采取相关措施的不得分。车辆停放矛盾突出，业主上访视情节扣2-5分。车辆停放无序、堵塞消防通道扣2分/个
6	未出现新增违章搭建得5分，新增违章搭建扣2分/个。出现乱安乱装、毁绿种菜、油烟扰民等小区乱象，制止查处不力扣0.5分/个
4	倡导机关、事业单位、社区工作人员率先缴纳物业费得1分；有效探索建立物业费收缴争议快速处理机制得1分；建立物业缴费诚信约束机制，定期依法将不缴费业主失信信息报送征信管理部门得2分
安全无事故	25	消防设施设备、技防设施、自来水设施设备委托专业机构维保加0.5分/个。存在安全隐患扣5分/个；常态化开展安全隐患排查治理，全年安全无事故得15分。发生安全事故的，视情节扣10-25分，扣分不设下限
投诉事项处理	25	小区成立“物业纠纷调解室 ”，建立投诉受理制度得1分/件。没有投诉得23分。 投诉及时受理率、办结率达到100%得15分；未及时处理或逾期办结扣2—5分/个，没有投诉同一起信访案件，重访3次及以上扣5分/件；投诉月增加5%扣2分，扣分不设下限；业主委员会及其成员投诉到国家、省、市或县的，分别扣5、4、3、2分/次，扣分不设下限；投诉月减量5%得3分，每增加1%以上加0.5分
交办工作完成	15	未完成交办工作的，扣5分/件，扣分不设下限
1.以上扣分项除特别标注的以外，各扣分项扣完为止； 2.发生一般或较大以上安全生产事故、造成严重负面影响的信访稳定事件一票否决

　　附件4

　　泗阳县物业管理联席会议成员单位考核表

分值	考 核 内 容	考 核 指 标
10分	建立物业管理机构，制定并落实相关工作措施	建立物业管理机构得3分，受理信访、为居民提供服务得3分；建立但工作不健全得4分；未建立不得分
30分	制定年度规范物业管理工作实施方案，抓好业务范围内安全生产工作，与物业联席成员单位主动联动配合，常态化开展执法进小区综合整治行动，群众满意度明显提高	积极履责、主动开展执法进小区每次得3分，工作开展不到位，扣5分；被市、省以上新闻媒体负面曝光或因工作不力被纪委部门问责扣10分；安全设施、设备缺失、破损的视情况扣10-15分，扣分不设下限
10分	出台规范性文件、考核办法，建立职责内安全生产工作制度，对所涉及物业行业工作进行顶层设计，制度规范，常态化检查考核，促进物业服务企业质态提升	规范性文件、台账资料规范齐全得2分，考核内容具体得2分，有效开展工作得3分。定期进行小区开展政策宣传、开展业务培训，每次得0.5分，最高不超过3分
25分	对业主的投诉举报有登记、有落实、有反馈，信访人满意率高。对县12345平台、物业联席办、城管委办、信访联席办交办的信访案件，受理率、办结率达到100%，年度物业投诉案件持续减量	当季物业投诉案件比上月下降5个百分点得5分。每再增加0.5个百分点的加2分，加分最多不超过10分；案件投诉率每增加0.5个百分点扣2分，扣分不设下限。受理率、办结率100%的得10分。有一起未处理或逾期办结扣5分。同一起信访案件，重访3次及以上扣10分/起
25分	落实法律法规赋予、合同规约约定和联席办交办事项	各项工作、交办工作落实质量不高，每件扣2分；不落实到位扣5分/件，扣分不设下限
1．以上扣分项除特别标注的以外，各扣分项扣完为止； 2．发生一般或较大以上安全生产事故、造成严重负面影响的信访稳定事件一票否决

篇4：物业管理租赁业务绩效考核

　　随着中国物业管理行业的快速发展，越来越多的物业管理公司都开始引入和实行绩效考核的管理制度。这就需要与其相配套的、适合物业经营特点的奖励制度。只有科学的奖励制度才能达到奖优促庸、提升公司经营业绩的目的。而租期因素就是物业租赁奖励制度中的一个重要方面。

　　一、租期因素的由来

　　目前在国内的主要商业大城市里，有很多以租赁经营为主的商业物业项目，比如写字楼、购物中心。这些项目除了依靠房屋中介公司介绍租户以外，主要还是通过项目下属的物业租赁部(销售部)来完成场地出租的工作。像所有其它行业销售部门的薪酬机制一样，很多物业管理公司的租赁部也是采用与销售业绩直接挂钩的方法，即销售人员的薪酬是基本工资+租赁销售奖励。这种业绩奖励的数额是所签合同月租金的某个固定百分点。百分点的具体数值会随着所在城市的不同、物业类型的不同、物业档次不同而不同，一般是在合同月租金额的0.8%至10%之间。

　　由于物业租赁经营的特殊性，简单地以固定百分点的方法确定销售奖励，显得有些过于粗放，不能准确地反映和奖励那些“含金量”较高的销售工作。比如所签合同租期长短的因素就被忽略了。

　　一般来说合同租期越长，物业的出租率越稳定，物业的销售和管理费用就越低;租期越短，租户变动越频繁，空置率越高，物业的租金收入就越少。而且租户变动频繁，也不利于物业项目的市场形象和口碑。所以物业管理公司一般都希望租户的租期长一些。因此，有一定档次或者规范管理的物业管理公司一般都要求合同租期不少于12个月。

　　如果按月租金固定百分点的方法来计算业绩奖励，在每平米租金相同的情况下，12个月和48个月租赁合同的奖励是一样的，因而销售人员没有必要去努力完成有利于物业项目的长期租约。而且签订长期租约的租户往往在每平米租金上要求得到更多的折扣，这就会降低月租金数额，从而减少销售人员相应的业绩奖励。遇到这样的潜在长期租户，销售人员自然没有什么积极性去完成长期租赁合同。

　　可见，在物业租赁业绩奖励中，如何计入租期因素是物业经营公司面临的一个很现实的问题。特别是一些高档物业和规范化管理的物业经营公司更需要解决好这个问题。

　　二、解决租期因素的有效方法--租期系数

　　解决租期因素的方法可以有很多，但是既简单又有效的方法还属租期系数的方法。所谓租期系数就是与租期直接相关的，通过一个特别设计的计算公式得到的一个数值。用这个系数与业绩奖励的固定百分点相乘，就可以使合同租期的长短与租赁业绩奖励的多少紧密地联系起来。

　　当租期系数等于1时，对业绩奖励的多少不产生影响;当租期系数小于1时，业绩奖励将减少;当租期系数大于1时，业绩奖励将增加。

　　经过反复研究和计算，这个租期系数的基本公式应该是:

　　y =√* + a/ b

　　公式中的y，就是租期系数;*是以月为单位的租期;a和b是物业公司根据自己实际情况而确定的两个常数。选定常数的依据是:(1)物业公司预期的租户平均租期;(2)公司业绩奖励政策的力度。

　　比如，许多规范管理的高档写字楼或购物中心，其预期的平均租期为24个月是比较理想的。由此，我们可以确定租期系数的基础数值1所对应的租期是24个月。这样就可以得到下列的租期系数计算公式:

　　y=√* + 12/ 6(公式一)

　　常数a = 12，常数b = 6。

　　当*为24个月时，y是1，销售奖励金额等于原来的百分比;当*为12个月时，y是0.82，销售奖励金额就会减少近二成;当*为48个月时，y是1.29，销售奖励金额就会增加近三成。

　　即使合同租期*为120个月时，租期系数y是1.91。

　　通过调整公式中的两个常数a和b，还可以得到适合不同奖励力度的计算公式，下面的两个公式就是这样的例子。

　　y =√* + 25/ 7 (公式二)

　　常数a = 25，b =7;

　　y =√* + 1/ 5(公式三)

　　常数a = 1，b = 5;

　　为了直观地说明以上三种计算公式的特点、异同和相互关系，下面就用曲线图1来表现*和y在这三种计算公式中的对应关系。

　　从图中可以清楚地看到，在三种计算公式中，租期系数的数值都是随着租期的延长而变大的，而且三种公式的租期系数1都相交于24个月的租期点上，符合公司预期的租户平均租期长度。其不同之处，就是这三种公式曲线变化的幅度不一样，可以反映物业公司不同的奖励政策力度。曲线越陡的公式，奖励力度越大。公式三就比公式一的奖励力度大。公式一就比公式二的奖励力度大。

　　以上就是对租期系数计算公式的介绍说明。合理地选取常数a和b就可以获得适用的租期系数。有了适宜的租期系数，租赁销售奖励中如何计入租期因素的问题就迎刃而解了。

　　三、租期系数基本公式的优势

　　租期系数的基本公式是: y =√* + a/ b。这个公式的优点是:

　　1、公式简单易用。其实租期系数的计算公式还可以设计出N种。但是相比较而言，上述公式中的租期和租期系数的关系简单明了，各种不同的租期都可以通过计算器的简单计算，得到准确的租期系数。

　　2、所得系数合理可行。设计上述公式的思路是首先确定预期平均租期的租期系数为1，再使租期系数y的变化幅度小于租期*的变化幅度。在该公式中，从12个月至120个月的租期范围内，所得的租期系数都是合理可行的。

　　如果同样是设定24个月的租期系数为1，只简单地采用 y= * / 24的公式。当 *为12个月时，y是0.5，系数过小;当*为48个月时，

　　y是2，如果是72个月，系数就已经是3了。显然这个租期系数计算公式系数变化过大，不可行，还是上述计算公式比较合理。

　　3、通用性强，适合各种物业经营项目的需要。在国内不同的城市，物业租赁业绩奖励的力度大小不一样、不同物业之间市场定位差异也比较大，因此租期系数计算公式必须要有很强的通用性和适用性，以满足不同物业公司的需要。由于上述租期系数计算公式有两个可以调整的常数a和b，使物业经营公司完全可以根据自己的实际需要来确定两个常数，从而得到定制化的租期系数计算公式。

　　比如，如果物业公司预期的平均租期只是18个月，需要把18个月的租期系数设定为1，那么租期系数的计算公式可以是:

　　y =√* + 18 /6(公式四)

　　常数a = 18，b = 6;

　　y =√* + 7 / 5(公式五)

　　常数 a = 7，b = 5。

　　如果预期的平均租期是12个月，租期系数的计算公式可以为:

　　y =√* + 13 / 5(公式六)

　　常数a = 13，b = 5;

　　y =√* + 4 / 4(公式七)

　　常数 a = 4，b = 4。

　　下面也用曲线图2来显示以上四种计算公式，以便直观地了解通用的租期系数计算公式，在选择了不同的常数组合以后，这些计算公式都有哪些特点、系数变化的趋势，以及公式相互之间的异同。这些公式同时也可以作为不同公司定制租期系数计算公式的参考公式。

　　从图中可以发现:公式四和公式五的相交点就是系数为1和租期为12月的那一点;但是公式四比公式五的斜率要大，说明公式四中的系数变化幅度要大于公式五。公式六和公式七的相交点正好是在系数为1、月租期为18月的那一点上;公式六的斜率大于公式七，说明公式六的租期系数随着租期的增加，变化幅度要大于公式七的租期系数。

　　总之，通过选取租期系数通用计算公式y=√* + a /

　　b中常数a和b的不同组合，可以定制出适合不同物业经营公司需要的租期系数计算公式。所以说这个计算公式的优势还是显而易见的。

　　四、实际运用租期系数计算公式时应注意的一些问题

　　虽然租期系数计算公式y=√* + a / b很实用，但是在实际运用该公式时，仍然需要注意应用的条件和技巧。否则，在实施销售业绩奖励中仍然达不到预期的效果。

　　1、租期过长的问题。在前面我们已经探讨过租期在120个月以内时，用租期系数计算公式得到的结果是可行的。但是如果租期超过120个月，那该怎么办?

　　一个公司经营发展10年，仍然继续租用原址经营的公司少之又少。所以即使签了租期为10年以上的租约也不一定真的能如约实现。因此，为了便于管理、避免引起无谓的奖励纠纷，物业公司最好在公司的业绩奖励办法中硬性规定:即使合同租期超过10年，也按120个月来计算租期系数。这是最简单、有效的解决办法。当然，公司也可以根据自己的实际情况明确规定:所有超过8年(或6年)的租约均按8年(或6年)来计算租期系数。

　　2、租金递增的问题。虽然对物业公司来说合同租期以长为好，但也不是绝对的。这除了要看起租租金是否合适外，还要看在租期内每二年或三年是否有一定的租金递增。递增量最少要和预期的平均通货膨胀率相当。如果所签的长期租约没有租金递增的条款，物业公司就要考虑限制使用租期系数的问题。比如，物业公司可以规定没有租金递增条款的租约，租期系数不大于1。

　　3、如何设定预期合同平均租期的问题。如何确定计算公式中使系数为1的预期合同平均租期，这要从两个方面来考虑:

　　(1)根据公司的经营战略、市场定位和物业租赁市场情况，确定预期合同平均租期的月数;

　　(2)根据公司奖励政策的力度，确定租期系数为1时，所对应的租期月数。租期月数设定得越少，销售人员就越容易得到大于1的租期系数，奖励的力度也就越大;反之，奖励的力度就越小。

　　4、与销售奖励的固定百分点相匹配的问题。物业经营公司为了达到实行销售业绩奖励政策的目的，除了要定制一个合理的租期系数外，还要考虑业绩奖励固定百分点的高低是否与租期系数相匹配。只有选择适宜的业绩奖励固定百分点和适宜的租期系数计算公式，才能最大限度地发挥业绩奖励制度的激励作用。

　　总之，面对租赁工作中千差万别的具体情况，需要不断探索、总结合理设定和应用租期系数计算公式的经验。

篇5：机关办公场所物业管理考核标准

　　机关办公场所物业管理考核标准

　　为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。

　　一、考核单位：

　　二、考核对象：

　　三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规范化、科学化管理，树立良好的服务形象，保证行政中心各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作水平。

　　四、考核项目

　　(一)安全保卫工作(办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、广场及外围巡查、地下车库安全保卫、楼宇防盗监控等)

　　(二)设施设备管理(供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护等)

　　(三)卫生保洁(1、室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。2、室内保洁：电梯间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等)

　　(四)会务工作(会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等)

　　(五)绿化美化工作(修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等)

　　五、量化考核

　　(一)日常考核

　　中心每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责成物管公司限期整改。

　　(二)季度、年度考核

　　季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由 牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由 负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90分为合格，90分以上足额划拨应付承包费;低于90分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服务费的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。