解决物业欠费的高招

　　对于欠费物业公司报以“苦恼人的笑”，相信不少业主同仁都有这样的苦恼：即使服务质量再好的小区，物业费收缴率也只不过70%、80%，能达到90%已相当不易，指望100%?应该说有点妄想。

　　笔者承认，业主确实有业主的苦恼，可业主可以拿欠费、炒鱿鱼治物业，物业却没有什么好法子治业主。停水停电?出不了一天，就会搞得全城沸沸扬扬;去法院告，对付个别欠费行，普遍欠费情况下搞僵了关系，以后还怎么相处?

　　听说在国外对于欠费，业主委员会有强制执行权，可以将其请出小区;可在我们几乎每个小区，却是一种难治之病。

　　欠了费，你的服务却不能有太大下滑，如果这样的话，业主更有理由亮出炒鱿鱼的牌;可是物业公司的管理成本和利润毕竟主要来自物业费，普遍欠费怎么能不影响我们的服务质量呢?

　　欠费原因有两种：

　　一种是故意的，这与业主自身素质有关，这里暂不加评论;

　　另一种是不得已的，我认为现在业主欠费多属于这种情况。

　　房屋质量有问题，最初承诺的配套没有了，多次交涉开发商置之不理，即使业主投诉或诉讼，也要经过漫长过程，一时间很难有结果;物业公司与开发商即使不是一家，也会有着千丝万缕的联系，不拿欠费当筹码给开发商施之压力，业主又能有好办法?

　　还有一种情况也相当普遍。就是业主对物业公司的服务特别不满，认为他们的服务与物业费不等值;而物业公司又不拿业主的话当回事，业主们只能采取欠费方式表示不满。

　　在市场经济环境下，消费者有选择的权力。物业管理作为业主购买的一种服务，付费义不容辞。但问题在于，业主如何行使选择权。现在的物业公司良莠不齐，最可怕的是遇到一些非专业的物业公司，经营低效，管理无序，不花精力考虑如何提高运营效率，降低成本，而让业主承担由此导致的名不符实的相对高的物业费。这对于不得不被动接受的业主来说，实在不公平。换句话说，收费多少，服务如何，客户都要被迫接受，而没有半点选择权力，这完全不符合消费者权益保护法。垄断服务我可以不买，但对业主像水和空气一样一辈子也离不开的的物业服务，不应仅仅由物业公司说了算。

　　至于有些业主采用拒绝交物业费的方法，只不过是现在业主表达不满的一种方式。我相信，若业主清楚如何行使选择更好的物业公司的权力，业主会采取其它方法解决矛盾。物业服务不同于一般消费，业主必须享用一生。业主强烈呼吁国家有关部门在制订收费标准时，切实考虑业主的负担，对物业公司的赢利性进行严格监控;还要宏观指导各自为政的物业公司共享资源，以降低居民负担。即便是物业公司定期公布物业管理细帐，也不能作为收取高额物业费的依据，道理很简单，物业公司由于不专业化管理导致的高成本，凭什么必须由业主承担?

　　我们的法规应能做到促使专业的物业公司进一步发展壮大，从而让业主享受规模经营带来的更好的性能/价格比服务;另一方面，那些非专业的，不讲究提高自身品质的物业管理公司被市场逐渐淘汰，这样才能做到物业公司和业主双赢。

　　笔者特别理解一些业主不得已用欠费治物业公司的作法，没辙呀!可不知大家想过这样一个道理吗?小区管理成本来源的主体是物业费，如果有人交，有人不交，就会出现一种不公平--在小区管理中，交钱的人一定会为不交钱的人背负管理成本，这实际上侵害的是交钱业主的利益。

　　有业主朋友可能会说，欠费对付的主要是物业公司，服务水平暂时差一点也没有什么关系，关键得保持一种斗争的士气。可不知他们想过吗?一天水平差没关系，两天水平差也没有关系，但物业斗争多是一个漫长过程，长期的低水平服务影响业主生活是小，降低了整个物业的档次和口碑才是大。我们不是指望物业保值、增值吗?当斗争胜利时，物业却早已贬值，得能偿失吗?

　　有业主朋友可能会说，欠费对付的主要是物业公司，服务水平暂时差一点也没有什么关系，关键得保持一种斗争的士气。可不知他们想过吗?一天水平差没关系，两天水平差也没有关系，但物业斗争多是一个漫长过程，长期的低水平服务影响业主生活是小，降低了整个物业的档次和口碑才是大。我们不是指望物业保值、增值吗?当斗争胜利时，物业却早已贬值，得能偿失吗?

　　物业公司有上方宝剑，那就是入住前业主不得不签的管理合同、不得不交的费用，否则不给钥匙;业主也有上方宝剑，那就是成立业主委员会，炒掉现任物业公司，但我认为这个方法不妥。

　　主要是因为业主委员会成立的方式不可取。目前的业主委员会多是由几个热心业主挑头成立的，那么所谓的业主委员会其实就只能取决于这几位热心人的素质了。他们的素质若是高的话，业主跟着从中获益。他们的素质若是不高的话，什么事都有可能发生。他们或许和物业公司私下达成什么协议，或许一不做二不休赶走现在的物业，找与自己有利益关系的其他公司趁机介入。目前业主委员会的成立机制，不能有效地避免那种“打着全体业主的旗号，干着损害业主利益”的交易。

　　毕竟物业是注册公司，接受工商管理的监督，而业主委员会不受任何制约，若是掌握在某些图谋不轨的人手中，会更大程度地损害全体业主的利益。

　　虽然成立方式有弊端，但业主委员会依然是可行的，笔者认为业主委员会与其让热心业主挑头成立，不如在物业的协助下，随机选取那些符合基本条件(一定的年龄范围、无犯罪记录、遵守小区公约、按时缴纳各项费用等)的业主，成立业主委员会，半年一换或是一年一换。由他们来决定小区的各项重大决策，不仅能代表全体业主的利益，对物业公司来说也更为公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的，但是一个相对公平而又合理的业主委员会的存在，能从根本上缓解业主与物业公司的矛盾。

　　首先应该明确，物业纠纷是产生在物业管理委托合同的法律纠纷，简单地说，就是在合同范围内，业主支付数量与所享受的服务质量和数量不符时产生的矛盾。在这里，业主及物业管理公司都将在合同中明确服务的质量、数量和付费的标准。在这种前提下，业主不能掌握物业公司违约的明确证据，而单方面履行合同(即付费)是明显的违约行为，是不明智，也是不可取的。

　　所以，在纠纷产生之间及纠纷发生时，业主都应对自己及物业公司各自的权利、义务有细致而明确的认识了解。物业管理行业在中国尤其是在内陆城市产生较晚，在套用国外及香港等发达地区同类行业规范基础上，结合饭店管理的现存物业管理方法，在实行中仍存在水土不服的现象。这和城市管理制度不健全、群众及从业人员素质不均衡有直接关系。因而，作为业主，就应该在物业管理的实践和摸索中不断提高物业认识，同时配合物业管理企业完善物业制度及修订物业合同，用法律之剑确保自己的利益。

　　针对雅文小区的事件，笔者认为及时成立业主委员会是正确的选择，业主委员会可以直接涉及物业公司的管理过程，并对其进行指导和监督。同时拒绝交费不可取，这是一个观念上的误区，其实即使矛盾激化，要炒掉这家物业公司，业主缴纳的费用也是可以转移到下一任物业公司的。业主可以通过业主委员会了解物业费收支情况，对违约的物业公司进行制约甚至提出诉讼。再有，如果业主的行为造成矛盾激化，更不利于纠纷解决，在没有了解事实情况之下，轻言炒掉物业公司，只能进一步激化矛盾，更不用谈是不是“上策”的问题了。

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篇2：物业起诉欠费业主完整流程所需资料和注意事项

　　物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。

　　小区管理处工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户已经是毫无办法。笔者所在的企业也是碰到了同样问题。

　　解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业服务企业应得的利益。

　　但大部分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个顾虑：一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失。 二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。

　　针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过学习，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。

　　对第二个顾虑笔者有自己的看法，笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。可见，只要欠费存在，管理处与欠费业主的矛盾就无法消除。

　　物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。 在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或与物业服务企业签订还款协议。一旦走到这一步，欠费业主与管理处之间的对立因素就消除了。 物业服务企业在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或在本金上给予折扣减免等措施，安抚业主。管理处工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。

　　笔者所在的企业在过去的一年里，已成功地进行了60宗自助诉讼，收回欠费近二十万元。笔者就物业服务企业对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项贡献出来，给同行分享，并期待大家指导。

01成立清欠小组

　　清欠小组成员可以由物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。

02 制定诉讼计划

　　清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：

　　1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。

　　2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。

03 准备起诉资料

　　1、委托授权书

　　受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。

　　2、起草起诉状

　　根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状;没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。

　　3、证据清单

　　(1)公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。

　　(2)物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。

　　(3)相关的文件，如政府28号令、关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知、关于收缴垃圾处理费的通知，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。

　　(4)房地产权登记表、企业登记信息表(商铺)，证明被告的业主身份或物业使用人。

　　(5)其它有证明作用的文件。

　　4、制作欠费数据

　　(1)物业管理服务费及滞纳金明细表

　　(2)水费、污水处理费、加压电费明细表

　　(3)防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表

　　(4)电梯电费及梯灯电费分摊明细表

　　(5)电梯维修零件费分摊明细表

　　(6)每吨供水加压电费计算表

　　(7)电梯电费及梯灯电费分摊计算表

　　(8)电梯维修零件费分摊计算表

　　注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。

　　5、其它资料

　　(1)律师函复印件;

　　(2)缴费通知;

　　(3)催费通知。

　　笔者所在的公司经过一年的尝试，已能完全能够对欠费业主进行独立诉讼，并取得了良好的成果。

　　笔者认为，物业费欠费纠纷诉讼是一种比较简单的诉讼：

　　一是法院对此类案件的审理已经很成熟了，一般都会支持物业公司的诉讼请求;

　　二是物业纠纷诉讼的资料准备也不复杂，而且同一个小区欠费诉讼资料是相同的，不同业主只需修改欠费数据;

　　三是当前各物业企业面对服务成本上升，而物业服务收费标准得不到及时调整的情况下，收回欠费是帮助企业生存的好办法;

　　四是物业服务企业如果都能及时、准确地运用法律手段追过欠费，有助于让及时缴交物业服务费是业主的法定义务这一理念深入人心。

物业费诉讼文书范本

(一)授权委托书样本

　　委托人：**物业管理有限公司

　　住所：**市**路**号栋

　　法定代表人：

　　受委托人一：

　　受委托人二：

　　通信地址：**市**路**号**栋

　　联系电话：委托人与物业管理合同纠纷一案，委托上述受委托人作为一审诉讼代理人。

　　代理权限：一般代理。

　　委托人(盖章)：

　　二0**年**月**日

(二)民事起诉状样本

　　原告：**物业管理有限公司

　　住所：**市**路**号**栋

　　法定代表人：

　　联系电话：

　　被告：

　　旧地址：**市**路**号**栋

　　新住址：**市**路**号**栋

　　联系电话：

　　诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费***元，滞纳金***元，水费***元，污水处理费***元，供水加压电费***元，路灯电费***元，防盗门及梯灯维修费***元，垃圾处理费***元，电梯及梯灯电费***元，电梯维修零件费***元。以上合计人民币***元(暂计算到***年**月**日，之后的费用照计)。

　　事实与理由：原告于***与***小区业主委员会签订了《**小区物业管理服务合同》，并从**年**月**日起至**年**月**日服务于小区业主，被告是座落于**小区**栋**房业主。在原告为**小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《**小区物业管理合同》，但被告从**年**月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。

　　此致

　　**市**区人民法院

　　具状人(盖章)：

　　二0**年**月**日

　　原告提供证据清单

延伸阅读：

已过诉讼时效物业费仍需交纳吗?

　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。

　　在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。

　　诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

　　诉讼时效分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。这里只说说一般诉讼时效，我国《民法通则》第188条规定的：

　　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为三年。

　　近年来，随着社会的发展，小区实行物业管理制度已基本普及，同时业主与物业公司的矛盾也日趋严重。业主们主要指责的是物业公司的服务不周：下水道堵了，未及时疏通;墙体出现裂缝，未及时解决;室内财产被盗，物业却不知晓······

　　总之，小小的业主怎么跟物业公司斗呢?思来想去，业主们想出一“高招”：不交物业费、水电费、取暖费，只要是物业收的费用统统不交。的确，这种行为严重的影响了物业公司的正常经营，让物业公司非常头疼。

　　纠纷再起，来咨询、委托代理的物业公司和业主都很多，但关注的焦点不外乎是：物业费是否有超过诉讼时效之说?物业公司担心超过诉讼时效，丧失胜诉权;业主们想过了诉讼时效，是否就可以不交物业费了，同时又担心长期不交物业费，在法律上需不需要承担什么责任?

下面我们来看一个案例：

　　1998年，杨某在北京丰台区购得一处住宅，并与某物业公司签订《物业管理协议》。杨某在交纳了1998年7月至1999年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。

　　去年7月21日，该物业公司诉至丰台区法院，请求法院判令杨某给付2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费。一审法院判决杨某给付物业公司2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。

　　宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市中院提起上诉。

　　市中院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是2009年7月21日，而杨某拖欠的物业管理费是从2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖费分别是2000年至2009年。对于2009年6月30日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2007年以后的费用。

上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。

　　根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢?

　　我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。

　　但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证;物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。

　　在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。

　　有律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。

　　总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。

　　在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。

篇3：物业温馨提示(关于计收欠费滞纳金)

　　温馨提示(关于计收欠费滞纳金的事宜)

　　尊敬的业主/住用户：

　　为了实现本小区物业管理的收支平衡，保证必要的资金向大家提供持续、优质的服务，根据管理处与全体业主签订的物业管理委托合同、业主公约的约定(无相关约定的，根据国家的相关规定)，并经公司领导批准，决定从20**年3月20日起对欠交管理费及水电费时间较长的业主/住用户，计收欠费滞纳金，以保障绝大多数业主的权益，保障小区物业正常运转。

　　1、滞纳金计征开始时间：为照顾缴费不方便的业主/住用户，缴费宽限期为1个月，即当期欠费的滞纳金起算日期为次月11日。如20**年3月份的物业管理费和根据实际抄表计算的2月份的水电费应在3月10日前交费，若截止4月10日仍未交费，则从4月11日起计收滞纳金。

　　2、计收率：滞纳金计收率为按日加收0.1%，对同一笔欠费只计算累计天数，不计算复利。

　　3、历史欠费的滞纳金的处理：对历史欠费(即以前期间欠费)，分别从当时欠费产生月份的次月11日起，分期按日计收滞纳金。凡在3月20日前交清历史全部欠费的，可以考虑免除其历史欠费应计的滞纳金。未在规定期限交清前期欠费的，不可免除。

　　谢谢合作!

　　**市**物业管理有限公司

　　**苑管理处

　　二0**年二月**日

篇4：对小区物业费欠费的司法裁判的真实效果的思考

　　对小区物业费欠费的司法裁判的真实效果的思考

　　在20**年11月30日的深圳学术沙龙“危机与变革”探讨中，著名物业人陈之平根据他的长期在物业行业的耕耘与研究，坦陈，对于物业服务来说，没有物业费过低的问题，只有服务标准、服务水平高低的问题。陈之平说，无论物业费收每平方米2.8元还是1.8元甚至是0.8元，物管企业都能做下去，“区别可能就在于设备设施养护的好还是坏，保安1小时巡逻1次，还是1个月巡逻1次。”他的话，揭示了物业行业内的一个简单经济逻辑：物业是不会亏损运作的。

　　那么，如果小区业主欠缴物业费，实行包干制的物业企业是不是就一定会产生亏损呢?从事实看，相当部分签署包干制合同的物业企业，面对部分业主的欠费，采取违背包干制合同的风险承担的约定责任，通过违约降低物业服务质量的做法，以维持物业企业的利益，物业企业基本上不会亏损。因此，我们还可以进一步得到一个结论: 物业企业事实上也形成了对小区所有业主的服务违约。物业企业的服务不到位构成对全体业主的违约，特别是对已经缴费业主的违约。站在公正角度来看，已经缴费的业主，可以在物业企业诉讼未缴费业主的同时，起诉物业企业服务不到位，要求赔偿服务损失。

　　在物业欠费诉讼中，公正的宣判，应将两个诉讼结合为一。因为这是一个连环债：部分业主欠物业费，物业企业降低服务标准而欠了所有业主的应享服务。长期来看，在这个连环债中，物业企业扮演的是一个通过降低服务而转嫁欠费的中间人，他是不会亏损的。

　　让我们用一个简单的数学公式帮助证明：假设小区业主有A户，物业费为F，小区业主欠费率为k，物业服务违约率为m，法院审判后，合理的判决，应该是分为二部分，一是判全部欠费业主应该缴的物业费为：k*A*F;同时，还应该判决物业赔付全体业主服务不到位的欠费：m*A*F。也就是说，一个合理的物业欠费的法院判决，物业企业的最后所得为：kAF-mAF。这个公式的含义是：物业企业的公正收益，应该是“欠服务”与“欠费”的债差。

　　从长期角度看，这两个债是基本相抵的，甚至是“欠服务”大于“欠费”的。为什么呢?如果“欠服务”少于“欠费”，那么物业企业必将承担长期亏损，但事实上大部分物业企业谁也不主动撤出小区，这是不符合经济活动的逻辑和常识的;这一现象恰恰说明了，长期以来，物业欠服务与业主欠费是基本持平的或者是多少有赚的。(我们简化了论证,暂不考虑物业企业通过占有公共收益、高报价使用专项维修资金、接受市政部门委托代管强电与供暖等综合盈利行为。如果将这些内容考虑进去，相比其他行业，物业行业仍是国内相当好的低竞争度、普遍赢利行业。这个行业的劳资纠纷比率很低。)

　　举例而言，假设小区物业费为100元，小区业主有10人，缴费8人，欠费2人，欠缴率是20%，同时，根据公正测算，物业服务的不到位率为20%。公正判决是：欠费业主总共应该支付物业企业20%欠缴率*10人*100元物业费=200元，即每个欠费业主支付物业企业100元;同时，物业服务企业在收到200元欠缴物业费后，还要因为服务不到位而支付全体业主总共20%服务不到位率*10人*100元物业费=200元。最后，物业企业所得为(200-200)=0元，欠费业主总支出200元，全体业主得到返还总计200元。

　　我们还可以考虑，在其他条件不变，物业服务不到位率较小的情况，比如10%。简单计算可以知道，最后欠费业主总支出200元，全体业主得到返还100元，物业企业得到100元。

　　当然，在这个计算中，也有人会提出，也许物业服务企业的服务不到位率或许更少呢?事实上，物业企业的逐利逻辑和现实中物业企业的操作都表明，物业企业的服务不到位率，只会大于等于欠费率。现实的难点只在于在业主普遍没有掌握小区话语权的情况下，在小区业主没有合适的团体统一组织监督的情况下，如何取证和评估物业企业的服务到位率。

　　通过上述分析，我们知道，业主欠费与物业企业的欠服务应该是基本相抵的，甚至由于物业企业控制能力较强，还会保持赢利。毕竟许多一、二级物业企业的项目公司，还是有余钱上缴资质费或挂靠费的。还有一个数据也可说明物业企业的亏损并不是普遍的：现北京有一级物业企业127家，三级资质企业2700多家，还有许多在工商登记但不在建委登记的编外物业企业估计也有2000多家，物业企业的倒闭很少见诸行业内新闻。由此可见，大量的散、乱、小的物业企业也能在这个市场中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。

　　说到这里，我想大家都已经明白。真正被侵权的，不是欠费业主，不是降低服务的物业企业，而是缴费的业主。在这个连环债中，真正的债，是欠费业主对缴费业主的债。因此，法院正确的宣判，不是将欠费判给降低服务的物业企业;而应该是判欠费业主将欠费交给小区公共账户或已缴费业主，抵补已缴费业主未来的缴费;但是，历史上大量的物业费纠纷审判，是把欠费业主的缴费简单地判决给物业服务企业，也就是把履约者(已缴费业主)所应得判给了另一个违约者(物业企业)，物业服务企业通过法院判决得到了违约业主的赔偿，但物业企业对全体业主的违约责任却没有得到合理追偿，这样的审判正义吗?这样的审判客观上纵容了物业服务企业服务质量的下降，引发了全体缴费业主因得不到规范的服务而与物业企业的冲突。

　　在《北京市物业管理条例》立法预案调研中，我们发现，除了上述司法审判错误加重全体业主与物业企业冲突外，还有另外一个司法错误，同样在逐渐积累业主与物业的冲突。

　　从北京的审判实践来看，基层法院继续沿用20**年北京高院的纠纷处置意见(《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》)，对物业费欠费的诉讼时效采取“不宜过苛”的处置态度。也就是说，物业企业诉欠费业主，不同于一般的经济纠纷时效限制，超过2年的诉讼时效，仍旧可以起诉。

　　这样的审判机制，很容易产生误导，使得一些物业企业认为，他们可以不思创新解决纠纷而仅仅依赖降低服务与累积欠费就能长期端上金饭碗，甚至从一定程度上来说，只要物业欠费控制在一定比率内，欠费业主欠费时间越长，累积欠费越多，对物业企业越有利，因为累积欠费越多，越方便物业企业起诉，降低物业企业的起诉成本;另外，物业服务质量降低得越多，对物业企业越有利，因为法院只有对欠费业主的追偿判决，没有对物业企业服务质量不到位的追偿判决。由此造成许多物业企业面对各类问题、纠纷尽量采取拖延策略，而不是积极地与业主沟通化解矛盾，因为反正高院说了，“诉讼时效不宜过苛”，这笔钱迟早是我的。我何苦研究如何提升服务质量如何解决矛盾?这真是“滥竽充数”的现代再造啊!而那些积极负责解决问题的物业企业，反倒因为增加了沟通、履约、创新的成本，一定程度上降低了企业利润，由此带来了物业行业鲜明的“劣币驱逐良币”的长期趋势。

　　从客观效果看，高院的这一“不宜过苛”意见，没有对物业欠费现象的解决带来积极影响，反而越来越重。从20**年至今，物业费欠费的普及率更大了，而不是更小了;平均单户欠费额度增加了，而不是减少了;平均单户欠费年限是延长了，而不是缩短了。矛盾非但不能及时消除，反而越积越重。乃至现在，因为物业费纠纷案件的数量超多导致审判资源不足，基层法院限制物业企业起诉数量。一方面物业企业形成对巨大的收缴欠费的错误预期(上边的讨论我们知道，正确的预期是零。其实这些巨大的欠费是欠已经缴费业主的)，另一方面造成越来越多业主对物业企业长期低劣服务的不满情绪不断增长。两边都在长期积累，量变而质变，最终造成物业企业与小区业主的普遍对立，以及当下大量小区物业接撤管难的恶症。

　　这一审判机制还纵容了物业企业、业主相互长期违约的恶习，败坏了物业行业的责任、服务、阳光、创新的行业正气，造成行业人力资源的大幅浪费。错误的司法，极大地损害了行业正气，这就是为什么在这个行业里，我们看不到多少优秀的企业成长的原因之一。

　　反观海外立法，超出两期的物业费纠纷，行政机构、业主团体、法院都会加大处置力度。矛盾长期积累不解决，是解决问题之道吗?正常的经济效率应该是促进物业企业提升服务质量来获得更多的经济收益，但现在的判决机制下，降低服务质量更利于物业个业利益的获得。长期司法错误，把真正债权人的利益，转移给了倒卖债务的中间人，使得这种不思进取的“转嫁债务”策略，本应无效却演化为暴利，以至于物业企业要豁出命，从欠费业主手中争夺已缴费业主的利益。

　　总之，无论是从逻辑推理还是司法实践，还是客观现实的效果来看，针对小区物业欠费，现行的错误审判机制，带来的恶果是相当明显的：一是客观上累积并加重了业主与物业企业的矛盾，造成司法悖论;二是无助于促进物业行业服务水平的提高，甚至客观上纵容物业服务企业服务水平下降以便得到更大的经济预期;三是债权主体的错判，造成小区物业形成错误利益预期而加重接撤管难。接撤管之难，甚至在上海，还激烈到开车冲撞现场人群，酿成2死多伤的公共安全的惨祸的地步。

　　我们司法审判到了不得不改变的时候了，针对小区物业欠费纠纷，应该明确，包干制物业企业宣称的小区欠费业主形成的债权，根本就不单单是物业企业的，而主要是属于全体业主的。而物业企业，在业主大会决定不再续聘后，在小区接撤管中，应首先离场。物业企业与小区之间，谁也不欠谁的。物业企业唯一需要认真思考的，是如何提升服务质量，提高业主满意率，获得业主认同。

　　另外，为了与合理的司法审判机制相配套，一是要改变现有的小区物业费性质确认，应该明确小区物业费是小区全体业主的共有财产，而不是物业企业的资产;二是明确小区业主团体--业主委员会的民事主体资格，以便承接相应的债权。如果这些都无法做到，现有的司法审判无法改变，那么，作为小区业主，出路只有一条：在物业企业起诉欠费业主的同时，已经缴费业主也应同时起诉物业企业的服务欠债，拿回你的当然权益。

篇5：小区物业张贴欠费业主个人信息引纠纷

　　小区物业张贴欠费业主个人信息引纠纷

　　小区物业张贴欠费业主律师函，涉个人信息引纠纷

　　业主长期拖欠物业费，物业公司为此发出律师函，却将含有个人信息的复印件张贴在小区公告栏里，引起较大争议。昨日，施先生拨打福州晚报新闻热线968800反映了发生在五凤兰庭二期的这样一件事。对此，律师表示物业公司的做法不妥，涉嫌侵犯业主个人隐私。

　　居民：

　　公告栏里张贴律师函

　　施先生说，昨天上午他出门时发现，许多人围在公告栏前议论着什么。他凑上前一看，发现那是一张律师函，上面有部分长期拖欠物业费的业主姓名及其对应的房号。“这样做有些不妥吧，毕竟涉及个人隐私，有问题不是应该双方协商解决吗?”施先生说。

　　昨日下午，记者在五凤兰庭二期公告栏上看到，律师函上公布了15名欠费业主的名单。律师函中说，上述业主长期享受物业公司提供的服务，却无故拖欠物业费，要求于10日内履行交费义务，否则将采取诉讼、强制执行等方式。通过律师函上的名单，记者找到了17号楼的一名欠费业主。“我已经听说‘上榜’了，也收到了律师函，但我目前不打算补交物业费。”该业主表示，任何人都不会无缘无故拒交物业费，对于物业公司张贴律师函的做法她感到不满，认为自己的权益受到侵犯。据介绍，20**年11月底，该业主家中遭窃损失数万元，想调取监控破案发现监控完全瘫痪，此事一直没有得到解决，她也因此再没交过物业费。而在一些业主看来，收到律师函如同惹官司上身，本就是比较晦气的事，如今还公开张贴在小区门口，加剧了彼此之间的矛盾。

　　物业公司：

　　已给业主充足时间解决

　　记者随后来到了管理五凤兰庭一期、二期的驰翔物业公司。负责人官主任说，公司接手小区管理近3年，有一部分业主长期无理由拒交物业费，有的是因为与前任物业公司的矛盾而拒交，有的则是因为一些奇葩理由而拒交。“有的业主说家里漏水了，不给处理就不交物业费，但这和物业有什么关系呢?有的业主不交停车费，车辆受损后却要求物业赔偿，否则拒交物业费。”官主任说，针对部分拖欠物业费达数千元的业主，公司此次通过律师事务所发出律师函，上个月25日就已送达到欠费业主手中。“我们已经给足了时间让欠费业主解决此事，但只有少部分人收到律师函后同意补交物业费，多数人仍然拒接电话不理不睬。”官主任认为，将律师函张贴在小区的做法并没有什么大问题，很多小区都是这么做的。

　　律师：

　　涉嫌侵犯个人隐私

　　对于此事，北京盈科(福州)律师事务所的任林鹏律师认为，律师函是一种具有法律效力的信件，送达的对象应该是个人，而不能在公共场合张贴，更何况里面还涉及一些个人信息。“业主欠费，物业公司为维护自身权益而寄出律师函，这没有任何问题。但将律师函在公共场合公开，则涉嫌侵犯个人隐私。”任律师建议，物业公司应尽早撤下公告栏上的律师函，因为这样的做法虽然能给欠费业主一些舆论压力，但也涉及侵权问题。