曳引式电梯维保基本要求

　　4.1 机房

　　4.1.1~4.1.13条款每月检查一次。

　　4.1.1 机房内应通风良好,温度保持在5-40℃范围内,供电电压波动应不大于±7% 。

　　4.1.2主电源开关应装在机房入口处,方便操作,高度适宜;熔断器容量符合要求,接触良好。

　　4.1.3 曳引轮、飞轮、限速器轮外侧面应漆成黄色,上、下行方向标志正确清晰。

　　4.1.4 机房固定照明不低于200L*;电源插座有效,且不受主电源控制。

　　4.1.5两台以上电梯同在一个机房时,每台电梯的主电源开关和对应设备应有识别标志。

　　4.1.6 盘车手轮和开闸扳手悬挂正确,位置显著;盘车手轮漆成黄色,开闸扳手漆成红色。

　　4.1.7 机房地面上如有孔洞均应加保护。出绳孔周边间隙应为20-40mm,周围应有高度不小于50㎜的圈框,多余孔应填充。

　　4.1.8 线槽和接线盒应加盖。控制线路和动力线路应分别敷设,布线符合原设计或改造要求。

　　4.1.9 机房内要保持清洁、干燥、无垃圾杂物。

　　4.1.10 曳引钢丝绳上应标出轿厢处于各层平层位置时的标志,并张贴标志图。

　　4.1.11 机房内必须张贴紧急救援说明。

　　4.1.12 机房内消防设施应有效可靠。

　　4.1.13机房应有电气图,且在控制屏上标出轿门门锁、厅门门锁、安全回路、极限、限位的线号。

　　4.2 曳引电动机

　　4.2.1电动机定子绕组的绝缘电阻,每年测试一次,阻值应不小于0.5MΩ。

　　4.2.2电动机轴承无漏油、渗油现象,按其要求润滑,温升或有异常声时,应及时处理。

　　4.2.3电动机定子绕组温升每年测试一次,其值小于75℃。

　　4.2.4电动机轴头漏油或渗油情况,::每季度检查一次,发现问题应及时处理。因轴承磨损,使定子与转子间的空隙沿圆周最大偏差超出0.2㎜而产生噪声时,必须更换轴承。

　　4.2.5电动机运转情况每月检查一次,若发现异常,应及时测量电流值。高速、低速中的三相电流值,相差应不大于5% 。

　　4.2.6电机内部和换向器、线圈连接线与引出线上的灰尘,每月清理一次。

　　4.2.7电动机的振动振幅每月检查一次。钢性应不超过:0.02mm;弹性应不超过:0.2mm;轴向窜动量应不超过3mm。

　　4.3 制动器

　　4.3.1 制动器动作灵活,工作可靠。

　　4.3.2制动器制动时两侧闸瓦应紧密、均匀地贴合在制动轮的工作面上,松闸时制动轮与闸瓦不发生摩擦。每月检查一次。

　　4.3.3制动器上各活动铰轴每月加油润滑一次,不允许将油滴在制动轮上。

　　4.3.4制动闸瓦铆钉头不允许接触到制动轮,制动衬磨损超过其厚度的1/4或已露出铆钉头时应更换衬垫,新换装的制动衬垫、与制动轮接触面(抱闸)不少于80%,铆钉应埋入衬垫内3㎜。每季度检查一次。

　　4.3.5制动器的可动铰轴磨损量超过原直径的5%或椭圆度超过0.5㎜时,应更换新轴,每年检查一次。

　　4.3.6电磁制动器、电磁铁芯在吸合时应无撞击声、运动灵活,必要时在电磁铁芯与铜套间加石墨粉润滑,制动器线圈温升不大于60℃,每半年检查一次。

　　4.3.7联轴器的螺栓无扩大变形、松动,橡胶圈(块)无磨损变形或脱落,每季度检查一次。

　　4.3.8电梯启、制动时无冲击和异常响声,制动轮无裂纹,每半年检查一次。

　　4.4 减速箱

　　4.4.1减速箱蜗轮轴伸出端渗油应不超过20c㎡/小时,每季度检查一次。

　　4.4.2减速箱无漏油或渗油现象,每年检查一次。

　　4.4.3减速箱运行时不得有杂音,冲击和异常振动,箱内温度不大于85℃,轴承温升不大于60℃,每季度检查一次。

　　4.4.4当发现蜗轮与蜗杆啮合轮齿侧隙超过1mm,并且运行中产生猛烈撞击或轮齿磨损量达到原齿厚的15%,应更换蜗轮和蜗杆,每年检查一次。

　　4.4.5蜗杆轴的轴向间隙,客梯不超过0.08mm,货梯不超过0.12mm,每年检查一次

　　4.5曳引轮、导向轮

　　4.5.1曳引轮轮圈及轮筒应无裂纹,两者的连接螺栓无松动或移动,每年检查一次。

　　4.5.2对曳引轮、导向轮的轴承应润滑,轴承座的螺栓无松动,每季度一次。

　　4.5.3曳引轮轮槽应清洁,不许加油,每年检查一次。

　　4.5.4曳引轮绳槽底与曳引绳之间的间隙,要求不得小于1 mm,否则更换曳引轮,每年检查一次。

　　4.5.5曳引轮、导向轮、复绕轮、钢带轮,垂直度偏差不超过2mm,曳引轮与导向轮平行偏差不大于1mm,每年检查一次。

　　4.6控制柜

　　4.6.1控制柜电流表、电压表指示正确,每季度检查

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篇2：液压电梯维保基本要求

　　液压电梯与曳引式电梯相同部分的维保要求见第4 章的规定,不同部分应符合以下要求:

　　5.1液压系统

　　5.1.1机房禁止烟火标志完好,电气和油液灭火器有效,机房与井道若不毗邻其之间的通讯设备完好。

　　5.1.2液压油管无破裂,管接头、油箱及各类阀体无漏油现象。每月检查一次。

　　5.1.3过滤器内杂物清理,每半年一次。

　　5.1.4电梯升至最高层油量应处于规定位置,每月检查一次。

　　5.1.5油缸柱柱塞间无超量渗透油,每月检查一次

　　5.1.6安全溢流阀调定工作压力不应超过满负荷压力值的140%,在任何情况下严禁超过满负荷压力值的170%(超过140%时应提供液压管路、油缸的计算说明)。每半年测试一次。

　　5.1.7在停电的状态下,::机房内手动控制的下降阀功能可靠,能将轿厢以不大于0.3m/s的速度下降到平层位置。当系统压力低于该阀的压力时,手动下降操作应无效,不得出现驱动、钢丝绳松驰现象。每半年试验一次。

　　5.1.8手动泵配置的溢流阀调定压力,不应超过额定压力值的2.3倍。每半年测试一次。

　　5.1.9液压系统油温监控装置功能可靠,当油箱油温超过预定值时,该装置应能立即将轿厢就近停靠在平层位置上并打开轿门。只有经过充分冷却之后,液压电梯才能自动恢复上方向的正常运行。

　　5.2电梯功能试验

　　5.2.1~5.2.6条款每半年检查一次。

　　5.2.1电梯与油泵同步运行试验:驱动油泵的电动机不旋转,液压电梯应停止运行,并保持停车状态。

　　5.2.2额定载重量轿厢沉降试验:载有额定载荷的轿厢停靠在上端站,在10min内轿厢下沉距离不超过10mm。

　　5.2.3电器防沉降系统试验:当轿厢位于平层面以下最大0.12m至开锁区下端的区间内时,无论轿门处于任何位置,都应按上行方向给主机通电,使轿厢向上移动。

　　5.2.4限速切断阀试验:装有额定载荷重量的轿厢下行超速,当达到限速切断阀的动作速度时,限速切断阀应可靠动作,其调定速度应符合出厂资料的要求。

　　5.2.5对重安全钳试验:轿厢空载、对重以检修速度下行,进行试验,安全钳动作可靠。

　　5.2.6耐压试验:对液压系统加以200%的满负荷压力,保持5分钟,液压系统应无明显的压力下降和泄漏。

篇3：物业作业指导书:电梯维保监控办法

　　物业作业指导书：电梯维保监控办法

　　1、目的

　　为统一电梯维修服务监控操作规范，提高电梯管理水平。

　　2、范围

　　适用于公司各管理处电梯维保监控。

　　3、定义

　　无

　　4、职责

　　部门/岗位工作职责频次

　　品质管理部负责组织电梯维保供方的选聘

　　组织电梯大检查，评估维保方服务质量；

　　抽查供方服务质量及时

　　每半年评估一次

　　每季度至少一次

　　管理处对电梯维保方服务质量全面检查与监督

　　对电梯维保方进行季度评估每月一次

　　每季度一次

　　监控人员日常检查服务供方的服务质量每周

　　定期评估服务供方服务质量每月

　　5、方法和过程控制

　　5.1供方的选择

　　5.1.2使用电梯的管理处，一般应选择该品牌电梯当地分公司作为电梯维保的战略伙伴，服务质量不能达到要求时，也可选择规模较大、实力较强的电梯维保公司作为电梯维保服务供方。

　　5.1.3所选电梯维保服务供方，应为具有政府主管部门认定的资质级别的合法电梯维保企业。

　　5.1.4确定电梯维保服务供方须经品质管理部经理、管理处经理、品质部专业人员、财务人员共同审核，选择三家以上企业从企业资质、服务质量、委托价格等方面进行对比，进行招投标，以选择质优价廉的维保服务供方。

　　5.2维保合同的签订

　　5.2.1各管理处应根据管理区域内电梯运行状况，对电梯维保委托方式进行选择，一般新安装电梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅电梯首先考虑半保方式，写字楼或其他使用率较高的电梯应首先考虑全保方式。但是为了转移技术风险，在经济条件许可的情况下，建议均采用全保方式。

　　5.2.2维保合同内容一般应包括：合同期限、电梯安装地点、电梯型号、数量、维保价格、维保内容、维修及保养标准、违约罚则、合同续签等事项。以本监控办法所附的合同为标准，各地公司可根据实际情况进行适当调整。

　　5.2.3签订合同前应请维保单位对拟委托电梯进行现场考察，提交电梯五年内的大、中修计划，提交电梯年度保养计划，提交电梯维保人员介绍资料等。

　　5.2.4拟采用半保方式委托保养的，须请维保单位提供常用配件的供应价格、信息更新方式、配件供应渠道等保证资料。

　　5.2.5全保方式一般要求每周进行一次例行保养、半保方式一般要求每半月进行一次例行保养；电梯出现故障时，一般要求维修人员在15分钟内到达现场；管理处电梯达8部以上时，要求维保单位现场须派驻专职人员。

　　5.3服务过程监督

　　5.3.1采用全保委托方式时，公司电梯总数量在30部以下的，需指定一名专业技术人员负责电梯维保服务供方的监控工作，电梯总数量在30-60部的，须有两名专业技术人员负责，依此类推。

　　5.3.2采用标准保委托方式时，专业技术人员的配备数量为全保方式时的1.5倍。

　　5.3.3各管理处须严格按照维保合同及附件的要求对分供方进行监控。

　　5.3.4维保方每次例行保养完成时，须由各管理处指定的电梯技术员签字确认，质量未达到合同要求时须重新保养，直至合格。

　　5.3.5维保方每月须提交月度服务报告，对电梯维修、保养、运行管理等情况进行汇总。

　　5.3.6每季度由各管理处对维保方的保养效果进行评估并记录。

　　5.3.7每半年，品质管理部组织相关人员需对电梯保养工作进行综合评估。较大或普遍存在的问题，由公司知会维保方，要求其提出改进意见。

　　5.3.8合同中应明确严禁维保方以礼品、娱乐性招待、金钱或其他形式贿赂、馈赠物业公司员工，否则可认为乙方违约，合同立即解除。

篇4：小区电梯检测不合格，物业被判承担维保责任之案例

　　案例：小区电梯检测不合格 物业被判承担维保责任

　　目前，我国部分住宅电梯逐步进入老旧化状态，我国相关法律只明确了在保修期内对存在安全隐患电梯维修的主体责任，但在保修期外的情况却不够明确。近日，辽宁省沈阳市中级人民法院对一起电梯保外维修争议案件审理后，通过《前期物业服务合同》及相关证据，明确电梯维修主体责任为物业公司，并非房地产开发商。

　　20**年3月18日，辽宁某房地产开发有限公司与辽宁某物业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公司提供前期物业服务，并约定由物业公司负责对共有设施设备的运行、维修、养护和管理。20**年4月，房地产公司将小区电梯资料移交给该物业公司，后物业公司委托沈阳中永电梯有限公司进行维护保养。

　　20**年7月，中永电梯公司出具小区电梯存在严重安全隐患的报告，并提出解决方案。20**年8月14日后，中永电梯公司没有与物业公司续约。20**年12月，该小区1号楼4部电梯经沈阳特种设备检测研究院检测不合格，随后被查封。在政府部门主持调解下，房地产公司与物业公司各自维修了两部电梯，其中房地产公司支付安装维修款31.8万元。不过，房地产公司认为，这笔钱并不应由其实际买单，于是一纸诉状将物业公司告上法庭，索要这笔维修款。

　　法院一审后，判令物业公司一次性给付房地产公司电梯维修款31.8万元。物业公司不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院审理后认为，根据《前期物业服务合同》约定，应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理，而物业公司与沈阳中永电梯公司合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，应对4部电梯定期检验不合格承担责任。因此，在电梯交付物业公司后出现故障，且物业公司在管理、养护过程中存在过错的前提下，应由物业公司承担相应责任。

　　据此，法院驳回上诉，维持原判。

　　电梯保外维修责任以合同为准

　　针对老旧小区超出保修期的电梯应由开发商承担维修责任还是物业公司承担的问题，本案二审承办法官王惠丽表示，《关于加强电梯管理的暂行规定》第七条第三款规定，电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。本案中，最初房地产公司在向物业公司移交这4部电梯时，有《电梯安全检验合格证》《产品出厂合格证》等，足以证明电梯质量及安装运行合格。依据《前期物业服务合同》，电梯属于物业共用设施，故电梯自交付之日起应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理。

　　而物业公司与电梯公司维保合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，故认定物业公司在收取物业费后未正当履行物业服务义务，应承担相应责任。

篇5：X物业公司西苑电梯采购维保合同意见

　　某物业公司关于西苑电梯采购与维保合同的意见

　　一有关采购合同：

　　1、合同主体问题：

　　当物管公司与开发商脱钩，如何解决物管公司行使本合同甲方（重庆中**置业有限公司）的职权？

　　2、质保期与维保期：

　　质保期的责任及服务质量应当纳入质保金管理范围，而维保期内的服务质量由电梯维保费的奖惩调控。

　　两者都存在服务品质标准问题，但有很大区别：前者涉及产品质量，后者属有偿服务。故《维保协议》不应将两者合二为一，前者应说明：哪些是质量问题及其责任和相应的经济处罚标准，属违约责任；而在采购合同的"违约责任"中，没有对产品质量（制造与安装质量和服务质量）的约定。

　　3、电梯的质保期过后，须经劳动局检测合格后`才能进入有偿维护保养期。

　　4、建议参考"有偿维保合同"中的核心标准：①符合国家的规范；②故障率；③服务的质量与水平等对乙方（电梯公司）在质保期内的服务标准作出规定。

　　5、订购合同中对乙方所提供的电梯技术资料要作严格要求；采购合同中必须约定："供货方必须提供用户认为必需的技术资料"。

　　6、采购合同所应加入的其它要求参见《关于**花园西苑电梯设备的物管要求》中的"对我方员工的培训要求"、"资料支持"和"安装完成后的维保要求"。

　　二、电梯维保问题

　　（-）三菱公司提供的维保合同不能接受，须重签．主要问题：

　　1、无服务标准或标准太低；

　　2、费用偏高；

　　3、责任不够明确。

　　（二）我方意见：

　　1、由于我方专业人员较少，恐不能完全监控其安装和调试及担负后期自行维保，故建议采用全包方式，且以较长年限为佳（5-10年均可）。目的：①使其承担较长时间的责任，在产品制造和安装上把住关；②在维保费上对方有一定收益，我方可提出较高的服务质量要求，并让其在产品售价上作出让步。

　　2、保养合同应以服务标准"故障率"为核心，对服务频度、及时性、有效性进行考评，采取经济奖罚措施；

　　3、全包必须包括电脑板的更换费用及向劳动部门的年检取证费用；

　　4、我方工程人员进行综合协调与监控，人不必多，但对方未提供培训大纲。

　　具体细则：

　　一、维保方式及服务内容：

　　（一）全包、符合社会化、专业化分工的发展方向。

　　二、费用及责任

　　根据综合询价，F12----F16电梯每台维保价格（全保）约在700元/月，除维修、保养服务之外，还包括主板等材料更换。同时承担除不可抗力因素所致的电梯故障等产生的一切损失及变化。

　　合同价格：由于电梯随运行年限加长，其维保费用将逐渐加大，建议在免费维保2年期满后，3-4年订一个价：700元左右/月；5-7年订一个价（涨10%），800元左右；8-10年一个价（再长10%）900元左右/月。

　　三、需要在硬指标上控制其服务标准：

　　（一）故障率：要求单台电梯故障率小于0.2次/月.台（即一台电梯5月才能出一次故障）；所有电梯整体故障率小于0.16次/月·台，相当于32台电梯一个月总共故障次数不超过5次（每月结），对方的维护保养频率，一般要求每月2~3次；

　　（二）超过标准：①单台超标：5个月中故障每超一次，扣罚200元，如再次超标，加大处罚；②总体故障：若当月超过0.16次/月·台（以投入运转的电梯台数定）的标准则，每超过一次，扣罚当月所有维保费的5%；

　　（三）电梯公司应达到物业公司根据客户合理需求及公司管理所提出的合理要求：

　　1.及时性，设工作站驻场，24小时值守。发生故障，值守人员应在15分钟内赶到现场参加处理。

　　2.一般故障两小时内处理好，保证有效性。若有延误，每延误一次要扣罚。特殊情况可经物管公司许可在12小时之内解决，超过12小时，扣一个月维保费的20%；超过24小时的，扣一个月维保费的40%。

　　（四）单台电梯每五个月内无一次故障，每台奖励100元。

　　四、全包的风险

　　我方技术人员相对较少，对维保公司依赖性较大，所发生的费用负担较高。对物业管理公司设备管理的核心技术专业化有所不利。

　　**花园物业管理公司