自动扶梯及自动人行道维保基本要求

　　6.1机房与转向站

　　6.1.1~6.1.7条款每月检查一次。

　　6.1.1活板门应与楼面平齐,若高出楼面应有斜坡过渡。

　　6.1.2机房或转向站,应有专用梯子,照明有效,卫生清洁无杂物。

　　6.1.3电机断相、错相、短路和超速保护应有效。

　　6.1.4导体之间和导体对地之间的绝缘电阻应大于1000Ω/ V,并且其值不小于:动力电路0.5MΩ,其它电路0.25 MΩ。

　　6.1.5控制柜内元器件代号、导线线号应清晰并与资料一致。

　　6.1.6驱动主机牢固可靠,旋转部件防护罩完好,润滑良好。

　　6.1.7张紧装置压缩弹簧或重锤防止悬挂装置断裂的电气开关应安全有效。

　　6.2扶手装置和梯级、踏板

　　6.2.1~6.2.7条款每月检查一次。

　　6.2.1围裙板对接缝应平齐无缝隙,护壁板接缝间隙不超过4mm.。

　　6.2.2扶手带入口处与导轨或支架之间的缝隙不得大于8mm。

　　6.2.3扶手带外缘::与墙壁或其他障碍物的水平距离不得小于80mm;当扶手带中心线与任何障碍物间距小于0.5m时,警示牌应明显清晰。

　　6.2.4梯级或踏板上空的垂直净高度应不小于2.3m.

　　6.2.5梯级、踏板与梳齿板的啮合深度不小于6 mm,梳齿板不允许有断齿现象。

　　6.2.6围裙板与梯级、踏板或胶带的两侧,任何一侧的水平间隙不应大于4 mm,在两侧对称位置处测得的间隙总和不应大于7mm。

　　6.2.7如果围裙板设在踏板或胶带之上时,则踏板表面与围裙板下端间所测得的垂直间隙不应超过4mm,踏板或胶带的横向摆动不允许踏板或胶带的侧边与围裙板垂直投影间产生间隙。

　　6.3安全装置

　　6.3.1~6.3.6条款每月检查一次。

　　6.3.1红色停止装置应可靠有效;正常停止运行装置设置符合要求且可靠、有效。

　　6.3.2梳齿板异物卡入保护装置应可靠有效。

　　6.3.3扶手带入口安全保护装置应动作灵活、可靠有效。

　　6.3.4梯级下陷保护装置安全可靠有效;围裙板保护装置有效、可靠。

　　6.3.5公共交通型自动扶梯和人行道的扶手带断带安全保护装置应动作可靠有效。

　　6.3.6机械防护装置:a传动轴上的键和螺栓;b传动机构的齿轮、链轮、链条、皮带等;c电动机主轴伸出部分;d外露的限速器;e要在内部进行维修工作的驱动站和转向站内的梯级和踏板转向部分;f手轮、制动盘类的光滑圆形部件应部分涂成黄色。

　　6.4整体性能、功能

　　6.4.1空载运行速度与额载运行速度之间的允许偏差应不超过±5%。

　　6.4.2扶手带的运行速度相对于梯级、踏板的运行速度允许偏差应为0~+2% 。

　　6.4.3运行控制必须符合原设计或改造设计。

　　6.4.4工作制动器的制停距离为:

　　a)a) 空载和有载向下运行的自动扶梯工作制动器的制停距离见表4。

　　表4

　　额定速度 制行距离范围

　　0.5m/s 0.2~1.00m

　　0.65m/s 0.3~1.30m

　　0.75m/s 0.35~1.50m

　　b) 空载和有载水平运行或有载向下运行的自动人行道工作制动器的制停距离见表5。

　　额定速度 制行距离范围

　　0.5m/s 0.2~1.00m

　　0.65m/s 0.3~1.30m

　　0.75m/s 0.35~1.50m

　　0.90 m/s 0.40~1.70 m

　　6.5标志、使用须知及信号

　　6.5.1所有标志、说明和使用须知的牌子应由经久耐用的材料制成,放在醒目的位置,并且采用自动扶梯或自动人行道使用过的文字书写,字体应清晰工整,也可使用象形图。

　　6.5.2符合国家标准的使用须知的标牌应设置在入口处的附近。

　　6.5.3在维护、修理、检查或类似的工作期间,自动扶梯或自动人行道的出入口处应用适当的装置拦住乘客登梯,其上应写明;"不准靠近"或"禁止通行",而且应放在附近。

　　6.5.4手动盘车装置的使用须知:如果备有手动盘车装置,那么在其附近应备有使用说明,并且应明确地标明自动

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篇2：物业辖区扶梯安全事故处理预案

　　物业辖区扶梯安全事故处理预案

　　主要责任部门：物业保安部、工程部

　　责任人：物业保安经理

　　目前，在现代化办公、商业楼宇以及地铁、过街通道等公共场所，大量安装使用自动扶梯。自动扶梯在给人们带来方便的同时，如果使用不当，也可能给乘员带来危险。作为物业服务部门，要时刻关注扶梯的安全使用，避免安全事故的发生。

　　1．防范事故措施

　　1.1自动扶梯交付使用前，应经过市质量技术监督部门的验收。经检测合格后，取得《自动扶梯准用证》。

　　1.2应当与具有自动扶梯维修保养安全资格的企业签订扶梯维修保养和定期检测合同。物业工程部门应监督扶梯维保单位做好扶梯设施的定期维护、保养，保证设备无隐患，不得带故障运行。

　　1.3应在使用扶梯的场所张贴《扶梯安全使用须知》和安全警示标志。

　　1.4根据物业项目性质确定合理的扶梯运行时间。自动扶梯运行速度应设定为中、低速，不应高速载人运行。

　　1.5人流量较大的公共场所，物业保安部应安排人员进行扶梯的看护，疏导人流。

　　1.6扶梯安全使用须知：

　　乘梯人注意事项：

　　?踏上自动扶梯之前，应先看清楚扶梯的前进方向；

　　?双脚应踏在自动扶梯的同一梯级上并握紧扶手；

　　?应靠近自动扶梯的右侧站立，方便急行人员从左侧通过；

　　?避免贴近梯级边缘，以免双脚或衣物被卡在夹缝中；

　　?踏上或踏出自动扶梯时，必须特别小心；

　　?踏出自动扶梯后，应立即离开踏台边缘，以免阻碍其他使用者；

　　?请小心照顾同行的儿童和老人；

　　?如遇事故，按下自动扶梯的紧急停机按钮；

　　?使用时已经停止运行的自动扶梯必须加倍小心。

　　乘梯人禁止事项：

　　?请勿靠近自动扶梯踏步边缘；

　　?请勿将手指伸进扶手缝隙内；

　　?请勿坐在梯级或倚靠在扶手上；

　　?请勿在自动扶梯上嬉戏或奔跑；

　　?请勿将婴儿车或手推车推上自动扶梯；

　　?请勿在自动扶梯踏台范围内站立或逗留；

　　?在搬运大型物件或货物时，请勿使用自动扶梯。

　　2．事故处理措施

　　2.1扶梯一旦出现运行事故，现场的物业工作人员应立即协助按动扶梯紧急停止按钮，疏导人流迅速离开扶梯区域。

　　2.2如果出现人员伤害事故，现场物业工作人员应在第一时间救助伤员，避免事故扩大。如有必要，应协助伤者前往就医。

　　2.3现场物业工作人员应迅速将有关情况，报告物业经理以及工程、保安部门，相关部门迅速派出人力进行现场处置。

　　2.4扶梯停用后，必须在扶梯口设立围档、警示标志，必要时应安排专人监管。

　　2.5扶梯出现故障后，物业工程人员请通知维保厂家在第一时间派专业技术人员前来检查、维修。故障排除，并经过调试、试运行前不得重新开放使用。

　　2.6事故造成人员伤害的，物业经理应填写《意外报告》，在第一时间通报公司总部，由公司总部协助项目部进行善后处置。其他任何无关人员不得向媒体通报信息或对事主做出赔偿承诺。

篇3：物业作业指导书:电梯维保监控办法

　　物业作业指导书：电梯维保监控办法

　　1、目的

　　为统一电梯维修服务监控操作规范，提高电梯管理水平。

　　2、范围

　　适用于公司各管理处电梯维保监控。

　　3、定义

　　无

　　4、职责

　　部门/岗位工作职责频次

　　品质管理部负责组织电梯维保供方的选聘

　　组织电梯大检查，评估维保方服务质量；

　　抽查供方服务质量及时

　　每半年评估一次

　　每季度至少一次

　　管理处对电梯维保方服务质量全面检查与监督

　　对电梯维保方进行季度评估每月一次

　　每季度一次

　　监控人员日常检查服务供方的服务质量每周

　　定期评估服务供方服务质量每月

　　5、方法和过程控制

　　5.1供方的选择

　　5.1.2使用电梯的管理处，一般应选择该品牌电梯当地分公司作为电梯维保的战略伙伴，服务质量不能达到要求时，也可选择规模较大、实力较强的电梯维保公司作为电梯维保服务供方。

　　5.1.3所选电梯维保服务供方，应为具有政府主管部门认定的资质级别的合法电梯维保企业。

　　5.1.4确定电梯维保服务供方须经品质管理部经理、管理处经理、品质部专业人员、财务人员共同审核，选择三家以上企业从企业资质、服务质量、委托价格等方面进行对比，进行招投标，以选择质优价廉的维保服务供方。

　　5.2维保合同的签订

　　5.2.1各管理处应根据管理区域内电梯运行状况，对电梯维保委托方式进行选择，一般新安装电梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅电梯首先考虑半保方式，写字楼或其他使用率较高的电梯应首先考虑全保方式。但是为了转移技术风险，在经济条件许可的情况下，建议均采用全保方式。

　　5.2.2维保合同内容一般应包括：合同期限、电梯安装地点、电梯型号、数量、维保价格、维保内容、维修及保养标准、违约罚则、合同续签等事项。以本监控办法所附的合同为标准，各地公司可根据实际情况进行适当调整。

　　5.2.3签订合同前应请维保单位对拟委托电梯进行现场考察，提交电梯五年内的大、中修计划，提交电梯年度保养计划，提交电梯维保人员介绍资料等。

　　5.2.4拟采用半保方式委托保养的，须请维保单位提供常用配件的供应价格、信息更新方式、配件供应渠道等保证资料。

　　5.2.5全保方式一般要求每周进行一次例行保养、半保方式一般要求每半月进行一次例行保养；电梯出现故障时，一般要求维修人员在15分钟内到达现场；管理处电梯达8部以上时，要求维保单位现场须派驻专职人员。

　　5.3服务过程监督

　　5.3.1采用全保委托方式时，公司电梯总数量在30部以下的，需指定一名专业技术人员负责电梯维保服务供方的监控工作，电梯总数量在30-60部的，须有两名专业技术人员负责，依此类推。

　　5.3.2采用标准保委托方式时，专业技术人员的配备数量为全保方式时的1.5倍。

　　5.3.3各管理处须严格按照维保合同及附件的要求对分供方进行监控。

　　5.3.4维保方每次例行保养完成时，须由各管理处指定的电梯技术员签字确认，质量未达到合同要求时须重新保养，直至合格。

　　5.3.5维保方每月须提交月度服务报告，对电梯维修、保养、运行管理等情况进行汇总。

　　5.3.6每季度由各管理处对维保方的保养效果进行评估并记录。

　　5.3.7每半年，品质管理部组织相关人员需对电梯保养工作进行综合评估。较大或普遍存在的问题，由公司知会维保方，要求其提出改进意见。

　　5.3.8合同中应明确严禁维保方以礼品、娱乐性招待、金钱或其他形式贿赂、馈赠物业公司员工，否则可认为乙方违约，合同立即解除。

篇4：小区电梯检测不合格，物业被判承担维保责任之案例

　　案例：小区电梯检测不合格 物业被判承担维保责任

　　目前，我国部分住宅电梯逐步进入老旧化状态，我国相关法律只明确了在保修期内对存在安全隐患电梯维修的主体责任，但在保修期外的情况却不够明确。近日，辽宁省沈阳市中级人民法院对一起电梯保外维修争议案件审理后，通过《前期物业服务合同》及相关证据，明确电梯维修主体责任为物业公司，并非房地产开发商。

　　20**年3月18日，辽宁某房地产开发有限公司与辽宁某物业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公司提供前期物业服务，并约定由物业公司负责对共有设施设备的运行、维修、养护和管理。20**年4月，房地产公司将小区电梯资料移交给该物业公司，后物业公司委托沈阳中永电梯有限公司进行维护保养。

　　20**年7月，中永电梯公司出具小区电梯存在严重安全隐患的报告，并提出解决方案。20**年8月14日后，中永电梯公司没有与物业公司续约。20**年12月，该小区1号楼4部电梯经沈阳特种设备检测研究院检测不合格，随后被查封。在政府部门主持调解下，房地产公司与物业公司各自维修了两部电梯，其中房地产公司支付安装维修款31.8万元。不过，房地产公司认为，这笔钱并不应由其实际买单，于是一纸诉状将物业公司告上法庭，索要这笔维修款。

　　法院一审后，判令物业公司一次性给付房地产公司电梯维修款31.8万元。物业公司不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院审理后认为，根据《前期物业服务合同》约定，应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理，而物业公司与沈阳中永电梯公司合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，应对4部电梯定期检验不合格承担责任。因此，在电梯交付物业公司后出现故障，且物业公司在管理、养护过程中存在过错的前提下，应由物业公司承担相应责任。

　　据此，法院驳回上诉，维持原判。

　　电梯保外维修责任以合同为准

　　针对老旧小区超出保修期的电梯应由开发商承担维修责任还是物业公司承担的问题，本案二审承办法官王惠丽表示，《关于加强电梯管理的暂行规定》第七条第三款规定，电梯质量保修期，从验收合格之日起，由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月。本案中，最初房地产公司在向物业公司移交这4部电梯时，有《电梯安全检验合格证》《产品出厂合格证》等，足以证明电梯质量及安装运行合格。依据《前期物业服务合同》，电梯属于物业共用设施，故电梯自交付之日起应由物业公司聘请维保单位对小区电梯进行维修、养护和管理。

　　而物业公司与电梯公司维保合同到期后，未选聘新的电梯维修保养单位，故认定物业公司在收取物业费后未正当履行物业服务义务，应承担相应责任。

篇5：X物业公司西苑电梯采购维保合同意见

　　某物业公司关于西苑电梯采购与维保合同的意见

　　一有关采购合同：

　　1、合同主体问题：

　　当物管公司与开发商脱钩，如何解决物管公司行使本合同甲方（重庆中**置业有限公司）的职权？

　　2、质保期与维保期：

　　质保期的责任及服务质量应当纳入质保金管理范围，而维保期内的服务质量由电梯维保费的奖惩调控。

　　两者都存在服务品质标准问题，但有很大区别：前者涉及产品质量，后者属有偿服务。故《维保协议》不应将两者合二为一，前者应说明：哪些是质量问题及其责任和相应的经济处罚标准，属违约责任；而在采购合同的"违约责任"中，没有对产品质量（制造与安装质量和服务质量）的约定。

　　3、电梯的质保期过后，须经劳动局检测合格后`才能进入有偿维护保养期。

　　4、建议参考"有偿维保合同"中的核心标准：①符合国家的规范；②故障率；③服务的质量与水平等对乙方（电梯公司）在质保期内的服务标准作出规定。

　　5、订购合同中对乙方所提供的电梯技术资料要作严格要求；采购合同中必须约定："供货方必须提供用户认为必需的技术资料"。

　　6、采购合同所应加入的其它要求参见《关于**花园西苑电梯设备的物管要求》中的"对我方员工的培训要求"、"资料支持"和"安装完成后的维保要求"。

　　二、电梯维保问题

　　（-）三菱公司提供的维保合同不能接受，须重签．主要问题：

　　1、无服务标准或标准太低；

　　2、费用偏高；

　　3、责任不够明确。

　　（二）我方意见：

　　1、由于我方专业人员较少，恐不能完全监控其安装和调试及担负后期自行维保，故建议采用全包方式，且以较长年限为佳（5-10年均可）。目的：①使其承担较长时间的责任，在产品制造和安装上把住关；②在维保费上对方有一定收益，我方可提出较高的服务质量要求，并让其在产品售价上作出让步。

　　2、保养合同应以服务标准"故障率"为核心，对服务频度、及时性、有效性进行考评，采取经济奖罚措施；

　　3、全包必须包括电脑板的更换费用及向劳动部门的年检取证费用；

　　4、我方工程人员进行综合协调与监控，人不必多，但对方未提供培训大纲。

　　具体细则：

　　一、维保方式及服务内容：

　　（一）全包、符合社会化、专业化分工的发展方向。

　　二、费用及责任

　　根据综合询价，F12----F16电梯每台维保价格（全保）约在700元/月，除维修、保养服务之外，还包括主板等材料更换。同时承担除不可抗力因素所致的电梯故障等产生的一切损失及变化。

　　合同价格：由于电梯随运行年限加长，其维保费用将逐渐加大，建议在免费维保2年期满后，3-4年订一个价：700元左右/月；5-7年订一个价（涨10%），800元左右；8-10年一个价（再长10%）900元左右/月。

　　三、需要在硬指标上控制其服务标准：

　　（一）故障率：要求单台电梯故障率小于0.2次/月.台（即一台电梯5月才能出一次故障）；所有电梯整体故障率小于0.16次/月·台，相当于32台电梯一个月总共故障次数不超过5次（每月结），对方的维护保养频率，一般要求每月2~3次；

　　（二）超过标准：①单台超标：5个月中故障每超一次，扣罚200元，如再次超标，加大处罚；②总体故障：若当月超过0.16次/月·台（以投入运转的电梯台数定）的标准则，每超过一次，扣罚当月所有维保费的5%；

　　（三）电梯公司应达到物业公司根据客户合理需求及公司管理所提出的合理要求：

　　1.及时性，设工作站驻场，24小时值守。发生故障，值守人员应在15分钟内赶到现场参加处理。

　　2.一般故障两小时内处理好，保证有效性。若有延误，每延误一次要扣罚。特殊情况可经物管公司许可在12小时之内解决，超过12小时，扣一个月维保费的20%；超过24小时的，扣一个月维保费的40%。

　　（四）单台电梯每五个月内无一次故障，每台奖励100元。

　　四、全包的风险

　　我方技术人员相对较少，对维保公司依赖性较大，所发生的费用负担较高。对物业管理公司设备管理的核心技术专业化有所不利。

　　**花园物业管理公司